ジェイグラン岡本 (旧:東灘区岡本3丁目のJRのマンション計画)

[岡本さん]

十二間道路を挟んで岡本親愛幼稚園の向い側にＪＲの分譲マンション計画があります。
このマンションに関心のある方、情報交換をしませんか。

名称：ジェイグラン岡本
所在地：神戸市東灘区岡本3丁目70番1
竣工時期：平成25年3月下旬（予定）
入居時期：平成25年3月下旬（予定）
販売戸数：未定
販売価格：未定
間取り：2LDK～4LDK
住居専有面積：70.54m²～110.13m²
バルコニー面積：5.10m²～29.86m²

公式URL：http://www.jgran.jp/okamoto/
売主：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
施工会社：大鉄工業株式会社（ＪＲ西日本グループ）
管理会社：株式会社ジェイアール西日本総合ビルサービス

【仮称と物件概要を確認しましたのでタイトルと本文を一部編集しました。2012.04.12 管理担当】
【正式物件名を確認しましたのでタイトルと本文の（仮称）を削除しました。2012.05.08 管理担当】

[62: 匿名さん]

JRのマンションで6000超とか出す感覚がよくわからない
関西なら財閥野村以外そのゾーン有り得ない

[63: 検討ビギナー]

JRのマンションってイメージもうひとつなんですか。西岡本のパークグランは知り合いが住んでいて、その人がいうには、買った値段は場所を考えるとお得な値段だったらしい（新築で買ったので７，８年くらい前）。その後、この地区で物件が出ないので中古で売りに出すと新築を買った値段より高い値段で取引されていたと。要するに、JRであろうがなんであろうが、場所がどこかで決まるんじゃないのかな、と思うんだけど。

[64: 匿名さん]

JRはブランド力ないからな。
本体は尼崎の事故を引きずっているし。
イメージがね。

[65: 匿名さん]

ここって、ちょっと前の不動産バブルのときに、不動産を知らない「JR西日本不動産開発」が間違って、売値想定坪300万越の値段で買っちまった損切物件でしょ！？
そんなに安く出るかなあ。どれくらい減損出してるんだろね。

[66: ご近所さん]

つーか、南側のマンションと接近し過ぎ。

道じゃないでしょ。

ついでに、北側には、阪急のガードも気になる存在。

[67: 検討ビギナー]

阪急のガードありますね。
でも思ったほど高架通過時の音がすごくないのは、ＲＣ造の高架だからかな。これが鉄橋とかだとすごい音だもんね。

[68: 匿名さん]

>>63
パークグランって三井でしょう？JRは相乗り。

[69: 購入検討中さん]

年収１２００万以上の子育てファミリーってそんなにいないのかなあ？
医者や弁護士で第一子が生まれたばかりとか。
学区に恵まれているのならばそういう世帯が集まるのも不思議ではないと思う。
落ち着いた雰囲気になるかどうかは運次第。

[70: 匿名さん]

そんなこというんだったら、戸建て建てたほうがいいですよ。
三井がごち目駅近で問い合わせ受付中ですよ。

[71: 匿名さん]

ごち目、です。修正。

[72: 匿名さん]

>年収１２００万以上の子育てファミリーってそんなにいないのかなあ

グランフォートの販売時期、目の前の幼稚園に通ってたんですけど
結構いましたよ。ここの住人。

>普通のサラリーマンには手が届かないですね
どう考えても年収は上の方が言うほどではなさそうですが
本山の公務員官舎から購入した方もいらっしゃいました。
（駐車代入れても２万円だから、すごい貯められたの～とおっしゃってました）
普通のサラリーマンがどういう職業の方を指すのかわかりませんんが
年収が高い職業のサラリーマンが多かったです。例えば、薬品会社やマスコミ系、、。

>小・中学校に就学する子供がいないとこんなとこに住む意味が半減するでしょ

その通り、そういう方達でした。
中学受験は考えていなくて、校区がよいからそのまま本中へって感じの方。

[73: 購入検討中さん]

ウチは４歳と２歳の２人の子持ちです。
私立受験させたくないので少々高くてもこの立地・学区は魅力的です。
ただ、子供がやんちゃ盛りでご近所さんには迷惑かけるかもしれません。
やはり落ち着いた雰囲気を望まれる方が多いのでしょうか？

[75: 匿名さん]

逆なんだよね。
どんだけ、公立の学校の学級崩壊が少ないかどうか・・・
そこに集まる児童や親、ＰＴＡの学習（修学）への意識があるかどうか・・・
それが、学校区の評判の本質です。
そこに行かせたからといって俄かに「頭が良くなる」ことなんてありえません。

言えることは、学習意欲を持った児童が、他の児童に邪魔をされず
しっかり学習できる、そして、もっと勉強したい、と更なる向上心を育む。
そんな環境がある・・・という期待が高いところなのです。
近くに沿線に「灘中」や「甲陽学院」「神戸女学院」・・・私立中も沢山ありますが、
そういった学校にチャレンジするのも、子供にとっても親にとっても
上記の環境があってのものなのです。

[76: 匿名さん]

NO.75　匿名さんのおっしゃるとおりです。
公立の小中学校の教育レベルに差が有るなどど
誰も思ってはいないでしょう。
「学区の評判の良いエリアに住んだとたん、どんな子でも頭が良くなると
信じる親バカ」がいるとすれば、それは、親バカではなく、
タダのバカです。

学習面に限らず、いろいろな面で、
どういった意識を持った親や子供たちが、
どの位の割合を占めているのか、ということが
学校区の評判に繋がっていくのだと思います。

[77: 匿名]

学校区に関するスレではありませんし、外野席から書き込むのもなんですが、
うちは子供二人が本二です。
同じ東灘区内にも学級崩壊に近く、先生が指導に悩む小学校、中学校があると聞く中、
本二はそういった問題が皆無で子供が楽しそうに通っているのが何よりです。
親も教育熱心とうか数々の学校行事に参加する人が多いです。（ただし他校をしらない私の推測です）、
小学校高学年ともなると、私立受験を目指す子は塾に通いだし、本中に行く子と生活パターンに若干
違いが出てくるようですが、これは本二に限った話ではないし。

学校の活動を見ていて思うのは、先生の質がどうだ、子（親）の態度がどうだ、と学校に関する問題が
とやかく言われる中、平均点以上のいい公立学校だと思いますよ。
学区の良さが不動産価格に影響を与えているというのは事実でしょうね。

[78: 匿名]

本中に上がる人も高額な塾に通いますよ。兵庫県内で住宅公示地価最高地点なんですから。

[79: aaa]

やはりこのエリアに住もうとすると、住居購入にかかるお金だけではなく、衣食の費用や子供の教育費などにもそれなりに高水準のお金が必要なんですかね。年収がそこそこないとしんどいエリアなんですね。
収入も十分でないのに背伸びすると後が続かないかもしれませんね。
そういう意味では、岡本エリアでこういうマンションを買って、金銭的に窮屈な思いをせずに生活しようと思ったら、年収が1千万円を超えてないとしんどいのかな。。。。。

[81: 匿名]

岡本エリア(阪急岡本に徒歩圏内の意味で使っています)でチープな賃貸なんてあってもかなり古い物件でしかない。というかそれすらあまりないのでは。
要するに岡本エリアで分譲が出たら必然高価格なわけで、買える層は限られる。
そうやって高級住宅地、ブランドイメージが保たれるわけか。なーるほど。あーー、こういうところに不動産を持てたらなぁ。。。ほんと財産だよなぁ。。。

[83: 匿名さん]

マンションが建つような広い土地がないということですね。

[84: 匿名さん]

このような話は声高にするものではなくて、既に持ち家で住んでいる人ならば誰もが
「年収なんて気にした事ないよ。正確な世帯年収知らないのが当たり前じゃん！」と感じていることではないですか？
月額
住宅ローンの返済10〜35万円、有名進学塾をはじめとして数々の習い事や教育費〜30万円、
さらにレジャー〜10万円、趣味〜10万円、車〜30万円、旅行〜20万円、税金15〜50万円、光熱費〜10万円にまでお金が回らないのなら、検討から外したほうが無難です。

無責任な巷での高評価につられて、無理して持ち家を買うと後悔するかもしれません。

高評価の住宅地に賃貸で住もうとするのは良い考え方です。

[85: 匿名さん]

岡本に住んでます。
岡本に住んでいるからと言って
衣食や子供の教育費、レジャー費が
必ずしも他の地域より多くかかるわけでは無いと思います。
見栄っ張りでなければ、肩身が狭い、という事も無いと思います。
学校は公立でタダ同然ですし、本ニの子でも塾に行ってない子も
沢山いますし、お稽古ごともごくごく普通では？
塾に、習い事に忙しい子もいれば、毎日友達と元気いっぱい
遊んでる子もいますし、それぞれが対立することも無く
仲良く学校生活を送っていますよ。
実際のところ、お金がかかるのは住居費くらいじゃないですか？
後、どこにかけるかかけないか、は本人次第で、
それをとやかく言うような人は、少なくとも私の周りにはいませんよ。

[86: 匿名さん]

月額
税金15〜500万円

[88: 匿名さん]

そうかな？
案外高額所得者はキャッシュフローを考えて賃貸されている方も多いですよ。
迎賓館様な賃貸に住んでいる方も多く、高額所得者は他人の評価など気にしませんよ。

[89: 匿名さん]

隣の家の調度品やママ友の身なり、旦那の職業、よそ様の年収、
子供の友達の塾や習い事、などなどを気にしたり、
岡本で賃貸は恥ずかしい、などと感じる人は
岡本に住まない方がいいです(笑)
まあ、岡本に限ったことではないですが。
気にしない人にはとても居心地の良い所ですよ。

[92: 匿名さん]

多くの高額所得者はいろんな場所に居住地を移動するよ。賃貸分譲マンションだったり、子供の教育期間に学校側のマンションを借りるだけ。全国転勤族なら岡本地区が最適です。海外転勤族も多い土地柄、現地日本人学校、現地大使館でのパーティ話など盛り上がるでしょう。

[96: 匿名さん]

子供が希望する教育を親が提供するのに岡本が最適だと思うよ。優良上場企業に入社するレースに参加するかは自由だよ。上場企業に勤めていても幸福がどうか疑問もあるけどね。

[97: 匿名さん]

学区の良い公立小学中学高校に通い、小学中学の時に貯金ができ子供が希望する教育を存分に与える事ができますよ。TOEFL高得点、英検準一級、海外留学。
同じ環境で育った同級生達が世界で活躍し日本が経済大国として生き残る為にもグローバル化に適した人材を輩出する岡本地区をお勧めします。上場企業社内結婚も多い、一流大学時代の夫婦も多い、経歴良いママ友達が多いことかな。

[98: 匿名さん]

英検準１ぐらいでTOEFL高得点って取れますか。私はTOEFL受けたことないですが。英検1級は結構ハードル高いと感じました。それと一流企業っていうなら普通TOEICのほうでしょう。

[99: 興味ありさん]

マンション建設予定地の北側の通りを西のほうに歩いて行くと、古～い商店街があるんですけど、
まだ昔の近所付き合いみたいなものが残っていたりするんでしょうか。そういうのって転勤族が多い
岡本では無いのでしょうか。
結構高齢のおじいさんおばあさんが店をやってるような感じです。

[100: 匿名さん]

だから、なんなんですか。

[101: 興味ありさん]

いやいや、話題がもとに戻らないかなって思って。岡本が高級なところって十分わかったし。

[102: 匿名さん]

英検準１級でTOEIC　730～740あたりですから、そこそこ高いよ。
でも留学ならTOEFL iBTと違う？

[103: 匿名さん]

海外留学の為にTOEFLの英語試験を受ける高校生大学生がいるのが岡本なのかな？

[104: 匿名さん]

それは全然関係ないような気も。。。？？

[105: 匿名さん]

うーん。とーいっく700点台とか人に言う数字じゃないと思ってました。
わざわざ言うのって900とかでは。どうでもいいが。

岡本らしい。

[106: 匿名さん]

103さん　大学留学だとTOEFL iBTが各大学で何点以上という基準ありますよ。
高校は、私費は英語能力関係なし、交換だとそこの留学派遣会社のテスト通らないとだめです。
といっても、英検準２級程度で合格します。　

[107: 匿名さん]

ここのマンションはとにかく学区しか取り柄がないからな

[108: 匿名]

学区も良いし、学区評価以外の住環境もいいですよ。
県外から岡本に転居してきて１０年になりますが、大阪三宮へのアクセスの良さはみなさんもご存じの通りです。
個人的に私が一番気に入っているのは、住吉川川辺でこれからの季節、こどもを川で遊ばせながら、読書をすることです。
今はこどもは大きくなったので、もっぱら散歩と川辺での読書になってしまいましたが。
引っ越してきてしばらくは住吉川がこどもを遊ばせられるような川だと知らなかったのですが、こどもをあそばせることができ、いい思い出となりました。
特にこれからどんどん気温が上がっていくので、涼をとるには最適ですよ。
近所付き合いが無いように思える人が多いかもしれませんが、１０年も住めばコミュニティーでの付き合いも多くなり、そういったことが嫌いな人は別ですが、いいところだと思います。

[109: 匿名さん]

いやいや、話題がもとに戻らないかなって思って。
高級じゃなく岡本が努力を怠らない成功者が住むところって十分わかったし。

[110: 匿名さん]

そうそう、岡本がいいところってのは知ってんだけど、このマンションはどこがいいの？？？
ってことを議論したいんだよね。
岡本ってこと以外いいところは思いつかないからさ。

[111: 匿名さん]

そのためには早くマンションホームページに内容を盛り込まないとだめですね。ＭＲ地図くらいしかないもんね。

[112: 匿名さん]

その岡本ってことが、大事なの。マンションのぶらんドよりも大事。立地は裏切らないから。

[113: 匿名さん]

ＧＷに向けて、東灘区の岡本から住吉・魚崎にかけての界隈は「だんじり祭り」の季節になります。
この時期の週末には、だんじり囃子の練習がどこからか聞こえてきます。（多分、阪急の北側に詰所がある？）
ＧＷの連休に、住吉神社（ＪＲ住吉駅の西側）での宮入りや山手幹線の摂津本山付近でのパレード、そして
それぞれの町会を練り歩きます。この岡本の町会でも「山車（だんじり）」を保有していて、
町会の長老から若者まで、一緒になって祭行事を楽しみます。小さい子供もハッピを着て、だんじりを引く手伝いをします。
岸和田のような激しいだんじりではありません。のんびりとした、ほんわかしたものです。
このマンションの計画地の横の十二間道路も通りますよ。
しばらくすれば、だんじりが通るルートにしめ縄が飾られます。
昔からの風習・伝統も持つ「岡本」。なかなか奥深いものがありますよ。
マンションとはいえ、この地に永く住むならば、このような地域社会活動に参加するのも良いことかもしれません。

[117: 地元住民]

新規でいくつか出てくれれば比較のしようもあるけど、
岡本のこの至便な立地の次の物件て？となると、選択肢が狭まってしまう。
ブランド＆仕様を考慮にいれることができるくらい余裕のある人なら見送りって選択肢もあるけどね。

環境なら御影のジオグランデもありえるかな、
買い物や通勤、店が近くなのがいいのであれば、ここか。
学区は、どっちもいいよ。そんな大差はない。



どっちも、高いけど(*_*)

[118: 物件比較中さん]

高いけど買えたらお金持ちだと

[119: 匿名]

ジェイグランってブランドがそんなに落ちるんですか？
ジオグランデ御影のスレみたら、明らかに
ジェイグランなんてありえない発言も多々。
マンションのブランドうんぬんより、
場所とか利便性とか思うのですが、やっぱり急行が止まるのは魅力的。

[120: 匿名さん]

落ちることは落ちるね。ただそれは購入者が判断すること。

[121: 匿名]

今関東に住んでいるのですが、どれぐらい落ちるものなんですか？

寂しいかな多少見栄もあり、「所詮、ジェイグランでしょ？」
てかんじで言われるのもなぁ・・・。

[122: 匿名さん]

「所詮、ジェイグラン。。」
確かにそれはショック。
住んでからのステイタスって大事ですもん。

でも立地が良くて、安かったら買いたいけど。
＠220万ぐらいででないかな？
そしたら買いたい気にになる。

[123: 匿名さん]

なんで他社と共同でやらなかったんだろう。
JRが土地を高く買いすぎて、他社も損を被りたくなかったのかな。
長い間寝かしてあったのもなにか理由があるはず！！

[124: 匿名さん]

急行？　いつの時代のことやら

[125: 匿名さん]

>>124さん

JRの工作員さんたちが必死こいて書いているんです。
そこはわかったうえで、スルーしてあげないと。

[126: 匿名さん]

ＪＲさんが一生懸命に阪急のヨイショしようとして失敗ってことかい。

[127: 匿名]

だったらＪＲにも近いしって書くんじゃない？

[128: 匿名さん]

売りは岡本なのです。

[129: 匿名さん]

格が落ちるとはいっても、JR西日本グループなので、
そんな周りの目を気にされなくてもいいんじゃないでしょうか。
界隈で販売している神戸のデベさんなどにくらべてもいいでしょうし、
MAJOR 7以外はどこも同じで、そのマンションに愛着もてればそこがベストアンサーじゃないでしょうかね。
というか、どれぐらいのポジションなのか
ランキング形式で教えて欲しいくらいです。

[130: 匿名さん]

いくらで出すかにもよりますね。
がんばりすぎだとちょっとちがうだろーってなりますし。

[131: 匿名さん]

「MAJOR 7」ってなんですか？

[132: 匿名さん]

そのまま検索してみたら？
マンションぐらい足すかなんかして

[133: 匿名さん]

分りやすく例えれば、ＡＫＢ４８の神７　＝　デペのMAJOR ７

[134: ご近所さん]

この場所ですが、県営住宅が建っていました。
モデルルームはJR摂津本山駅西のコインパーキングの敷地で建設中です。
５月末ごろに完成するらしいですよ。

[135: 匿名さん]

物件ＨＰのイラストイメージではマンションの色調がわかりませんが、確か西岡本の野寄公園の横のパークグランがＪＲのマンションなはずですから、あのような色調なのでしょうか。高級感のある色調にすればジェイグランのイメージが今より上がるかも。

[136: 匿名さん]

分譲価格知りませんか、狭くてもいいので3000万以下でお願いします。庶民でも買える価格お願いします。

[137: 匿名さん]

60平米クラスでもさすがに3000万以下はないんじゃないでしょうか？

そもそも、ファミリー向けっぽいのでそれくらいの間取りはないかもしれませんが。

[138: 匿名さん]

３０００万以下なんてありえないでしょ。

[139: 匿名さん]

30平米クラスで3000万じゃないでしょうか？

[140: 匿名さん]

ひえええ、平米あたり100万円じゃん。す、す、すごい

[141: マンコミュファンさん]

確か７０平米で５５００～６０００万と聞きました

[142: 匿名さん]

それが平均？
６０００出して７０平米？
狭いし高い

[143: 匿名さん]

岡本エリアで新築なんて、めったにないから、強気価格になりそうな気がする。JRより南のワコーレ物件も、かなり高めだったのでは。

[144: 匿名さん]

ワコーレも5,000万くらいだったですかね。
それでも、結構売れてますから、やはりこの辺の相場として5,000万くらいは必要なのでしょう。
まして、JRより北のこの物件はもっとですかね。
あとは仕様と仕上げがどれくらいか興味あります。

[145: 匿名]

南側にどーんと大京さんが建ってるんだから安くしてほしい。
70平米で5500だったらジオグランデ御影だなぁ。
高すぎる、狭すぎる。

[146: 匿名さん]

グランフォートが８０㎡で５３００万台～だったんで、
そこから①南側にグランフォートがそそり立ってる分と、②８０㎡と７０㎡の差額を差し引いた価格からのスタートになるでしょう。
あくまで仕様が五分五分なら・・・
グランフォートは、センサーによる自動開閉便座や、専有部分玄関はリモコンキーなどのハイテク仕様でしたが、
Jグランはどんなレベルの造りになるのやら。

[147: 匿名さん]

ジオグランデ御影は70平米、5500万で買えるんですか？
あっちのスレッドみたら、それくらいの部屋って、半地下室になりそうなんですけど、
どうなんでしょうか？

[148: 検討中]

話題が価格になったら盛り上がりますね。あたりまえだけど。
ここは収益物件として間違いなく「当り」だから、抽選倍率がすごくなりそうだな。

[149: 匿名さん]

6000万円マンション購入時家賃30万円で貸せますか？

[150: 匿名さん]

場所はいいんだけど廻りの高い建物が目障り。

[151: 匿名さん]

今日の新聞に物件案内チラシが入りました。

[152: 匿名さん]

一般の転勤族向けの分譲貸しとすれば、会社からの家賃補助があったとしても月２５万円（会社負担が１５万円、個人で１０万円）程度がＭＡＸだと思う。学校区で選ばれるとすれば、子育て世代。そういう意味でも２５万円。　もし医者や富裕層ｇた借りるとなれば、月５０万円ぐらいは出すでしょうが・・・眺望やグレード、広さなどのステイタス感が必要。それにはもの足りないかな。　ぎりぎり投資にあうかどうかのラインだと思います。

[153: 匿名]

医者でもさすがに月50万では借りないよ

[154: 匿名さん]

そうですね。月５０万＝年６００万。これは賃貸に払う額じゃないよ。

[155: 匿名さん]

１５２さんの言うとおり、月２５万円でしょ。実際、ＪＧの近辺のマンションで４ＬＤＫ法人貸しの相場は２０～２５くらいじゃないかな。

[156: ビギナーさん]

折込チラシ見て、資料請求しました。

[157: 匿名さん]

５０万出すならオーキッドコートを借りるんじゃないですか？
古いけど、、。

[158: 匿名さん]

今や高額賃貸を借りる法人契約者が何人いるでしょうか？
企業も経費削減で転勤族も単身赴任が主流です。
155さんのいう通り20〜25万が限度だと思います。
入居時期が3月下旬とありますが万が一ずれ込めば繁忙期は過ぎ借り手が付かないケースも考えられますよ。

[159: 匿名さん]

うちの会社（一部上場企業）も去年から転勤は基本単身赴任で月に二度自宅へ帰る交通費（新幹線・飛行機）が負担されます。※帰らなければ当然出ません。

[160: 匿名さん]

せいぜい、20万弱だよ。
借りようとした人が内見に来ても、前のマンションとこんにちはを見てテンション下がっちまう。
そうしたら値段で勝負しかないからね。安ければ需要はあるところだけど。
あとマンションの価格はどうつけるんだ？上から下まで見えるものは前のマンションだし。

[161: 匿名さん]

Ｊグランは６階建てでしたっけ。そうなるとあの立地関係では確かに隣のマンションの影響で眺望を得るのは難しいのでしょうね。しかし、それ以上に、岡本駅徒歩６，７分、学区良しということで売れるわけですね。眺が望がなくても強気な価格設定で十分行けるとJR不動産は考えているのでしょうね。それにしても岡本ってところはそこそこの規模のマンションが建つ土地がないですね。