プラネスーペリア文京千石

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都文京区千石4－304－1
交通：山手線巣鴨駅、都営三田線千石駅から各徒歩7分
総戸数：52戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.37～91.19m2
入居：2013年3月下旬予定

売主：新星和不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

[42: 匿名さん]

>No40さん
いかがでしたか？
当方では総合判断として「（まだ予定価格の段階ですが）全体仕様がイマイチでコストパフォーマンスに見合わない」
と判断しました。残念だったところは複数ありますが、検討外としたので詳細は割愛したいと思います。

本掲示板にて情報提供をしていただいた皆様、どうもありがとうございました。

[43: 匿名さん]

>No42さん

わたしも同様に感じました。
3ＬＤＫも多く期待していたのですが、仕様・設備が良くないわりには価格は高め。隣接する建物との距離間も気になりました。
エントランス、アプローチは工夫されてると思いましたが…。

[44: 物件比較中さん]

４２さまと４３さまへ

　モデルルーム見学の感想、拝見しました。

　仕様・設備等から提示価格に見合わない物件、あるいは隣接する建物（東、南あるいは西?）との距離が不安、ということでした。お差支えなければ、もう少し具体的に忌憚のないご感想をいただければ、有難いのですが。

　近隣の幾つかの物件を真剣に比較検討しています。不慣れなこともあり、他人の違った角度からの見方を参考にしたいのです。決して不動産業者ではありません。

[45: 匿名さん]

>44 さん

あくまで個人的な感想として受け取っていただきたいですが、
・既出ですが建物の南西側は5階建ての建物に遮られる。
・南東側は低層主体で良さそうですが、長期的には古民家と駐車場のあたりを中心に何か建つだろうと推測
・２棟構成で、内廊下と外廊下を組み合わせた変な設計
　（内廊下側は当然照明を常灯ですが、外廊下側の解放部から虫が入ってきたらどうするの？
　　虫にとっても逃げ場無いし可哀そう。何を考えてこんな設計なんだろうか？と素朴に疑問）
・表通りの外観とエントランス、アプローチ以外に特筆すべき共用施設なども無し。
・南東側は基本的に4タイプで、中住戸の２つは「田の字型」で２居室は廊下側で建物に面した構造。
　（個人的には、プライバシーだけでなく採光にも難があり、窓は開けられない部屋と受け取りました。）
・内装が全体的にプア（全体的な面材や標準設備、窓、バルコニー、クロスの質感など全て）
・カラーセレクトで３種類ありましたが、どれも変わり映えせず正直どれも選びたくない
・ディスポーザやエアコン無し
・スラブ厚が最低限、構造や間仕切りやその他もなんとなく雑そう（モデルルームの見本ですら雑な感じが伝わる）


上記のような状態ですので、検討対象は自然と角住戸や６階以上の高層階になり、相対的にお手頃ならば。。。
と期待しましたが、その辺は予定価格で坪300前後を提示され高い印象を持ちました。
条件が悪そうなところでも坪270くらい。
最低でも1割以上下げないと厳しいだろうな。という感想です。


近場ではディアナコート文京千石あたりと比較すると仕様の差は歴然ですよ。
モリモトの関係者ではありません・・・念のため。

[46: 物件比較中さん]

45様

　モデルルーム見学後の評価と感想、大変興味深く拝見いたしました。マンション購入決定要素はひとぞれぞれでしょうが、共感するところが多くあり、本当に参考になりました。

　結論として、角部屋、６あるいは７階、予算の３条件が満たされなかったようですね。ご指摘の幾つかのマイナス要因のなかで特に、i) 南西および南東に将来、建物が建つリスク、および ii) 内装に自然な重厚感がない（現地は見ておりませんが、本掲示板の情報からなんとなく見通せます）などは共有できます。私は価格以上に上記２条件に固執します。一方、千石の静かな住宅地の低層マンションという要素は高く評価しています。

　小石川、白山や本駒込辺りのの 3LDK を探しています。当該物件はポートフォリオのなかで最有力の一つとして考えていますので、本日の率直な評価とご意見は、素人の私にとって貴重な情報でした。有難うございました。

[47: 物件比較中さん]

モデルルームを見てきた簡単な印象です。
場所は近隣の分譲物件よりは良いと思いますが、他の方も言っている通り、正直チープ感は否めないですね。設備もイマイチですし。
そのぶん、価格が割安であればいいですが、これまた中途半端に坪300を切るくらいと、むしろ割高感があります。日本生命に見捨てられた新星和と、長谷工の組み合わせだし。
また、私も今後南東側に建物が建つ可能性を十分感じます。
まあそうはいいつつ、最終的に坪270ぐらいになれば、場所を勘案して考えてもいいかなーと思ってます。

[48: 匿名さん]

坪300は割高ですか?
適正ではないかと…

[49: 匿名さん]

価格としてはこんなもんじゃないかな…と思いつつも
仮に設備などに満足いかない場合は不満に思えるのかもしれないですね。
巣鴨と千石のちょうど中間地点で
周辺環境的にはわりと穏やかな地域なのは良いなと思います。
ただ同一地域に競合があると選ぶのが難しくなってきますね。

[50: 物件比較中さん]

もっとゆとりがあるプランにして欲しかったですね。
あの広さの敷地でしたら公園を作るとか。
何かｷﾞｭｳｷﾞｭｳに詰め込んだ感じで窮屈に感じました。

[51: 匿名]

近くに住んでいますが周りのマンションは賃貸ですし駐車場、古い建物がいっぱいで将来的に新しい建物が建つと思ってます。
そうなると、ある程度5階以上くらいの高さは欲しいですね。
みなさんが言うように私もプアー感を感じました。
ディスポーザーも欲しかった。
坪270くらいなら考えてもいいかな。

[52: 物件比較中さん]

モデルﾙｰﾑ（マンションギャラリーと言っている）を見学してきました。文京区内のＮ，ＳとＴ不動産の物件と比較して感じたこと（感覚的なコメント）を書きます。

結論 - 抽選がなければ考える（争ってまでも？）

設備・構造 - 総じて普通。「重厚」な印象は薄い。構造面も望ましい水準の最低。Ｔとの比較では明らかに劣る

価格 - ランニングコストを低く抑えているのは良い。設備仕様とのトレイドオフの面でもあるが。イニシャルコストがたとえ少しでも下がれば（坪単価で5-10万円でも）、競争力があるのではないか

その他 - （現場を見て）南東に建物が建つ。日照と工事中の迷惑が懸念。西側のマンションが古ければ心配の種

[53: 購入検討中さん]

期待していなかった分、事の外良かった。

内装・設備は最低限だが、その普通が良いのかも。

場所は周辺競合に比べて群を抜いて良いかなと。

[54: 物件比較中さん]

南側の部屋のバルコニーがやたら小さいのは何か理由があるんでしょうか？

[55: 匿名さん]

南側一階に窓先空地が三ヶ所あり、その部分にバルコニーは架かってません。

その為かと、、、、奥行きは2.5ｍあります。

[56: 物件比較中さん]

だんだん書き込みが増えてきました。関心が高まってきたのでしょうか。近隣の物件と比較検討していますが、書き込みの増加は物件の情報の増加に繋がり、うれしい限りです。南西、南東あるいは北東などの方角別の倍率、どのようになるのでしょうね。まだ、要望書は受け付けていないと思いますが、情報量豊富などなたか、大胆に予測できないものでしょうか。

[57: 物件比較中さん]

バルコニーの奥行きがある分、庇も比例するので日当たりにも影響ありますよね？

[58: 匿名さん]

バルコニー手摺り下が強化ガラスで、バルコニーが掛かってない部分は足元からＦＩＸガラス。
そして腰から上がサッシ。
日当たりは問題ないかも。

[59: 匿名さん]

要望書始まったのかな。
予約取れなかった、、、、

[60: 物件比較中さん]

S友不と悩む。
のんびり生活したいならこっちかな。
ただ、値段が高い気がする。

[61: 匿名さん]

仕様はＭ社がいいが、Ｍ社の物件は駅から遠いのと、条件のいい３ＬＤＫが売却済が問題。

[62: 購入検討中さん]

文京区の新築マンションの数には驚きっぱなしだけど、そんな中やっと目星がつけられそうです。それがコチラ。ルームプランもようやくシックリくるものに出合いました～。2LDKの約70㎡、これが理想です、目星の決めてはリビングをしっかりと広くとっているところ。他の部屋の若干の狭さは、物を増やさないことで対応しようと思います、WICもちゃんと有効に使えば大丈夫だと思う。この間取りが何階のどの位置なのかまだ不明なんですけど、バルコニーはリビングと同幅にはできなかったんですね～、ここだけ詳しく知りたいな。

[63: 匿名]

それは消防法なんたらで、既に書かれてるよ。

[64: 物件比較中さん]

これまでの投稿は、おおいに役にたっています。有難うございます。

同じタイミングの近隣物件（Ｔ不動産文京Ｈ）では、ここの書き込み情報によると、駐車場申し込みが２台に対して２件と、予想外の少なさでした。正直、驚きました。これは、諦めた結果なのでしょうか、車を使わない方が多いということなのでしょう、近くに安い駐車場があるということなのでしょうか。

本物件でもこのような感じになるとお考えになりますか。

[65: 匿名さん]

たしかここは、12台位駐車場あったな。

それとは別に来客用もあり。

[66: 他のマンション契約済みさん]

６４さんは白山駅近のマンションの駐車場の件で書き込みです。

あそこは、住人への割り当ては実質２台。

駐車料金は消費税込みで、一ヵ月確か３７，５００円だったと思います。

すぐそばの白山神社経営の露天の駐車場を数台斡旋してもらえると聞いて

いますが、これも同額の様です。

しかし、白山駅から本当に２分、南北線の駅までも５分程度だから、都内を

うろちょろするには不要です。

くだんのマンションは，６階建てで中層階でも一坪３３０万円程度です。

これで駐車場を増やせば、マンション価格に跳ね返るは必死です。

都内山手線内は、贅沢と思って妥協すべきでしょうね。

１２台もあるとはちょっと贅沢？。

車希望の方には良いかも知れません。

[67: 購入検討中さん]

66さんへ

　情報とご意見、有難うございました。

　販売戸数37に対して2台分。一方、52に対して12台。需要予測、売出価格や管理費などによって最適駐車区画数が決まってくるのでしょうが、もし駐車料金が合理的であれば、プラネの方が「良心的」のように感じます。

　運転歴が長いと、たとえ頻繁に運転しなくても、あるいは如何に優れた交通網が利用可能であっても、側に車が無いと何となく寂しい。外に駐車場を確保しなくてはならないということにでもなれば、考えを変えようと思います。

　部屋の方が抽選になるのかどうかはっきりと説明を受けていませんが、マンション駐車場使用可という前提で申し込む予定しています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　64より

[68: 匿名さん]

こちらは先日見てきました。
内装は、至極普通の印象。
立地は申し分ないと感じました。
現地も見ましたが、下町風情あるものの落ち着いてて、しかも静かで好印象。

モデルルームは、客で一杯でしたので抽選が少々心配。

[69: 匿名さん]

まだ現地には見に行っておりませんが、この辺りの雰囲気が好きでここに決められたらいいなーと思っています。

モデルルームはお客でいっぱいなんですね。人気ですねー。私もモデルルームを拝見したいと思い、予約しようと思いましたが、今日から夏季休業のようですね。予約日もお盆明けになり残念です。

[70: 匿名さん]

駐車場をマンション外で借りるとなると、相場は大体３万５千円～４万円位の様ですね。
屋根付きか屋根なしかでまた違ってくるとは思いますが。
１２台ありますが機械式なので、ある程度うまってくれないと修繕費などが心配ですね。
ファミリーの方も多そうな物件ですしかえって抽選位になってくれた方がいいなと思います。

[71: サラリーマンさん]

やはり駐車場は外で借りると高いんですね～
この辺りだと便利ですから、
車はいらなそうだし駐車場台数も少ないし、手放した方がいいかもしれませんね。

[72: 匿名さん]

浅井謙さんてどこかで聞いたことあります、デザインを手がけているのは住宅だけじゃないんですね、
経験豊富な広い見識でこちらも考えられたのだなと思うと、監修を知ってからはますます興味津々です。

詳しくは書かれていないんですけど具体的にはどの部分にこだわりがあるんでしょうか。
全体感としては確かに凜としているデザインになるのだと想像しています。
それだけでなく、室内動線も配慮されているように、個人的には思いました。

[73: 購入経験者さん]

販売を代理している業者さんに払う手数料（5％くらいかな？）も乗せられているので、ちょい割高なマンションかなここは。
立地に関しては、北東はNG、南東は低層が前建不安、南西は5階以上ってところですかね。
仕様は長谷工ということで…。
同じ沿線だが二路線は良いね。
あそこは千石駅だと夜暗いから女性はちょっと懸念するかな。
それと火災危険度もちょい高いので注意が必要。
いくら千石アドレスといえども坪290を超えたら高値買い。
ブランド好きにはもってこいのマンションってことで。

[74: 匿名さん]

ブランド好きなら小石川でしょ。

[75: 匿名さん]

ブランドに拘る、が正解。

[76: 匿名さん]

まあ大阪では宅地開発で『ブランド』デベと言っても良いのだろうが、

東京でははてなです。

[77: 物件比較中さん]

マンション販売に一期とか二期とかありますが、一般に何が違うのしょうか。一気呵成に販売できそうにもない状況下、取敢えず売れるものだけを一期に、後日、タイミングを見て二期、三期と販売するのでしょうか。その都度、販売条件は変わってくるのでしょうか。なんで分けるのでしょうね。どなたか、教えてください。

[78: 匿名さん]

一期とかで分けるのは、一般的には、まずは即日完売という印象を植え付けたいことが考えられます。
その他、売り出しを分割することにより、一期で行った価格設定がミスブライシングではなかったか、を確認する目的があります。矛盾するようですが、即日完売となると、価格設定が低かったということにもなるので、デベロッパーとしては、失敗とも言えるのです。

[79: 物件比較中さん]

売り方が仕掛ける買い方への駆け引きなのですね。キーワードは、「即日完売」すか。即日完売であれば、価格設定が適正であり、また、値下げはあり得ないというという情報発信であり、購入を逡巡している、あるいは、値引きを期待している潜在顧客が、遅れじと次期販売に押し掛けてくるという売り方の伝統的な遣り方ですか。販売時期分割の理由が理解できました。どの売り方も採用する販売促進の方法のようですね。なるほど。有難うございました。

[80: 物件比較中さん]

見学しました。
結果はがっかりな面の方が多いです。
内装に関しては郊外のファミリーマンション規格ですね。
それであの価格は少し高いのかなと。
場所は良いですよ。場所は。
一応文京区ですし。
只、【建っている場所】は将来不安だらけですね。
南側が道路だったら最高だったのに。
もう少し建物を縮めて敷地にゆとりは持てなかったのですかね？

[81: マンション投資家さん]

私が昨年渋谷区であるマンションを投資のため購入しました。
欲しい部屋があったので、第１期で購入しました。
その判断が良いのかどうかは、何とも言えません。
しかし現在そのマンションは、全部で６５戸程度ですが、８月末
引き渡しと言うのに、約１０戸程度売れ残り、第５期販売中です。
推定ですが、売れない住戸は１００万円程度は値下げしていると
考えています。
売れ残っているのは、ほとんど中低層住戸。
かなりな大通りに面しているので、騒音、排気ガス、日当たり、
眺望に問題があります。
特に眺望、日当たりは現在は問題ないのですが、将来マンションが
隣地に建設された時、中低層は相当問題になるかも知れません。
私の主目的は賃貸収入を得ることでありますが、将来売却する時の
事も考慮に入れています。

居住目的で購入される方と、見方は異なる点もありますが、
売れ残りには、それなりの問題点もあることを考えていた方が、
良いとは思います。
一般的には、残り物に福は無いと考えています。

また、賃貸にしても少しでも空室が少なく、高い家賃を得られる
様に、また売却する時も、少しでも高い値で売り安くと、考えて
います。
居住目的に購入される方も、こうした見方も必要かと思う次第です。

第１期が良いとは物件によりけりで、何とも言えません。
自分や家族の資金や希望の条件を十分考え、しかもタイミングを
逃すことのないようにというのが、ありきたりではありますが、
結論ではないでしょうか。

[82: 物件比較中さん]

その通りですね。モノ、カネとタイミングですね。後に何が起ころうと、己の判断でやったことですから。

ありきたりとのことですが、それが真実ですね。

[83: 匿名]

ここに欲しくて、気に入った間取りが予算程度で購入出来るのであれば、購入すればいいのでは。
気に入らず予算オーバーだったら見送るべし。
他の物件が少しでも気になるのもまた然り。

[84: 匿名]

値引き販売をいつするかは販売会社によります。

完成前は、たとえ100万円であってもしないのではと考えます。

でも、81さんは渋谷区に投資用として購入されて、何故にこのスレにいらっしゃってるのでしょうか。素朴な疑問でして。。

[85: マンション投資家さん]

８４さんへ

別に他意ありません。

次の投資の物件研究や情報集めにあちこち見ています。

それだけの事です。

[86: 匿名]

お返事下さり、有り難うございます。
その様に物件検討できるのは、羨ましい限りです。

使途はお互い違いますが、良い物件に巡り合いましょう。

[87: 匿名さん]

こっちには変な人がいないという事は、気に入られてるんでしょうね彼に。
近所のグリーンパークマンションと比較して掲示板を見比べてますが、あまりにも誹謗中傷が酷く幼稚なもので。
あまり悪くは無いと思うんですけどね。

こちらとディアナマンションですと、こちらを検討中の方はどこが良いと思っているのか教えて頂ければ幸いです。
価格以外で。

[88: 匿名]

私は三菱が好きだから。


売主はよく知らないけど。

[89: 購入経験者さん]

長谷工NG

[90: 匿名さん]

長谷工がだめという方がおられますが、長谷工は多数のマンション建設実績があります。

一体どういう点がだめなんでしょうか。

ご教示お願いします。

[91: 匿名]

全然だめではありません。どうぞ安心してお買い求め下さい。