23区内の新築マンション価格動向(その58）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その57」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188867/


湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

【スレッドのタイトルを一部編集しています。H24.4.2 管理担当】

[322: 匿名さん]

>319
いろいろ出来るけど都心部が中心だね。

郊外にできるのはＬＣＣ使って東京に来る外国人目当てのアウトレットだけ。
そりゃ郊外の人口はこれから右肩下がりだから当たり前。

[323: 匿名さん]

>>320
今って都心離れ進んでるの？郊外のほうが
人気あるってこと？逆かと思ってた

[324: 匿名さん]

>>318

マンションの「販売在庫」というのは一度売り出しをして契約されていない
ことをいいます。物件が完成していれば完成在庫、竣工前なら未完成在庫です。
ただ注意しなければいけないのは、たとえ物件が完成しており一部の住居に
入居者がいても、まだ販売されていない部屋はたとえ竣工後１年経過していた
としても「販売在庫」の統計にはカウントされません。
実態として在庫であってもデベ的には売り出していないので在庫ではないという
言い逃れができるので、私たちが思う感覚での「在庫」すなわち物件は完成し
ているの未契約の部屋の数はさらに多いでしょう。
多くのデベは販売が低迷すると在庫が増えるリスクを避けるべく、契約者が
ついた時点で「○○期」とかと称して、確実にはける部屋を売り出しますので
在庫統計などなんのあてにもなりません。

しいていえば「在庫統計の増大＝デベが縮小する市場の動きを見誤った」
「在庫統計の縮小＝デベが縮小する市場の動きに合わせて発売戸数（完成戸数では
ない）を絞ってきた」くらいの意味しかありませんよね。

[325: 匿名]

都心離れと言うより高すぎて買えない人が増える。
老朽化した物件からの住み替ニーズは高いから戸建からの住み替えを受け入れやすい物件はまだしばらく大丈夫。
ただ働かない人たちだから都心にこだわる必要がなくなって生活利便性と街の散策や観光を楽しむのに必要な立地をより好むようになるってところ。

[326: 匿名さん]

都心が買えないなら、埋立地であきらめるって選択も止むを得ない。

[327: 匿名さん]

埋め立て地か、遠距離か、はたまた木密
予算が無いのは辛いね

[328: 匿名さん]

>>326

両方ともはじめから検討対象外・・・普通ならね。

[329: 匿名さん]

木密もはじめから検討対象外・・・普通ならね。

[330: 匿名さん]

東京で埋め立て地でもなく遠距離でもなくはたまた木密でもない
エリアにファミリーで住もうと思ったら最低８０００万くらい～
って感じでしょうか。

年収１５００万以下の労働者階級ぶぜいが東京で満足な家を買
おうってのがそもそも間違えなんでしょうね。きっと

[331: 匿名さん]

木密って初めて知った
埋立地じゃなく遠距離じゃない木密って
木密とはいえ結構高そうじゃない？
ぜんぜん関係ないけどギリシャのミコノス島って
テレビでやってて、住宅が密集してるけど
木造じゃないから木密ではないね
すごい細い道を車が走ってた

[332: 匿名さん]

埋立地の団地には住めないな。
75平米で2000万くらいにならないと。
そのくらいの価値しかないとこなんだからさ。

[333: 匿名さん]

すでに中古はそんなものでしょ。

[334: 匿名さん]

原価はそんなもんだろ

[340: 住まいに詳しい人]

またスレ違いの話かよ
そーいうのは地震関連スレでやれよ

[343: 匿名さん]

もう大きな地震はないだろ（笑）
だから湾岸のマンションが飛ぶように売れてる

[344: 匿名さん]

なんでどうでもいい湾岸の話ばっかすんの
興味ないって

[345: 匿名さん]

>344
この掲示板自体が湾岸掲示板なの。そろそろ分かってよ

[346: 匿名さん]

なんで湾岸掲示板なの？
誰が決めたの？
初めて聞いたけど

[347: 匿名さん]

>346
みんなが湾岸に興味があるの。その他の地域は人気ないんだよ。
湾岸のスレがいつも上位にあるの分からない？
少なくとも2012年は湾岸地域の年だよ。あなたも急ぎな、在庫なくなるよ。

[348: 匿名さん]

掲示板読んでると湾岸にだけは住みたくない
って書込みが多数だよね。
湾岸ポジの人は中身の無い同じ書込みを
何十回も描き込んでるだけの人が多い。

[349: 匿名さん]

ポジは不動産関係者が雇ったバイト君だから中身のないアタマの悪い内容なのは仕方ない。

[350: 匿名さん]

津波は最大で2.5m程度。
防潮堤の高さは3.5m。
耐震対策を取れば問題ない事ははっきりした。

やはり最大の問題は業火ベルト地帯。

業火ベルト地帯の内側で、オフィス街、繁華街ではない、人口密度が比較的低いところの耐震性があるマンションに住むのが最大の安全策であろう。大きな公園が近くにある事も必要。

[351: 住まいに詳しい人]

何故、スレの棲み分けが出来ないのでしょーかね？

地震の話は地震のスレで、湾岸の話は湾岸のスレで
ここは価格の話だけをすればいい

「地震も湾岸も価格と関係する」言い出すのだろーけど
そーいう人に限って、いっさい価格の話は出てこないんだよねぇ

元々価格水準に関する知識が足りないのなら
口だしせずにＲＯＭしてればいいのに、困ったもんだ

[352: 匿名さん]

短期の投資じゃないのだから、

大きな流れを無視して目先の価格変動を云々しても意味が無いですからね。
地域の将来性も重要ですね。

[353: 匿名さん]

東京都防災会議が発表した首都直下の「東京湾北部地震」の被害想定は、前回（０６年）の想定と比べて２３区西部の被害が相対的に大きくなった。
特に品川、大田、目黒の３区は最悪の場合、地震に伴う火災で面積の２～３割が焼失するとされ「火災に関しては下町より山の手の木造住宅地の方が危険」との専門家の指摘もある。
「地震に弱い」とされてきた２３区東部以外でも、備えが急務だ。

[354: 匿名さん]

豊洲とかの夜景がきれいな高層マンションに住みたい場合現実的には最低でも年収いくらぐらいが必要だと思いますか？

[355: 匿名さん]

安いんだから、いくらだっていいでしょ。

[356: 匿名さん]

夜景がきれいでも、燃えさかる津波で焼け死ぬのはイヤだな。

[357: 匿名さん]

焼け出される人は３３９万人に達し、
業火ベルト地帯から外側（環八から外側）に逃げることになるけど、
すさまじい大混乱になる。

一方、都心部ではほぼ同数の帰宅困難者が取り残される。

[358: 匿名さん]

３００万人を超える避難者を外周区だけで受け入れ可能だろうか？

その時治安はどうなる？

都心で帰宅困難者になった、夫、子供と
郊外に取り残される妻・・・・

[359: 匿名さん]

埋立地で妻子が炎の津波に焼かれるよりは。

[360: 匿名さん]

俺は泳げないから埋立地はムリだな。

[361: 匿名さん]

都心は下がらないと言っていた評論家がいたが、東京都心マンションは５年も大幅な下落が続いている。郊外や大阪・名古屋に比べて常に下落率が大きい。
マンションが乱立して供給過剰なのが原因かな。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201203.pdf

[362: 匿名さん]

＞外側（環八から外側）に逃げる

なんで？都心側に逃げるかもしれないじゃん。皇居も代々木公園も外苑もあるんだし。

わざわざ業火ベルト地帯を通って避難するか？

[363: 匿名さん]

普通に考えて今後は高齢者ばかりで就業人口減るんだから都心から人が減るはずだけどね。

[364: 匿名さん]

賃料が上がるとそれに見合った収益をあげられない企業はオフィスを都心から移転します（例：東京→大崎とか）

逆に賃料が下がると都心に移転しますので都心の就業人口は
つねに調整されるのです。

住宅地も同じで郊外がにぎわうのは地価が上昇時のみです。
下がり始めるとさっと人がいなくなりますよね

[365: 匿名さん]

>362
震災時には都心方面への交通が規制される事を知らないの？

[366: 匿名さん]

わざわざ業火ベルト地帯を通って避難するか？ ＞
業火ベルト地帯から焼け出されて非難する人が300万人いるってことでは？
内側の人は安全だからそもそも避難する必要が無いでしょ。

[367: 匿名さん]

都心→オフィス向き
郊外→居住向き

[368: 匿名さん]

都心→オフィス向き。住みたい街のランキング外。オフィス需要の地価の高さの影響でマンションが高いだけ。
近郊→居住向き。西側は住みたい街ランキング独占。
郊外→居住向き。

[369: 匿名さん]

>368
地元びいきが人気ランキングに影響しているだけだよ。
地縁もない人は近郊郊外を選択しないでしょう。
実際人口動態見るとそう。

[370: 匿名さん]

人口が増えてる地域＝マンションの供給数が多い地域＝業者が必死に売るために掲示板に必死にポジ投稿する地域
マンションの供給数が多い地域＝需要より供給が多くなりがちで下落しやすい地域
現在、都心暴落中

[371: 匿名さん]

>370
人口が増えてる地域＝マンションの供給数が多い地域＝発展地域＝将来の下落リスクが低い

こう素直に見るべきでしょう。

[372: 匿名さん]

供給過多のうえに地震不安に不景気

デベ号泣

でもユーザー騙す気だけは満々

さすが践業

[373: 匿名さん]

号泣は
近郊郊外に不動産を持っている人たちじゃない？

[374: 匿名さん]

そうなると都心部しか売れなくなりますね。
デベは大変だなぁ。

[375: 匿名さん]

地震関連情報をすぐもみ消そうとするのはヤバイのがわかってるから、
やましいことがなければ放置だろ？

[376: 匿名さん]

>375
業火ベルト地帯の話題は業界ではタブーだからね。
既存住宅地の地価に大きな影響を与えますから。
震災時の火災焼失率
品川区31.9%
大田区24.0%
目黒区20.8%
杉並区19.8%
墨田区19.7%

[377: 匿名]

都市部の二次災害は電気火災や爆発事故とかだから業火地帯じゃないからってそんなに安全でもない。

ただっ広いとこにポツンとあるようなとこが安全だけど都内にはないもんだよね。昼に地震来たら避難民の数もすごいことになるし。

首都移転は難しくても都市部の密集状態、人口は減らすべきだよな。災害リスク考えるなら。

[378: 匿名さん]

業火ベルト地帯と大量の避難民
都心部に取り残される大量の帰宅困難者
この２つが最大の問題点であるのは確かです。

都心部でかつ、
スペースに余裕があり、区画整備が行われ、
オフィス街、繁華街じゃないところにある
耐震性のあるマンションが最も安全。

[379: 匿名さん]

まぁ、埋立地や低地はやめておけってことだな。

[380: 匿名さん]

東京圏の中古マンション流通は12年度までは増加するが、その後は微減または横ばいになるそうです。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120420-00000001-jsn.html

[381: 匿名さん]

追加

15年度に増加に転じる見込みだ。

[382: 匿名さん]

>381
郊外で家余りが始まるのでしょうか？
2015年で85歳とすると30歳持ち家購入で55年前。1960年。
ちょうど近郊の宅地開発ラッシュと重なりますね。

[383: 匿名さん]

いわゆる現在の割高外周区。

[384: 匿名さん]

70歳まで働く時代になるから、都心部勤務で郊外居住を選択する人はその内にいなくなっちゃうんじゃない？

[385: 匿名さん]

消費税がアップするかどうかで、
中古の売れる推移は変わるんじゃない？
個人が売る中古は消費税が掛からないから。

[386: 匿名さん]

もう、埋立地で妥協する必要がなくなりそうですね。

[387: 匿名さん]

>386
近郊郊外がいくら安くなってもね。
都心部がもっと安くならないと意味がないのでは？

[388: 匿名さん]

埋立地は郊外だし、地震で大変な目に遭う危険があるから、どんなに安くなっても意味がない。

[389: 匿名さん]

70歳まで働くなんて冗談じゃないよ。
俺は故郷の土地に家を建ててのんびり暮らす。
田舎なら余計なカネもかからないし。
光熱費と食費と、あと少しあればいい。

[390: 匿名さん]

都心部とそれ以外とは別世界みたいに違ってくるかもしれませんね。

郊外、地方で低コスト生活もありでしょうね。

[391: 検討中の奥さま]

豊洲みたいに都心の埋立地なら、対策もとられてるし安全だよ

[392: 匿名さん]

>391
都心部だけはそれなりのお値段を維持するから誰でも住めるってわけじゃないですね。将来税収も安定してるからインフラ整備も万全だけど住むにはそれなりの年収が必要。

[393: 匿名さん]

都心もそれなりにこなれてきたから、
わざわざ城東の埋立地で妥協しようって人も少なくなるんじゃないかな。

お金がないならしかたないけど。

[394: 匿名さん]

環境基準の４万３０００倍に上るベンゼンが検出されたことがあったりね
そんなもん、そう簡単には除去できないでしょ。都はごまかすみたいだけど。

[395: 匿名さん]

>393
港区の坪単価は399万円。
千代田区は340万円。
東京駅から半径５ｋｍ圏内を買うのはまだまだ大変。

[396: 匿名さん]

皆が買いたいところ、そうでないところで、
完全に価格が2極化してますね。

[397: 匿名さん]

>396
そうですね近郊郊外は値を下げて行くでしょうね。
木密問題。帰宅困難者問題は解決が不可能ですからね。

[398: 匿名さん]

将来的には外周区はどこも坪200万円を切るようになるのでは？

[399: 住まいに詳しい人]

世田谷区や杉並区のイイとこは＠200を切るよーなことはまずにないだろ
あと意外かもしれないが練馬区も結構底堅いだろーな

却って、山手通り－環七で街並みが整ってないとこは
商業施設なども不十分で、クルマで大型店に行ける23区周縁エリアより
弱含みかもしれないよ

その意味では東側もインフラ＆商業施設の開発次第では
＠200ぐらいでしばらくは止まるかもしれない

[400: 匿名さん]

これから買うんならどんどん安くなるほうがいいのに値上がりを熱望するってどんな人たちなんだ？

[401: 匿名さん]

豊洲は坪350万円が標準になるだろう

[402: 匿名さん]

23区は隅田川を超えるとガラッと雰囲気が変わるんですよね。
私たち西側の人間は東はムリです。
西欧と東欧みたいなものですよ。

[403: 匿名さん]

もう確実に豊洲は坪200万地域ですよ。

[404: 匿名さん]

>>397

23区坪単価の現状

港区　　399万円
渋谷区　372万円
千代田区340万円
目黒区　324万円
品川区　323万円
杉並区　316万円
新宿区　297万円
文京区　290万円
世田谷区288万円
中央区　287万円
中野区　286万円
豊島区　279万円


ここから一気に下がり

大田区　242万円
台東区　242万円
江東区　239万円

人気のある地域とない地域ではっきり境界ができてますね。

[405: 匿名さん]

豊洲が分譲マンションの坪単価上昇率1位らしい。
およそ10年間で約1.7倍ってすごい。ホント、豊洲すごいな。

[406: 匿名さん]

最近の下落率でも豊洲が1位です。

[407: 匿名さん]

>399さんは業者だから、不動産業界の秩序が永遠に維持できると考えちゃうんだろうな。

[408: 匿名さん]

何で業者って地場の需要が永久にあると思うんだろうねｗ

今まで人口増加時代に生き続けていたから
発想の転換が出来ないんだろうね。

[409: 匿名さん]

割高外周区は永遠に不滅です？？？

[410: 匿名]

震災安全度ランキング
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1325&guid=ON

[411: 匿名さん]

千代田区の340万円を頂点にして、東京駅からの距離に比例して将来の坪単価を計算すれば合理的なレベルが分かると思うよ。港区、中央区で坪320万円。外周区は坪200万円切りだろ。

[412: 匿名さん]

残念ながら距離に比例はしませんよ

[413: 住まいに詳しい人]

>東京駅からの距離に比例して将来の坪単価を計算すれば合理的なレベルが分かる

世の中に人がすべてが大手町勤務じゃないし
大手町勤務のよーな人こそ、「東より西」というバイアスが強いわけで
同心円状に均等な分布で考えるのはイデオロギー的だわな

[414: 匿名さん]

>>410
震源から遠い板橋、練馬は強いね。

[415: 匿名さん]

埋立地は、なにするにも不便過ぎるよ。

[416: 匿名さん]

板橋、練馬と言われても、ピンとこないなあ。どうしてだろ。イメージの問題かな。

[417: 匿名さん]

あまり、行く用事があるエリアではないし。

[418: 匿名さん]

豊洲は便利だよ。東側で暮らすなら。

[419: 匿名さん]

>東側で暮らすなら

価値観や美意識を180度変えないといけないのか・・・

[420: 匿名さん]

東京駅が東京の唯一の中心だというのはなにも東京を知らない田舎者の発想なんだが、だいたい中心から同心円上に発展してるような都市は過去も含め世界中を捜しても存在しない。
もしあれば世界遺産になってる。
それくらいあり得ないバカげた理論なんだよ、東京駅五キロ論は。

[421: 匿名さん]

たしかに。
しかも東京は西側に人口重心が偏ってる。
多くの人にとっては、東京駅はそんなに用がない。
東京駅～新宿渋谷くらいまでの範囲全体が中心といっていいかも。