23区内の新築マンション価格動向(その58）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その57」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188867/


湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

【スレッドのタイトルを一部編集しています。H24.4.2 管理担当】

[1: 匿名さん]

エイプリルフールなので削除しないでね。

[2: 匿名さん]

形勢が悪くなると次スレは素早く立ち上がりますなぁ

[3: 匿名さん]

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/23th/times/news518.htm

野村不動産「プラウドタワー東雲キャナルコート」
1期250戸が即日完売
「プラウドタワー東雲キャナルコート」完成予想図

　野村不動産は12月12日、江東区東雲の大規模マンション（全600戸）の第1期250戸が10日抽選の結果、最高3倍、平均1.12倍で即日完売したと発表した。

　都心・湾岸エリアでは、震災後初の新築分譲マンションで、平成23年9月のモデルルームオープン以降、約4700件の来場者を集めた。

　1期の価格は3,990万～10,990万円（最多価格帯5,500万円台）、専有面積は58.87～103.74㎡。

　登録者属性は、平均年齢39.0歳（30歳代54％、40歳代26％）。家族数は2.9人。職業は会社員77％、公務員・教員8％、会社役員7％。勤務地は東京都心エリア73％。居住エリアは江東区内44％、東京都以外26％。

◇ 　　　◆　　　 ◇

　同社のマンションの即日完売はもはやニュースにならないのかもしれないが、湾岸・タワーの逆風が吹き荒れる中、総戸数の4割を越える250戸を即日完売とはすごい。同社は昨年の「プラウドシティ池袋本町」も全785戸を3月の第1期325戸から第1期2次 76戸、第2期222戸、第2期2次60戸、第2期3次46戸、9月の第3期（最終期）56戸まで全て即日完売している。

[4: 匿名さん]

【都の「マンション環境性能表示」初の３つ星】初の！初の！初の！

「プラウドタワー東雲キャナルコート」は坪240万円


「湾岸」「タワー」復権の牽引車に

　野村不動産は9月29日、江東区東雲で開発中のタワーマンション「プラウドタワー東雲キャナルコート」の記者発表会を行なった。震災後に初めて都内の湾岸で分譲されるタワーマンションで、同社にとっても過去最大級の戸数規模であることから売れ行きが注目される。現在、約800組の来場者がある。第1期販売を11月下旬で、200戸以上を予定している。

　物件は、東京メトロ有楽町線豊洲駅から徒歩11分、又は同線辰巳駅から徒歩11分、江東区東雲1丁目に位置する52階建て全 600戸の規模。専有面積は58.87～103.74㎡、予定最多価格帯は5,000万円台、予定坪単価は約240万円。引渡し予定は平成 25 年4月中旬。設計・監理・施工は大林組。

　現地は、平成12年から開発が進められている「東雲キャナルコート」内に位置し、分譲マンションとしては最後の計画。24時間営業の大型商業施設「イオン東雲店」へ徒歩3分、敷地内には認可保育園（平成25年開園予定）、隣接地には23区内初の認定こども園と高齢者施設が融合した「グランチャ東雲」がある。

　当初は、ゴールデンウィークに販売を予定していたが、震災のため販売を中断。それまで反響があった約3,000件の中から約 1,000 件の人にアンケート調査を実施。その結果、新たに地盤改良工事の範囲を広げたり液状化対策やタワー内に9か所の防災倉庫を設置するなどの防災対策を充実させたりしているのが特徴で、東京都の「マンション環境性能表示制度」（ 2009 年度基準）の全ての評価項目で〝 3 つ星〟を獲得した都内初のマンション。

　防災対策としては、防災倉庫を設置するほか、非常用エレベータの法規制の4時間稼働に20時間を加え24時間稼働とし、外構や付帯施設の液状化対策を新たに追加した。また、冷蔵庫・食器棚・家具の転倒を防ぐための下地工事を全戸標準実装する。

　発表会で挨拶した同社住宅カンパニー上席執行役員・山本成幸氏は「震災後のマーケットは不透明感も広がったが、ひるまず供給を行い、これまで21物件を供給し16物件を即日完売した。湾岸物件の『稲毛海岸』、タワーの『相模大野』『武蔵浦和』も即日完売するなど好調なスタートを切った。当プロジェクトは震災で販売を延期したが、当初の問い合わせをいただいたお客さんの声を企画にくみ上げてスタートを切る。問い合わせは約 5,500 件に達しており、また同業からもエールをもらっているので、湾岸、タワーのマーケットを練り上げたい」と語った。


記者発表会

　記者は震災後、湾岸とタワーのマンションには相当の逆風が吹くと思った。あるデベロッパーの広報マンからは「液状化など全然ないのに風評被害が大きい。来場がばったり途絶えた。きちんと見てほしい」といわれ、豊洲－有明－東雲－辰巳エリアを 1 日がかりで見て回った。都の築地市場の移転先に予定されている豊洲や空き地になっている有明地区などでは液状化の跡が見られたし、辰巳の都営住宅は軒並み 30 センチぐらい地盤沈下し、配水管などが寸断されていた。

　しかし、既存のビルやマンションなどはその痕跡は全くといっていいほどなかった。新浦安も千葉市美浜区などはインフラがズタズタになったが、マンションはしっかり建っていた。

　電気の供給が止まれば、タワーマンションは〝孤島〟と化すのでなんともいえないが、湾岸であるがゆえにユーザーのマンション選択肢から排除されるのだけは避けなければならないと思った。どこのマンションがその逆風を跳ね返し、需要を取り戻すか考えた。すぐに頭に浮かんだのは三菱地所レジデンスの「晴海」と、今回の野村不動産の「東雲」だった。この 2 物件の販売動向がその後の 1 万戸ともいえる湾岸マンションの計画に大きな影響を与えるだろうと思った。

　三菱地所レジデンス「晴海」は、まだ価格が公表されていないが、記者の相場観からしてかなり割安で供給されるはずだ。ここは現地も見ているので、しっかりユーザーに物件特性を訴え切れれば間違いなく売れる。歴史に残るマンションだと思っている。

　さて、今回の野村不動産の「東雲」はどうか。同社が用地を取得したのはリーマンショック後だ。競争はなかったはずだ。かなり安く供給できると思っていたが、今回発表された坪240万円というのはど真ん中より低いストレートだろう。「東雲キャナルコート」のこれまでの民間マンションと比べると、160万円だった最初の「Ｗコンフォート」はともかく、その後の3物件と比較してもほぼ同じかむしろ安いぐらいだ。

　価格的にはかなりインパクトがある。しかも、今回はもっとも「豊洲」に近い地の利もある。ただ、価格の安さだけでは逆風を跳ね返すにはやや馬力が足りないと思っていたが、強力な推進力となりそうなのが都の2009年度版の「マンション環境性能表示制度」で初の５項目オール満点（１項目満点は☆３つで､５項目全て満点は☆15個）〝３つ星（星15個）〟を確保したことだ。３つ星マンションは現段階で、このマンションともうひとつしかない。満点に星が一個欠ける 14 個も 1 物件しかない。

　オール満点を獲得するに当たって、ハードルが高い「長寿命化」の評価項目で満点（星 3 つ）を獲得したのが大きかった。長寿命化で満点を獲得したのはＳＩを採用していることが評価されたのだが、同社はずっと以前からＳＩを積極的に採用してきた実績がある。それがここでも生かされたということだ。

　価格がリーズナブルで初の３つ星－－これで逆風を跳ね返す力になると思ったが、同社はさらに震災後のアンケート調査などから防災対策、液状化対策などを追加した。ここでは一つ一つ紹介しないが、予定していたた 3 つのモデルルームのうち 1 つを安心･安全の説明コーナーにしているのもいい。実物大の柱や杭の模型、壁の下地処理の仕方などが分かるようになっている。1階部分の柱のコンクリートは世界で初めてという1ｍ㎡当たり150N （ニュートン）の高強度・高耐久性を実現したという。

　細かなことだが、震災から学んだことも商品企画に生かされている。仙台などのマンションは震災で耐震ラッチ付きの吊戸棚は作動したのだが、戸棚を開けたとたん食器類が落ちてきて割れたという。棚板が扉より4センチぐらい奥まって設置されていために倒れた食器類が扉に寄りかかっていたのがその原因だと分かり、同社は隙間を約18ミリに縮めたという。冷蔵庫が倒れないよう下地処理も施している。

　設備仕様・プラン面では、食洗機はオプションで、玄関框部分が高さ約20センチとやや高い、キッチン・洗面カウンターは人造大理石など、「相模大野」や「武蔵浦和」などと比べるとやや見劣りもするが、価格の安さを考えれば納得できる。

　「晴海」との競合だが、「中央区晴海」と「江東区東雲」の差がかなり単価にも反映されそうであまり競合しないとみた。むしろ相乗効果で「湾岸」復権を牽引するとみた。

（牧田　司 記者　2011年9月29日）

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/23th/times/news417.htm

[5: 匿名さん]

湾岸人気復活とか書いている人>>1

自称大学教授の人だったんだね

何年やってるんだろう（笑）

[7: 匿名さん]

◇今後販売される新築マンションの推定価格
https://www.sumai-surfin.com/search/re_okinewprice.php
（コメント）新築マンションの適性時価より実売価格が安ければ「買い」という判断です。

◇値下がりしにくい売主ランキング
https://www.sumai-surfin.com/price/press20110916.php
（コメント）売主をやみくも信じるのは危険。上記の新築時価を参考に、都心ほど値下がりしにくいです。

◇北向きは値上がりする
https://www.sumai-surfin.com/price/media201101.php
（コメント）但し、立地に条件が付くので該当ページを確認して下さい。

◇中古マンションの自宅査定
https://www.sumai-surfin.com/index.php
（コメント）既に７００人が査定しています。大富豪判定続出の「沖式時価査定」はこちら。

◇人口増の駅を買う
http://www.a-lab.co.jp/research/press111028.html
（コメント）人気と実態は違うもの。代官山や自由が丘は最下位クラス。人気があっても見合う所得と新規供給がないから。

[8: 匿名さん]

結果は、湾岸の独り勝ち。
他のエリアは２０１１年下期（2011年10月～2012年3月）は前期比マイナスになる。

住宅地を消去法で考えた結果で、湾岸は安全性で頭一つどころではなく２つも３つも飛び出ている。

[9: 匿名さん]

>5
プラウド東雲が即日完売したり、豊洲シンボルが№1になったり
http://shinchiku.o-uccino.jp/ranking/shutoken/
湾岸人気は確実に上昇している。
そのうち、庶民には全く手が届かない存在になる。

[10: 匿名さん]

>>9
＊このランキングは、投稿ページへのアクセス数などをもとに【新築オウチーノ】独自の指標を用いて算出したものです

圧倒的に売れ残ってるマンションがNo1になるランキングって何なんだろうね・・・

[11: 匿名さん]

>圧倒的に売れ残ってるマンションがNo1になるランキングって何なんだろうね・・・

そのまんま、「売れ残りランキング」なんじゃないかと・・・

[13: 匿名さん]

湾岸はそもそも検討の入り口からはずしてます。

[15: 匿名さん]

湾岸含めて都心部が安泰なのは間違いないな。
すでに郊外は厳しくなっている。

[16: 匿名さん]

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

・豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。
・「売れる」マンションは湾岸一辺倒になりつつある。
・最近は豊洲などを中心に値上がりしている。
　 豊洲周辺の分譲マンションの坪単価は2006年ごろが240万円→最近は350万円超
・湾岸は、白金や表参道といった都心の1等地よりも値上がり幅は大きい
・価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということ
・都心である湾岸は、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」

[17: 匿名さん]

逆説的ですが、郊外のマンションはお金に余裕のある人が購入するもの。
賃貸利回りもリセールバリューも期待できないので、一生住み潰す覚悟が必要。

[18: 住まいに詳しい人]

>>16
>豊洲周辺の分譲マンションの坪単価は2006年ごろが240万円→最近は350万円超

デタラメは止めましょうね

豊洲
2002年____0戸
2003年__120戸　＠177.1万円
2004年1,277戸　＠177.5万円
2005年__354戸　＠188.4万円
2006年2,107戸　＠219.0万円
2007年1,017戸　＠273.3万円
2008年__559戸　＠287.8万円
2009年__273戸　＠294.2万円
2010年__597戸　＠284.3万円
2011年__291戸　＠246.8万円

[19: 匿名さん]

>18さん
10年で坪70万円。
70㎡換算で1500万円近く値上がりしたんだね。
率だと40%近く。

ところで深川のDATAはありますか？

[20: 匿名さん]

>>18
ものすごい値上がり率ですね。
やはり豊洲は人気があるんだなぁ。

[21: 匿名さん]

積立金がか？

[22: 匿名さん]

深川エリアも同じくらいの率で値上がりしたのかなあ？

[23: 住まいに詳しい人]

>19
別に豊洲だけが上がっているわけじゃない
むしろ豊洲は売れていない分「人気がない」のかも

門前仲町
2002年　185戸　＠191.0万円
2003年　324戸　＠224.0万円
2004年　_35戸　＠210.5万円
2005年　_57戸　＠239.1万円
2006年　__0戸　
2007年　_52戸　＠353.7万円
2008年　__0戸　
2009年　__0戸　
2010年　_71戸　＠275.2万円
2011年　__0戸　

清澄白河
2002年　134戸　＠174.0万円
2003年　598戸　＠209.9万円
2004年　393戸　＠207.3万円
2005年　132戸　＠205.9万円
2006年　_95戸　＠249.0万円
2007年　_60戸　＠254.8万円
2008年　_39戸　＠351.0万円
2009年　175戸　＠270.1万円
2010年　151戸　＠262.6万円
2011年　_87戸　＠231.8万円
2012年　_12戸　＠230.4万円