賃貸併用住宅についてのご相談

[老後の糧]

賃貸併用住宅について教えて下さい。
メンテナンス、気苦労、ローン返済など。
また、一戸建てとは異なる、思わぬ出費など有りますか。

[2: しのぶ]

不動産屋に勤めてました。
まず同じ敷地内に大家がいるのを嫌う人は結構多いです。また、大家さんの
側からしてせっかく大金を払って建てた家なのに大切に使ってくれないと
気が気でないことも（賃貸の方は思っているほど大切にしてくれません）
あと、ご自身の住居の場所にもお気をつけになった方が。入居者の出す
音に悩まされることになるかもしれません。特に入居者と大家の年代が
離れていると生活パターンが全く異なっていて更に気になるみたいです。
（子どもがいる家は子どもの騒ぎ声が聞こえてもほほえましく思えたりする
かもしれないけど、子どもがいない家にとってはうるさくて仕方がないってこと
になるとかいうこと）
賃貸併用住宅を多く手がけているところに相談して建てることをおすすめ
します（いろいろなノウハウを蓄積してるでしょうから）あと、不動産屋の
仲介などを入れた方が何かとスムーズかもしれません（仲介手数料が
もったいないと思うかもしれませんが、仲介手数料＝広告宣伝費だと
思えばそんなもんかなって感じになると思います）管理を不動産屋に
任せることも出来ますが、任せると管理料をとられますのでご自分で
やってる方も多いです（仲介してもらう不動産屋にどういうことをすれば
いいのか聞けば大抵教えてくれるかと。それと、不動産屋にお願いすれば
苦情受付ぐらいはやってくれます。←入居者からの不具合の連絡を
受けるくらいのことです）
いいパートナー（不動産屋、工務店）を見つけることが大切かな？

[3: さなえ]

そうですよね＾＾

[4: 老後の糧]

しのぶさん、お返事有り難う御座います。不動産屋さんにお勤めだったと言うことで、お聞きしたいのですが。
当方、不動産屋に仲介を依頼するつもりですが、ある所で「管理と言っても、家賃の回収程度しか考えていない。
特に大手は、担当者が転勤すると・・・」と言われました。当初、入居率を考え、ＴＶＣＭを展開し、
住宅情報誌にも独自ページを掲載する、大手の不動産チェーンにお願いしようと考えていましたが、古くから地元にある
不動産屋に頼んだ方がいいのでしょうか。地元の不動産屋は４０数年前に、現在の土地を仲介した不動産屋です。
また、一括借り上げといったシステムをもつ住宅建設業者あります。
収入は安定するのですが、手数料も高く、２年毎の家賃見直しも不安です。

[5: しのぶ]

どのくらいの規模なんか分からないので適切な回答になっているか
分かりませんが、小規模（10戸程度）なら地元の不動産屋の方がいいと
思います。大規模なところだと借り上げシステムなどを頼むと業者は
損失が大きくなりますのでがんばってくれますが、小規模だとがんばらなく
ても損失はあまりないですので、やる気がないかも（一概には言えないと
思いますが）
地元の不動産屋だと大手チェーンに登録されている物件より先に紹介
します（大手のものを仲介するより、自分の手持ち物件を仲介した方が
手数料がより入ってくるため）それに、審査も大手の通り一遍のもので
なくて、こちらの希望に添ったものにしてくれる可能性大です。
ちなみに、管理の内容としては家賃の回収の他に、共用部分の掃除、
保守などがあります。地元の不動産屋だと場合にもよると思いますが、
管理を任せなくても家賃回収くらいはしてくれると思います。また
保守についても、簡単なものだったら業者に連絡したりもしてくれるかと。
その辺は事前の取り決めによると思いますが、信頼のおける地元の
業者があるのなら、相談してみたらいいと思います。

[6: 匿名さん]

一般住宅とは法的な制限がことなり、窓先空地や避難経路の確保など、
狭い敷地では何かと頭を悩ませます。

[7: 地面師]

不動産業者の役割として、大きく分けて仲介業務（客付け契約、更新、退去清算）と管理業務になると思いますが、
特に管理業務は大手と街の不動産屋では比較にならなくなっていると思います。（大手は管理は別会社化してます。）

一番の違いは365日、24時間対応の有無ですね。トラブルは時間を選びません。
最近の不動産屋さんは週休2日も多いし、お盆と年末年始の休みも長いです。

まあ、一概に大手だからと勧められないのが難しいとこなんですが。

[8: 匿名さん]

今住んでいる自宅を、賃貸併用住宅に建て替えを考えています。一階を自宅、二階を賃貸(二部屋)と考えています。
ローコストの建築会社でおすすめを教えて下さい。
共働きのため、苦情対応など考えると、一括借り上げシステムで管理を委託するしかないかと考えています。　
ローコストな建築費、借り上げシステムの評判が悪くない会社はありますでしょうか？