地盤改良費の相場は？

[家庭菜園]

地盤改良費用として、75万円計上されています。
詳細は、確認中ですが杭を打つそうなのですが、
（本数は不明ですが、建坪17坪程度）
妥当な金額なのでしょうか？
3.5メートル掘らないと岩盤にあたらないそうです。

[22: 物件比較中さん]

家も木造2階建てで建坪40坪です。
関東ローム層があり、地盤改良は必要ないであろうと言われていましたが、スェーデン式で3点測定してところ、
2点は問題なく1点で2-3mに少しやわらかいところがあるので柱を建てる改良が必要で100万円くらいかかるとのことだした。
現在の家を解体してから判断するものと思っていましたが、いかがでしょうか？その弱い1点は庭を予定している土地の隅で現在は通路になっています。やはり、買いたい前の結果でやるのか、解体後にもう一度測定しなおすべきか意見を聞かせてください。よろしくお願いします。

[23: 匿名さん]

＞22
地盤調査は何べんでもして下さい、スェーデン式なら２万５千～３万５千円です。
地盤調査屋は地盤改良屋でも有ります、調査結果報告書は地盤改良をさせようと巧みな文章にします。
地盤調査1回目A業者（工務店を含め誰も立会いなし）
「・・・表層地盤改良工を併用した上でのベタ基礎の採用が適当と考えられる。」
地盤調査2回目B業者（自分で立会い生デ－タを即貰う）
「・・・改良柱体による地盤改良を推奨致します。」
工務店は改良と思っているが、確認申請の設計さんと相談して表層土を0.5ｍだけ削って低い所を埋めた、工事費７万円で済んだ。
震度6弱が有ったが地盤、住宅に被害無し、削って捨てた盛り土部の庭に地割れができた。
設計と相談した時削る必要も無かったが少し弱い部分が表層に有ったのと低い場所が有ったので削った。
山を切り土したのだから弱い地盤の可能性が低かった、地盤調査屋はほんの少しの切り土の足らない腐葉土層を指摘してきてる、文章も曖昧な表現をしてる。
今は住宅保障を得るためには地盤の保障も必要になり、誠意のない業者が増えてるように思う。
地盤の判定は調査業者の他に建築士もできます、もう一者できますが忘れました。
業者の調査報告を鵜呑みにせず、建築士に相談が良いです。

[24: 匿名さん]

うちは必要なかったわ

[25: 物件比較中さん]

>>22,23
ありがとうございます。ＨＭとさらに相談してみます。
ほんとうに、あとから100万と言われても頭が痛いとこですが、建てた後に何かあってもと思うと・・・
足元見られているような感じです。

[26: 匿名]

２４
地盤改良が不要とかじゃ無くてしなかったって事になる

それこそ物置か小屋ならいいが

[27: 匿名さん]

＞業者の調査報告を鵜呑みにせず、建築士に相談が良いです

No23さんのような建築士さんだったらよいのですが、業者の報告を鵜呑みにする工務店やHMが案外多いですよね。

悪い工務店やHMだと、積極的に地盤改良させようとするしね。
素人じゃわかりにくいのが地盤改良だから、ガッツリ利益乗せられたりするしね。

[28: 匿名さん]

＞27
＞建築士さんだったらよいのですが
確認申請の建築士さんです、零細工務店は図面を書かないし、役所への提出書類も書けないため設計事務所へ委託するのです。
大手ですと必ず立会いをしてます、地盤改良に施主の金が流れるのを防ぎ、HMの方に向けさせるためと思います。
参考に地盤の判定資料です、これで問題ないことが判っていました。
工務店も最低の知識として知って欲しいです、約100万円の金の流れが替わるのですから。
http://www.house-support.net/seinou/ss.htm

[29: 匿名さん]

ぎりぎりＯＫの場合、それは建物が傾かないという意味ではなく、
建物が傾く可能性が少ないという意味であるので金があれば地盤改良すべきだと思う。
そっちのほうが安心度は大きい。

傾きが１０００分の６以上にならないと傾きを直す工事が実施されないことが多い。
１０００分の３以上になると結構困るけどね。
建築会社は保証会社まかせ。

昔みたいに軟弱地盤だろうが建主がいらないといえば地盤改良工事しなくて良かった時代に
戻ったほうが負担が減っていいかも。建物が傾いても建主の自己責任だし傾かなければ儲けもんだし。

[30: 購入検討中さん]

質問です。４点測定して１点で0から1mまではN値2.5、1mから2.5mはN値1.5、2.5mからは4から5でした。他の3点はN値3以上でした。地盤改良は必要ですか？1点でも3以下では必要なのでしょうか。表層のみでいけるでしょうか。

[31: 匿名さん]

＞30
素人です、5点測定ではないのですか？
4点で1点の自沈層は中央でないと思いますので？
判定基準からはべた基礎でも自沈層が厚いので地盤改良と思います。
表層だけで良いかは見積もりを取られた方が良いと思います。
表層と言っても深いと高いと思います、弱い所だけではなく全体を改良すると思います。

[32: 匿名]

うちのメーカーは一律３０万ぐらい。杭打ちまくったけど差額はかからないですんだよ。
そんな土地だから自慢にもならないけどね。

[33: 匿名さん]

大手HMでも立ち会うとは限りませんよ。
10分ほどみにきたということであれば、立ち会ったということなのかもしれませんが。

近所で大手HM数社で建築中の現場があって妻がずっとみていたのですが、ずっと立ち会うHMもあればこないHMもあってHMでも違うんだねって話したことがあります。（張り付いてみていたわけではないのですが、参考になるからといってほぼみていたのですが、10分くらいで帰っていったHMもあったらしいですから）

地盤改良するときは、HMにもよると思いますが、すでに仕様は決定してサインしています。
外構やカーテンなどは地盤改良後でも変更できると思いますけど、地盤改良でお金がかかっても、案外一度使うと思ったものはやめられないものですよ。

[34: 匿名さん]

>30
ベタ基礎の場合Ｎ値２でもいけます。
言われている条件の場合、自沈層がないようですので改良なしでもＯＫでしょう。

>32
それだけもともとの建物工事費に乗っけられているってこと。
杭工事必要なかったら数十万円はＨＭ丸儲けだったのにね。
最終的には建物の造作の追加工事の際にぼったくって穴埋めするだろうけど。

[35: 匿名さん]

>34
N値2＝自沈層では？
重要なことですか慎重な発言をお願いします。

[36: 購入検討中さん]

自沈層が2.5mまであれば地盤改良は必要ですか。どのような方法がよいのでしょうか？

[37: 匿名さん]

>35
Ｎ値のことでしたね。地盤耐力20kN/㎡と勘違いしてました。
すみません。

[38: 匿名]

よう壁の兼ね合いがあるにしても表層で120万ってあり得ますか？？

[39: 購入検討中さん]

調査結果より地盤改良の必要性とその相場についてどなたかご教授頂ければ幸いです。

さて調査結果ですが、スウェーデン式で行い、５点測定し４点につき２M以深で０．５KNや０．７５KNでの連続自沈が５０CMから７５CMあります。また１KNでの自沈を加えるなら上記４点中２点で連続自沈が１００CMとなりました。（換算N値３以下で連続自沈１００CMが２箇所、７５CMが２箇所です）。尚その４点についてはどれも深さ３ｍから４．２５ｍに連続自沈層があります。
そして残りの１点については表層より２．５ｍまで連続して全て自沈です（０．２５や０．５KNでの自沈）。余りに良くないのでその付近でもう１点調査した所こちらは表層より２．５Mまでの中に自沈層はありませんでした。

このようなデータよりＨＭからの提案は、柱状改良で５０ｃｍ・５．５ｍ・３５本で税込１２５万でした。

まず私見では、色々ネットで見る限りでは、ほぼ地盤改良は必要なのだろうと思っております。（ただここに列挙したのは、どなたか専門の方の目に留まり、必要なしの見解もありうるのか可能性の追求が目的です）

ただ相場としては、色々見る限り、高いのではないかと考えますが、いかがなものでしょうか？
８０万から１００万くらいが妥当なのかと思いますが、皆様より実際の施工事例やご専門からの相場観など伺えればと思います。（ちなみに住宅展示場に出店する中堅ＨＭです。地盤調査会社はＨＭの紹介で、施工はその調査会社を含め３社見積りをとるそうですが、価格は同程度との事です。また提携３社以外に施主が見つけてきた地盤改良屋は使えず、ＨＭ下請けのみとの事です。また結局聞いたところでその中で選ばざるを得ないなら聞くな的な意見もありそうですが、情報収集の如何では、家作りを焦っている訳ではないので、契約破棄しても良い勉強したと思えば、本意ではないですが次の家作りに良いかとも考えているため伺います）

尚、ご回答頂ける際にどのようなお立場の方かお書き頂ければ幸いです。以上、宜しくお願い申し上げます。

[40: 匿名さん]

ネットで調べた価格より現在は上がってるように感じます。
HMを経由すれば尚更。

[41: 匿名さん]

建築の坪単価だって上がってるからネット検索の数字は数年前のだね。

[42: 匿名さん]

>39

調査の結果に疑問がある場合は、セカンドオピニオンに問い合わせると良いです。

http://jibannet.co.jp/opinion/

調査結果書があれば、ソレを見た上での判断結果までは無料のようです。

[43: 購入検討中さん]

３９です。

建築予定の隣地では地元工務店さんで建てる方がいて、そちらでは柱状改良５０ｃｍ・５ｍ・３２本で税込５８万（残土処理費別途）だそうです。別途費用を多く見積もっても７５万程度までではないでしょうか。
また改良工事を請け負う会社の規模も、私どもが全国展開の上場会社であるのに対し、こちらは東日本のみに営業所がある会社でしたので、規模の違いもあります。（イコール質の違いとは成らないでしょうが、会社規模の違いから請負先が違うのは当然とは思いますが・・）

ただHMと工務店さんの違いで５０万もの差が出たので、ちょっとHMが取りすぎではないかと思って皆様にお伺いしてみました。５０万UPと言えば７割増ですからね。
３割増の１００万くらいが本来で、後は契約時他社とせめぎ合った分の回収に当てられたのかなと思えば納得できなくも無いのですが・・まっ要は、どうしても取りたい分（売上や利益の一定水準）があるんでしょうかね。

ご回答頂きました皆様、ありがとうございました。ご返答から推測するには提示額も相場の範囲内ということでしょうか。
また地盤セカンドオピニオンも認識しておりましたのでやるだけやってみますが、これはこれで改良工事をやら無くてよいという判断が出た場合、セカンドオピニオンが委託する大手損保が地盤補償を１０年付けるそうですが、一般論として補償はなんだかんだ抜け道があって補償金貰うまで苦労しそうですし、万が一を考えると補償がつくより改良工事をやっておいた方が良かったって気にもなりそうですね。この判断を下すときは施主として将来を大きく左右しそうで、「やらなくて良い判定」は逆にややこしくなりそうです。（笑）一抹の不安と１２５万出費の天秤ですね～どう意思決定したら良いか非常に迷います。

尚、これは現時点のリアルな数字ですので、以後お建てになる方の参考となれば幸いです。

[44: 入居済み住民さん]

1年半前に中堅HMで建てましたが、柱状改良の60cm、5mを33本で全部込みで75万でした。このくらいが相場価格なんでしょうかね。

[45: 匿名さん]

大手ＨＭは契約前に見積もりに入れさせると安い、契約後に追加工事にすると高い
これは地盤調査だけでなく各種住宅設備のバージョンアップなどにもいえること
これから大手ＨＭで検討する人は地盤改良をやることを前提に見積もりに入れさせたほうが良い

ちなみにダイワで見積もった時、建坪20坪の家に鋼管杭7m（本数は忘れた）を計画時点で見積もりに入れさせました
標準価格150万円、見積価格80万となっており70万値引きされてました
実際には中堅ＨＭで建築し、鋼管杭120万、柱状改良75万の選択で柱状改良を選びました

[46: 契約済みさん]

小口径鋼管杭５ｍ２０本で１６０万円かかりました。
うちはけっこう高めだと思います。

[47: 購入検討中さん]

３９です。

４５さんの見解が私は特に納得できました。
どこかで利益取りたい訳で、ただ他社と比べられてる場所では高く見積もったら受注できない訳で、施主の確認の至らなかった所で商売するというか。日々売ってる営業とビギナーの施主では結局全てにおいて得をする事は至難の技と思えば諦めも付くというか。

実際私の場合、太陽光４KW無料・建物金額の１０％引・建坪３８坪で外壁総タイル・２階リビング・勾配天井・スケルトン階段・１階ホール大理石・２階LDKタイル等装飾系はそこそこお金掛け、しかし例えば換気システムは第３種とか削れるところは削り、地盤改良前の見積もりでトータル２０００万（外構のみ別）でしたので、HMにしてはかなり安く出来たなぁと考えていた所に、最後に落とし穴。（地盤の悪そうな所では無かったので、また不動産屋やHM営業もここは改良必要ないでしょうと言っていたので、そこはアラートしてませんでした・・）
で、唯一私が見逃していた地盤改良費で、ここぞとばかりに今までの分を取り返したとしかやはり思えません。

それでもトータル２１３０（外構のみ別）は、色々やった割には安いとも思えるので、このまま甘んじて受け入れるか、それとも足元見られるようなやり方は好きではないので、その一点だけ腑に落ちないからと全てご破算にするか、まぁ普通に考えれば前者なんでしょけどね・・。自分ではうすうす答えは出ているのですが、後は腹の虫の治め方ですかね・・

４４さんのご回答を参考にし４５さんのダイワの見積もりみたく、要は大体実費で１０M以内の改良工事（柱状改良）なら１００弱でそれから上の見積もりは全て利益が乗せられているんじゃないですか。だからなんかあれば損しない分の７０万も値引くのでしょうから。
私は殊に相場以上でボラレル事が嫌ですので、適正な利益分は取ってもらって良いと思っているので、どうせなら例えば太陽光無料にしたから実は最後に申し訳ないけど設置費用分の３０万くださいって言われたほうが、勝手に地盤改良費に上乗せされ、これ以上は引けませんと騙されて、相手の立場が優位のまま進むよりは、個人的には納得出来てすんなり次に進めるのですが・・

既に建てられた皆様は、価格の面・もしくは別の面でも、全てにご納得されての購入なのでしょうか？それとも、一定の妥協はやむを得ないのでしょうかね？

あっこの質問はスレッド名からズレますね。すみません。

[48: 匿名さん]

ここで抜かずに何処で抜く？儲けるところで儲けなきゃ、営業マンなんて雇えない。

[49: 匿名]

値引きばかり考えてるのはみっともないですよ。

[50: 匿名さん]

>色々やった割には安いとも思えるのでこのまま甘んじて受け入れるか、それとも足元見られるようなやり方は好きではないのでその一点だけ腑に落ちないからと全てご破算にするか

悪い言い方ですが大手ＨＭはこれを狙っているとしか思えないことが多々あります
普通の人はここまで時間と労力をかけて打ち合わせして仕様を決めてきたのでしかたなく受け入れることが多いのが現実です
結局見積り時に提示された多額の値引きの一部をここで取り返されてしまうわけで・・・
ちなみに地盤とは関係ないですが、住宅設備のグレードを下げても差額（減額）はわずかなものです、上げるとガッツリとるのにね

我が家は積水に決めて交渉をしていましたが、最後の最後で大幅な追加を言われて別の会社に変更しました
契約は最終金額が出るまでしないと言い張っていたので違約金等はかからず済みましたが、また別のメーカーを探し打ち合わせをやり直したので建築が半年遅れました
納得できないところもあるかと思いますが、建築時期や引越し時期など予定していた計画もあると思うので感情的にではなく、理性的にかつ総合的に考えて決断をして下さい

[51: 契約済みさん]

直で、地盤屋に見積もり取ればいいのに。

[52: 物件比較中さん]

￠500mm×4～5m×25本
上記で75万・・・。
このスレ見てるとかなり高めに思う。
相見積とるかなぁ。ＨＭが良いというか分からんが。

皆さん高いと思います？

[53: 匿名さん]

施工業者(下請け孫請け)に直接工事依頼すると、大体ＨＭ見積もりの半額程度で出来ます。

その代わり地盤保証はありません。

[54: 匿名さん]

鋼管の長さによって違うだろうが、鋼管代、打ち込みは本（M)当たりいくら？

[55: 購入検討中さん]

柱状改良皆さん高過ぎですね。今柱状改良は値段の叩きあいです。30万でやるところすらある。大手ハウスメーカーさんの柱状改良やさんはやばいときいてます。

[56: ご近所さん]

D-BOX工法の相場をご存じの方がいらしゃったら教えてください。
敷地に面した道路が狭く杭打機が入らないため、HMからD-BOX工法という地盤補強工事を
勧められています。
LS100(1000×1000×250mm)という大きな袋に砕石を入れて、バックフォーで釣り上げ
各ポイントに設置していく工事です。
LS100×49袋設置で150万(税込)の見積りです。私は高いと思うのですが。

[57: 契約済みさん]

ＵＲ宅地で、一部セメント系固定材で地盤改良済なのですが、
ＨＭの地盤調査で深層混合処理、小径杭での地盤補強が必要という結果が出ました
無知なまま契約したため、契約後担当者と少し揉め
なんだか疲れてきたところに地盤改良要の知らせ

ＵＲの基準をクリアしているから大丈夫だと、
予算からも外されて改良の必要なし、と思っていたので
ショックでした
地盤調査も契約してもなかなか行ってもらえず、
色々進めてきてからこの結果…
結果が出て初めてセメント系の地盤改良や杭が埋設物にあたり、
将来売却する際などに撤去の必要があるということを知りました

地盤改良で土地の資産価値が下がるんですね

今回の改良をHySpeed工法（砕石パイル法）などの
埋設物にあたらない工法でしたとしても
すでにURが柱状改良しているので
この土地の資産価値は下がっているのでしょうか？

なんだかもう家づくりがまったく楽しく思えなくなってきました
ごめんなさい、愚痴でした・・・

[58: 匿名さん]

杭は松杭に限る。

[59: 匿名さん]

＞＞58
松杭という言葉を初めて知りました。

地盤の改良って大変そうですね。

[60: 匿名さん]

>>57
家なんて基本的に一生住み続けるから売却時の価値なんて気にしなければ良いじゃん

[61: 匿名さん]

一生住むということにかなり注力していたのですが、もしかしたら将来は家族の誰かの家にまとまる可能性を考えると、持ち家は売却検討が濃厚です。なので価値を一応気にしておくことは必要かなと、立場上は思いました。

[62: 匿名さん]

￠500mm×3.3m×26本
￠500mm×5.3m×4本
の31本で60万円でした。
50万円越えないと思うと言われていたのでショックでしたが、
皆様の書き込みを見るとまぁ適正価格なのかな？

[63: これから建築中]

建坪26坪平屋
地盤検査で鋼管杭18m??32本で350万円の見積りが出ましたあまり高くてびっくりしています。正当ですか？

[65: 匿名さん]

>>64 これから建築中さん

別のとこの話聞いた方が良い。

[66: 戸建て検討中さん]

地盤改良がいる地盤の定義ってなんなのでしょうか？

地盤改良が出たのですが、砂と粘土層らしいのですが、岩盤なりじゃないと改良が出るという事なんですかね？

[67: e戸建てファンさん]

＞＞６６
　建てる前に地盤調査をして、地面の安定性みたいなのを調べる。岩盤じゃなくても地層が均一でしっかりしていれば必要ない場合もあるらしい。途中に弱い地層があったり、地下水の層が途中にあったりすると、不同沈下（沈み具合がまちまちになること）が起きる可能性がある、ということで地盤改良を勧められる。

[68: 戸建て検討中さん]

＞＞67: e戸建てファンさん

なるほど、ありがとうございます。

そんなカチカチの土地なんか少ないですよね・・・

[69: 戸建て検討中さん]

私は契約前担当者に『地盤調査しないと分かりませんが、土地改良費90万あればこの土地は大丈夫だと思います』と言われましたが『実際に地盤検査したところ150万でした』と言われました。
そんなものでしょうか、、、、？
契約前に値切ったぶんをここで補填しようとしてるんじゃないかと
夫婦でイライラが収まりません。
私はこのままHMにお金を払うしかないのでしょうか？

[70: 戸建て検討中さん]

↑HMはトヨタホームで杭を打ち込むらしく、
一階面積は15坪くらいです。

[71: 戸建て検討中さん]

＞＞69: 戸建て検討中さん
そうですよね・・・実際調査会社が施工することが多いので、一か所でも緩いところがあれば、ここぞとばかりに柱入れようとしてきますよ。

契約書にも、地盤改良出たら無条件みたいな感じで支払う事！みたいな記述もあるかと思うので、それをたてに拒否してくるメーカーは利益だしてると思います。