地盤改良費の相場は？

[家庭菜園]

地盤改良費用として、75万円計上されています。
詳細は、確認中ですが杭を打つそうなのですが、
（本数は不明ですが、建坪17坪程度）
妥当な金額なのでしょうか？
3.5メートル掘らないと岩盤にあたらないそうです。

[2: 匿名さん]

回答しづらい質問ですね。
杭とは鋼管杭のことでしょうか？それとも柱状改良？それとも摩擦杭？
何本打つのでしょうか？
打ち込む深さは３．５ｍなのですか？

[3: 家庭菜園]

詳細を確認してから、再度問い合わせをします。
有難うございました。

[4: 匿名さん]

地盤改良した者です。
柱状改良で４０本、深さ６mで１３０万円でした。
これって適正価格なのかなあ？と今も感じています。

[5: 引越まし太]

建坪１６坪の３階建て、述べ床４７坪にで５ｍｘ３３本の柱状改良を行って８０万（税抜き）でした。

施工場所は埼玉南東部（東京隣接）です、ご参考まで。

[6: 匿名さん]

建坪２４坪の二階建て、延べ床４０坪にて5.5ｍ×３８本　で８０万でした。

[7: ０４]

うーん。ハウスメーカーにボラれたかなあ。
この場合ってハウスメーカーの選定した業者以外にも
独自に相見積もりしてもいいものなのでしょうか？

[8: とくめい]

建坪22坪の2階建てでJIOの地盤調査の結果、湿式柱状改良（６０センチ）を32本、深さ３．５メートル
との結果になり、全く同じ条件で直接見積もり４社＋工務店指定1社に依頼して、結局一番安い所に
決めました。
まわりからは、100万以下のレベルの工事だからそんなに開きはないよ！と言われていましたが、
なんと、結果は４５万〜90万（税抜き）までの開きが出ました。
これには私もびっくりしましたが、安い会社でもJIO立会いで、全く問題なく施工してくれました。
その時施工してくれた会社の監督（１級建築士）色々聞いたのですが、ハウスメーカーお抱えの地盤
改良会社には、ハウスメーカー側から適当に乗せて見積もっといて・・・っていう指示があって
その分をバックとして受け取っているところもあるとの事でしたよ。
この業界は、素人相手には平気でボッてきますので、相見積もりは必須です。
ちなみに、埼玉の八千代にある会社でした。

[9: ０４]

JIOの地盤調査の結果による湿式柱状改良工事だったのに、JIOが立ち会った
様子がありません。工事報告書はハウスメーカーの名前で送られてきただけ。
これってJIOの保証を受けられるのでしょうか？
JIOの地盤調査結果の報告書には、工事の際はJIOの立会いが
義務付けられていたような気がしたけど。

高い工事代金のうえ、もし手抜き工事されていたらと思うと心配です。
JIOってこんないいかげんなことで保証書を発行してくれるのかな？

[10: 匿名さん]

地盤の保証は施工会社。ＪＩＯは上屋だけという保証もありますよ。

[11: しのぶ]

地盤改良の料金はその土地の状況によってかなり変わってきます（地域差も
あるかと思います）
地盤改良をするときは杭打機を使うものが一般的かと思うのですが、周りが
住宅地だと騒音が酷いので、それを考慮した機械を使うか工法を変えます。
杭打ちは例えたら木に釘を打ちつけるかなづちのようなもの。大きなかなづち
だと早く釘が打てると思いますが、もしたたく部分が直径１センチくらいの
小さなかなづちだと時間がかかりますよね。それと一緒で杭打機の
大きさやパワーによって施工時間がかかります。時間がかかるということは
杭打機の利用料金、作業員の人件費がかかるということですので、
金額がどうなるかはおわかりいただけますよね。
地盤改良に関する保証は施工会社（土木会社）がすると思っていたのですが
違うのかな？

[12: 引越まし太]

ＪＩＯの保証（その他の保証会社も同じかな？）ですが、おもしろいことに保証料は建て主負担であるにもかかわらず、被保証人（＝保証依頼人）は施工会社なんです。つまり保証会社にとってお客さんは建て主にあらず、施工会社なんですねぇ。

つまり契約上あの保証は、施工会社すら予想もしなかった（天災などによる）地盤沈下や雨漏りにたいし施工会社が行った補修や改修工事費用を施工会社に対して支払うというものなのです。もちろん建て主にしてみれば施工会社がしっかりと補修・改修してくれれば問題なしではありますが、改修作業の範囲と内容、もっといえば改修を施工する会社自体を選択する自由が与えられない可能性が高くなにか腑におちないです。

また上では「保証会社にとって施工会社がお客」と書きましたが、この保証制度は業界・所轄官庁の肝いりではじまったもので、保証会社立ち上げにあたり役職員の多くは天下りのようですから、施工会社は保証会社に対して頭が上がらずいいなり、が実情と推測されます。

それでも、保証会社に保証を依頼することができるＨＭはきびしい事前審査にパスしなければなりません（手抜きはもちろん、重大な施工不良をおこしたようなＨＭは会員になれない）、また地盤改良の要否判定については、誠意ある施工会社による自主判断以上にかなりきびしい基準を適用しているようなので、十数万円（場合により地盤改良費プラスうん十万）で安心を買うという意味で保証会社の利用をすることに私は賛成です。

[13: 匿名さん]

4.5ｍ　２９本　８０万

[14: 匿名さん]

柱状改良600Φ 平均深度5mくらいを35本で75万でした。

[15: 匿名さん]

ところで、住宅の地盤改良ってちゃんと滑りやそれに対する改良率（面積比で○○％）とかの構造計算
してるのでしょうか？
話聞いていると、いい加減な感じがします。特に2Fとか平屋の場合まともにやってる訳ないような？
単価も当然HMじゃなくって基礎会社の言い値のような気もします。
造成体も均質な粘土じゃないと、絶対綺麗にできませんから。

[16: 匿名]

地盤改良、50万以上はかかるんですね。

[17: 匿名]

うちも今建築中だけど田んぼからだったので一応１００万は予算とってました。結局地盤改良不要だったのでよかったです。

[18: 匿名さん]

　地盤調査が疑わしいのが多いよ、地盤調査会社が地盤改良も経営してるから注意が必要です。
最初、調査の時立ち合わなかったら（工務店も立ち会ってない）地盤改良が必要の報告書が来た。
周りから推測して変と思い、別の地盤調査会社で再度調査、立会いして生デ－タももらった。
報告書は「地盤柱状改良をお薦めします」と書いてあった、工務店はやらないといけないと思っていた。
逆に読むとやらなくても良いと解釈できる。報告書で弱い場所深さはわかるので手を入れることにした。
弱いとこだけ深めに掘って砂利を入れる方法と全体を0.5ｍ削る案が考えられた。
田舎で土を捨てる場所が有り、埋めたい場所が有ったので0.5ｍ削った。削り代7万円。
最終判断は地盤調査屋か設計（確認設計）か？（忘れた）がOKにすれば良いことになっています。
3.11地震で震度6弱だったけど被害1万円で済んだ、土を盛ったベランダ部分が10ｍｍ地割れで動いた。

[19: 匿名]

地盤の保証は、地盤調査会社保証するんですよ。しかも施主が調査料金も保証料金も払うのです。なんかおかしい…

[20: 匿名さん]

＞19
今の日本の典型です。
地盤の問題が社会問題かする、規制を作り役所が出る、天下り先を作る、業者が利用する、ユ－ザ－が馬鹿を見る。

[21: 匿名]

まあ、分かりきった事ですね。地盤補強に金出すのは、わかるが、地盤保証に金出すのが分からない！
どんだけぼったくり？

[22: 物件比較中さん]

家も木造2階建てで建坪40坪です。
関東ローム層があり、地盤改良は必要ないであろうと言われていましたが、スェーデン式で3点測定してところ、
2点は問題なく1点で2-3mに少しやわらかいところがあるので柱を建てる改良が必要で100万円くらいかかるとのことだした。
現在の家を解体してから判断するものと思っていましたが、いかがでしょうか？その弱い1点は庭を予定している土地の隅で現在は通路になっています。やはり、買いたい前の結果でやるのか、解体後にもう一度測定しなおすべきか意見を聞かせてください。よろしくお願いします。

[23: 匿名さん]

＞22
地盤調査は何べんでもして下さい、スェーデン式なら２万５千～３万５千円です。
地盤調査屋は地盤改良屋でも有ります、調査結果報告書は地盤改良をさせようと巧みな文章にします。
地盤調査1回目A業者（工務店を含め誰も立会いなし）
「・・・表層地盤改良工を併用した上でのベタ基礎の採用が適当と考えられる。」
地盤調査2回目B業者（自分で立会い生デ－タを即貰う）
「・・・改良柱体による地盤改良を推奨致します。」
工務店は改良と思っているが、確認申請の設計さんと相談して表層土を0.5ｍだけ削って低い所を埋めた、工事費７万円で済んだ。
震度6弱が有ったが地盤、住宅に被害無し、削って捨てた盛り土部の庭に地割れができた。
設計と相談した時削る必要も無かったが少し弱い部分が表層に有ったのと低い場所が有ったので削った。
山を切り土したのだから弱い地盤の可能性が低かった、地盤調査屋はほんの少しの切り土の足らない腐葉土層を指摘してきてる、文章も曖昧な表現をしてる。
今は住宅保障を得るためには地盤の保障も必要になり、誠意のない業者が増えてるように思う。
地盤の判定は調査業者の他に建築士もできます、もう一者できますが忘れました。
業者の調査報告を鵜呑みにせず、建築士に相談が良いです。

[24: 匿名さん]

うちは必要なかったわ

[25: 物件比較中さん]

>>22,23
ありがとうございます。ＨＭとさらに相談してみます。
ほんとうに、あとから100万と言われても頭が痛いとこですが、建てた後に何かあってもと思うと・・・
足元見られているような感じです。

[26: 匿名]

２４
地盤改良が不要とかじゃ無くてしなかったって事になる

それこそ物置か小屋ならいいが

[27: 匿名さん]

＞業者の調査報告を鵜呑みにせず、建築士に相談が良いです

No23さんのような建築士さんだったらよいのですが、業者の報告を鵜呑みにする工務店やHMが案外多いですよね。

悪い工務店やHMだと、積極的に地盤改良させようとするしね。
素人じゃわかりにくいのが地盤改良だから、ガッツリ利益乗せられたりするしね。

[28: 匿名さん]

＞27
＞建築士さんだったらよいのですが
確認申請の建築士さんです、零細工務店は図面を書かないし、役所への提出書類も書けないため設計事務所へ委託するのです。
大手ですと必ず立会いをしてます、地盤改良に施主の金が流れるのを防ぎ、HMの方に向けさせるためと思います。
参考に地盤の判定資料です、これで問題ないことが判っていました。
工務店も最低の知識として知って欲しいです、約100万円の金の流れが替わるのですから。
http://www.house-support.net/seinou/ss.htm

[29: 匿名さん]

ぎりぎりＯＫの場合、それは建物が傾かないという意味ではなく、
建物が傾く可能性が少ないという意味であるので金があれば地盤改良すべきだと思う。
そっちのほうが安心度は大きい。

傾きが１０００分の６以上にならないと傾きを直す工事が実施されないことが多い。
１０００分の３以上になると結構困るけどね。
建築会社は保証会社まかせ。

昔みたいに軟弱地盤だろうが建主がいらないといえば地盤改良工事しなくて良かった時代に
戻ったほうが負担が減っていいかも。建物が傾いても建主の自己責任だし傾かなければ儲けもんだし。

[30: 購入検討中さん]

質問です。４点測定して１点で0から1mまではN値2.5、1mから2.5mはN値1.5、2.5mからは4から5でした。他の3点はN値3以上でした。地盤改良は必要ですか？1点でも3以下では必要なのでしょうか。表層のみでいけるでしょうか。

[31: 匿名さん]

＞30
素人です、5点測定ではないのですか？
4点で1点の自沈層は中央でないと思いますので？
判定基準からはべた基礎でも自沈層が厚いので地盤改良と思います。
表層だけで良いかは見積もりを取られた方が良いと思います。
表層と言っても深いと高いと思います、弱い所だけではなく全体を改良すると思います。

[32: 匿名]

うちのメーカーは一律３０万ぐらい。杭打ちまくったけど差額はかからないですんだよ。
そんな土地だから自慢にもならないけどね。

[33: 匿名さん]

大手HMでも立ち会うとは限りませんよ。
10分ほどみにきたということであれば、立ち会ったということなのかもしれませんが。

近所で大手HM数社で建築中の現場があって妻がずっとみていたのですが、ずっと立ち会うHMもあればこないHMもあってHMでも違うんだねって話したことがあります。（張り付いてみていたわけではないのですが、参考になるからといってほぼみていたのですが、10分くらいで帰っていったHMもあったらしいですから）

地盤改良するときは、HMにもよると思いますが、すでに仕様は決定してサインしています。
外構やカーテンなどは地盤改良後でも変更できると思いますけど、地盤改良でお金がかかっても、案外一度使うと思ったものはやめられないものですよ。

[34: 匿名さん]

>30
ベタ基礎の場合Ｎ値２でもいけます。
言われている条件の場合、自沈層がないようですので改良なしでもＯＫでしょう。

>32
それだけもともとの建物工事費に乗っけられているってこと。
杭工事必要なかったら数十万円はＨＭ丸儲けだったのにね。
最終的には建物の造作の追加工事の際にぼったくって穴埋めするだろうけど。

[35: 匿名さん]

>34
N値2＝自沈層では？
重要なことですか慎重な発言をお願いします。

[36: 購入検討中さん]

自沈層が2.5mまであれば地盤改良は必要ですか。どのような方法がよいのでしょうか？

[37: 匿名さん]

>35
Ｎ値のことでしたね。地盤耐力20kN/㎡と勘違いしてました。
すみません。

[38: 匿名]

よう壁の兼ね合いがあるにしても表層で120万ってあり得ますか？？

[39: 購入検討中さん]

調査結果より地盤改良の必要性とその相場についてどなたかご教授頂ければ幸いです。

さて調査結果ですが、スウェーデン式で行い、５点測定し４点につき２M以深で０．５KNや０．７５KNでの連続自沈が５０CMから７５CMあります。また１KNでの自沈を加えるなら上記４点中２点で連続自沈が１００CMとなりました。（換算N値３以下で連続自沈１００CMが２箇所、７５CMが２箇所です）。尚その４点についてはどれも深さ３ｍから４．２５ｍに連続自沈層があります。
そして残りの１点については表層より２．５ｍまで連続して全て自沈です（０．２５や０．５KNでの自沈）。余りに良くないのでその付近でもう１点調査した所こちらは表層より２．５Mまでの中に自沈層はありませんでした。

このようなデータよりＨＭからの提案は、柱状改良で５０ｃｍ・５．５ｍ・３５本で税込１２５万でした。

まず私見では、色々ネットで見る限りでは、ほぼ地盤改良は必要なのだろうと思っております。（ただここに列挙したのは、どなたか専門の方の目に留まり、必要なしの見解もありうるのか可能性の追求が目的です）

ただ相場としては、色々見る限り、高いのではないかと考えますが、いかがなものでしょうか？
８０万から１００万くらいが妥当なのかと思いますが、皆様より実際の施工事例やご専門からの相場観など伺えればと思います。（ちなみに住宅展示場に出店する中堅ＨＭです。地盤調査会社はＨＭの紹介で、施工はその調査会社を含め３社見積りをとるそうですが、価格は同程度との事です。また提携３社以外に施主が見つけてきた地盤改良屋は使えず、ＨＭ下請けのみとの事です。また結局聞いたところでその中で選ばざるを得ないなら聞くな的な意見もありそうですが、情報収集の如何では、家作りを焦っている訳ではないので、契約破棄しても良い勉強したと思えば、本意ではないですが次の家作りに良いかとも考えているため伺います）

尚、ご回答頂ける際にどのようなお立場の方かお書き頂ければ幸いです。以上、宜しくお願い申し上げます。

[40: 匿名さん]

ネットで調べた価格より現在は上がってるように感じます。
HMを経由すれば尚更。

[41: 匿名さん]

建築の坪単価だって上がってるからネット検索の数字は数年前のだね。

[42: 匿名さん]

>39

調査の結果に疑問がある場合は、セカンドオピニオンに問い合わせると良いです。

http://jibannet.co.jp/opinion/

調査結果書があれば、ソレを見た上での判断結果までは無料のようです。

[43: 購入検討中さん]

３９です。

建築予定の隣地では地元工務店さんで建てる方がいて、そちらでは柱状改良５０ｃｍ・５ｍ・３２本で税込５８万（残土処理費別途）だそうです。別途費用を多く見積もっても７５万程度までではないでしょうか。
また改良工事を請け負う会社の規模も、私どもが全国展開の上場会社であるのに対し、こちらは東日本のみに営業所がある会社でしたので、規模の違いもあります。（イコール質の違いとは成らないでしょうが、会社規模の違いから請負先が違うのは当然とは思いますが・・）

ただHMと工務店さんの違いで５０万もの差が出たので、ちょっとHMが取りすぎではないかと思って皆様にお伺いしてみました。５０万UPと言えば７割増ですからね。
３割増の１００万くらいが本来で、後は契約時他社とせめぎ合った分の回収に当てられたのかなと思えば納得できなくも無いのですが・・まっ要は、どうしても取りたい分（売上や利益の一定水準）があるんでしょうかね。

ご回答頂きました皆様、ありがとうございました。ご返答から推測するには提示額も相場の範囲内ということでしょうか。
また地盤セカンドオピニオンも認識しておりましたのでやるだけやってみますが、これはこれで改良工事をやら無くてよいという判断が出た場合、セカンドオピニオンが委託する大手損保が地盤補償を１０年付けるそうですが、一般論として補償はなんだかんだ抜け道があって補償金貰うまで苦労しそうですし、万が一を考えると補償がつくより改良工事をやっておいた方が良かったって気にもなりそうですね。この判断を下すときは施主として将来を大きく左右しそうで、「やらなくて良い判定」は逆にややこしくなりそうです。（笑）一抹の不安と１２５万出費の天秤ですね～どう意思決定したら良いか非常に迷います。

尚、これは現時点のリアルな数字ですので、以後お建てになる方の参考となれば幸いです。

[44: 入居済み住民さん]

1年半前に中堅HMで建てましたが、柱状改良の60cm、5mを33本で全部込みで75万でした。このくらいが相場価格なんでしょうかね。

[45: 匿名さん]

大手ＨＭは契約前に見積もりに入れさせると安い、契約後に追加工事にすると高い
これは地盤調査だけでなく各種住宅設備のバージョンアップなどにもいえること
これから大手ＨＭで検討する人は地盤改良をやることを前提に見積もりに入れさせたほうが良い

ちなみにダイワで見積もった時、建坪20坪の家に鋼管杭7m（本数は忘れた）を計画時点で見積もりに入れさせました
標準価格150万円、見積価格80万となっており70万値引きされてました
実際には中堅ＨＭで建築し、鋼管杭120万、柱状改良75万の選択で柱状改良を選びました

[46: 契約済みさん]

小口径鋼管杭５ｍ２０本で１６０万円かかりました。
うちはけっこう高めだと思います。

[47: 購入検討中さん]

３９です。

４５さんの見解が私は特に納得できました。
どこかで利益取りたい訳で、ただ他社と比べられてる場所では高く見積もったら受注できない訳で、施主の確認の至らなかった所で商売するというか。日々売ってる営業とビギナーの施主では結局全てにおいて得をする事は至難の技と思えば諦めも付くというか。

実際私の場合、太陽光４KW無料・建物金額の１０％引・建坪３８坪で外壁総タイル・２階リビング・勾配天井・スケルトン階段・１階ホール大理石・２階LDKタイル等装飾系はそこそこお金掛け、しかし例えば換気システムは第３種とか削れるところは削り、地盤改良前の見積もりでトータル２０００万（外構のみ別）でしたので、HMにしてはかなり安く出来たなぁと考えていた所に、最後に落とし穴。（地盤の悪そうな所では無かったので、また不動産屋やHM営業もここは改良必要ないでしょうと言っていたので、そこはアラートしてませんでした・・）
で、唯一私が見逃していた地盤改良費で、ここぞとばかりに今までの分を取り返したとしかやはり思えません。

それでもトータル２１３０（外構のみ別）は、色々やった割には安いとも思えるので、このまま甘んじて受け入れるか、それとも足元見られるようなやり方は好きではないので、その一点だけ腑に落ちないからと全てご破算にするか、まぁ普通に考えれば前者なんでしょけどね・・。自分ではうすうす答えは出ているのですが、後は腹の虫の治め方ですかね・・

４４さんのご回答を参考にし４５さんのダイワの見積もりみたく、要は大体実費で１０M以内の改良工事（柱状改良）なら１００弱でそれから上の見積もりは全て利益が乗せられているんじゃないですか。だからなんかあれば損しない分の７０万も値引くのでしょうから。
私は殊に相場以上でボラレル事が嫌ですので、適正な利益分は取ってもらって良いと思っているので、どうせなら例えば太陽光無料にしたから実は最後に申し訳ないけど設置費用分の３０万くださいって言われたほうが、勝手に地盤改良費に上乗せされ、これ以上は引けませんと騙されて、相手の立場が優位のまま進むよりは、個人的には納得出来てすんなり次に進めるのですが・・

既に建てられた皆様は、価格の面・もしくは別の面でも、全てにご納得されての購入なのでしょうか？それとも、一定の妥協はやむを得ないのでしょうかね？

あっこの質問はスレッド名からズレますね。すみません。

[48: 匿名さん]

ここで抜かずに何処で抜く？儲けるところで儲けなきゃ、営業マンなんて雇えない。

[49: 匿名]

値引きばかり考えてるのはみっともないですよ。

[50: 匿名さん]

>色々やった割には安いとも思えるのでこのまま甘んじて受け入れるか、それとも足元見られるようなやり方は好きではないのでその一点だけ腑に落ちないからと全てご破算にするか

悪い言い方ですが大手ＨＭはこれを狙っているとしか思えないことが多々あります
普通の人はここまで時間と労力をかけて打ち合わせして仕様を決めてきたのでしかたなく受け入れることが多いのが現実です
結局見積り時に提示された多額の値引きの一部をここで取り返されてしまうわけで・・・
ちなみに地盤とは関係ないですが、住宅設備のグレードを下げても差額（減額）はわずかなものです、上げるとガッツリとるのにね

我が家は積水に決めて交渉をしていましたが、最後の最後で大幅な追加を言われて別の会社に変更しました
契約は最終金額が出るまでしないと言い張っていたので違約金等はかからず済みましたが、また別のメーカーを探し打ち合わせをやり直したので建築が半年遅れました
納得できないところもあるかと思いますが、建築時期や引越し時期など予定していた計画もあると思うので感情的にではなく、理性的にかつ総合的に考えて決断をして下さい