プラネスーペリア文京千石

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都文京区千石4－304－1
交通：山手線巣鴨駅、都営三田線千石駅から各徒歩7分
総戸数：52戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.37～91.19m2
入居：2013年3月下旬予定

売主：新星和不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

[1: 匿名さん]

売主は大林組の１００パーセント子会社ということですが、なぜ施工が大林組じゃないのでしょう。

[2: 匿名]

結局、要は、なんで長谷工なの、という残念な気持ちということです

[3: ご近所さん]

近所に住んでいますが、ここら辺は幹線道路から奥に入っていることもあり、静かでいいですよ。
マンションの前の道は道幅は広いですが一方通行で、交通量もそんなに多くはありません。

食料品等の買い物は巣鴨駅の西友に行くことが多いです。
巣鴨、千石どちらの駅も利用できますが、逆を言えばどちらへもそこそこ歩かなくてはいけないということ。
駅までは坂もなくフラットですが、7,8分かかります。

[4: 匿名]

＞No3さん

参考になります。ありがとうございます。買い物が西友というのは少し遠いですね。ディアナコート文京千石も同時期のようですが、あちらは巣鴨駅まで１３分ですが丸の内線が１１，２分で使えるところがメリットですね。ただここよりもさらに駅から遠くなるから立地的にはこちらのほうかどうか

[5: 匿名さん]

ここはいいですね。
JR巣鴨駅まで徒歩7分の利便性、17号から離れた静かな立地、すぐ近くに文京宮下公園、
南側は第一種住居地域につき日照の不安も無い。
デベがマイナーなのと施工が長谷工なのはイマイチ。ただ、その分、手ごろな価格で出てくれば。
きちんと設備・仕様は見た上で考えたい。
GREENPARK巣鴨も同様に立地は良さそう。駅へは近いが豊島区なので、結局価格は同じくらいかな。

[6: 購入検討中さん]

価格どれくらいかなあ。坪300万きるくらい？

[7: 匿名さん]

坪270-280万円なら買いたい。
300万円を超えるとデベと施工の不安もあって割高感が出てくる。

[8: 匿名さん]

立地はかなりいいね。
モリモトの方が奥まっていてより閑静さはあるけど、
駅から遠くて不便。
巣鴨駅からのアクセス重視ならこちらがいいね。

[9: 匿名]

うーーん、みなさんの言うとおりです。参考になります

[10: ご近所さん]

3です。

不便な所をもう一つ。コンビニまでが少し遠いです。一番近くは17号沿いのツタヤの隣のファミマで、まぁ遠いといっても徒歩5分以内ですが、横着な私にとっては自転車を使いたくなる距離です。以前は宮下公園の斜向かいに１軒あったのでよかったのですけれどね。

[11: 匿名]

設備などはディスポーザーもあるしディアナが断然高級感ありますね。
茗荷谷に付近に有名どころのマンションがいくつか建つので割安感がないとこちらを選ぶ人少なそう。
近くに住んでいますが三田線、山手線両方使えるのは便利。
デベが弱いので値段次第です。

[12: 匿名]

デベはもともと大手生保の系列会社で、それを大林組が買い取ったという歴史がある。
関西では高級物件の分譲実績もそこそこあり、わりと堅実な印象。ただし、物件の見せ方や売り方は上手くない。

大林組が手を出さないのは、恐らく、手間の割りに儲けが薄いと判断したからだろう。

[13: 匿名さん]

管理会社まで長谷工になってるから長谷工の持ち込み案件じゃないの？

[14: 購入検討中さん]

　情報とご意見を頂戴できれば幸いです。

　１）日照は、どの部屋でも問題ないのでしょうか
　２）坪280‐300万円ぐらいと本欄に情報が寄せられていますが、300万円を超えると茗荷谷駅に近い物件に比して高い印象を持ちます。いかがでしょうか
　３）「デベ」や施工業者の実績や評判を判断基準にしておられる向きがいらっしゃいますが、超大手と比較して何が問題なのでしょうか
　
　正面入り口周辺が「ごみごみ」している印象があり、茗荷谷駅周辺物件と違うところです。とどのつまり、ＪＲ巣鴨駅をとるか丸ノ内線茗荷谷駅をとるかの判断になるのでしょうか。

[15: 匿名]

＞１４

１）わかりません。
２）丸の内線茗荷谷駅と山手線巣鴨駅を比べるのであれば
　　個人的には巣鴨駅でしょう。
　　丸の内線も便利で捨てがたいですが、通勤で朝使うなら池袋から乗車しないと
　　座れないし、難しいところです。
　　むしろ茗荷谷の方は、学区、教育の方に関心が高いのであれば選ぶの
　　ではないかと
　　正直茗荷谷は、巣鴨と比べて暗いです。でも学校、教育面では上かと

３）わかりません。

[16: 購入検討中さん]

No. 15様

ご意見、有難うございました。大変、参考になりました。茗荷谷より巣鴨に土地勘があります。当方にとって問題は、「緑」、価格と買い物（食料品）便利さです。「緑」は、小石川植物園や六義園に足しげく通えば何とかなるのでしょう。

あらためてお礼申します。また何か情報あるいはご意見を頂戴できれば幸いです。

No. 14

　　　　　　　　　　　　　　　　

[17: 匿名さん]

立地はとにかく良いですよね。
周りにクリニックが多いなぁという印象。
コンビニが遠いのは若干不便かな・・・と思いますが、
これは優先順位がいくばくか下がるからとりあえずは良いかな、と思います。

[18: 匿名]

スーパーとかの買い物はどこが近いんでしょうかね

[19: 匿名さん]

近隣のものです。
スーパーは、すぐそばという店はないと思いますが、
100円ローソン？はまぁまぁ近いのと、
グリーンコートの大丸ピーコック、巣鴨駅のサミット、
不忍通りのマルエツプチ、といったところでしょうか。
リーズナブルな八百屋さんなど、散策してると近くにありますよ。

[21: 匿名さん]

この前の通りは、人が沢山来るような店舗は無いよね。
寂れた商店街という感じ。自分が行くのは居酒屋の「陣馬」くらい。
実際にこの通りに沢山の人がいるのは見たことがない。

[22: 物件比較中さん]

今はスカイツリーの見える場所が話題だけれど、意外と新宿のドコモタワーも中々眺望対象。あの城っぽい外観は遠くから眺めるとアートな雰囲気も持っています。それにこちらの方面が見えるなら新宿方面の夜のライト群はかなり綺麗なはず。いい場所に建ちますね。東京方面・新宿方面にほぼ変わらない所要時間で行けることも幅広い検討者に対応してるかと、←正直この点に関しては本気で買いたい我が家としてはもうちょっと差別化して競争相手を減らして欲しかった、とかワガママを言っみたりして･･･それほど物件に惚れてます。

[23: 物件比較中さん]

　お尋ねします。

　本物件の投稿数は他に比して、どうしてこんなに少ないのでしょうか。

　・何らかの理由で人気がない。総合的に魅力がない
　
　・魅力がありすぎて、確信的潜在購入者が数多くいる。静かに「潜航」しているだけ　
　
　・売り主からの情報が少なく、判断しようがない

　などが考えられますが、少ない投稿数は一般的に、何を意味するのでしょうか。

[24: 匿名さん]

だいたい投稿数が多くなる傾向のあるのは以下のパターン。
・大規模タワー物件
・業者の営業工作あり
・いわくつきの物件（訴訟、事故など）
・悪条件（埋立地、低地、墓、乾式、値付け失敗、道路や線路の騒音など）
・豊洲ネタなど粘着系の人が居ついているスレ

話題性があるってだけで、個人的には物件の人気や売れ行きとはあまり関係がない気がしています。
あと豊洲ネタは埋立やら眺望の話をしていると必ずと言っていいほど湧いて出てきますが、「全員でスルー」がお約束。

[25: 匿名さん]

長谷工は全国的には人気（というか件数が多い）だが、文京区に関しては人気が無い。文京区なんだから大林組施工の方が断然良かった。これが全て。

[26: 物件比較中さん]

２４さんと２５さんへ

　マンション探し素人の私にとって貴重なご意見でした。なるほどそんなものかと納得しました。

　安心して比較検討します。有難うございました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２３より

[27: 匿名さん]

書き込みが少ないのは、まだ販売開始されておらず価格等も不明であること、
戸数も50戸程度と少ないこと、デベがマイナーで露出が少ないこと、
東京の北側は南側・西側に比べれば人気度合いが落ちること、
千石四丁目は文京区の中ではブランド力が劣ること・・あたりでは。


いい立地だね。
山手線に加えて三田線が使える巣鴨駅の利便性に加え、
巣鴨駅前のスーパーから始まり、マンションまでのフラットな動線上に、
複数のコンビニ、レンタルビデオ、クリーニングがあるのは便利。
17号から離れて騒音懸念もなく、南側は低層住宅地なので日当たりもよい。
3階あたりを買っておけば日照に悩むこともなさそう。
面している道路は商店街の流れにあるが、いい具合に寂れているので(失礼)静かでかえってよい。
設備・仕様面もホームページ見る限り普通といった感じ。長谷工なのに二重床なんだね。
戸境壁は間取り図では乾式みたいな感じなので(確認を要するが)注意が必要。

まあ、いずれにせよ価格が出てこないことには何ともいえないね。

[28: 匿名さん]

二重床だろうと長谷工は長谷工だからなあ。
他に長谷工のコストダウン手法ってどんなとこなんですか？

[29: 匿名]

長谷工に限らず、乾式壁にする、バルコニーをアクリル板にして戸境も薄い板にする、上下階をほぼ同じ田の字間取りにする、外壁のタイルを減らす、水回りに天然石等の素材を使わないで合成樹脂で済ます等がコストダウン手法としては一般的。

経験上、バルコニー見ただけで、全体の作りの良さも大体想像がつく。

[30: 匿名さん]

公式HPで間取り図をみると、グレーの塗りつぶしでなく、斜線になってるところがあるね。
メインの戸境壁は湿式のようですが、一部が乾式かALC壁などを使っているのでしょう。要チェックです。

構造や内装の仕様なども情報少ないですが、現時点でこれといった特徴は見えてこず、何というかごく普通っぽい印象。
ただ、建物の外観。表通り面についてはそれなりに配慮が見られるので、少しは期待してもいいのかも。

[31: 匿名さん]

皆さんが書き込んでいなかったので、
何となく書き込んでいなかったのですが…
もしかしたら皆さんそんな感じだったのでしょうか？

お値段が出ると結構掲示板の流れが速くなりそうですね。

[32: 匿名さん]

そうですね。事前案内会（６月中旬）頃から、いろいろと追加情報が出てきそう。

[33: 物件比較中さん]

　近隣の物件と鋭意、比較検討中の者です。現地・現状や法律に詳しい方、教えて頂けると助かります。

　静かな場所と立地条件を高く評価している書き込みが多く有りますが、日照についてのものはあまり見かけません。道路に面しているのは北側で、南と東西の様子が分かりません（西側にマンションがあるようですが）。近隣商業・第1種住居専用地域とありますが、これから周囲に高いものが建つなどして、日照が遮られるリスクはどれくらいあるのでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

[34: 匿名さん]

南側・東側は第一種住居地域で、容積率300%、建蔽率60%、高さ制限無し。
建蔽率ギリギリまでを建物敷地とすれば5階建てが立つよね。

[35: 匿名さん]

南西側は近隣商業地域で、容積率300％・建ぺい率80％・高さ制限無し。
南東側は第一種住居地域で、容積率300％・建ぺい率60％・高さ制限無し。

どのくらいの高さの建物が建つかは、敷地のうちの建築面積の割合や建物の形状次第で変わってくる。
絶対的な高さ制限が無いので、このマンションのように南東側の階数は低くし（3～4階？）、
余った容積を道路側で使って道路側は7階建てにするようなことも可能は可能。
その為、何階建てまで立つかという質問には中々答えづらい。
ただ、このような容積の調整をするには、分譲マンションが建つくらいのまとまった土地が無いとあまり現実的ではないし、Googleマップによれば南側・東側は民家が多く、広めの土地がまとまることはあまり想定し辛い。
その為、建っても基本的に5階建てくらいに考えておいて基本的に差し支えは無いのでは。
HPを見る限り、南東側は隣地との距離は4～5mくらいは確保されている模様なので、
5階建てが建ったとしても、3階くらいまでは日照に問題は無いのでは。
もっとも将来のことは保証はできず、責任を持てないので、あくまでご参考程度にとどめて下さい。

[36: 物件比較中さん]

　34および35の情報、まことに有難うございました。お礼を言うのが遅くなってしまいました。

　現状を踏まえた専門的な可能性分析は説得力がありました。確かに、何でも想定可能な条件化で断定的な結論を導き出すのは難しいことですね。南東方向の日照については非常によく理解できました。

　南西方角は如何でしょうか。（完成予想図からマンションらしい高い建物の存在が分かります）南西の建物が建て替えられと仮定したときに、当該マンションと同じあるいはそれ以上の高さの建物は、法律上あるいは地形的に可能なのでしょうか。近隣商業、300%、80%と高さ制限無しなどの制約と（建て替えマンションの）高さの関係は理屈では理解できるのですが（同程度の高さが可能と???）、実際どうなるのか、門外漢で「ピーン」ときません。

　自分で調べもせずに、加えて現地に行きもせず、まことに厚かましい限りですが、上記のこと、どのようにお考えになりますか。ご意見を頂戴できれば助かります。

[37: 匿名さん]

南西は並びの向かって右側の建物の事でしょうか?
現状で5階建ですよね。
いますぐの建て替えは無いとは思いますが、
将来的には確かに気になりますね。

[38: 物件比較中さん]

　そうです。向かって右側の建物です。賃貸用であれば建て替えの可能性大と気になるのですが。

　私の懸念がそれほど非常識ではないと分かり、ほっとしました。有難うございました。

[39: 周辺住民さん]

酉の市の日は、お祭りでちょっと騒がしいかも。
夏祭りの賑やかさとは、また違うのと、
冬だからだいたい窓を閉めているから大丈夫かな？

[40: 匿名さん]

今週末にＭＲに行く予定です。
先週行かれた方、よろしければ感想をお聞かせください。

[41: 匿名さん]

酉の市はせいぜい2回、多くて3回位なので我慢できる範囲かなと考えております。
自分もお酉様好きなのでそう思っているのかもしれないですが。
39さんの書かれている通り、窓は開け放たない季節なので
大丈夫なのではないでしょうか？

[42: 匿名さん]

>No40さん
いかがでしたか？
当方では総合判断として「（まだ予定価格の段階ですが）全体仕様がイマイチでコストパフォーマンスに見合わない」
と判断しました。残念だったところは複数ありますが、検討外としたので詳細は割愛したいと思います。

本掲示板にて情報提供をしていただいた皆様、どうもありがとうございました。

[43: 匿名さん]

>No42さん

わたしも同様に感じました。
3ＬＤＫも多く期待していたのですが、仕様・設備が良くないわりには価格は高め。隣接する建物との距離間も気になりました。
エントランス、アプローチは工夫されてると思いましたが…。

[44: 物件比較中さん]

４２さまと４３さまへ

　モデルルーム見学の感想、拝見しました。

　仕様・設備等から提示価格に見合わない物件、あるいは隣接する建物（東、南あるいは西?）との距離が不安、ということでした。お差支えなければ、もう少し具体的に忌憚のないご感想をいただければ、有難いのですが。

　近隣の幾つかの物件を真剣に比較検討しています。不慣れなこともあり、他人の違った角度からの見方を参考にしたいのです。決して不動産業者ではありません。

[45: 匿名さん]

>44 さん

あくまで個人的な感想として受け取っていただきたいですが、
・既出ですが建物の南西側は5階建ての建物に遮られる。
・南東側は低層主体で良さそうですが、長期的には古民家と駐車場のあたりを中心に何か建つだろうと推測
・２棟構成で、内廊下と外廊下を組み合わせた変な設計
　（内廊下側は当然照明を常灯ですが、外廊下側の解放部から虫が入ってきたらどうするの？
　　虫にとっても逃げ場無いし可哀そう。何を考えてこんな設計なんだろうか？と素朴に疑問）
・表通りの外観とエントランス、アプローチ以外に特筆すべき共用施設なども無し。
・南東側は基本的に4タイプで、中住戸の２つは「田の字型」で２居室は廊下側で建物に面した構造。
　（個人的には、プライバシーだけでなく採光にも難があり、窓は開けられない部屋と受け取りました。）
・内装が全体的にプア（全体的な面材や標準設備、窓、バルコニー、クロスの質感など全て）
・カラーセレクトで３種類ありましたが、どれも変わり映えせず正直どれも選びたくない
・ディスポーザやエアコン無し
・スラブ厚が最低限、構造や間仕切りやその他もなんとなく雑そう（モデルルームの見本ですら雑な感じが伝わる）


上記のような状態ですので、検討対象は自然と角住戸や６階以上の高層階になり、相対的にお手頃ならば。。。
と期待しましたが、その辺は予定価格で坪300前後を提示され高い印象を持ちました。
条件が悪そうなところでも坪270くらい。
最低でも1割以上下げないと厳しいだろうな。という感想です。


近場ではディアナコート文京千石あたりと比較すると仕様の差は歴然ですよ。
モリモトの関係者ではありません・・・念のため。

[46: 物件比較中さん]

45様

　モデルルーム見学後の評価と感想、大変興味深く拝見いたしました。マンション購入決定要素はひとぞれぞれでしょうが、共感するところが多くあり、本当に参考になりました。

　結論として、角部屋、６あるいは７階、予算の３条件が満たされなかったようですね。ご指摘の幾つかのマイナス要因のなかで特に、i) 南西および南東に将来、建物が建つリスク、および ii) 内装に自然な重厚感がない（現地は見ておりませんが、本掲示板の情報からなんとなく見通せます）などは共有できます。私は価格以上に上記２条件に固執します。一方、千石の静かな住宅地の低層マンションという要素は高く評価しています。

　小石川、白山や本駒込辺りのの 3LDK を探しています。当該物件はポートフォリオのなかで最有力の一つとして考えていますので、本日の率直な評価とご意見は、素人の私にとって貴重な情報でした。有難うございました。

[47: 物件比較中さん]

モデルルームを見てきた簡単な印象です。
場所は近隣の分譲物件よりは良いと思いますが、他の方も言っている通り、正直チープ感は否めないですね。設備もイマイチですし。
そのぶん、価格が割安であればいいですが、これまた中途半端に坪300を切るくらいと、むしろ割高感があります。日本生命に見捨てられた新星和と、長谷工の組み合わせだし。
また、私も今後南東側に建物が建つ可能性を十分感じます。
まあそうはいいつつ、最終的に坪270ぐらいになれば、場所を勘案して考えてもいいかなーと思ってます。

[48: 匿名さん]

坪300は割高ですか?
適正ではないかと…

[49: 匿名さん]

価格としてはこんなもんじゃないかな…と思いつつも
仮に設備などに満足いかない場合は不満に思えるのかもしれないですね。
巣鴨と千石のちょうど中間地点で
周辺環境的にはわりと穏やかな地域なのは良いなと思います。
ただ同一地域に競合があると選ぶのが難しくなってきますね。

[50: 物件比較中さん]

もっとゆとりがあるプランにして欲しかったですね。
あの広さの敷地でしたら公園を作るとか。
何かｷﾞｭｳｷﾞｭｳに詰め込んだ感じで窮屈に感じました。