ジェイグラン岡本 (旧:東灘区岡本3丁目のJRのマンション計画)

[岡本さん]

十二間道路を挟んで岡本親愛幼稚園の向い側にＪＲの分譲マンション計画があります。
このマンションに関心のある方、情報交換をしませんか。

名称：ジェイグラン岡本
所在地：神戸市東灘区岡本3丁目70番1
竣工時期：平成25年3月下旬（予定）
入居時期：平成25年3月下旬（予定）
販売戸数：未定
販売価格：未定
間取り：2LDK～4LDK
住居専有面積：70.54m²～110.13m²
バルコニー面積：5.10m²～29.86m²

公式URL：http://www.jgran.jp/okamoto/
売主：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
施工会社：大鉄工業株式会社（ＪＲ西日本グループ）
管理会社：株式会社ジェイアール西日本総合ビルサービス

【仮称と物件概要を確認しましたのでタイトルと本文を一部編集しました。2012.04.12 管理担当】
【正式物件名を確認しましたのでタイトルと本文の（仮称）を削除しました。2012.05.08 管理担当】

[181: 匿名さん]

ジオの御影はないでしょ〜、あちらも眺望なんてないだろうし。
ネガ要素を比較しても、こちらのネガの方が全然マシに思います。

[182: 購入検討中さん]

ジオグランデと比較して、どっちがいいんでしょうね。価格帯は6000万くらいなら、いい勝負って感じでしょうか。

[183: 匿名さん]

チラシを見たけど、なんであんなにかっこ良くないんだ？よっぽどプラウドタワー住吉の方がかっこ良く見える。

[184: 匿名さん]

買うにも競争に勝つ戦いに勝たないと買えません。
資料請求して登録、予約日決定、モデルルームオープン日にお金と実印と源泉徴収票と運転免許証で申込み。

[185: 匿名さん]

かっこよくすると、おそらくとんでもない価格になるんでしょうか。

[186: 匿名さん]

確かに人気の間取りは抽選だろうな。
確実にかぶらない不人気間取りで行くのか、思い切って抽選にチャレンジするのか。
俺には買えないので関係ないが買えるだけの収入がある人が羨ましいよ。

[187: 匿名さん]

随分分かり易い
ざーとらしい流れ

[188: 物件比較中さん]

関係ないのに興味あるんだ？
小学校高学年から塾に行かせますが、本山地区の方はどこの塾に行きますか？教えて下さい。
子供の為にぜひ購入したいです。

[189: 匿名さん]

中学受験　それとも高校受験？？
どちらか書いて下さらないと、、。

[190: 匿名さん]

中学受験組は浜、希、日能研あたりが多いんじゃないでしょうか。
それ以外の進学塾、学習塾も摂津本山、岡本駅周辺に数多く集結してますので、
お子様に合った塾を選ばれたら良いと思いますよ。
高校受験はごめんなさい、良く知りません。

[191: 匿名さん]

追記
浜学園は住吉か西宮北口になります。

[192: 匿名さん]

買えないのに塾の心配すんなって。
買う奴はこんなとこでコメせんよ。

[193: 匿名さん]

性格わるっ。

[194: 匿名さん]

まあ、これ以上の詳しいことは
インターエデュのほうでね。

[195: 匿名]

やっぱり最上階しか日が当たらないのですね。。。
ジオ御影と悩みます。

[196: 匿名さん]

やっぱり、天気の良い午前中とか、
窓全開でブワ～～ッと掃除機かけたいですよね。
都会じゃ仕方ないんでしょうかね。（悲）
薄いカーテンはひきっぱなしかな。

[197: 匿名さん]

280万

[198: 匿名さん]

単価だけならジオの方がお得ってことですね。

[199: 買いたいけど買えない人]

この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな

[200: 匿名]

御影と岡本の違いがよくわかっていないよそ者なんですけれど、なぜ単価はこちらの方が高くなるんでしょうか？南にでかい建物が建っているのに。

[201: 匿名さん]

地価、供給戸数、仕様、市場の需給が違うから。
一般常識に属しますが、こうとしかいいようがない。

[202: 匿名さん]

その通りです。
このスレのスタートにも、岡本はマンションの建つような場所がないからかなり高価格な物件になるというようなことが書かれてました。

[203: 匿名さん]

岡本はおしゃれな街で人気ありますがあまりマンションが建つような
広い土地って無いんですね。
まして駅近くってなるとやっぱり希少なんでしょうね。

[204: 匿名さん]

この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな
同意します。

[205: 匿名さん]

自分で買える女になりましょう。

[206: 匿名さん]

そうかも。
かっこいいね。

[207: 匿名さん]

そういえば、南側のグランフォートが245万円じゃなかった？
機械式駐車場で280万円だとすると、強気すぎるね。

[208: 匿名さん]

坪単価280万円⇒85平米で7200万円。。。。高いですねぇ。
場所柄こんなものなのかな～。
このくらいのお金をマンションに払うならいっそのこと戸建てを、って発想になるんでしょうね。でもこの辺は戸建ても高い。。。。。

[209: 匿名さん]

坪単価280万？
いくらなんでもそんなにしないでしょ。
グランフォートより安くなる方に一票。

[210: 匿名さん]

路線価すら上昇している地域なんだから、グランフォートを下回ることはないでしょう。
一番面積の少ない７０平米の下層階でも５０００万円台後半で設定するはず。

[211: 匿名さん]

う～ん。確かに地価は当時より上昇しているけどね。
景気がこの通りだし。そんな値段で買い手がつくのだろうか。
南の眺望が望めないし。。。７０㎡で5000万後半なら、
グランフォートの中古の方が、よっぽど良くない？
同じ値段で、多分９０㎡弱が、手に入ると思われる。

[212: 匿名さん]

参考までに。

http://archive.homes.co.jp/estate_master/2052239/

[213: 匿名さん]

本山北町とか森北町でも岡本徒歩圏ですが、
そこまで高くないですよ。
校区も同じですし。

[214: 匿名さん]

校区はね、小学校に関しては十二間道路より東が本一、西が本二ですよ。

[215: 匿名さん]

森北はともかく、本山北町の駅近はいいところだけど、
グランフォートのエリアのほうがかなり高くなる。
グランフォートの中古は、80米台で、低層階で
5000万から5500万くらいが、取引価格の実勢値。
この辺は、あまり値崩れしませんので、
おそらく強気で出てくるのでは。

いまうりだし中のメゾン岡本七丁目とごち目の中古と天びんにかけてます。

[216: 匿名さん]

ついでに言うと、多分森北町は、本山第三小学校。
地価も森北町、本山北より岡本１～３丁目のほうが高い。

だけど、213がおっしゃっているのは、中学校校区のことだと思われる。

[217: 匿名さん]

>215

いずれにせよ、７０㎡で5000万後半っていうのは、
ちょっと大げさだと思いませんか。

[218: 匿名さん]

じゅうぶんありえると思いますよ。
なんせ、この二ヶ月くらいに出ている中古市場の成約価格が、
そうとうな金額だと推測できますから。
おおげさとお考えならば、
参考までに客観的な根拠をご教示ください。
立地条件がそろえば、坪200万台後半でも売り切る自信がある
というのが、岡本地区にたいするデベの共通認識とのこと。

[219: 匿名さん]

７０㎡で5500万って
この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな

[220: 匿名さん]

当地区は古くから高所得者層に人気がある。特に駅に近く、道路幅員が広いなどの要件を満たすマン
ション適地の需要は供給が少ないため堅調であり、土地の取引価格は安定的に高い状態が続いてい
る。中でも駅前等の一等地の土地需要は根強く、取引価格も優良物件ほど上昇傾向の継続が認められ
る。

投資目的の賃貸マンションや賃貸オフィスビルは元々少ない地区であるため、依然としてその取引も
少ない。収益用マンションの需要は強く、土地価格が安定的であるため、投資リスクが少なく、取引
利回りは低い水準で横ばい状態にある。

区内全体では供給もあるが、当地区周辺ではマンションの需要に比して供給が少ない状態が続いてい
る。そのため、中古マンション市場も安定的である。マンション分譲価格については、新築と中古の
価格水準の差が小さいのが近時の当地区の特徴であるが、総じて価格は横ばい状態にある。
□ 投資目的の賃貸マンションや賃貸オフィスビルは元々少ない地区であるため、依然としてその取引も
少ない。収益用マンションの需要は強く、土地価格が安定的であるため、投資リスクが少なく、取引
利回りは低い水準で横ばい状態にある。
住
宅
※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。
岡
本
東
灘
区
東日本大震災の影響は、発生から９カ月以上が経過し、地価に対してその影響はほとんど見受けられな
くなった。ただし近時発表された津波被害想定の見直し結果の影響もあり、臨海部や埋立地等限定的な
地域の土地需要への影響は認められる。当地区は海岸部から離れており、その影響はない。人気地区で
あるため土地需要が供給よりも多い状態が継続しており、地価動向は上昇率が低下しつつも継続してい
る状態にある。
□
マンション賃料は安定的に推移しており、取引価格も前期と比べて大きな動きが見られなかったこと
から、取引利回りは総じて横ばい基調が続いている。
当地区は古くから高所得者層に人気がある。特に駅に近く、道路幅員が広いなどの要件を満たすマン
ション適地の需要は供給が少ないため堅調であり、土地の取引価格は安定的に高い状態が続いてい
る。中でも駅前等の一等地の土地需要は根強く、取引価格も優良物件ほど上昇傾向の継続が認められ
る。
今期、当地区内での新規分譲マンション販売は確認されなかった。駅から遠い山手地区ではマンショ
ン販売に苦戦しているようだが、当地区は駅に近く潜在的な需要も高いため、マンション分譲価格は
概ね横ばい傾向にある。

（主要都市における高度利用地地価動向報告～平成２３年第４四半期～より引用）




ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例
岡本では、特にJR摂津本山駅と阪急岡本駅の間のエリアが人気で、最近の分譲マンションの価格設定は190～200万円/坪程度と聞いているが、200万円/坪、総額6,000万円を超えても需要者はついてくる地域である。なお、立地・形状等すべての条件がそろえば、坪当たり200万円台後半でも売り切る自信はある。（住宅販売業者）

岡本地区では、阪急岡本駅北側のエリアが特に人気の高い地域であり、熟成した住宅地であるため、物件の供給量は総じて少なく、取引価格は堅調に推移している。（売買仲介業者
）
摂津本山駅南側（国道２号以北）で戸建住宅の分譲価格で170～180万円/坪程度。阪急神戸線より北側のエリアで200万円/坪以上と取引価格は堅調である。不動産開発業者は、当地区及び周辺地区で積極的に物件を探しているが、買い進む程の状況ではなく地価水準は安定的に推移している。（大手不動産業者）

３月の東日本大震災後、建築コストは上がっておらず、資材調達にも影響は少ない。また、建築期間の延長もなく、素地価格に影響は見られていない。岡本地区は、六甲地区に比べ概ね１割程度高値で取引される傾向にある。岡本地区の戸建住宅需要者の多くは総額で６～７千万円程度の物件を探す需要者が多く、年収は2,000万円前後の層が多い。岡本地区を購入対象としている上記の需要者に対して、金融機関は積極的に融資を行っており、１億円以上の購買者層は昨年秋に比べて増えている。（大手不動産業者）

（同上平成23年第2四半期より転載）

[221: 匿名さん]

長い引用の最後あたり。

岡本地区の物件購入者は、、、、



年収２０００万円台ですか、、、はぁ。。。。。

[222: 社宅住まいさん]

６～７千万円程度の物件を探す需要者が多く、年収は2,000万円前後の層が多い。

嘘だ。そんな高所得者聞いたことがない。絶対嘘だ。

[223: 匿名さん]

国土交通省の公式な発表ですよ。
ある特定の不動産屋が暴走しても、
多数のプロや学識経験者がめをとおている以上、
現実はこれに近いはず。
嘘と信じたいおきもちは理解しますが、
まず現実を直視しましょうね、

[224: 匿名さん]

>223

じゃあさあ、212で私が引用している、
グランフォートの成約事例はどう見ますか。
坪単価200万円台前半がせいぜいですよね。
高い価格で売り出したがっている業者さんの気持ちは
わかりますが、実需要としては、この程度。

日当たりがほとんど期待できないし。
敷地面積も狭くてなんか窮屈だし。
おまけにジェイグランだし。

パークグラン程度の売価にした方が
良さそうだと思うけど。

[225: 匿名さん]

７０㎡だと、21坪ですよね。
それに坪単価200万～230万をかけても、
4200万～4830万。

到底5000万円後半には及ばない。

坪単価200万後半は、あくまで立地と形状がそろった物件で
ある場合。ジェイグランがそんな優良物件とは
思えないけどね。

[226: 匿名さん]

２１２の成約価格が確認できませんでしたので（見方がわかりませんでしたので）
なんともいいようがないのですが、
近３W以内では、80平米で5000万台前半でした（２F)。
70平米で中古で４０００万台中ほど～後半くらいだと、
新築で５０００万超えは確実です。
たしかに、立地・形状で割引が必要でしょうが、
メゾン岡本５丁目やメゾン岡本７丁目の中古の成約価格が高ゾーンを推移していることをみても、
高所得者層の需要はそうとう根強いですし、
坪単価２５０万オーバーは常識的なラインだと思います。

南側の採光＆眺望が問題視されていますが、
現場で実際に見る限り、グランフォートとの間はいうほど狭くない。
すくなくとも１０メーター道路に接した低層階物件よりは採光は期待できるとおもいます。

なお、国交省のこのリポート、
かなりのモニタリングがされていますので、極論は排除されています。
不動産屋が高値をいいたがるのはわかりますが、
わたしが実際に見聞きした事実とそれほど矛盾しているとも思えませんし、
完全ではないにしても、一定の信頼性はあると思われます。

[227: 匿名さん]

すくなくとも１０メーター道路に接した低層階物件よりは採光は期待できるとおもいます。

補足

南側に同程度の階高のマンションが建っている南側１０メータ道路に接した、
の意味です。

[228: 匿名さん]

なお、５５００～６０００万台っていうのは、
岡本では俊足で売れていく価格帯です。
デベが狙っているのは、３人家族くらいの中～高所得層。
この価格帯はおそらく外さない。
どれくらいの広さでもってくるかが、腕の見せ所。
結果を楽しみに待ちましょう。

[229: 匿名さん]

う～ん。まあ、楽しみに待っているんなら、
邪魔しないけどね。私も近くに住んでいるので、
そんな高価格で売れるようになるのは嬉しいし、
業者さんには頑張ってという気持ちですよ。

だけどやっぱり問題は立地と形状ですよ。はっきり言って、
立地と形状において、ジェイグランはグランフォートより落ちると思う。
私が思うに、70㎡で5000万円はちょっと厳しいかな、という感じ。
5000万円後半なんて、ほぼありえない価格。
グランフォートでも７７㎡で、5000万前半だったからね。

でもまあ、景気も回復しているというし、需要も二極化しているから、
ちょっとは期待できるのかも。

[230: 匿名さん]

こんな割高感のある物件でも速攻で売れるだろうって、岡本ってどうしても住みたいって人が多いんだね。さすがに住みたい場所関西N0.10の上位に常連でランクされるだけあるわ。