ジェイグラン岡本 (旧:東灘区岡本3丁目のJRのマンション計画)

[岡本さん]

十二間道路を挟んで岡本親愛幼稚園の向い側にＪＲの分譲マンション計画があります。
このマンションに関心のある方、情報交換をしませんか。

名称：ジェイグラン岡本
所在地：神戸市東灘区岡本3丁目70番1
竣工時期：平成25年3月下旬（予定）
入居時期：平成25年3月下旬（予定）
販売戸数：未定
販売価格：未定
間取り：2LDK～4LDK
住居専有面積：70.54m²～110.13m²
バルコニー面積：5.10m²～29.86m²

公式URL：http://www.jgran.jp/okamoto/
売主：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
施工会社：大鉄工業株式会社（ＪＲ西日本グループ）
管理会社：株式会社ジェイアール西日本総合ビルサービス

【仮称と物件概要を確認しましたのでタイトルと本文を一部編集しました。2012.04.12 管理担当】
【正式物件名を確認しましたのでタイトルと本文の（仮称）を削除しました。2012.05.08 管理担当】

[254: 229]

それと、ジェイグランについて不信感を感じているのは、
この物件が用地取得から相当な年数を経て着工に至っている、
という点です。用地取得時期が2007年頃だったと記憶ているのですが、
ミニバブルが頂点に達した時期で、取得費用も高額だったのでは、
という問題意識を持っています。ご承知の通り、2008年にリーマンショックがあり、
なかなか景気が上向かない状況にあって、ようやく着工に至ったというのが、
この物件の実情かと推測しています。

用地取得のコストがかかった故に、それを売価に上乗せするのか、
あるいは建設費用のコストを絞って利潤を生もうとするのか、
どちらかだと思われるのですが、前者だとすれば、
こうした掲示板を利用して、営業サイドが無用に高級感を煽り、
高値で売りつけようとしているのでは、という疑いを持たざるを得ません。

高値を付けるのは勝手だけど、嘘やごまかして導いた結論を、
あたかも正論であるかのように掲示板に書き込んで、消費者をだまそうとする姿勢は、
ちょっといただけないものを感じますね。営業の担当が誰になるかという問題ではなく、
この物件に内在する高コストな問題について、消費者側は気を付けて見ていかなければ
ならないのでは、と考えています。

[255: 229]

>250

後、しつこいようですが、匿名掲示板であっても、
発言の背景や妥当性を考察する上で、発言者の属性について
云々することは必要だと考えています。

やっぱりあなたの書き込みには、ジェイグランの販売者側らしい
偏りがあるし、営業職らしい上っ面の美辞麗句が見て取れる。

自覚した方がいいと思う。

[256: 匿名さん]

２２９さん、

すみませんね、丁寧なご返信、感謝いたします。
まず、立地から。北に阪急、東に１２間道路、南にグランフォートと、ネガティヴ要素が並んでいます。
おそらくはグランフォートとの比較になるでしょうから、グランフォートとどう違うのか、考えてみたいと思います。

まず、東の１２間道路。これはほぼ共通の要素とみなせます。
次に南。グランフォートの南にも、マンションがあります。
Jグランとグランフォートとの間には一定のスペースがあるようです。
そのスペースと南側接面道路の幅員を比較すると、おそらく道路の幅員のほうが狭い。
しかし、グランフォートの南側に隣接するマンションの高さがグランフォートよりは低いので、
おそらく低層階レベル＝７０平米台の部屋が並ぶ可能性が高い　では、ほぼ同じ採光条件かと。
北の阪急の線路の近さは、劣る点でしょうね。
しかし、これは判断が別れる点でしょうが、グランフォートとの違いがそれほど出ているともいえないかも。
ですので、立地はややグランフォートが優れているものの、それほどの違いはないと見ました。

建物の形状、これは正直よくわかりません。
都合がいいかもしれませんが、まあ、似たり寄ったりかなと。

次に需給状況。
供給については、このエリアではグランフォートの次に出てきた物件。
著しく供給不足であった地域です。
私の周りの賃貸族にも、非常に強い関心を持っている人が多いので、
注目されている物件の一つだと思います。
かれらは御影のジオグランデにも関しを持っていますが、
奥方が渋っているそうです。買い物の便かな。

需要については、より正確には、くだんの中古マンションの成約状況が判断材料になるでしょう。
直近一ヶ月しか見ていないというのは、数年前の売買状況よりも、現況をよく反映していると判断したからです。
低層階で５０００万円台前半～半ばの取引。これはすごい値段だと思いました。
いくらグランフォートとはいえ、いくら直近一ヶ月のみの成約例とはいえ、無視できる値段ではないと見ました。
さほど面接が変わらない築５年ほどの中古で、しかも低層階でこの値段がつきましたので、需要は非常に強いと見ました。

ただ、私の推測にも問題があります。
ご指摘いただいた点にも、いちいちうなずける点はありますが、
何よりもグランフォートの販売がミニバブル期であった点です。
それにくらべると、現況が厳しいのは事実です。
日銀が払い下げたのは地価の底値近辺であり、もう少し下げて売れたにも関わらず、
やはりミニバブルであの値段でさばけたということは、そうとうな強気相場であったに違いありません。
一戸だけを売りさばく中古物件と、多数戸を売りさばく新規分譲とを単純比較することには、難があるでしょうし。

私自身、中古のメゾン岡本５丁目や同７丁目の部屋を内見しましたが、
それらと比較すると、たしかにJグランが割高であるようにも感じています。
あとは、どんな仕様ででてくるのかを判断したうえで、
どんな値付けがされて、市場がどう判断するか、プロでも断言できない領域なので
他の新築＆中古の物件の出方も睨みつつ、判断したいと思います。

個人的には、The Urban Life岡本が立地・仕様すべてにわたり理想なのですが、
かりに１Fの部屋が出たとしても、残念ながら資金力不足で手が出そうにもありません（涙）

[257: 匿名さん]

２５４＆２５５をみていませんでしたので、もう一言。

Jグランの土地は、たしかなんか社会福祉関係の計画が頓挫したという噂をどこかで耳にしました。
複雑な経緯があるようですね。取得価格に影響していることには間違いなさそうです。


もう一点、わたしの言辞をどう理解するのかは、みなさんにお任せしたいと思います。
ですので、申し訳ないのですが、あくまで営業さんではありませんので、
自覚する必要云々は、わたしには関係のない話です。
消費者を騙そう云々も同様です。私は一消費者ですので。


あなたがされたように、あくまで内容に即して議論をすすめるのは、とてもいいことだと思います。
その意味では、他の方はともかく、あなたの書き込みはいい内容で、みなさんも（わたしも）参考になったと思います。


最後に、わたしの書き込みはJグランの関係者の方に、一番ご迷惑をおかけしていると思います。
ある意味、偽計業務妨害ですね。まことに申し訳ございませんでした。

[258: 匿名さん]

ジェイアール西日本不動産開発という会社は、旧・国鉄時代の社宅跡という簿価が恐ろしく低い土地を
新築分譲マンションへ転換させて、大きな収益を上げるというビジネスモデルをベースにしているようです。

また、同社が、新築分譲マンションへ本格的に取り組むようになったのは、ごく近年のことです。

草創期には、新築分譲マンションを企画するというノウハウが全くと言っていいほど無かったため、
自らの社宅地を一流と呼ばれるデベロッパーへ提供したり、
あるいは、一流デベロッパーと共同で事業開発を行っていました。

そんな同社にとって、共同事業の相手先を選定する基準は、ノウハウがある一流デベロッパーだったのでしょう。

その共同事業の相手先とは、野村不動産や三井不動産です。

かつて「ステイツグラン」「パークグラン」というブランド名称で販売されたマンションが、それに当たります。

ところで、このマンションの土地は、わずか数年来の付き合いでもって野村不動産や三井不動産から
ノウハウを吸収できたし、わが社も一流デベロッパーの仲間入りできたと勘違いした同社が、
ミニバブル華やかかりし頃、さんざん世話になった一流デベロッパーと関わることなく
単独でマンション事業を行う予定だった案件だそうです。

付け加えると、この土地は業界関係者が一同に「有り得ない」と驚くほどの高値でもって、同社が取得した土地です。

そのような恐ろしいまでの高値で競り落とした土地であるため、
当時に想定された販売単価は、1坪当たり（＝約3.3㎡）300万円を遥かに超える価格で売らないと
採算が取れない筈だろうと揶揄されていました。

そんな高値で、この場所に建つマンションを買うお人よしは存在しない。売れない筈はない、と。

ここでは詳しく書くことを控えますが、この土地を取得してから長い間一向に事業化されることなく「放置プレイ」されていたようです。

実際、元々の土地の住民が退去して空き家として、長期間にわたって放置されていたのは事実です。

これを信じるかどうかは、読み手にお任せします。

そして、放置プレイを極めていた土地の上に建つ、マンションを購入するのか、それとも止めるかも…

[259: 匿名さん]

契約前、販売前、ましてや価格発表前に執拗に高値肯定論を展開されるのには本物件に限らず嫌気が指しますね。マーティングか何かのつもりなのでしょうか。非常に安易に過ぎると思います。
グランフォート中古出てませんか？

[260: 匿名さん]

付け加えると、立派なステルスマーケティングですよね
問題意識が乏しいのが問題ですがイリーガルな行為です

[261: 申込予定さん]

岡本が好きな人なんですね。
購入理由は、子供の学区が良いことかな。幼稚園友達が重要だからね。購入最年少かもしれません。

[262: 匿名さん]

>258

よくご存知のようで。他社の営業さんでしょうか。
「ブラック」発言といい、この書き込みといい、
馬脚が現れたというべきか。
立派なステルスマーケティングですよね
問題意識が乏しいのが問題ですがイリーガルな行為です。

[263: 匿名さん]

グランフォート、中古で出てたよ。
売り出し値が5480万。
いくらで売買成立したかしらんけど。
７７平米の部屋やった。

[264: 匿名さん]

今も、でとるみたいね

83平米で、5980万。ぐぐってみなはれ。

[265: 匿名さん]

>253

>そもそも、ジェイグランよりも立地および形状で優れているグランフォートで、
>77㎡と83㎡とかの物件が、5300万円程度で売り出されていたんですよ。

これって、ホンマ？
ホンマやったら、
プレミアつけて売りに出されてるんかいな？
すごいマンションやね。
ビンテージかいな。
そんなエエマンション？

[266: 購入検討中さん]

高いね～グランフォート。
中古で5980万！
築６年でこの値段。
いったいどうなってるの？
新築時より高いって、ほんと？
そんなあほな

[267: 匿名さん]

>261 申込みさま
もし20代夫婦なら最年少じゃないかな？
まさか110平米？

[268: 申込予定さん]

最上階角を購入して、隣戸との格差を楽しむのも面白そうですね。
同級生の子供がいたら最高です。

[269: 匿名さん]

さてJグラン、グランフォートの中古以下の値段で発売できるかな
できたら面白い。
もしかしたら、グランフォートの中古値段が暴落するかも・・・。

そしたら、おいらの出番だ！
狙いはあくまでグランフォートの中古です。

[270: 匿名さん]

中古の出値と、成約値とちがうんでないの？

[271: 匿名さん]

8500万円最上階角を購入して、最下層との格差を楽しむのも面白そうですね。
同級生の子供がいたら最高です。

[272: 匿名さん]

すぐうれてるから、ねびきあっても、どうなんだろ。
となりに新築たって、値崩れしてくれないかなあ。

[273: 匿名さん]

みなさん、高くて買えないだろうからって、販売業者や購入希望者を貶める作戦は止めにしませんか？
見ていて見苦しいったらありゃしない（笑）。

ま、買う人は買うんですから。。外野がうるさくしようともね。

[274: 匿名さん]

このマンションが建設されることによって、南側にあるグランフォート岡本の資産価値は、多少上がるかもしれませんね。

グランフォート岡本の住民さんは、北側を走る阪急電車のけたたましい通過音を、少なからず疎ましく思っているでしょう。

グランフォート岡本の北側に、このマンションが建設されると、阪急電車の騒音を遮音する壁の役割を果たしてくれるに違いありません。

グランフォート岡本の住民さんにとって、北側にマンションが建設されることは、日当たりに悪影響を与えることはありません。

それどころか、迫り来る電車の爆音という「津波」を、北側のマンションが「防波堤」となって堰き止めてくれるのですから、うれしい悲鳴をあげているのでしょうね。

[275: 229]

>256

だから違うんだって。評価の仕方が偏っている。私が一番引っかかったのは、ここ。

＞次に南。グランフォートの南にも、マンションがあります。
＞Jグランとグランフォートとの間には一定のスペースがあるようです。
＞そのスペースと南側接面道路の幅員を比較すると、おそらく道路の幅員のほうが狭い。
＞しかし、グランフォートの南側に隣接するマンションの高さがグランフォートよりは低いので、
＞おそらく低層階レベル＝７０平米台の部屋が並ぶ可能性が高い　では、ほぼ同じ採光条件かと。

グランフォートの南に隣接するマンションは、センターヒル岡本、と言って、グランフォート南側の、
約五分の一程度の幅を占めているに過ぎない。正確には南南東あたりの場所にあるので、
厳密に南側というと、グランフォート南面の、約八分の一程度が、センターヒルによって遮られている
程度。センターヒル以外は、戸建てか駐車場、あと３階建てのマンションがあるだけ。これは、
偶然こうなったのではなく、低層住居の専用地域だから。センターヒルの所在する場所を除いて、
グランフォートの南面はすべて第一種低層住居の地域に指定されている。よって、今後も、
高層階のマンション等が、グランフォートの南面に立つことはない。

翻って、ジェイグランの南面には、完全にグランフォートが隣接していて、高層階でないと
採光が望めない状況。個人的には、ジェイグランの３，４階と、グランフォートの１階が、
ほぼ同じ採光のレベルではないかと考えている。ジェイグランの低層階は、採光で言うなら、
ほぼ「半地下」のような暗さではなかろうか。


その他、グランフォートは、地下駐車場とか、７２戸当たり６基のエレベーターとか、
それなりに工夫して、「高級感」らしきものを出そうと努力している形状にある。以上を考えると、
ジェイグランの低層階７０㎡が、グランフォートと同等とするのは無理があると言える。


グーグルの地図に、「東灘区岡本３丁目１０番」
と入れて検索したら、その状況は一目瞭然。

[276: 匿名]

>>273

見苦しいのはアナタ。自覚なさい。

[277: 匿名さん]

生活臭因縁中古より新築がいいに決まってる

[278: 229]

>256

それと、需給関係についてですが、グランフォートが売り出された2005年は、日経平均株価が
1万2千円程度あり、翌年のゼロ金利解除に向けて、景況感が上向きになっていた時期。
ミニバブルを控えて、不動産購入に目が向きやすい状況があった。

一方で、最近の景況感を見るに、株価は1万円を上回る気配があるかないか、
という程度で、世界経済の成長が減速し、不動産について買い控えのムードも残っている。
確かに供給される物件が少なく、需要の二極化で、阪神地区の地価がわずかに上がっている
様子はあるが、2005年当時よりも、今後の景況感は不透明で、慎重に考えている人も
多い。

以上の状況を踏まえて、ジェイグランの購買層を考えてみると、ジェイグランという物件自体に、
なんとなく「中途半端さ」を感じてしまう。つまり、二極化してきた需要層の「極」の一つに、
ジェイグランの購入意欲が見いだせるか、という問題。さして高級感を目指すわけでもなく、
立地と形状にやや難があり、低層階に70㎡の手狭な物件を抱えるマンションが、
高所得層の購入意欲にどれぐらい響くか、という問題を感じざるを得ない。
これは、ジェイグランに内在する問題、つまり、用地取得の時期を間違えて、
着工が遅れたというタイミングの悪さ、という問題と、無縁ではないと考えている。

[279: 匿名さん]

２２９って、他社の営業でしょ。
素人じゃねえな。
それでいて、営業呼ばわりの説教ですか。悪質だよ

[280: 229]

>265

あくまで低層階の話です。グランフォートは、階が一つ上がるごとに、
値段が200万円ずつぐらい上がっていたので、中～高層階は、もう少し
高かったように思います。

[281: 229]

>279

他社の営業だって。失礼な。
営業の仕事なぞ、したことはありませんがね。

[282: 匿名さん]

229さん、あなたどうしてそんなに詳しいの？
5年も6年も前のマンションの仕様や値段、
よくもこんなに詳細に覚えてはるんやね。
事業主についても、土地の取得の事情についても、
知ってはるし。やっぱ、営業？

[283: 匿名さん]

御影の某物件の営業？
おもいっきり、競合してるし。

[284: 229]

だから違うって。営業たって、今岡本で、競合しているマンションなんてないでしょ。
このころは、繰り返しグランフォートのモデルルームに通ってたので、
相当詳しくなったという経緯はあるけどね。

裏事情に通じているのは、むしろ国交省のレポートを書いてきた人のように思うけど。
私は表沙汰になっている事情しか知りませんよ。

まあ、別に他社の営業と思いたければ、思ってもらっていいけど。

[285: 229]

>283

あのさあ、わかっていないみたいだから言うけど、
岡本のマンションを買う人の半分以上は、学校校区が目当てなの。
御影の校区も悪くないかもしれないけど、私が思うに、
御影と岡本のマンションを比較して購入する人って、
そんなにいないんじゃないの？

それと御影のジオグランデって、もう既に発売されているよね。
さほど売れ残っていないように思うんだけど。

[286: 匿名さん]

某デベが販売する物件の近くの物件スレは荒れるというのは本当だったんですね、、、
御影の某神戸のローカルデベの物件スレも荒れてたし。
あちらは苦戦してるのかもしれないね。
確かに価格帯も近いし、場所も似たようなブランドエリアだし、入居時期も近いので
お互いに比較対象にしている人も多いのかもしれないな。

[287: 匿名さん]

なんか、語るに落ちるって感じだね。スケープゴートを仕立てあげて、それを隠れ蓑に、糞味噌にこき下ろすだけこき下ろす。で、今、グランフォートに住んでるの？　通いまくっているんだから、結局買ったんだよね？　でもグランフォートについて詳しくなるっていうだけならともかく、Jグランの事業主についても、何故かえらくお詳しいようで。それはどういう経緯なんですか。

[288: 229]

>286

なるほど。書き込んでいる人の背景や属性を推測する、ということは、
こんな間違いも導いてしまうわけやね。ジオグランデの営業職にされてしまったけど、
こんな体験ははっきり言って初めて。まあ、そう評価する人たちが、
ジェイグランの営業職だとしたら、プロの目から見て、「あいつもプロだな。」と
思われたわけやから、それはそれで光栄としておきましょうか。全然違うんやけど。

だけどジェイグランの営業さんは、こんなところで一般人相手に、下手な憶測をしているぐらいなら、
もう少しまともな販売トークとか、営業戦略を立てるべきではなかろうか。
もしもこの検討版で、高価格のイメージとか高級感を煽って、実際の販売につなげる、
ということなら、はっきり言って企画倒れ。私がモデルルームを回って出会った営業マンの内、
信頼できた人は、商品の長所も短所も隠さずに説明できた人。また、消費者の購入計画についても
親身になり、無理な購入をしようとしたら、きちんと止めてくれる率直さを持っていらした。

この検討版で出会ったような営業職の人は、実際の販売の現場では、相当な顧客相手に、
「がっかり」した気持ちを受け付けているのではないかと感じる。偏った視点で美辞麗句だけを並べ、
消費者を欺こうとしている姿勢からは、顧客の失望しか導けない、という点について、
もっと自省した方がいいのでは、と思う。

。。。だけどちょっとむきになって書きすぎたのではないかと私も反省しています。
続きはまた明日ね。ジェイグランの販売員さん。

[289: 匿名さん]

229って、えらく上から目線ですな。

[290: 匿名さん]

ジェイグランの営業が高値で買える客を引っ張っていこうとして、
それにむかついたか、びびったか、何が起こったかしらんけど、
ジオグランデの営業が暴れまわっているという構図かな。

それにしても、説教臭が鼻につく書き込みや

[291: 匿名]

まあ投稿者の素性なんぞ傍目から見てる分にはどうだっていいが

一連の229の書き込み内容は特に事実に反するわけではないようだ。

この物件を高値で売らんと必死な人間よりかは有益でまともな情報だな。

[292: 229]

>291

ありがとうございます。事実と理解してもらえるのが一番うれしいですね。

[293: 匿名さん]

別にあなたをむやみに擁護するつもりもないのだが

散々ポジで高値風を煽った挙げ句に、
仮想敵をおったてて否定に走る様は見苦しいとは感じる。

物件レベルと販売関係者のレベルがリンクしているのかな。

あなたの言うようにもっと営業サンならやる事があるだろう。
ほっといても売れるとかくだらないことばっかり掲示板で言わずに。

それにそのセリフは昔、香枦園や甲子園口でも聞いた覚えがある。

[294: 買いたいけど買えない人]

>293
あなたは、いくらなら高値でないと考えますか。
最低価格が5000万円台で価格決定された場合、あなたはどの様に考えますか。
ターゲットは小学生世帯と理解してもらえるのが一番うれしいですね。

[295: 匿名さん]

客に値段を聞くな
自分で考えろ

[296: 買い換え検討中]

セキュリティーのレベルは？
ごく一般的なエントランスオートロックと防犯カメラのみ？
エレベーターは何台？
そのあたりの仕様で高級感が高いなら、5000万円台からでもいいんじゃないの？
今風の富裕層が求めるのは、御影石がどうこうとかよりも、プライバシーとセキュリティーでしょう。

[297: 229]

>296

結局、そうした仕様とか高級感の問題は、繰り返しになるが、
ジェイグランの位置づけの中途半端さと関わってくるように思える。
購買層のターゲットをどこに絞っているかが、あいまい、もしくは中途半端。

思うに、中の上の仕様にしておきながら、それ以上の価格帯で売り出そうとしているのであれば、
この販売戦略は失敗するような気がしている。

[298: 229]

それはそうと、国交省のレポートが好きな営業さんからの
レスが来てないんだよね。ジェイグランがグランフォートと比べて、
立地、形状の点において劣る、ということを説明したんだけど、
今のところ返事がない。

私のレスが説教くさいと思われて、嫌気がさしたんだろうか。
まあ、それならそれで仕方ないんだけど。

[299: 匿名さん]

この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな

[300: 匿名さん]

２２９って、ここ買えない住民でしょ。
素人まるだしじゃん。
寂しい人。

[301: 229]

ふ～ん、なるほどね。今度は素人まるだしですか。
不動産屋の営業マンから格下げされたってこと？
残念なことだね。

だけどさあ、素人まるだしの一般人に論破されている
不動産屋っていうのは、どうなの？「内容に即して議論をたたかわせたい。」
とか、偉そうに言っていた割には、何の回答もないんだけど。
さわやかぶった演技をするのが疲れたってことだろうか。

寂しいかどうかともかくとして、暇つぶししてたことは認めるよ。
だいぶストレス発散にはなった。だけど、「ここ買えない住民」っていうのは、
ちょっと違うかな。まあ、物件がひどくて到底手が出ない、という意味では、
当たっているけどね。

[302: 匿名さん]

職業は？属性は？買える？229毎回荒らし止めなさい！
共済年金厚生年金？

[303: 229]

うるさいよ。質問ばかりじゃん。しかもあてずっぽうで的外れだし。
そちらこそいい加減に素性をばらしたら？
ターゲットの絞れない三流営業マンのくせに。

荒らしったって、いい加減な書き込みをしてきたのは
不動産屋の方だろうに。逆切れするのはみっともないよ。