プラネスーペリア文京千石

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都文京区千石4－304－1
交通：山手線巣鴨駅、都営三田線千石駅から各徒歩7分
総戸数：52戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.37～91.19m2
入居：2013年3月下旬予定

売主：新星和不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

[62: 購入検討中さん]

文京区の新築マンションの数には驚きっぱなしだけど、そんな中やっと目星がつけられそうです。それがコチラ。ルームプランもようやくシックリくるものに出合いました～。2LDKの約70㎡、これが理想です、目星の決めてはリビングをしっかりと広くとっているところ。他の部屋の若干の狭さは、物を増やさないことで対応しようと思います、WICもちゃんと有効に使えば大丈夫だと思う。この間取りが何階のどの位置なのかまだ不明なんですけど、バルコニーはリビングと同幅にはできなかったんですね～、ここだけ詳しく知りたいな。

[63: 匿名]

それは消防法なんたらで、既に書かれてるよ。

[64: 物件比較中さん]

これまでの投稿は、おおいに役にたっています。有難うございます。

同じタイミングの近隣物件（Ｔ不動産文京Ｈ）では、ここの書き込み情報によると、駐車場申し込みが２台に対して２件と、予想外の少なさでした。正直、驚きました。これは、諦めた結果なのでしょうか、車を使わない方が多いということなのでしょう、近くに安い駐車場があるということなのでしょうか。

本物件でもこのような感じになるとお考えになりますか。

[65: 匿名さん]

たしかここは、12台位駐車場あったな。

それとは別に来客用もあり。

[66: 他のマンション契約済みさん]

６４さんは白山駅近のマンションの駐車場の件で書き込みです。

あそこは、住人への割り当ては実質２台。

駐車料金は消費税込みで、一ヵ月確か３７，５００円だったと思います。

すぐそばの白山神社経営の露天の駐車場を数台斡旋してもらえると聞いて

いますが、これも同額の様です。

しかし、白山駅から本当に２分、南北線の駅までも５分程度だから、都内を

うろちょろするには不要です。

くだんのマンションは，６階建てで中層階でも一坪３３０万円程度です。

これで駐車場を増やせば、マンション価格に跳ね返るは必死です。

都内山手線内は、贅沢と思って妥協すべきでしょうね。

１２台もあるとはちょっと贅沢？。

車希望の方には良いかも知れません。

[67: 購入検討中さん]

66さんへ

　情報とご意見、有難うございました。

　販売戸数37に対して2台分。一方、52に対して12台。需要予測、売出価格や管理費などによって最適駐車区画数が決まってくるのでしょうが、もし駐車料金が合理的であれば、プラネの方が「良心的」のように感じます。

　運転歴が長いと、たとえ頻繁に運転しなくても、あるいは如何に優れた交通網が利用可能であっても、側に車が無いと何となく寂しい。外に駐車場を確保しなくてはならないということにでもなれば、考えを変えようと思います。

　部屋の方が抽選になるのかどうかはっきりと説明を受けていませんが、マンション駐車場使用可という前提で申し込む予定しています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　64より

[68: 匿名さん]

こちらは先日見てきました。
内装は、至極普通の印象。
立地は申し分ないと感じました。
現地も見ましたが、下町風情あるものの落ち着いてて、しかも静かで好印象。

モデルルームは、客で一杯でしたので抽選が少々心配。

[69: 匿名さん]

まだ現地には見に行っておりませんが、この辺りの雰囲気が好きでここに決められたらいいなーと思っています。

モデルルームはお客でいっぱいなんですね。人気ですねー。私もモデルルームを拝見したいと思い、予約しようと思いましたが、今日から夏季休業のようですね。予約日もお盆明けになり残念です。

[70: 匿名さん]

駐車場をマンション外で借りるとなると、相場は大体３万５千円～４万円位の様ですね。
屋根付きか屋根なしかでまた違ってくるとは思いますが。
１２台ありますが機械式なので、ある程度うまってくれないと修繕費などが心配ですね。
ファミリーの方も多そうな物件ですしかえって抽選位になってくれた方がいいなと思います。

[71: サラリーマンさん]

やはり駐車場は外で借りると高いんですね～
この辺りだと便利ですから、
車はいらなそうだし駐車場台数も少ないし、手放した方がいいかもしれませんね。

[72: 匿名さん]

浅井謙さんてどこかで聞いたことあります、デザインを手がけているのは住宅だけじゃないんですね、
経験豊富な広い見識でこちらも考えられたのだなと思うと、監修を知ってからはますます興味津々です。

詳しくは書かれていないんですけど具体的にはどの部分にこだわりがあるんでしょうか。
全体感としては確かに凜としているデザインになるのだと想像しています。
それだけでなく、室内動線も配慮されているように、個人的には思いました。

[73: 購入経験者さん]

販売を代理している業者さんに払う手数料（5％くらいかな？）も乗せられているので、ちょい割高なマンションかなここは。
立地に関しては、北東はNG、南東は低層が前建不安、南西は5階以上ってところですかね。
仕様は長谷工ということで…。
同じ沿線だが二路線は良いね。
あそこは千石駅だと夜暗いから女性はちょっと懸念するかな。
それと火災危険度もちょい高いので注意が必要。
いくら千石アドレスといえども坪290を超えたら高値買い。
ブランド好きにはもってこいのマンションってことで。

[74: 匿名さん]

ブランド好きなら小石川でしょ。

[75: 匿名さん]

ブランドに拘る、が正解。

[76: 匿名さん]

まあ大阪では宅地開発で『ブランド』デベと言っても良いのだろうが、

東京でははてなです。

[77: 物件比較中さん]

マンション販売に一期とか二期とかありますが、一般に何が違うのしょうか。一気呵成に販売できそうにもない状況下、取敢えず売れるものだけを一期に、後日、タイミングを見て二期、三期と販売するのでしょうか。その都度、販売条件は変わってくるのでしょうか。なんで分けるのでしょうね。どなたか、教えてください。

[78: 匿名さん]

一期とかで分けるのは、一般的には、まずは即日完売という印象を植え付けたいことが考えられます。
その他、売り出しを分割することにより、一期で行った価格設定がミスブライシングではなかったか、を確認する目的があります。矛盾するようですが、即日完売となると、価格設定が低かったということにもなるので、デベロッパーとしては、失敗とも言えるのです。

[79: 物件比較中さん]

売り方が仕掛ける買い方への駆け引きなのですね。キーワードは、「即日完売」すか。即日完売であれば、価格設定が適正であり、また、値下げはあり得ないというという情報発信であり、購入を逡巡している、あるいは、値引きを期待している潜在顧客が、遅れじと次期販売に押し掛けてくるという売り方の伝統的な遣り方ですか。販売時期分割の理由が理解できました。どの売り方も採用する販売促進の方法のようですね。なるほど。有難うございました。

[80: 物件比較中さん]

見学しました。
結果はがっかりな面の方が多いです。
内装に関しては郊外のファミリーマンション規格ですね。
それであの価格は少し高いのかなと。
場所は良いですよ。場所は。
一応文京区ですし。
只、【建っている場所】は将来不安だらけですね。
南側が道路だったら最高だったのに。
もう少し建物を縮めて敷地にゆとりは持てなかったのですかね？

[81: マンション投資家さん]

私が昨年渋谷区であるマンションを投資のため購入しました。
欲しい部屋があったので、第１期で購入しました。
その判断が良いのかどうかは、何とも言えません。
しかし現在そのマンションは、全部で６５戸程度ですが、８月末
引き渡しと言うのに、約１０戸程度売れ残り、第５期販売中です。
推定ですが、売れない住戸は１００万円程度は値下げしていると
考えています。
売れ残っているのは、ほとんど中低層住戸。
かなりな大通りに面しているので、騒音、排気ガス、日当たり、
眺望に問題があります。
特に眺望、日当たりは現在は問題ないのですが、将来マンションが
隣地に建設された時、中低層は相当問題になるかも知れません。
私の主目的は賃貸収入を得ることでありますが、将来売却する時の
事も考慮に入れています。

居住目的で購入される方と、見方は異なる点もありますが、
売れ残りには、それなりの問題点もあることを考えていた方が、
良いとは思います。
一般的には、残り物に福は無いと考えています。

また、賃貸にしても少しでも空室が少なく、高い家賃を得られる
様に、また売却する時も、少しでも高い値で売り安くと、考えて
います。
居住目的に購入される方も、こうした見方も必要かと思う次第です。

第１期が良いとは物件によりけりで、何とも言えません。
自分や家族の資金や希望の条件を十分考え、しかもタイミングを
逃すことのないようにというのが、ありきたりではありますが、
結論ではないでしょうか。

[82: 物件比較中さん]

その通りですね。モノ、カネとタイミングですね。後に何が起ころうと、己の判断でやったことですから。

ありきたりとのことですが、それが真実ですね。

[83: 匿名]

ここに欲しくて、気に入った間取りが予算程度で購入出来るのであれば、購入すればいいのでは。
気に入らず予算オーバーだったら見送るべし。
他の物件が少しでも気になるのもまた然り。

[84: 匿名]

値引き販売をいつするかは販売会社によります。

完成前は、たとえ100万円であってもしないのではと考えます。

でも、81さんは渋谷区に投資用として購入されて、何故にこのスレにいらっしゃってるのでしょうか。素朴な疑問でして。。

[85: マンション投資家さん]

８４さんへ

別に他意ありません。

次の投資の物件研究や情報集めにあちこち見ています。

それだけの事です。

[86: 匿名]

お返事下さり、有り難うございます。
その様に物件検討できるのは、羨ましい限りです。

使途はお互い違いますが、良い物件に巡り合いましょう。

[87: 匿名さん]

こっちには変な人がいないという事は、気に入られてるんでしょうね彼に。
近所のグリーンパークマンションと比較して掲示板を見比べてますが、あまりにも誹謗中傷が酷く幼稚なもので。
あまり悪くは無いと思うんですけどね。

こちらとディアナマンションですと、こちらを検討中の方はどこが良いと思っているのか教えて頂ければ幸いです。
価格以外で。

[88: 匿名]

私は三菱が好きだから。


売主はよく知らないけど。

[89: 購入経験者さん]

長谷工NG

[90: 匿名さん]

長谷工がだめという方がおられますが、長谷工は多数のマンション建設実績があります。

一体どういう点がだめなんでしょうか。

ご教示お願いします。

[91: 匿名]

全然だめではありません。どうぞ安心してお買い求め下さい。

[92: 購入検討者だった者]

何故強気の価格で攻められのか私には分からない？

[93: 購入検討中さん]

　値付けは、南方面の物件と（白山）と北側（巣鴨）の中間を狙ったのでしょうか。
　
　　価格優先か広さ優先か、登録直前で悩んでいます。価格は適正あるいはちょっと高めか。

[94: 物件比較中さん]

ただ文京区の端にあるだけの普通のマンションという感じ。
これといった特徴は無い。
エントランスの華美さなどどうでも良いので、その分中身を良くしてほしかったかな。

[95: 匿名さん]

この物件が適正かどうかは良識ある方の判断に任せますが、この物件の価格設定をするなら駐車場を全て地下に組込み、雨に一切濡れないシステムを構築して貰いたかった。

[96: 匿名さん]

＞No.94
＞ただ文京区の端にあるだけの普通のマンションという感じ。
＞これといった特徴は無い。
＞エントランスの華美さなどどうでも良いので、その分中身を良くしてほしかったかな。


文京区の端にある普通のマンションは同感。
中身がどのように良くしてほしかったのでしょうか？

[97: 購入検討中さん]

この時期悩むようであれば、やめなはれ。

[98: 購入検討中さん]

　マンション購入基準は「十人十色」でしょうから、毀誉褒貶は仕方ないところです。この欄に共通しているネガティブな評価は、長谷工、新星和、仕様に特徴なし、といったものです。

　長谷工は施工実績も多く、大手デベの物件もこなしています。ネガティブに取られるのは、自社の絶対的な基準を持たず、事業主の意向でいかようにも対応するという悪い意味の無碍融通性があるのでしょうか。新星和は、施工は長谷工に丸投げ、販売も三菱地所に丸投げ、ただ鞘を抜くだけという印象があり、供給する商品の理念というかこだわりが無いような気がする。それが、仕様に特徴が無いという評価に繋がるのではないか。機能的であればそれで良いというようなポリシーなのだろうか。残念。

　従って購入者は、建物そのものよりも、文京区とかＪＲ巣鴨駅とか立地を優先する買いかたになる（ならざるを得ない）言えるのではないだろうか。内装や備品にもう少しこだわりがあれば、高値というようなネガティブ投稿は無かったような気がする。私は、立地先行で登録します。

　この投稿欄、とても参考になりました。まじめなご意見ばかりでした。お礼申します。有難うございました。

[99: 匿名]

内装に関しては、個人で好きなように出来ますが、立地はどうにもならないですからね。

それが正解。

[100: 物件比較中さん]

三面建物に囲まれている土地が、良い立地とは思いませんし、将来の不安が大きいので私はやめました。
上の方を買える予算があれば別ですが、手が届かないもので。

[101: 匿名さん]

100さんと同意見でやめました。ＭＲを見て天井が低いので、部屋に圧迫感を感じました。制限内で部屋数を確保するには止むを得ないようです。文京区内と言っても、周囲はお屋敷街というより巣鴨付近の庶民的な感じがするエリアですね。文京というブランドで価格をかさ上げできるエリアなのかな？　と思いました。

[102: 購入検討中さん]

　９８です。９９、１００、１０１さんのご意見、拝見しました。私の投稿に「舌足らず」のところがあったと気付かされました。

　文京区がブランドとは考えていません。どの区にもマンション立地という視点ではピンからキリまであるのが普通ですから。ご指摘の通り、お屋敷街でもなく、ことさら「静謐」でもないでしょう。パンフレットの誇大広告です。通りを隔てたところとは大違いです。私が重視している立地は、交通（巣鴨駅）と買い物（巣鴨駅周辺）の便利さです。また、将来、三方に高層の建築物が出現する可能性は間違いなくマイナスの材料です。この欄から教えていただいた「５階から上」は、私にとって最高の情報でした。あとは懐具合と相談でした。

　後で内装を変えるというのは、時間、カネと気力が必要で、緊急を要さなければ億劫で止めてしまうかもしれません。最初からの仕様のほうがはるかに気が楽ですし、満足感があるのではないでしょうか。

[103: 匿名さん]

私もマンション購入検討中。
文京、豊島近辺で捜しています。
湾岸も検討したのですが、東日本大震災で、液状化のすさまじさと、
品川付近のとある超高層マンションの重大な被災状況とタワーマンションの
高層階に居住する危険性を考慮して、取りやめとしました。
超高層マンションは全て対象外としました。

巣鴨 クレヴィア巣鴨 都市計画道路による既存不適格物件。資産価値なし。
デベの良心が疑われる。
近隣住民の反対。豊島区議会反対決議あり。

巣鴨 グリーンパーク ラブホ、パチンコ屋近し。環境問題有り。
商業地区。駅近。買い物便利。
デベ信用度なし。
誇大広告。
価格、内容問題あり。
資産価値薄し。

白山 ブランズ メジャーセブン物件。
仕様高級？。高行き路線。強気物件価格。割高価格？。
駅近、交通至便。東大徒歩通学可能。孟母三遷可能？。
高台。閑静。環境良好。買い物至便。第一期２０戸余完売。
施工準大手熊谷組。
タダしゾンビゼネコン。トンネルほどには信用出来ないかも？
この程度の中層物件に手を出すようでは、仕事日照りか？。
資産性良好。

千石 ブラネ 当物件。
デベは本来大阪の大規模宅地開発業者。
宅地開発はともかく、マンション業者としてはハテナマーク。
平凡、取り立てた特徴なし。
デベ丸投げ物件。タダし長谷工の持ち込み物件の可能性あり。
価格微妙。
資産性不明。

いくつか付近の中層物件を取り上げましたが、はて、どうでしょう。

[104: 購入経験者さん]

この中ではここが一番最後まで売れ残りそうかな。もしくは森本。
頑張って下さいね営業さん。

[105: 匿名さん]

＞１０３
物件コメントありがとうございます。
非常に参考になりました。
また、気になる物件がありましたら、コメントお願いいたします。

[107: 購入検討中さん]

三菱地所や新星和が強調している良さは、近隣上位物件に比べて客観的に認められないだろう。人それぞれがリスク要因を勘案して、即ち、立地、仕様や特に希望する条件と自分が出せる金額で購入を決める。三菱地所、新星和（信用が置けると思うが）と長谷工の組み合わせがどう絡んでくるかだが、良い方向に捉えれば、ここで購入が確定する。

どうして三菱地所が入ってきたのでしょうね。三菱地所の役割は単なる「総代理店」で、販売が終了すれば「バイバイ、また逢う日までさようなら」ですかね。購入者にどのようなプラスがあるのでしょうか。新星和に何か不足があるのでしょうか。

[108: 匿名]

自前で大規模な販売部隊を持ってない、関東での販売ノウハウがあまりない、関東での知名度が低い、といったことを踏まえて、それらマイナス面を補完してくれる地所と手を組むことにしたのだろう。

あと、親会社の大林組と地所との間で何らかの提携関係があるのかもしれない。