23区内の新築マンション価格動向(その58）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その57」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188867/


湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

【スレッドのタイトルを一部編集しています。H24.4.2 管理担当】

[202: 匿名さん]

どう考えたって、一番暴落のリスクが高いのは、同時期に大量供給された埋立地でしょ。

[203: 匿名さん]

マンションは将来、解体して建て直しをするときに
高い自己負担が必要になるからね。容積率に余裕がない限り。

「土地は残るから」なんて気楽な話が通用するのは戸建てだけ。
戸建ては古屋付きでも、更地と同じような価格で売却できるからね。

[204: 匿名さん]

>202
都心部埋立地の場合は関係ないよ。

地域に発展性があれば大量供給された物も、
新陳代謝が進むからね。

そこが多摩地域等の郊外とは決定的に違う点だよ。

[205: 匿名さん]

都心に近い、
これがタマニュータウンと決定的に違う唯一の点です
（いい加減、銀座に何分って広告やめた方がいいと思うが）
その他は正にニュータウンです

都心もまだまだ開発余地があります

湾岸はホントは都心に住みたいけど
やむなくという層は多いので
金に余裕が出てくると
上から抜けていくでしょう

[206: 匿名さん]

>205　苦しいネガだね。

[207: 匿名さん]

発展から外れるとこうなる。

東京都多摩市で都市計画税の税収が使途を上回るオーバーフロー現象が２００７年度から続いている。
多摩ニュータウンは１９７１年に第１次入居が始まった。都心の住宅不足解消を目的に、国家プロジェクトとして展開され、多摩市では道路や下水道、公園などの整備も一気に進んだ。街開きから４０年余が過ぎ、現在は更新に向けた財源確保が喫緊の課題になっている。しかし、都市計画区域内の土地と家屋に課される都市計画税は、新たな都市基盤整備に充てる目的税であり、ニュータウンの既存施設には使えない。
同市では、財政構造の弾力性を示す経常収支比率（一般財源に占める人件費や扶助費などの割合）が今年度も９７・７％になるなど、厳しい財政運営が続いている。市では「老朽化によるインフラ危機は、いずれどの地域も直面する」（市財政課）として、貴重な自主財源でもある都市計画税の使途拡大を、今後も国などに働きかけていくつもりだ。

[208: 匿名さん]

まさに埋立地の将来。

[209: 匿名さん]

いつ地震が起きてもおかしくないんだって、世界中。

＞インドネシアのスマトラ島西方沖でマグニチュード（Ｍ）８．６の地震が発生した。

あとは自己責任（運も含めて）

[210: 匿名さん]

今日のスマトラ地震は結構ショック

[211: 匿名さん]

やはりこんな時こそ山手内側ねお屋敷街は？

ﾍﾞﾙﾋﾞｰ赤坂と言う丸ノ内線銀座線赤坂見附駅ビルにはビックカメラが進出と昨日の日経紙に…

近くの赤坂プリンスも建て替えだから、赤坂サカスがあるし将来的に魅力的かも…つまり内陸部の高級エリアも差別化進みそう

赤坂ｴﾘｱは分譲マンション増えてるし〜どうですか？詳しい人お勧めありますか？

[213: 匿名]

本当にエコを願うなら
自転車は自分でコギましょう。

[215: 匿名さん]

低地のスーパーに買い物に行くのが日課ですからね。高台奥様にはお化粧はかかせません。

[216: 匿名さん]

日経情報だと、中野のオフィスビルは半分くらいしかテナントでうまらないみたいだね。
都心から遠過ぎだからね。

[217: 匿名さん]

山の手がやっぱりいいです…将来的にも名門病院近いし

[218: 匿名さん]

>>216
オフィス空室率が最も酷いのは江東区だよ。23区ダントツ。

[219: 匿名さん]

名門病院が多いのは港区、文京区、新宿区だね。

[221: 匿名さん]

業火ベルト地帯と火災旋風の危険性は一般的には認識されていないから、他の理由じゃないですか？

[224: 匿名さん]

>222
西側の業火ベルト地帯問題は、
マスコミが取り上げるのを意識的に避けていますからね。
地価に与える影響が大きいからでしょう。

[226: 匿名さん]

>225
既存の住宅地に住んでいる人は地元志向だから、
たとえ西側の業火ベルト地帯の危険性を説かれても直接は関係ないと思っちゃうもんです。

２ｋｍ移動可能な火災旋風、人口密集度が高い業火ベルト地帯から焼け出される大量の人々、
渋谷、新宿、池袋の巨大ターミナルに足止めを食う大群衆。

大混乱による治安の悪化・・・

そんなところまで考えません。

[227: 匿名さん]

>>224
渋谷区で赤くなってるのは本町のあたりだよね。
あの地区は木造住宅が密集してるから、当然延焼に弱い。
でもマンションの用地はないからこの掲示板的には問題ないと思う。

[228: 匿名さん]

そこに建ってなければ関係ないと思ってしまう軽薄な思考回路が西側住民の基本にあるんだよな。

[229: 匿名さん]

明治通りより外側は危ないと考えるべきでしょう。

[231: 匿名さん]

新宿区の神楽坂駅や山吹町あたりも危険だね。
基本的に木造住宅が密集しているところはアウト。

[232: 匿名さん]

>>222
こっちが最新版
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/sougou.pd...

[233: 匿名さん]

確実に言えることがひとつある。

「湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰 : J-CASTニュース」

[235: 匿名さん]

実際には湾岸タワマンの資産価値は上昇中なんだけどね。

「湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰」

[236: 匿名さん]

234の記事には、「震災以降にやって来るのは、周辺の事情をよく知る江東区近隣の住民が中心。液状化への不安がぬぐえないなどの理由で、遠くから足を運ぶ客は少なくなっている」とありますが・・・

[237: 匿名さん]

地元需要が一巡したら、値下がりかもね。

[239: 匿名さん]

あ、なぜか234の東洋経済の記事が消されてる・・・

都合の悪い記事は、即消去？？？

[240: 匿名さん]

どんな記事なのか気になるな
記事は煽り投稿や妄想投稿なんかより信憑性が高いんだから
削除するなよな
最近のマンコミュ管理人依頼があるとなんでもかんでも削除してるよな
逆に依頼がないと悪質な投稿も放置
一貫性なさすぎ、以前のように個人的中傷以外は削除しないとか大枠決めて運用しろよ

[242: 匿名さん]

233、235みたいな震災前の記事を貼り続ける
やつこそ湾岸ネガだよね。

[243: 匿名さん]

建築のプロが指摘「購入避けたいタワーマンション」見極め術

女性自身 4月13日(金)7時37分配信

「東日本大震災後も東雲や豊洲といった湾岸エリアのタワーマンションは、250戸が発売当日に即完売するという人気の高さを誇っています」

そう語るのは、住宅コンサルタントでありアネシスプランニング代表取締役・寺岡孝さん。即日完売となったタワーマンションでは震災時に液状化がほとんどなく、そのうえで震災後の耐震対策が徹底されている。また、新たな震災が発生しても、インフラが整うまでの数日をしっかりタワー内でしのげるよう設備設置や設計が配慮されているそうだ。

そんな人気のタワーマンションだが、寺岡さんによれば購入を避けるべき物件もなかにはあるという。では、タワーマンションを購入する際の具体的な注意点、見極め方とはなにか。寺岡さんに教えてもらった。

「もし、中古物件を購入するならば極力2000年５月までに建てられた物件は選ばないように注意してください。なぜなら建築基準法による”長周期地震への配慮”を求められる法改正があったのは、同年６月以降だからです」

なぜか売れ残っている物件にも要注意。そこには何らかの理由があると考えられるからだ。また、ほとんどのタワーマンションは着工から完成までに２年ほどかかる。その間に経済状況が変わったり、何らかの災害が発生することも考えられるので、解約したときのことも頭に入れた、慎重な契約が大事だと寺岡さんは話す。

「契約までしてやめてしまう場合、支払っていた手付金を放棄すれば法律上、不動産売買契約は解約できますが、高い手付金を支払っていたのではなかなかあきらめられません。購入するなら手付金はあくまでも持ち出しを少なくして契約を締結しておくといいですよ。理想は100万円くらいでしょう」

[244: 匿名さん]

243
それはタワマンに限らず言えることでしょう。
手付金を少額に押さえること。

だけどデべ側もそれは承知。
少額にしてくれと頼んで、デベが納得するかどうかだね。

[246: 匿名さん]

売れ残りナンバー1、中古の値崩れナンバー1の豊洲のことですか？

[247: 匿名さん]

値崩れしてないだろ。むしろ中古価格は上昇傾向にある。

[248: 匿名さん]

ツインはもう坪200万きってきてますよ。

[250: 匿名さん]

本当ですよ。

[253: 匿名さん]

都心部は将来安泰だけど、川崎、武蔵小杉あたりは厳しくなるね。

首都圏出身団塊Ｊｒ需要のあだ花だもんね。
一時的なブームに過ぎない。

[254: 匿名さん]

時代は豊洲よりも有明ですよ。

[255: 匿名さん]

西側外周区と神奈川県の団塊Jr人口が多かったから、
川崎、武蔵小杉がブームになっただけ。
これからは落ち目のトレンドまっしぐら。

[257: 匿名さん]

神奈川県出身の団塊Jrの購入で湘南も人口が増えてる。
凋落は時間の問題ですが。。

[258: 匿名さん]

川崎とか豊洲って、仕方なく住むところ。
こんなに短期間に大量供給されたら、暴落間違いないでしょ。

[259: 匿名さん]

豊洲は都心部だから外周区、近隣3県とはまったく違うでしょ。
発展から外れることは有り得ないからね。

[260: 匿名さん]

そう思ってるのは豊洲民だけ。
我々都民からすると失笑もの。あんな郊外の埋立地。

[261: 匿名さん]

嫉妬心の余り、
時代にどんどん取り残されていく
地元びいきの首都圏出身者。

[262: 匿名さん]

23区内で昔からの住宅地がいいです。一度出来たイメージはなかなか消えることはありません。豊洲に住んでずっと蔑まれ続けるのは嫌ですね。

[263: 匿名さん]

昔、をいつからと考えるかだね。
戦前は沼地だったが今は住宅地の自由が丘みたいな例、があるから。

[264: 匿名さん]

首都圏出身の団塊Jrの購入も最終コーナーだから、
近郊、郊外物件の担当者はご当地ネタでイメージアップに懸命だよ。

[265: 匿名さん]

埋立地のは大変ですね。

[266: 匿名さん]

首都圏出身の団塊NEXTは千葉県出身者が多いです。
両親の持ち家購入がバブル期にぶつかったためです。
これからは千葉県物件が売れるようになるのでは？

[267: 匿名さん]

脱出して、湾岸とかが増えるかもね。

西側も数十年前に購入した層のジュニアがたくさんいたが、近所にはあまり残っていない。

同じ西側でももっと便利な都内・都心方面、駅近に移ってる感じ。

[268: 匿名さん]

>267
その特需で川崎と武蔵小杉がよく売れたね。
もう打ち止めですが。

[269: 匿名さん]

埋立地の中古価格の下落が一気に加速してきましたね。

[270: 匿名さん]

川崎や武蔵小杉はないんじゃないの？
元の評判というかイメージが、数十年前に流入した層の住んでる地域ではあまり良くないもの。
本当に川崎や小杉の地元民は分かんないけど。

[271: 匿名さん]

どちらにしても都心は埼玉ハーフや埼玉チルドレンで汚されてますから。
千葉は千葉で純潔を保つということでしょう。

[272: 匿名さん]

湾岸、最近値上がりしてきてない？

[273: 匿名さん]

完全に坪200万以下の物件しか売れない地域になってますね。

[274: 匿名さん]

>273
川崎、武蔵小杉エリアはブームの面影もなくなりましたか。
坪200万円切りとは、普通の外周区並みの値段だね。

[275: 匿名さん]

埋立地は所詮そんなものでしょ。

[276: 匿名さん]

城東埋立地なら、200万以下が妥当なのは当然。

[277: 匿名さん]

具体的にどこにあるの？
200切ってる物件？

[278: 匿名さん]

結局豊洲だけですか、価格上昇集の街は。


＠１８０→＠１９０→＠２１０→＠２８０→＠３３０

[279: 匿名さん]

ビーコンタワー、豊洲タワー、スターコート豊洲とかは安めの部屋だと
＠２００で買えちゃいますね

[280: 匿名さん]

湾岸埋め立てエリアていざ売る際に高層マンションどうしの潰し合いだから
結構きついですよね。
他の城南エリアだと高層マンションあり低層マンションありちょっと離れて戸建ありで
それほど値崩れも厳しくなさそうですが

[281: 匿名さん]

タワマンは値下がりしないんだよなー。狙ってるんだけど。

[282: 匿名さん]

これだけ競合が多いと、大幅な値下げもしかたないんでしょうね。
タワーだらけですからね・・・

[283: 匿名さん]

教えてください。
豊洲エリアではマンション自体は地震に強いのはわかるのですが、敷地内の一階部分は液状化の被害をもろ受けると思うのですが、それでも売れるのは何故ですか？

[284: 匿名さん]

このエリアのマンションが特別強いということはありません。
それに豊洲は売れなくて苦戦してます。

[285: 匿名さん]

中古の話、と新築の話とが
入り乱れてますね。

[286: 匿名さん]

埋立地は完全に発狂状態だな。

このゴールデンウィークに退去できない組は、ナショジオの取材受ける組だね？

[287: 匿名さん]

値上がりしてるのは豊洲だけ。

買えない奴らが発狂して、値下がり連呼の休日。

[288: 匿名さん]

何色のエリアの事ですか？

[289: 匿名さん]

中古だと安めがありそうですが、タワマン型じゃなかったり駅遠だったり
窓からの風景に問題あったり。

やっぱりそれなりって感じですね。

[290: 匿名]

タワー物件は表に出ない値下りならしてるよ。明らかに相場より安い価格で出す場合は広告出さずに売るから近隣の不動産屋にこのくらいならすぐに買うと伝えておけば連絡くれる。六本木とか中目黒や品川タワーとかも裏じゃそこそこ下がってきてる。

[291: 匿名さん]

タワーのイメージダウンは、地震後に一段と進んだようですね。

[292: 匿名さん]

六本木や中目黒や品川、の近隣に住んでるの？

[293: 匿名]

>292
六本木在住です。港区あたりで中古を探してるんで直接営業さんかららえるやつだとチラシとかネットに出てる価格とはけっこう違いますよ。

[294: 匿名さん]

うーん。私の印象だと、タワマン人気は相変わらず。

３流ゼネコン物件は、人気が無くなったと思います。

１流デベロッパーと、１流ゼネコン物件に人気が集まってる印象ですね。

[295: 匿名さん]

タワーも埋立地とそうでないところでは評価がはっきりわかれてますね。
豊洲の下落は凄まじい。

[296: 住まいに詳しい人]

中古マンションの実売価格が
リーマンショック後の調整がやっと進んだというのは確かだが

一方で金融緩和の影響で土地の仕入れ値が上がっており
新築マンション価格に先高感があるのも確か

どこでつり合うのやら

[297: 匿名]

タワーや一流デべが人気があるというより新築タワーは販売期間がかなり長くとれるので、完成までに売り切ることを目指さずに強気価格で売る大手デべが増えたと思います。最近は第一期5次みたいな売り方が目立ちます。
でも三流デベにはその余裕はないので安く売らざると得ないというかんじ。

[298: 匿名さん]

マンション駐車場設置率　リーマン・ショック前の83.5％から61.6％へ激減

　リーマン･ショック後の景気の後退で分譲マンションの駐車場設置率が低下しているが、これに東日本大震災が追い討ちをかけるように設置比率は大幅に下落していることがわかった。別表は、リーマン・ショック前の企画と思われる物件と、現在分譲中の首都圏マンションの駐車場設置比率を比較したものだ。

　調査は、住宅情報誌「住宅情報」の2008年12月2日号（以下、リーマン前）と、「ＳＵＵＭＯ」（前「住宅情報」）の2012年3月2日号（以下、現在）に掲載されている物件の総戸数と駐車場設置台数を集計して比較したものだ。駐車場には、来客用、身障者用、その他利用条件が付いているものもあるが、集計を急ぐためカウントしたりしなかったりしたものも含まれる。全体の数値に与える影響はごくわずかと判断した。

　調査によると、リーマン前は168物件37,877戸のうち駐車場が設置されているのは31,614戸で、設置比率は83.5％にのぼっている。都県別では23区が59.3％となっているほかは、都下が100％を超え、神奈川県、埼玉県、千葉県ともに90％を超えている。

　一方、現在は157物件28,096戸のうち駐車場が設置されているのは17,294戸で、設置比率は61.6％にとどまった。リーマン前と比べ実に21.9ポイントも下落している。23区が47.4％と50％を割っているほか、掲載物件が大規模物件（リーマン前に企画した可能性もあり）など3物件しかなかった千葉県が100％となっているが、神奈川県が83.3％、埼玉県が79.3％とリーマン前から10ポイント以上下回っている。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/24th/times/news91.htm

[299: 匿名]

これからドンドンマンションは独身老人ホーム需要になっていくね。

[300: 匿名さん]

>299
極端にではないにしろ、傾向としてはそういうことになるかも。
そうするとマンションのメリットである「フラット性」はいいよね（２階建、３階建ての戸建は老人には厳しい）。
周辺もフラットな地域、バス等の公共機関が発達しているところ、買い物利便性や、病院が多い所がいいかも。