ジェイグラン岡本 (旧:東灘区岡本3丁目のJRのマンション計画)

[岡本さん]

十二間道路を挟んで岡本親愛幼稚園の向い側にＪＲの分譲マンション計画があります。
このマンションに関心のある方、情報交換をしませんか。

名称：ジェイグラン岡本
所在地：神戸市東灘区岡本3丁目70番1
竣工時期：平成25年3月下旬（予定）
入居時期：平成25年3月下旬（予定）
販売戸数：未定
販売価格：未定
間取り：2LDK～4LDK
住居専有面積：70.54m²～110.13m²
バルコニー面積：5.10m²～29.86m²

公式URL：http://www.jgran.jp/okamoto/
売主：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
施工会社：大鉄工業株式会社（ＪＲ西日本グループ）
管理会社：株式会社ジェイアール西日本総合ビルサービス

【仮称と物件概要を確認しましたのでタイトルと本文を一部編集しました。2012.04.12 管理担当】
【正式物件名を確認しましたのでタイトルと本文の（仮称）を削除しました。2012.05.08 管理担当】

[21: 匿名]

すみません。
摂津本山駅から線路沿いに西に少しいった所のタイムズ（だったかな？）です。
全部ではなくて半分ほど掘り起こされ工事中になっていました。
住宅になるにしても線路沿いだからうるさそうですが。
ただの改修工事かもです。

[22: aaa]

ここだと阪急岡本駅まで徒歩６，７分だと思いますし、十二間道路の交通量にしても山手幹線より海側よりは若干少ないと思いますので、十二間道路に近い東側住戸でも意外と静かかもしれませんね。岡本信愛幼稚園の送り迎え時間帯に車の路注が多いかもしれませんが。いずれにしても新築物件が出るのを待つ人が多い割りに物件が出ない所なので抽選になるのでしょうね。

[23: 匿名さん]

岡本/摂津本山での最高ゾーン立地なので、
値段は強気で出てくると思いますよ。
高所得者がわんさかと新規物件を待っているゾーンなので。
子育て世帯はもちろん、山の手のお屋敷の資産家層も、
老後のセカンドハウス的に求めてくるエリアですからね。

[24: aaa]

おそらくそうなのでしょうね。実際住む人だけでなく、投資物件として購入するだけの財力がある人が購入するケースも多いのでしょうね。賃貸住いの私には縁遠い話です(涙)。

[25: 不動産業者さん]

兵庫県内住宅地での公示地価が最も高い場所！
学区環境最高！売却するなら近隣業者にね！

[26: 匿名さん]

ピンポイントで場所はいいけど、南側隣地に大京のマンションが壁のように建っている。
北東角の敷地で、東側の道路は広いけど、どんな建物になるのか？
東西に長い敷地だから、南向きの住戸が多いのでしょうか。
そうなると、大京のマンションの裏側を見ながらの生活になるのでしょうかね。
立地は◎、建物は△？　微妙なとこですね。　
日当たりも悪そうだから・・・しっとりした隠れ家風になるのかな。

[27: 匿名さん]

たしかに。
大京マンションは南側は道路で解放感ありますが、
こちらは完全に大京マンションの後ろに隣接して建ちますよね。
確か４階建てくらいだったから、それより高い階でないとバルコニーの前は隣マンション
という感じでしょうか。。
でも立地は良いですよね。フラットだし。
高いんだろうなあ。。。７０平米台でも６０００万台とかいっちゃいそう。
ああ、無理。（涙）

[28: 検討中]

そうですね、南側は４階くらいまでいかないと眺望は抜けないかもしれませんね。ということは眺望がある部屋は恐ろしい値段になるかもしれませんね。かといって、眺望の望めない部屋でもいい値段になるのでしょうね。ロケーションの力ってすごいなって思います。バブル期ならともかく、このご時世だというのに。

[29: 匿名]

何階建てのマンションが建設予定なのでしょうか？

[30: 匿名]

ここ ユニハイムじゃないですかね？

[31: 検討中]

あれっ？
どなたか近くの方、確認して頂けないですかね。。。。。

[32: 匿名さん]

ユニハイムは甲南山手（森北町）ですよ～

[33: 匿名さん]

本日、確認してきました。現地には標識が掲示されています。
地上６階建・地下なし　共同住宅（ファミリー３９戸）
事業主はＪＲ西日本不動産開発
設計は日建ハウジングシステム
施工は大鉄工業
着工はＨ２４年３月
完成は１年後のＨ２５年３月
南側隣地の大京グランフォートも６階建でした。壁でした。

[34: 匿名さん]

全階、カベですかあ～。。。
うっかり酷い恰好でバルコニーには出られませんね(笑)
なんとなくカーテン全開も無理でしょう。
隣接マンション北側は玄関ドア側ですから、
あまり気にしなければ良いんでしょうが、
そういう小さいかもしれないけれど毎日のストレスと利便性、
どっちを取るか悩ましところです。
手の出る価格なら、、という大前提がありますが。

[35: 匿名]

６階建てなんですね。ありがとうございました。

場所がいいだけに、かなりの倍率になりそうですね。

[36: 匿名さん]

No.34です。
現地を確認してきました。
大京マンション北側は、玄関ドアが並んでいると思っていたのですが
ちゃんと見てみましたら、北側のお部屋がずらりと並んでいました。
訂正してお詫びいたします。ごめんなさい。

[37: 匿名]

大京マンションはまだ新しい建物なんでしょうか？

[38: 匿名さん]

丸６年ってとこじゃない？
（確か最上階は億超えてましたね）

[39: 匿名さん]

立地の悪い側に後から建つ格好かぁ。そんだけ出していくら駅近でもこんにちは状態って。大体大京のも外廊下で北側居室丸見えで億してたってこと？こっちの方が南ベランダ丸見えで影響大きいだろうけど。工夫無いなぁ。

[40: 匿名さん]

こちらも最上階は億いくのでしょうか？
5000万以下の部屋があれば検討したいものです・・・

[41: 匿名さん]

グランフォートで、中古出てましたよ。

[42: 匿名さん]

5980万円 3SLDKですね。（83.2㎡）

だとすると同等？それ以上？

[43: 匿名さん]

中古で坪237万

おもしろいね

[44: 匿名さん]

間違いなくそれ以上でしょう。

[45: 匿名さん]

まあ4000万円台のお部屋はあり得ないですね。
安くて5000万円台　6000万～7000万円台主流になりそうですね。
それでも売れるだろうけど。

[46: 匿名さん]

まあ4000万円以下のお部屋はあり得ないですね。
安くて5000万円台(年収1200万円)　6000万～7000万円台(年収1500万円〜年収2000万円)主流になりそうですね。 それでも売れるだろうけど。

[48: 匿名さん]

読み方を教えて下さい！何と読むのでしょうか？
できれば意味も教えていただけると嬉しいです。 

[49: 匿名さん]

ご自分でお調べください。

[50: 匿名さん]

でも、ＪＲのマンションなのに、大京と同じくらいの価格設定になるのでしょうか？
以前ＪＲ系で　西岡本の方であったのは（パークグラン？）
道路はさんで向かい側のマンションとは価格が違っていた様な気がします。
（土地が賃借権だったような気もしますが、中古で出ているのは所有権と出ているので記憶違いかなぁ？）

[51: 匿名さん]

まあ4000万円以下のお部屋はあり得ないですね。

すごいよね。

安くて5000万円台(年収1200万円)　
6000万～7000万円台(年収1500万円〜年収2000万円)
主流になりそうですね。

この年収帯は国民の上位５%しか存在しない。

それでも売れるだろうけど。

どんだけセレブなんだろうか？

[52: aaa]

普通のサラリーマンには手が届かないですね。どんな建物か早く見てみたいな。

[53: 匿名さん]

そんだけセレブなんです。

[54: 匿名さん]

すべて住民年収が1200万円以上の世帯だったら幼稚園、小学校など子育て世帯は皆無だから落ち着いたマンションになりますね。

[55: 匿名さん]

子育て世帯はなんで皆無なのですか？？

[56: 匿名さん]

子育て世帯は４０代までだから正社員の平均年収449万円（平均年齢33歳）
22歳～59歳までのビジネスパーソンの平均年収（手取りではなく支給額）を年代別に集計したところ、20代が351万円、30代は20代より110万円アップして461万円、40代はさらに147万円アップして608万円。子育て終了40代後半共働きで世帯年収1200万円。
次に、年収の分布を見てみると、20代は「300万円台」が最も多く40%、次いで「300万円未満」が28%、「400万円台」が22%と、499万円以下の人が全体の9割を占めています。30代は「400万円台」（28%）、「300万円台」（25%）、「500万円台」（17%）で約7割を占める。40代ではますます分布にばらつきが出て、割合が多い順に「400万円台」18%、「500万円台」17%、「600万円台」17%が約5割を占める。
子育て世帯は皆無でしよ。

[57: 匿名さん]

20代でもいるよ
皆無の意味調べたら

[58: 匿名さん]

平均はあくまで平均。
平均年収の世帯はこのマンションは購入できない、
というだけの話では？
年収１２００万の子育て世帯なんて、いるところには沢山いるでしょ。
むしろ子育てファミリーが沢山入居すると思いますよ。

[59: 検討ビギナー]

マンション購入検討を始めてまだ日にちが浅い者ですが、6000万円台前半の物件を30年ローンで購入するとなると、やはり1000万円以上の年収がないとしんどいのかな。岡本、西岡本、住吉、御影あたりだとマンションが出たと思ったら強気物件ばかりで。。。。。。この地区に住めたら大阪で働くにも神戸で働くにも便利だし、雰囲気もよさそうだしなぁ。

[60: 匿名さん]

まさか、世帯年収1200万円以上の子育てファミリーが集まるの？想像がつかない。
さすがに、第一子赤ちゃんファミリーは皆無でしょう。

[61: 匿名さん]

小・中学校に就学する子供がいないとこんなとこに住む意味が半減するでしょ。
普通に全額キャッシュの金山権太郎さんが綺麗な奥様と小さいお子様を連れて高層角部屋を買うでしょ。
校区厨の頑張り屋ママさん世帯は、バリバリガッツローンで低層中住戸で一汁一菜生活やね。

[62: 匿名さん]

JRのマンションで6000超とか出す感覚がよくわからない
関西なら財閥野村以外そのゾーン有り得ない

[63: 検討ビギナー]

JRのマンションってイメージもうひとつなんですか。西岡本のパークグランは知り合いが住んでいて、その人がいうには、買った値段は場所を考えるとお得な値段だったらしい（新築で買ったので７，８年くらい前）。その後、この地区で物件が出ないので中古で売りに出すと新築を買った値段より高い値段で取引されていたと。要するに、JRであろうがなんであろうが、場所がどこかで決まるんじゃないのかな、と思うんだけど。

[64: 匿名さん]

JRはブランド力ないからな。
本体は尼崎の事故を引きずっているし。
イメージがね。

[65: 匿名さん]

ここって、ちょっと前の不動産バブルのときに、不動産を知らない「JR西日本不動産開発」が間違って、売値想定坪300万越の値段で買っちまった損切物件でしょ！？
そんなに安く出るかなあ。どれくらい減損出してるんだろね。

[66: ご近所さん]

つーか、南側のマンションと接近し過ぎ。

道じゃないでしょ。

ついでに、北側には、阪急のガードも気になる存在。

[67: 検討ビギナー]

阪急のガードありますね。
でも思ったほど高架通過時の音がすごくないのは、ＲＣ造の高架だからかな。これが鉄橋とかだとすごい音だもんね。

[68: 匿名さん]

>>63
パークグランって三井でしょう？JRは相乗り。

[69: 購入検討中さん]

年収１２００万以上の子育てファミリーってそんなにいないのかなあ？
医者や弁護士で第一子が生まれたばかりとか。
学区に恵まれているのならばそういう世帯が集まるのも不思議ではないと思う。
落ち着いた雰囲気になるかどうかは運次第。

[70: 匿名さん]

そんなこというんだったら、戸建て建てたほうがいいですよ。
三井がごち目駅近で問い合わせ受付中ですよ。