ジェイグラン岡本 (旧:東灘区岡本3丁目のJRのマンション計画)

[岡本さん]

十二間道路を挟んで岡本親愛幼稚園の向い側にＪＲの分譲マンション計画があります。
このマンションに関心のある方、情報交換をしませんか。

名称：ジェイグラン岡本
所在地：神戸市東灘区岡本3丁目70番1
竣工時期：平成25年3月下旬（予定）
入居時期：平成25年3月下旬（予定）
販売戸数：未定
販売価格：未定
間取り：2LDK～4LDK
住居専有面積：70.54m²～110.13m²
バルコニー面積：5.10m²～29.86m²

公式URL：http://www.jgran.jp/okamoto/
売主：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
施工会社：大鉄工業株式会社（ＪＲ西日本グループ）
管理会社：株式会社ジェイアール西日本総合ビルサービス

【仮称と物件概要を確認しましたのでタイトルと本文を一部編集しました。2012.04.12 管理担当】
【正式物件名を確認しましたのでタイトルと本文の（仮称）を削除しました。2012.05.08 管理担当】

[174: 匿名さん]

中古に訂正。なお、上記の売却事例は、この二週間の制約例です。

[175: 匿名さん]

なんでそんなに所得が高いの？

[176: 匿名さん]

そりゃ、世の中低所得の人もいれば高所得の人もいるでしょう。
余裕で買うか、無理しまくるか、はそれぞれでしょうが、
買える人が買って、そこに住んでいる。。それだけのことでは？

[177: 匿名さん]

高所得の人は搾取したりするから高所得なのかな？
人として許せないよ。

[178: 地元住民]

＞高所得の人は搾取したりするから高所得

＞人として許せないよ。


そんな貧困な発想しかできないの？

[179: 匿名]

結局、周りにそびえ建ってても高いって事なんですね。
それならジオの御影かな～。
あちらもいろいろスレが荒れてるけれど。

[180: 匿名さん]

No.１７７さん
随分とご自分に都合のよい解釈ですね。
あいた口がふさがりません。

[181: 匿名さん]

ジオの御影はないでしょ〜、あちらも眺望なんてないだろうし。
ネガ要素を比較しても、こちらのネガの方が全然マシに思います。

[182: 購入検討中さん]

ジオグランデと比較して、どっちがいいんでしょうね。価格帯は6000万くらいなら、いい勝負って感じでしょうか。

[183: 匿名さん]

チラシを見たけど、なんであんなにかっこ良くないんだ？よっぽどプラウドタワー住吉の方がかっこ良く見える。

[184: 匿名さん]

買うにも競争に勝つ戦いに勝たないと買えません。
資料請求して登録、予約日決定、モデルルームオープン日にお金と実印と源泉徴収票と運転免許証で申込み。

[185: 匿名さん]

かっこよくすると、おそらくとんでもない価格になるんでしょうか。

[186: 匿名さん]

確かに人気の間取りは抽選だろうな。
確実にかぶらない不人気間取りで行くのか、思い切って抽選にチャレンジするのか。
俺には買えないので関係ないが買えるだけの収入がある人が羨ましいよ。

[187: 匿名さん]

随分分かり易い
ざーとらしい流れ

[188: 物件比較中さん]

関係ないのに興味あるんだ？
小学校高学年から塾に行かせますが、本山地区の方はどこの塾に行きますか？教えて下さい。
子供の為にぜひ購入したいです。

[189: 匿名さん]

中学受験　それとも高校受験？？
どちらか書いて下さらないと、、。

[190: 匿名さん]

中学受験組は浜、希、日能研あたりが多いんじゃないでしょうか。
それ以外の進学塾、学習塾も摂津本山、岡本駅周辺に数多く集結してますので、
お子様に合った塾を選ばれたら良いと思いますよ。
高校受験はごめんなさい、良く知りません。

[191: 匿名さん]

追記
浜学園は住吉か西宮北口になります。

[192: 匿名さん]

買えないのに塾の心配すんなって。
買う奴はこんなとこでコメせんよ。

[193: 匿名さん]

性格わるっ。

[194: 匿名さん]

まあ、これ以上の詳しいことは
インターエデュのほうでね。

[195: 匿名]

やっぱり最上階しか日が当たらないのですね。。。
ジオ御影と悩みます。

[196: 匿名さん]

やっぱり、天気の良い午前中とか、
窓全開でブワ～～ッと掃除機かけたいですよね。
都会じゃ仕方ないんでしょうかね。（悲）
薄いカーテンはひきっぱなしかな。

[197: 匿名さん]

280万

[198: 匿名さん]

単価だけならジオの方がお得ってことですね。

[199: 買いたいけど買えない人]

この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな

[200: 匿名]

御影と岡本の違いがよくわかっていないよそ者なんですけれど、なぜ単価はこちらの方が高くなるんでしょうか？南にでかい建物が建っているのに。

[201: 匿名さん]

地価、供給戸数、仕様、市場の需給が違うから。
一般常識に属しますが、こうとしかいいようがない。

[202: 匿名さん]

その通りです。
このスレのスタートにも、岡本はマンションの建つような場所がないからかなり高価格な物件になるというようなことが書かれてました。

[203: 匿名さん]

岡本はおしゃれな街で人気ありますがあまりマンションが建つような
広い土地って無いんですね。
まして駅近くってなるとやっぱり希少なんでしょうね。

[204: 匿名さん]

この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな
同意します。

[205: 匿名さん]

自分で買える女になりましょう。

[206: 匿名さん]

そうかも。
かっこいいね。

[207: 匿名さん]

そういえば、南側のグランフォートが245万円じゃなかった？
機械式駐車場で280万円だとすると、強気すぎるね。

[208: 匿名さん]

坪単価280万円⇒85平米で7200万円。。。。高いですねぇ。
場所柄こんなものなのかな～。
このくらいのお金をマンションに払うならいっそのこと戸建てを、って発想になるんでしょうね。でもこの辺は戸建ても高い。。。。。

[209: 匿名さん]

坪単価280万？
いくらなんでもそんなにしないでしょ。
グランフォートより安くなる方に一票。

[210: 匿名さん]

路線価すら上昇している地域なんだから、グランフォートを下回ることはないでしょう。
一番面積の少ない７０平米の下層階でも５０００万円台後半で設定するはず。

[211: 匿名さん]

う～ん。確かに地価は当時より上昇しているけどね。
景気がこの通りだし。そんな値段で買い手がつくのだろうか。
南の眺望が望めないし。。。７０㎡で5000万後半なら、
グランフォートの中古の方が、よっぽど良くない？
同じ値段で、多分９０㎡弱が、手に入ると思われる。

[212: 匿名さん]

参考までに。

http://archive.homes.co.jp/estate_master/2052239/

[213: 匿名さん]

本山北町とか森北町でも岡本徒歩圏ですが、
そこまで高くないですよ。
校区も同じですし。

[214: 匿名さん]

校区はね、小学校に関しては十二間道路より東が本一、西が本二ですよ。

[215: 匿名さん]

森北はともかく、本山北町の駅近はいいところだけど、
グランフォートのエリアのほうがかなり高くなる。
グランフォートの中古は、80米台で、低層階で
5000万から5500万くらいが、取引価格の実勢値。
この辺は、あまり値崩れしませんので、
おそらく強気で出てくるのでは。

いまうりだし中のメゾン岡本七丁目とごち目の中古と天びんにかけてます。

[216: 匿名さん]

ついでに言うと、多分森北町は、本山第三小学校。
地価も森北町、本山北より岡本１～３丁目のほうが高い。

だけど、213がおっしゃっているのは、中学校校区のことだと思われる。

[217: 匿名さん]

>215

いずれにせよ、７０㎡で5000万後半っていうのは、
ちょっと大げさだと思いませんか。

[218: 匿名さん]

じゅうぶんありえると思いますよ。
なんせ、この二ヶ月くらいに出ている中古市場の成約価格が、
そうとうな金額だと推測できますから。
おおげさとお考えならば、
参考までに客観的な根拠をご教示ください。
立地条件がそろえば、坪200万台後半でも売り切る自信がある
というのが、岡本地区にたいするデベの共通認識とのこと。

[219: 匿名さん]

７０㎡で5500万って
この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな

[220: 匿名さん]

当地区は古くから高所得者層に人気がある。特に駅に近く、道路幅員が広いなどの要件を満たすマン
ション適地の需要は供給が少ないため堅調であり、土地の取引価格は安定的に高い状態が続いてい
る。中でも駅前等の一等地の土地需要は根強く、取引価格も優良物件ほど上昇傾向の継続が認められ
る。

投資目的の賃貸マンションや賃貸オフィスビルは元々少ない地区であるため、依然としてその取引も
少ない。収益用マンションの需要は強く、土地価格が安定的であるため、投資リスクが少なく、取引
利回りは低い水準で横ばい状態にある。

区内全体では供給もあるが、当地区周辺ではマンションの需要に比して供給が少ない状態が続いてい
る。そのため、中古マンション市場も安定的である。マンション分譲価格については、新築と中古の
価格水準の差が小さいのが近時の当地区の特徴であるが、総じて価格は横ばい状態にある。
□ 投資目的の賃貸マンションや賃貸オフィスビルは元々少ない地区であるため、依然としてその取引も
少ない。収益用マンションの需要は強く、土地価格が安定的であるため、投資リスクが少なく、取引
利回りは低い水準で横ばい状態にある。
住
宅
※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。
岡
本
東
灘
区
東日本大震災の影響は、発生から９カ月以上が経過し、地価に対してその影響はほとんど見受けられな
くなった。ただし近時発表された津波被害想定の見直し結果の影響もあり、臨海部や埋立地等限定的な
地域の土地需要への影響は認められる。当地区は海岸部から離れており、その影響はない。人気地区で
あるため土地需要が供給よりも多い状態が継続しており、地価動向は上昇率が低下しつつも継続してい
る状態にある。
□
マンション賃料は安定的に推移しており、取引価格も前期と比べて大きな動きが見られなかったこと
から、取引利回りは総じて横ばい基調が続いている。
当地区は古くから高所得者層に人気がある。特に駅に近く、道路幅員が広いなどの要件を満たすマン
ション適地の需要は供給が少ないため堅調であり、土地の取引価格は安定的に高い状態が続いてい
る。中でも駅前等の一等地の土地需要は根強く、取引価格も優良物件ほど上昇傾向の継続が認められ
る。
今期、当地区内での新規分譲マンション販売は確認されなかった。駅から遠い山手地区ではマンショ
ン販売に苦戦しているようだが、当地区は駅に近く潜在的な需要も高いため、マンション分譲価格は
概ね横ばい傾向にある。

（主要都市における高度利用地地価動向報告～平成２３年第４四半期～より引用）




ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例
岡本では、特にJR摂津本山駅と阪急岡本駅の間のエリアが人気で、最近の分譲マンションの価格設定は190～200万円/坪程度と聞いているが、200万円/坪、総額6,000万円を超えても需要者はついてくる地域である。なお、立地・形状等すべての条件がそろえば、坪当たり200万円台後半でも売り切る自信はある。（住宅販売業者）

岡本地区では、阪急岡本駅北側のエリアが特に人気の高い地域であり、熟成した住宅地であるため、物件の供給量は総じて少なく、取引価格は堅調に推移している。（売買仲介業者
）
摂津本山駅南側（国道２号以北）で戸建住宅の分譲価格で170～180万円/坪程度。阪急神戸線より北側のエリアで200万円/坪以上と取引価格は堅調である。不動産開発業者は、当地区及び周辺地区で積極的に物件を探しているが、買い進む程の状況ではなく地価水準は安定的に推移している。（大手不動産業者）

３月の東日本大震災後、建築コストは上がっておらず、資材調達にも影響は少ない。また、建築期間の延長もなく、素地価格に影響は見られていない。岡本地区は、六甲地区に比べ概ね１割程度高値で取引される傾向にある。岡本地区の戸建住宅需要者の多くは総額で６～７千万円程度の物件を探す需要者が多く、年収は2,000万円前後の層が多い。岡本地区を購入対象としている上記の需要者に対して、金融機関は積極的に融資を行っており、１億円以上の購買者層は昨年秋に比べて増えている。（大手不動産業者）

（同上平成23年第2四半期より転載）

[221: 匿名さん]

長い引用の最後あたり。

岡本地区の物件購入者は、、、、



年収２０００万円台ですか、、、はぁ。。。。。

[222: 社宅住まいさん]

６～７千万円程度の物件を探す需要者が多く、年収は2,000万円前後の層が多い。

嘘だ。そんな高所得者聞いたことがない。絶対嘘だ。

[223: 匿名さん]

国土交通省の公式な発表ですよ。
ある特定の不動産屋が暴走しても、
多数のプロや学識経験者がめをとおている以上、
現実はこれに近いはず。
嘘と信じたいおきもちは理解しますが、
まず現実を直視しましょうね、

[224: 匿名さん]

>223

じゃあさあ、212で私が引用している、
グランフォートの成約事例はどう見ますか。
坪単価200万円台前半がせいぜいですよね。
高い価格で売り出したがっている業者さんの気持ちは
わかりますが、実需要としては、この程度。

日当たりがほとんど期待できないし。
敷地面積も狭くてなんか窮屈だし。
おまけにジェイグランだし。

パークグラン程度の売価にした方が
良さそうだと思うけど。

[225: 匿名さん]

７０㎡だと、21坪ですよね。
それに坪単価200万～230万をかけても、
4200万～4830万。

到底5000万円後半には及ばない。

坪単価200万後半は、あくまで立地と形状がそろった物件で
ある場合。ジェイグランがそんな優良物件とは
思えないけどね。

[226: 匿名さん]

２１２の成約価格が確認できませんでしたので（見方がわかりませんでしたので）
なんともいいようがないのですが、
近３W以内では、80平米で5000万台前半でした（２F)。
70平米で中古で４０００万台中ほど～後半くらいだと、
新築で５０００万超えは確実です。
たしかに、立地・形状で割引が必要でしょうが、
メゾン岡本５丁目やメゾン岡本７丁目の中古の成約価格が高ゾーンを推移していることをみても、
高所得者層の需要はそうとう根強いですし、
坪単価２５０万オーバーは常識的なラインだと思います。

南側の採光＆眺望が問題視されていますが、
現場で実際に見る限り、グランフォートとの間はいうほど狭くない。
すくなくとも１０メーター道路に接した低層階物件よりは採光は期待できるとおもいます。

なお、国交省のこのリポート、
かなりのモニタリングがされていますので、極論は排除されています。
不動産屋が高値をいいたがるのはわかりますが、
わたしが実際に見聞きした事実とそれほど矛盾しているとも思えませんし、
完全ではないにしても、一定の信頼性はあると思われます。

[227: 匿名さん]

すくなくとも１０メーター道路に接した低層階物件よりは採光は期待できるとおもいます。

補足

南側に同程度の階高のマンションが建っている南側１０メータ道路に接した、
の意味です。

[228: 匿名さん]

なお、５５００～６０００万台っていうのは、
岡本では俊足で売れていく価格帯です。
デベが狙っているのは、３人家族くらいの中～高所得層。
この価格帯はおそらく外さない。
どれくらいの広さでもってくるかが、腕の見せ所。
結果を楽しみに待ちましょう。

[229: 匿名さん]

う～ん。まあ、楽しみに待っているんなら、
邪魔しないけどね。私も近くに住んでいるので、
そんな高価格で売れるようになるのは嬉しいし、
業者さんには頑張ってという気持ちですよ。

だけどやっぱり問題は立地と形状ですよ。はっきり言って、
立地と形状において、ジェイグランはグランフォートより落ちると思う。
私が思うに、70㎡で5000万円はちょっと厳しいかな、という感じ。
5000万円後半なんて、ほぼありえない価格。
グランフォートでも７７㎡で、5000万前半だったからね。

でもまあ、景気も回復しているというし、需要も二極化しているから、
ちょっとは期待できるのかも。

[230: 匿名さん]

こんな割高感のある物件でも速攻で売れるだろうって、岡本ってどうしても住みたいって人が多いんだね。さすがに住みたい場所関西N0.10の上位に常連でランクされるだけあるわ。

[231: 匿名さん]

さっそく現地を見学してまいりました。

多少の土地勘はあるのでイメージは付いていましたが、可もなく不可もなし、
はっきりといえば「何処にでもある下町情緒ただよう場所」でした。

値段は公表されていないようですが、下馬評では平均で７，０００万円を超える値段らしいです。

学校区がいいらしいですが、学校区目当てで７，０００万円、あるいはそれ以上も支払ってまで、
住みたい場所には思えませんでした。


南側には、グランフォートという大型のマンションが高くそびえたっていました。
北側には、阪急電車の高架があります。
電車通過する際のバラｯ、バラッ、バラという騒音は相当うるさいと感じました。

また、北側の阪急高架沿いには東南アジアの最貧国で見かけるような商店街、
もう少し分かりやすくいうと、
「戦後の闇市」が当時の状態で保存されたかのような、小汚い商店街があります。

東側は、歩道を含めると道幅が２５メートル以上もある広い道路ですが、
これは「十二間道路」という名の幹線道路です。
市営バスの運行ルートになっており、決して静かな道路ではありません。

西側に歩くと、低所得者層が手厚く優遇（保護）された家賃で住んでいそうな県営住宅、
そのほかにも家賃がいかにも安そうなアパートやハイツがチラホラと残っていました。

率直にいえば、高級住宅地という町並みから懸け離れた雰囲気です。
冒頭に書いたとおり、これは庶民の村です。
阪急神戸線の高級住宅地というイメージを抱いて現地を訪れると、期待を大きく裏切られ、
そして失望するに違いありません。

県営住宅、ボロアパート＆ハイツ、それにブラック・マーケット（闇市）。
加えて電車高架までもが、至近距離に存在するという事実が許容できませんでした。

高級住宅地に絶対にあってはならない風景が、間近に存在しているのです。
高級地に欠かざるべき「品格」というか「格式」の高さというか佇まいが、皆無です。

その佇まいを擬えていうならば、超一流ホテルのメイン・ダイニングとかで、ダークスーツできめているのに
腕にはカシオＧ-shock等のカジュアルな安物時計がチラリ、足元には白いソックス（中学生かよ！）に、
黒革ローファー（なぜキャップトゥとかの紐靴じゃないんだ！）しかも踵が磨り減った靴という
「ドレスコードに無知無頓着で、ファッションの詰めが甘すぎるダサいオッサン」
のような「奇観」というか「世にも奇妙な景色」なのです。

まあ、値段がいくらなのかは分かりませんが、ここは「高級」というよりは、
せいぜいが庶民視点での「高額」住宅地なのではないでしょうか？

[232: 匿名]

本山に住んで20年。この物件が気になってますがまあ6000万円位なら有りの場所と思いますよ。

上の方の求める高級住宅をそもそもこの界隈で6000〜7000万円で手に入れる方が難しいのでは。
立地の欠点も確かに多少はあるけど酷評される程でもない所と思います。

[233: 匿名さん]

>232

私もそう思います。自分が住んでいる街だからというのもあるけど、
それなりに住みやすいし、どちらかというと、こぎれいな街だと思ってますよ。

231さんはきっと思い入れが強すぎたのでしょう。業者の宣伝を鵜呑みにしたのか。
たかが数千万円で、どのくらいの高級住宅地に住めると思ったのかは知りませんけど。

[234: 匿名さん]

まあ、結果見てからでいいんでないかい

そんな高値で売れる場所ともモノとも思えんけどさ

[235: 匿名さん]

>>229
グランフォート７７平米５０００万円前半って、嘘つかないでください（笑）。

>>231
岡本２丁目や３丁目のブランドをみごとに貶されましたね。
ぷらっと現地確認しただけで判断、論評されるのは浅はか以外のなにものでもないですね。
あなたの高級住宅地って、勝手に妄想しているだけでしょ？

[236: 匿名さん]

↑
岡本2丁目ブランドか何だかしらないけど、
なんでそんなに熱くなっているのですか？

どのような住宅地が高級に見えるかなんて、
その人の価値観しだいでしょ！

229さんは単に事実と思われることを言っているに過ぎません。

また、231さんは周辺の環境とか町並みを忠実にレポートしているように思えます。

岡本ブランドが貶されて一番困る人は、
ブランド価値を高騰させて消費者を巻き込むブームを作り、
― それはインターネットによる、作為的な情報操作かもしてませんが ―
このマンションを一円でも高く売りつけて儲けようと企んでいる人ではないでしょうか（笑）？

ネガティブな見解を退け、岡本に異常なまでに高価値を訴えようとする、
貴方の正体は、誰の目にも明らかです。

はっきりいいますけど、とっくにバレていますよ（笑）。

[237: 匿名さん]

岡本でマイホームを既に所有している個人は、近いうちにそれを転売する計画が無い限り、ブランド価値の向上や地価の上昇を強く望んだりしないものだ。

たとえば、地価が上昇すると固定資産税等が上がり経費の負担が増すだけであり、直接的な恩恵に浴することはない。

また、このマンションを買いたいと思う人は、当然ながら少しでも安く手に入れたいと考えるはずだ。

一方、岡本で転売や営利事業を目的とする不動産を所有している法人や個人は、近いうちにそれを転売（売却）する計画があるならば、ブランド価値の向上に躍起になるはずだ。

このスレッドには、利害関係者によるレスが相当な数あるように思えてならない。

[238: 229]

>235

嘘じゃないけど。少なくとも低層階（２階及び３階）は、
７７㎡で5000万円台前半ですよ。

もっと言えば、北側の部屋だと、
８３㎡でも5000万円台前半。
こっちも低層階（１階）の話。

岡本の界隈を悪く言われるのは、私も心外だけどね。
それなりに愛着があるから。だけどまあ、
言わせたい人に言わせておけばいいんじゃないですか。

[239: 匿名さん]

２３１さん
小汚い商店街、だとか、ブラックマーケット、だとか、
書いて良いことと悪いことの区別はした方が良いと思いますよ。
あなたの文章にも品性のかけらも感じられません。

[240: 匿名さん]

この価格帯を普通に買える旦那と結婚したかったな
どうすれば年収2000万円の旦那と知り会えるのかな

[241: 匿名さん]

国交省のレポートとグランフォートの中古物件成約価格について書き込みした者です
なんだか、荒れてきましたね。

わたし個人のことなんですが、
岡本にそんな高級感は求めていません。
JRと阪急の特急を利用できる利便性、
駅前で日常生活が満足できるけど、あまりに騒々しくない、こじんまりした商業エリア。
子育て世代なので相対的に良好な学区、
そしてしさん値があるていど維持できる経済性。
これらのバランスのよさに、岡本の魅力を見出しています。

高級感をもとめるのであれば、芦屋にします。
阪急以北の坂がまだあまりきつくないえりアが理想的なんですが、
なかなかぶっ、でてきません。

[242: 匿名さん]

なお、５５００～６０００万台っていうのは、
岡本では俊足で売れていく価格帯です。
デベが狙っているのは、３人家族くらいの中～高所得層。 この価格帯はおそらく外さない。

上の文章は間違いだらけです。
すべての国民が買える価格帯は、２５００～３０００万台、それでも中～高所得が必須条件。

[243: 働くママさん]

チラシを見て資料請求をしたら、チラシとまったく同じ内容の冊子が届きました。
あと、ジェイグラン岡本と書いたアクリル板？が入ってたのですが、
これはどうやって使えばいいのでしょうか？？？

もしお知りの方がいらっしゃれば教えていただけませんか？
よろしくお願いします。

[244: 匿名さん]

アクリル板、謎ですよね。
エコじゃないなあ、と思いました。

[245: 匿名さん]

２３１
ブラックマーケットってどういう意味か知らなかったけど、闇市のことなんですね。
非合法ってことだから、そんな書き込みしてたら損害賠償もんですよ。

普通に昔からある細々と営業している市場なんですけどね。

[246: 匿名さん]

この価格5500万円以上を普通に買える旦那と結婚したかったな

[247: 匿名さん]

　↑　いい加減、しつこいですよ(笑)

[248: 229]

>241

あなたの偏ったご意見が、荒れた原因かと。
何ら根拠もなく高価格の予想を書くものだから、
それに反感を持った方が「ブラックマーケット」などと
書き込んだりする羽目になる。

ちょっとは自省されてはいかがですか。
あと、もうすでに開き直っているのかもしれませんが、
いかにも業者っぽい書き込みをするのもどうかと思いますよ。

[249: 229]

>241

あ、それと言い忘れたけど、誤字や脱字、変換ミスが異様に多い。
営業でお疲れかもしれませんが、知性のなさを露見すると、
ジェイグランの販売にも影響しかねないのでは。
気をつけましょうね。

[250: 匿名さん]

２４８＝２４９さんへ

私の書き込み内容が荒れた原因だとすると、申し訳ございません。お詫びいたします。
ただし、あなたの書かれた「何ら根拠もなく高価格の予想」という下りには、首肯できません。
わたしが提示したデータは、国交省が公表したデータでなかばパブリックドメインとされている記述および、
過去１ヶ月ほどの中古マンション成約価格です。
現在、いくつかの仲介さんやデベロッパーの営業の方にこのデータのことをお話ししていますが、
総じて妥当ではないかとの評価をいただいております
（あくまで利害関係者の弁なので、多少は割り引く必要があると思いますが・・・）。
ある仲介さんのご好意でレインズの成約情報も教えていただいていますが、
ことの経緯を考慮して、これについてはドンピシャの数値は出していません。
わたしの記述のエビデンスは、以上のとおりです。

あなたがこれらを「偏ったご意見」と断じられるのであれば、
これらより精度が高く客観的な数値をどうかご提示ください。
わたしもより精確なデータを得たいと常々探しておりますので、
参考までに、ぜひ拝見したく存じます。

また、誤字・脱字については、まことに申し訳ございません。
これは私の拙い文章能力によるというよりも、
ギャラクシー・ネクサスによる書き込みのため発生したものです。
ご存知かどうかわかりませんが、この機種で構造的にかかえているマシーントラブルのようです。
勝手に誤変換されてしまい、しかも書き込みが終わるまで、誤変換が発生するかどうか予測がつかないのです。
わたしも閉口しています。
とはいえ、これを使って書き込みした責任は、もっぱら私にあります。
お見苦しかった点、ご容赦のほどを。

なお、わたしは営業さんではございません。
岡本地域で、中古マンションを含めて、いろいろ物件を物色している、
しがないエンドユーザーです。
とはいえ、こう書いてもおそらく信じて頂けないでしょうし、
また逆に、このような匿名掲示板で書き手が誰なのかを推測することは、
ほとんど意味が無いことだと思います。

あくまで書かれている内容にそくして、
それが客観的に見て共有できるようなものかどうか議論するほうが、
水掛け論にならずよほど生産的だと思います。
いかがですか。

匿名掲示板ですが、書き込みには一定の責任が伴うものと考えます。
わたしはエビデンスを提示していますので、
どうかあなたも「偏った」と御判断されたエビデンスをご提示ください。

そのうえで、どちらが適正手続きを経た書き込みなのか、
またその結果えられた陳述の適否について、
その他の方にもわかるように議論しましょう。

[251: 匿名さん]

どういう立場の人間がデベや近隣業者になんかヒアリングすんのかね

関係者丸出し過ぎて必死さが痛々しい


エビデンスとはあくまで最終売れた結果が全てですよ

開き直って高値の肯定の連続は、検討板では妙ですよ

[252: 匿名さん]

>241

>249さんが指摘しているように、>241の文章には知性の欠片も見られない。

少々表現に棘があっても、現地周辺の町並みを詳細にレポートしている、>231さんのほうが
情報としての価値は高いように思える。

そもそも、>241による文中の国土交通省のレポートは、単なるコピペだ。
また、添えられたコメントも冷静かつ客観的な市場分析とはいえない。

つまり、それは、売主サイドに偏った「我田引水の説」に過ぎない。
レス主こと>241は、売主サイドの関係者と推測、否、断定しても差し支えあるまい。


売り手にとって都合の良い情報を引用することによって、不動産取引に無知な消費者を必要以上に煽り、
このマンションの販売価格を相場以上に吊り上げて、ボロ儲けしようとする「陰謀」が透けて見えるのだ。

加えて、幼稚なコメントは、自らの「学のなさ」を披露する行為に等しいことにも気付いていない。

その身分・立場が、第三者が容易に見破ることができる文章を寄稿するとは、
文章力にもまして、情報操作の才すらもないのだろうか。

まあ、このマンションを見学する際には、レス主が我が担当者となる不幸だけは避けたいものだ。

[253: 229]

>250

ご丁寧な返信をどうも。どうもわかっていただけていないようなので、
要点をお伝えします。
国交省のレポートが本物かどうかを問題としているわけではなく、
そこから導いている結論の出し方が「偏っている。」と考えた理由です。
あなたの出しているレポートには、「坪200万以上」と記載されていて、
その上で「立地、形状が優れている。」物件に限って、坪250万以上でも
売り切れる、と書いてありますね。

ですが、ジェイグランの立地、形状のどこが優れているのか、一向に示されていません。
70㎡の物件につき、5500万以上とするならば、21坪で割ると、
坪当たりの値段は261万円以上になるよね。
坪200万を中心に論述しているレポートから、いつの間にか
261万円以上の価格を導いているところが、はっきり言って
「営業くさい」、しかも三流の営業マンをほうふつとさせる
胡散臭さを感じた次第です。

さらに、過去数年の成約物件のデータを示さずに、過去1か月だけのデータを示しているところも、
エビデンスの提示の仕方が「偏っている」と判断した理由です。

なんでもエビデンスを引っ張ってくればいい、という問題ではないですよね。
要は、そのエビデンスを、公平な視点で妥当に扱っているか、という問題です。

そもそも、ジェイグランよりも立地および形状で優れているグランフォートで、
77㎡と83㎡とかの物件が、5300万円程度で売り出されていたんですよ。
なのに、70㎡程度の物件が5500万円が確実って、ちょっとおかしいと思いませんか。

[254: 229]

それと、ジェイグランについて不信感を感じているのは、
この物件が用地取得から相当な年数を経て着工に至っている、
という点です。用地取得時期が2007年頃だったと記憶ているのですが、
ミニバブルが頂点に達した時期で、取得費用も高額だったのでは、
という問題意識を持っています。ご承知の通り、2008年にリーマンショックがあり、
なかなか景気が上向かない状況にあって、ようやく着工に至ったというのが、
この物件の実情かと推測しています。

用地取得のコストがかかった故に、それを売価に上乗せするのか、
あるいは建設費用のコストを絞って利潤を生もうとするのか、
どちらかだと思われるのですが、前者だとすれば、
こうした掲示板を利用して、営業サイドが無用に高級感を煽り、
高値で売りつけようとしているのでは、という疑いを持たざるを得ません。

高値を付けるのは勝手だけど、嘘やごまかして導いた結論を、
あたかも正論であるかのように掲示板に書き込んで、消費者をだまそうとする姿勢は、
ちょっといただけないものを感じますね。営業の担当が誰になるかという問題ではなく、
この物件に内在する高コストな問題について、消費者側は気を付けて見ていかなければ
ならないのでは、と考えています。

[255: 229]

>250

後、しつこいようですが、匿名掲示板であっても、
発言の背景や妥当性を考察する上で、発言者の属性について
云々することは必要だと考えています。

やっぱりあなたの書き込みには、ジェイグランの販売者側らしい
偏りがあるし、営業職らしい上っ面の美辞麗句が見て取れる。

自覚した方がいいと思う。

[256: 匿名さん]

２２９さん、

すみませんね、丁寧なご返信、感謝いたします。
まず、立地から。北に阪急、東に１２間道路、南にグランフォートと、ネガティヴ要素が並んでいます。
おそらくはグランフォートとの比較になるでしょうから、グランフォートとどう違うのか、考えてみたいと思います。

まず、東の１２間道路。これはほぼ共通の要素とみなせます。
次に南。グランフォートの南にも、マンションがあります。
Jグランとグランフォートとの間には一定のスペースがあるようです。
そのスペースと南側接面道路の幅員を比較すると、おそらく道路の幅員のほうが狭い。
しかし、グランフォートの南側に隣接するマンションの高さがグランフォートよりは低いので、
おそらく低層階レベル＝７０平米台の部屋が並ぶ可能性が高い　では、ほぼ同じ採光条件かと。
北の阪急の線路の近さは、劣る点でしょうね。
しかし、これは判断が別れる点でしょうが、グランフォートとの違いがそれほど出ているともいえないかも。
ですので、立地はややグランフォートが優れているものの、それほどの違いはないと見ました。

建物の形状、これは正直よくわかりません。
都合がいいかもしれませんが、まあ、似たり寄ったりかなと。

次に需給状況。
供給については、このエリアではグランフォートの次に出てきた物件。
著しく供給不足であった地域です。
私の周りの賃貸族にも、非常に強い関心を持っている人が多いので、
注目されている物件の一つだと思います。
かれらは御影のジオグランデにも関しを持っていますが、
奥方が渋っているそうです。買い物の便かな。

需要については、より正確には、くだんの中古マンションの成約状況が判断材料になるでしょう。
直近一ヶ月しか見ていないというのは、数年前の売買状況よりも、現況をよく反映していると判断したからです。
低層階で５０００万円台前半～半ばの取引。これはすごい値段だと思いました。
いくらグランフォートとはいえ、いくら直近一ヶ月のみの成約例とはいえ、無視できる値段ではないと見ました。
さほど面接が変わらない築５年ほどの中古で、しかも低層階でこの値段がつきましたので、需要は非常に強いと見ました。

ただ、私の推測にも問題があります。
ご指摘いただいた点にも、いちいちうなずける点はありますが、
何よりもグランフォートの販売がミニバブル期であった点です。
それにくらべると、現況が厳しいのは事実です。
日銀が払い下げたのは地価の底値近辺であり、もう少し下げて売れたにも関わらず、
やはりミニバブルであの値段でさばけたということは、そうとうな強気相場であったに違いありません。
一戸だけを売りさばく中古物件と、多数戸を売りさばく新規分譲とを単純比較することには、難があるでしょうし。

私自身、中古のメゾン岡本５丁目や同７丁目の部屋を内見しましたが、
それらと比較すると、たしかにJグランが割高であるようにも感じています。
あとは、どんな仕様ででてくるのかを判断したうえで、
どんな値付けがされて、市場がどう判断するか、プロでも断言できない領域なので
他の新築＆中古の物件の出方も睨みつつ、判断したいと思います。

個人的には、The Urban Life岡本が立地・仕様すべてにわたり理想なのですが、
かりに１Fの部屋が出たとしても、残念ながら資金力不足で手が出そうにもありません（涙）

[257: 匿名さん]

２５４＆２５５をみていませんでしたので、もう一言。

Jグランの土地は、たしかなんか社会福祉関係の計画が頓挫したという噂をどこかで耳にしました。
複雑な経緯があるようですね。取得価格に影響していることには間違いなさそうです。


もう一点、わたしの言辞をどう理解するのかは、みなさんにお任せしたいと思います。
ですので、申し訳ないのですが、あくまで営業さんではありませんので、
自覚する必要云々は、わたしには関係のない話です。
消費者を騙そう云々も同様です。私は一消費者ですので。


あなたがされたように、あくまで内容に即して議論をすすめるのは、とてもいいことだと思います。
その意味では、他の方はともかく、あなたの書き込みはいい内容で、みなさんも（わたしも）参考になったと思います。


最後に、わたしの書き込みはJグランの関係者の方に、一番ご迷惑をおかけしていると思います。
ある意味、偽計業務妨害ですね。まことに申し訳ございませんでした。

[258: 匿名さん]

ジェイアール西日本不動産開発という会社は、旧・国鉄時代の社宅跡という簿価が恐ろしく低い土地を
新築分譲マンションへ転換させて、大きな収益を上げるというビジネスモデルをベースにしているようです。

また、同社が、新築分譲マンションへ本格的に取り組むようになったのは、ごく近年のことです。

草創期には、新築分譲マンションを企画するというノウハウが全くと言っていいほど無かったため、
自らの社宅地を一流と呼ばれるデベロッパーへ提供したり、
あるいは、一流デベロッパーと共同で事業開発を行っていました。

そんな同社にとって、共同事業の相手先を選定する基準は、ノウハウがある一流デベロッパーだったのでしょう。

その共同事業の相手先とは、野村不動産や三井不動産です。

かつて「ステイツグラン」「パークグラン」というブランド名称で販売されたマンションが、それに当たります。

ところで、このマンションの土地は、わずか数年来の付き合いでもって野村不動産や三井不動産から
ノウハウを吸収できたし、わが社も一流デベロッパーの仲間入りできたと勘違いした同社が、
ミニバブル華やかかりし頃、さんざん世話になった一流デベロッパーと関わることなく
単独でマンション事業を行う予定だった案件だそうです。

付け加えると、この土地は業界関係者が一同に「有り得ない」と驚くほどの高値でもって、同社が取得した土地です。

そのような恐ろしいまでの高値で競り落とした土地であるため、
当時に想定された販売単価は、1坪当たり（＝約3.3㎡）300万円を遥かに超える価格で売らないと
採算が取れない筈だろうと揶揄されていました。

そんな高値で、この場所に建つマンションを買うお人よしは存在しない。売れない筈はない、と。

ここでは詳しく書くことを控えますが、この土地を取得してから長い間一向に事業化されることなく「放置プレイ」されていたようです。

実際、元々の土地の住民が退去して空き家として、長期間にわたって放置されていたのは事実です。

これを信じるかどうかは、読み手にお任せします。

そして、放置プレイを極めていた土地の上に建つ、マンションを購入するのか、それとも止めるかも…

[259: 匿名さん]

契約前、販売前、ましてや価格発表前に執拗に高値肯定論を展開されるのには本物件に限らず嫌気が指しますね。マーティングか何かのつもりなのでしょうか。非常に安易に過ぎると思います。
グランフォート中古出てませんか？

[260: 匿名さん]

付け加えると、立派なステルスマーケティングですよね
問題意識が乏しいのが問題ですがイリーガルな行為です

[261: 申込予定さん]

岡本が好きな人なんですね。
購入理由は、子供の学区が良いことかな。幼稚園友達が重要だからね。購入最年少かもしれません。

[262: 匿名さん]

>258

よくご存知のようで。他社の営業さんでしょうか。
「ブラック」発言といい、この書き込みといい、
馬脚が現れたというべきか。
立派なステルスマーケティングですよね
問題意識が乏しいのが問題ですがイリーガルな行為です。

[263: 匿名さん]

グランフォート、中古で出てたよ。
売り出し値が5480万。
いくらで売買成立したかしらんけど。
７７平米の部屋やった。

[264: 匿名さん]

今も、でとるみたいね

83平米で、5980万。ぐぐってみなはれ。

[265: 匿名さん]

>253

>そもそも、ジェイグランよりも立地および形状で優れているグランフォートで、
>77㎡と83㎡とかの物件が、5300万円程度で売り出されていたんですよ。

これって、ホンマ？
ホンマやったら、
プレミアつけて売りに出されてるんかいな？
すごいマンションやね。
ビンテージかいな。
そんなエエマンション？

[266: 購入検討中さん]

高いね～グランフォート。
中古で5980万！
築６年でこの値段。
いったいどうなってるの？
新築時より高いって、ほんと？
そんなあほな

[267: 匿名さん]

>261 申込みさま
もし20代夫婦なら最年少じゃないかな？
まさか110平米？

[268: 申込予定さん]

最上階角を購入して、隣戸との格差を楽しむのも面白そうですね。
同級生の子供がいたら最高です。

[269: 匿名さん]

さてJグラン、グランフォートの中古以下の値段で発売できるかな
できたら面白い。
もしかしたら、グランフォートの中古値段が暴落するかも・・・。

そしたら、おいらの出番だ！
狙いはあくまでグランフォートの中古です。

[270: 匿名さん]

中古の出値と、成約値とちがうんでないの？

[271: 匿名さん]

8500万円最上階角を購入して、最下層との格差を楽しむのも面白そうですね。
同級生の子供がいたら最高です。

[272: 匿名さん]

すぐうれてるから、ねびきあっても、どうなんだろ。
となりに新築たって、値崩れしてくれないかなあ。

[273: 匿名さん]

みなさん、高くて買えないだろうからって、販売業者や購入希望者を貶める作戦は止めにしませんか？
見ていて見苦しいったらありゃしない（笑）。

ま、買う人は買うんですから。。外野がうるさくしようともね。