プラネスーペリア文京千石

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都文京区千石4－304－1
交通：山手線巣鴨駅、都営三田線千石駅から各徒歩7分
総戸数：52戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.37～91.19m2
入居：2013年3月下旬予定

売主：新星和不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

[129: 購入検討中さん]

低層ですが、無抽選で当選しました。最後は倍率がつくのではとヒヤヒヤしていました。
確かに隣の建物が近いですが、日照が悪いわけでもなく、また利便性（JR山手線利用など）を考えても、我が家にはコストパフォーマンスが高いと感じました。また、ランニングコストの点でもある程度の無駄を省き、低く抑えているのも好印象でした。それにしましても、どうしてエントランス付近の画像をHPに掲載しないのですかね。とても素敵な和モダンで、とても気に入っています。

[130: 匿名さん]

高いとおっしゃる方がいますが、巣鴨あたりなら、まあ標準的な価格の範囲と
言ってよいのではないでしょうか。
ただ、７階の４ＬＤＫが高いと言うのなら、確かにいくらでも他にマンションはあると
言えますが・・・・・・。

[131: 匿名さん]

>>123
残念でしたね。
ご指定の地域で現在着手されていて、幹線道路から外れている物件は寡聞にして知りません。
そういった意味ではプラネはご指定の地域で、JRの駅からフラットで10分以内に歩ける物件としては、ここ数年無かった物件ですよね。
まあ、3年もあれば、今は計画すら無くても既存建物を取り壊して完成するくらいの時間はありますので、今は計画が無くても悲観することは無いかもしれません。
この近辺、古い大きめの民家、駐車場、古いオフィスビルは結構残っていますから。

あとは中古を探すというのも手です。
仕様の良かった2003～2005年前後分譲の物件の流通が増え始める頃ですので。
本駒込6丁目のパークハウスとかブリリア六義園とか。

[132: 匿名さん]

そうそう、内側って意外とないですよね。
白山のブランズは割高だし、後楽園のパークハウスはカッコよくないし。。

[133: 匿名さん]

>127
仕様は確かに標準よりやや下であると思いますが、立地は優れていますよね。
確かに文京区の外れでブランド立地ではないものの、それでも文京区ではありますし、
幹線道路から離れていて人通り・車通りも少ない地域、
宮下公園がすぐ近くにあり緑が多く、
何より山手線からフラットで徒歩10分以内の利便性。希少性のある物件と考えられます。
本駒込6丁目であればプラス1000万円は覚悟しなければならないと思いますので、
この価格でこの住環境・利便性の物件が出てくることは滅多にないとは思います。
営業マンではないですよ。

[134: 匿名]

>125
目の前で抽選をやる場合でも、ダミー登録者を作り当選させたい人の票数を増やすとかいくらでもやり方はある。

即金で全額出せる人、自己資金を沢山出せて年収も余裕がある人、誰もが知っている大企業に勤めている人あたりは優遇されることがある。
それでモデルルーム開設直後から足繁く通っている人も心情的に優遇されることもある。
自己資金が少なく年収対比ローン負担もキツい人は敬遠されることも。

[135: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[136: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[137: 購入検討中さん]

　私は、本年5月25日に「本物件の投稿数はどうして少ないのでしょうか」と問いを発した者です（＃23）。マンション探し事始めのときでした。手軽にＰＣを通して情報が入手できないものかと考えていた矢先、友人がこの欄を教えてくれました。スレッドとかレスとか聞きなれない「専門用語」もここで習いました。

　入居時期や区域が同じようなＴ白山、Ｄ千石、近隣のＧ巣鴨のこれまでのレス数はそれぞれ297、216、447。一方、プラネは136でした。刺身のつま、あるいは、ハンドルの遊びといえばそれまでですが（勿論、この中にこそ真実が見い出されるという言い分は否定しませんが）、他の物件では本質にかかわらないようなレスが多く、換言すれば、私が必要とする情報が少なく、期待が裏切られました。然るにプラネは、レス数は少ないものの、情報の質および量において私の期待を大きく上回るものでした。レスは尻上がりに増えてきました。これらのレスを、私の判断の「歪み自動調整装置」として利用させていただきました。どれくらい役にたったことでしょう!!!　掛け値なしに参考になりました。

　本スレッドにレスした皆様にこころからお礼申します。1日目の旅が終わったようです。有難うございました。

[138: 購入経験者さん]

相手にされてないからでは。
たぶん上記に記載されているマンションの中では一番最後まで残る可能性が高いかと思われます。
上層階以外は平均以下の部屋だからです。
最終的にクリアランスされておしまいでしょう。
下層階を検討中の方はよく見極めてからですね。

[139: 匿名さん]

>134
>135
同感です。抽選は公平ではないケースが多いです。
ご指摘のような十分な資金力や勤め先のネームバリューがあることに加え、
あまり文句を言わなそうなお客さんが好まれる傾向がありますよね。
提携先ではなくてデベ側の推薦があると強いですね。

営業サイドも各部屋ごとにお客さんの優先順位を付けていて、
有望なお客さんが重なる場合には、抽選を可能な限り避けるべく、
他の部屋に誘導したりもします。
誘導を受けたお客さんは優先順位を上げたり、配慮されることもしばしば。

ただ、要件を充たしていても似たようなスペックな申込者が重ねれば、
純粋な抽選にせざるを得ず、あとは運に賭けるしか無い訳で。
どうしても欲しい部屋は人気が重なることが多く、
その人気の部屋の一択で突き進むとリスキーですよね。

残っている3LDKは風呂が1317で洗面室も狭く、水周りが窮屈な感じです。

[140: 匿名さん]

134さん
会社によって色々なやり方がある様ですね。実家がマンションを購入した時、はじめは
かなり人気があるお部屋なので抽選になりますなんて言われていたのが、現金で一括で購入しますと
いった途端上司の方が出てきて、それでは抽選なしで優先的になんて言われました。
ま、私達家族はうれしい事だったのでその時はなんとも思いませんでしたが、冷静に考えると
こういった裏工作はどこの物件でもあるのでしょうね。

[141: 購入検討中さん]

１戸を除いて５階から上は全部売れたのですか。１期販売戸数から判断するに残っているのは３階から下になりますが、本当に4階以上は売れちゃったのですか。

[142: 匿名]

販売側からすると現金で買うのも、ローン組んで買うのも同じ。

[143: 匿名さん]

>>142
ローンは審査で落ちることもあるし、現金のほうがリスクが小さくていいに決まってますね。

[144: 匿名]

でも売買契約はローンの事前審査承認が前提でしょ。現金は何を担保に進めるの？
通帳の写しでももらうの？
それやってるとこ聞いた事ない。

cashは気持ちひとつで、やっぱやぁ〜めた！もあり得るでしょ。そいゆう人は手付け放棄も平気ですからね。

いずれにしても、抽選を謳ってて、cashだからと優先して取り引きを進めるとこは、それなりの会社、物件なのでしょうね。

[145: 匿名さん]

私は東京のとある都心で、最近マンションを全額現金で購入しました。
現在マンションは支払い完了し、私の所有物になっています。

事前に目の前に現金を山積みしたわけでもありません。
預金通帳を見せたり、銀行の人を連れてきて、証人になってもらうような事もないし、
残高証明を出したりもしません。
内覧会後、一部補修をおこない、完成を確認したので、銀行振込しただけの事です。

収入についても源泉徴収票や，納税照明なども一切提出していません。

内金もマンション業界の標準の半額以下しか入れませんでした。

デベはメジャー７の中でも超大手の１社です。

今考えるとよく売ってくれたという思いです。

デベに明らかのしたのは、住所と氏名だけです。
タダの誰も知らない一般市民です。

職業等もあんまりはっきりさせていません。
先ほど書いたように、収入についても、あきらかにしていません。

デベは私の言葉を信用したのかも知れません。
しかし、都心のとある有名住宅地での立地です。
別に私の様などこかの馬の骨に売らなくても、いくらでも客はいたはずです。

抽選などしませんでした。
営業の方は、重ならないようします。
どうにでもなるから、心配しないようにとおっしゃられました。
元々申し込みは他にいなかった事も充分あり得ますが、わかりません。

デベにしたら、現金もローンも同じです。
逆に言えば、住宅ローンを借りる客の方が、購入者の収入、職業などを
ほぼ把握できるので、安心して販売出来るのではと思えます。

私の様に現金を支払う言う購入者の方が、信用ならないと今は思っています。

[146: 匿名]

全額即金で払うとするお客さんでも登録前に提携ローンの審査は受けさせると思う。
収入は少ないけど相続等で資産はあるという人は扱い辛い。使ってしまったら終わりだから。
即金希望の人にはとにかく手付金を多目に積ませるよ。
余程の金持ちでも無い限り手付金放棄で1000万円失って平気な人は中々いないから。

[147: 匿名さん]

他の方の場合は知りませんが、私の場合は、提携ローンの

事前審査を受けるようにと、デベは一切言いませんでした。

もしそんな事言われたら、私は即断っています。

内金についても極少額です。

営業の方には、万一の事を考えると、リスクは最小限に

とどめたい。

標準の半額以下でないと、契約する意志はないと申し上げた

上で内金支払いについて、納得いくまで話し合いしました。

例外かも知れませんがね。

[148: 匿名]

時期と販売状況にもよるのでは？
販売苦戦物件なら買手の要望も受け入れられ易いですし。

[149: 匿名さん]

デベの本当の状況は解りませんが、この物件は、当時は販売予告状態。

私が最初に接触したのは、モデルルーム開設直後。

数回の面談と、これまた数回の現地調査を重ね、確認の上私はいわゆる第１次販売に応募。

都心部で得難いロケーションと判断。日当たり眺望、資産性を考慮し、上層階を応募です。

全数十戸。第１次で約半分を販売。実際にはそれを何戸が上回る販売状況と承知しています。

もっともデベがそういってるだけで、本当かどうか解りません。

現在後数戸残余があると聞いています。お買い得かも知れません。

それを苦戦と言うかどうかは、皆さんのご判断です。

[150: 匿名]

146さん


全額cashで支払いたいという客に事前審査させないでしょう。
それ言ったら、147さんのように断られますよ、普通は。
しかも無職だったらどうすんの？
手付け多目に積ませるって、物件価格の10%て決まってるはずですよ。
未完成物件だったら10%以上取れないし。

1000万円位の手付け放棄する人もゴロゴロ居ますわ。
しかもそれをマイナス申告すりゃ税金安く出来るし、都合が良い訳ですよ。

[151: 物件比較中さん]

第一期第二次だって。
あんまり売れてないんだね。

[152: 匿名]

そうかな。
第一期2次をすぐやるという事は、一期で出なかった部屋に買い手が着いたらって事でしょ。

[153: 匿名]

>150
手付金放棄損は通常は所得税の損益通算ができないので節税にはならない。

仮に損益通算できるとしても、税金は手付金に税率を乗じた額だけセーブできるが、
手付金相当額の現金は失うので、｢手付金-セーブできた税金｣の資産を失うので損だよね。

[154: 購入検討中さん]

　どのような取引であれ交渉ごとであれリスク要因は存在する。それを計量的に忖度し判断する。ましてや高額な買い物であればなおさらである。

　マンションの買い物でれば、登録した段階で双方に一定の信頼関係が醸成され、「性善説」あるいは「信義側」に基づいて契約に至るのだろう。手付け金10%は、かなりの高額である。それを棄てる人が本当に居るのだろうか。居るとすれば、余程のことだろう。小生のようなぼんくれにはまったく想像できないことだ。

[155: 匿名さん]

>151,152
1期2次をすぐやるのは、たいていの場合は1期1次で抽選漏れの人が階数や間取りを変更して申し込むから。
もちろん外れて見送る人もいるでしょうけど、1期1次で申し込む方はその物件を相当に気に入ってる場合が多く、
第一希望では無いけど違うところでという方が多いでしょう。

1次の販売戸数と2次の戸数を比較すれば、元の平均的な抽選倍率がある程度予想できます。

[156: 匿名さん]

１次と２次の比較は物件にもよりけりですが、意味はないと思います。
本日東雲の６００戸のタワーマンションがすでに５１１戸完売、残り
８９戸引き続き販売、早いもの勝ちというあおりチラシが新聞に
織り込まれていました。
少しずつ何回にも分けて、とにかく「完売」を演出です。

最近私が契約したマンションは、総戸数３０数戸です。
第一次で２０戸の募集に対して、それを数戸上回る売れ行きです。
残利は１０数戸前後です。

第２次は４戸といいますが、これは第１次で抽選等に外れた方、
あるいは遅れて申し込まれた方に対する、救済措置の可能性が
あります。
だから、第２次販売など、それ自体はすでに販売先は決定して
いるとみた方が良いのではと考えています。

新規にモデルルームを訪れた客はどうするかというと、第３次販売
へと誘導するつもりではと推測しています。

条件の良いものから当然売れていくので、残ったものほど手間暇
かかります。
少しずつ、時間をかけ購入希望者とじっくり交渉しながら、必要
とあれば、値引きもしながら販売するつもりでしょうか？。

マンションによって様々。
購入者の求めも様々。
デベもあの手この手です。

[157: 匿名さん]

本日東京の日経新聞に結構大きな広告が出ていました。

かなり熱心に巣鴨駅前でチラシ配りをしています。

あんまり人気ないのかな？

[158: 匿名]

駅前のチラシ配布はどうせ業者に依頼でしょ。

質問したらそう言ってた。

[159: 匿名さん]

>>150
遅レスだけど手付金の上限は宅建業法上は20%かと。

[160: 物件比較中さん]

少しずつ何回にも分けて完売を演出するという事は、一度や二度では全然埋まらないから何度も分ける事で盛況感を出している、という一種の目眩ましという事ですか？

[161: 匿名]

いま一度、二度で完売出来る物件なんてそう無いよね。

目眩ましというか、客も着いてないのに供給する意味ないしね。

[162: いつか買いたいさん]

一般論としてはマンション希望者は慌てずゆっくり選択出来ると言うこと何でしょうが、
そうは言っても、いろんな意味で良い所から売れていくのは、当然でしょう。
２次、３次と言うか最後の残り住戸を安く買うのが良いかと言うと、値引きしてもなかなか
売れない条件の悪い住戸かも知れないし、ちょっとというか、かなり悩む所です。

[163: 匿名]

一期3次やるみたい。

ちょこちょこ売れるんやね。

[164: 購入検討中さん]

　163のような物言いはそれはそれで良いのですが、なんとなくおちょくられて（大阪弁）いるような感じを持ちます。このスレッドは他と比較して真面目なのに、この表現ばかりは大阪弁丸出しの口語調、ちょっと違和感を覚えます。肯定的に捉えれば、売れているようだ、モノは悪くはないという情報発信になります。ひょっとして本社大阪所在の売主の方ですかね。

[165: 物件比較中さん]

＞このスレッドは他と比較して真面目
真面目さと売れ行きは正反対
下の階をもっと安くして欲しい

[166: 匿名さん]

短い文から判断しにくいのですが、１６３からは何となく大阪人というか関西人では
ないように思います。

関西人でない人が、無理矢理関西人というか大阪人を装うっているように感じます。

確かに売り主の新星和は大阪本拠地のデベですが、根拠はありませんが、それとも
違うように思います。

ただ、文面からは「上品な感じ」を受けないのは確かです。

１６４さんの様な見方をされたとしたら、やや「大阪人」は濡れ衣の様に感じるの
ですが、はて、皆さんはどう思われるでしょうか。

[167: 購入検討中さん]

私は関西出身ですがあまり気になりませんね。
受け取り方は人それぞれなんだなと思う程度です。

このマンションの売れ行きについても同一の思いですね。
２期で販売予定と聞いていた間取りが、１期の２次で売れています。
１期で追加で２次３次と行うのは、売れる客が予測されるからです。

私の感想では、計画に対して売れ行き好調と見えています。

[168: 匿名]

確かに物言いは、まったく気になりません。

関西以外の方が、言葉を真似て言ったりする事はよくあります。

これは関西言葉に限らず、東北訛りもそうです。

私は東北人ですが、目の前でズーズー弁を真似されても、馬鹿にされたとか、思った事は一度もありません。

答えになってないかも知れませんが、私の持論です。

[169: 匿名]

通常、関西の人で関西弁を遣ってる場合でも、
このような書き込みをする際は、標準語？共通語？の文体、文面になると思われる。

したがって、私の見方は163は関西圏の人ではないとみた。

しかし悪意は感じない。

[170: ご近所さん]

迷ったらここがいいですよ！

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/266189/

[171: 匿名さん]

１７０さんは、あちこちに同じ書き込みをしていますね。
新手の「アラシ」出現です。

[172: 購入検討中さん]

　163さんのレスに違和感を感じたという私（164）の発言に、165、166、167、168ならびに169さんからコメントを頂きました。各位との知的会話を楽しみました。このような方たちが入居して管理組合の役員として活躍すれば、きっと円満かつ実務的な運営が期待できるのではないでしょうか。
　
　私自身は東京人ではなく、むしろ方言の交じった会話が好きです。何でもかんで「東京」（メルティング・ポット）ではなく、方言や地方の特色が織りなす雰囲気（モザイック）のう方が気持ちを楽にしてくれます。163さんに関しては、販売状況と関西弁（売主の本店所在地）を短絡的に結び付けた私の早とちりでした。普段使わない方言でソフトに雰囲気を和らげる目的の情報発信だったかもしれません。

　ところで、本欄に投稿する方たちと実際に入居する人たちとはどのような割合になるのでしょう。真面目にレスする人は購入寸前あるいは契約済と言うことになるのでしょうか。

　当該物件には執着していて、価格や間取り等を勘案し、間もなく最終的な意思決定をします。もう大分売れているのでしょうが、これからの案内と交渉を待っているところです。

[173: 契約済みさん]

昨日契約を済ませ、その後東洋文庫（グリーンコートの近くです）に入っているオリエント・カフェに行きました。小岩井農場がプロデュースしているそうで、中庭を眺められる席で雰囲気が良く料理も美味しかったです。食後は大和郷をぶらぶらと散歩して、とても気持ちよかったです。入居後は、大和郷散歩を日課にしたいです。物件周辺も散歩しまして、近くの神社でお祭りをやっており、昭和の古き良き時代が思い出される雰囲気でした。大和郷の洗練さと物件周辺の古き良き穏やかさのコントラストも良いですね。

[174: 購入検討中さん]

大和郷いいですね！
http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1278.html

[175: 購入検討中さん]

　大和郷に隣接。「虎の威を借る狐」的で、内心、ちょっと複雑ですね。

　この地は元を正せば、大和郷と同じ武家地だったのでしょうか。それとも百姓家、商人の店？　どなたか教えてください。因みに、近くのＴ不動産白山の敷地は、大大名の下屋敷だったようです。

[176: 匿名さん]

１７５さんご指摘の白山の東急不動産、ブランズ文京白山は、クラリオン

の本社跡地に建設中。

マンションのパンフレット記載の江戸時代の古地図からするとどうやら

白山神社の土地でなかったかと思うんですが。

確かに周囲は大名やら旗本やらお寺やら神社の土地が入り乱れているので、

時代によっても様々に変化したとは思います。

余計な事を一言。

[177: 匿名さん]

江戸切絵図によれば、子育て稲荷(現巣鴨大鳥神社)の南側は、
姓名の記載のある小さな屋敷が並んでいるので、
この物件は、あまり位の高くない武士の屋敷の跡地なのでしょうね。

[178: 購入検討中さん]

　江戸市中探訪、有難うございました。小禄の御家人の敷地でしたか。他のスレッドで、寺社や大名屋敷は普通、高台に造られていたというレスを読んだ記憶があったものですから。また六義園が、大老柳沢吉保の下屋敷跡地とも承知していましたので。

　私の墓は浅草にありますが、江戸のとき、周辺は名前の付いた小さい家が多くありました。深川も然り。武家地跡地だからといって高台とは限りませんね。プラネ文京千石の地にどういう人たちが住んでいたのか興味が湧いてきます。大店の別荘というのも面白いですね。