パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part2

[匿名さん]

パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1301番（地番）、神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目以下未定（住居表示）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：39.77平米～112.46平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：三井都市開発

施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[773: 匿名]

安くても問題多い部屋は売りにくくなるので後を考えたら安くもない。賃貸出すとかじゃなきゃやめといたほうが無難｡

[775: ご近所さん]

横浜・日吉方面から東急・武蔵小杉駅に電車が進入する直前にポイントがあって、そこを電車が通過する際に大きな音がします。高層階であってもバルコニーの天井で反射した音が住戸に響くのは避けられません。
なので、西側は窓を開けているときは、覚悟しないと・・・。

しかし、GWTが建つお陰でMSTの高層階に響く音は遮断されるので、今の住民には朗報かも。

[776: 匿名さん]

>767
>維持費が上がることで20年後に資産価値が半額くらいになってると仮定して

勉強の為に、どういう計算で半額になるか教えていただけますせんしょうか？

[777: 匿名]

>776
細かい計算は長くなるので書けませんが単なる数字遊びです。維持費値上がりで発生する現状の金額との差額と維持費上昇による賃貸にまわる確率上昇で家賃水準低下の確率とそれによる借入限度への影響と維持費が上がる20年後くらいの購買層の年収水準を現況の昇給水準などから何パターンか出していろいろいじって計算すると最大下落幅は約半値でした。
数値はどうとでもとれますがさすがに半値以下にするのはかなり極端な算定になります。

[778: 匿名さん]

購入予定の方、キッチンパネルセレクトで、ホーローかメラミンを選べますが、
どちらがお勧めですか？ツルツルでお手入れしやすいのはメラミンですが、他マンションで、よくホーローがつかわれてるし迷ってます。

[779: 匿名さん]

買ってすぐ１割減、毎年３％程度の割合で価値は減少し、20年で買値の半分、というのは一般的。
同種のマンションが多く建ち並んでるので競争が激しく、もっと安くなることは十分ありうる。
さらに管理費が高めだったり地震で損害を受けたりすれば当然評価はさらにマイナスになる。

[780: 匿名さん]

一般的の定義にもよると思いますが

買った瞬間に3割下がり
10年で半値になる

という説もあります。

実際に千葉、多摩のマンションは
2000年頃分譲が2010年で半値になっているものも
あるようです

一方、川崎駅三分のマンションは2000年頃分譲でほとんど下がってません。
(すみませんがマンション名忘れました。ラゾーナ側)

いいたいのは購入時期とエリアが重要ということ

[782: 匿名さん]

クレッセントもブリリアもマイナスですよ。
ラゾーナレジデンスは10%以上プラスですが。
川崎市でまともに上がってるのはラゾーナ位でしょうか。

横浜駅近タワマンは全て10%以上プラスです。
川崎市のタワマンを買うのはやはりリスクがありますね。

[783: 匿名さん]

クレッセントではなく
ミューザ前のイクス川崎ザタワーっていう
マイナーなマンションでした。

竣工2000年6月。

[784: 匿名さん]

イクス川崎ザタワー。
平均マイナス20%ですね。

売出し価格と成約価格は違います。
勿論、眺望など、部屋によってはプラスで売れる部屋もあります。

[785: 匿名さん]

築12年でマイナス20％は立派ですね。

グランドウイングも立地良いので同等と
考えると
20年後にマイナス50％はいい線かも

[786: 匿名さん]

神奈川の物件で新築＜中古　なんで存在しないよ。
まさか中古の売り出し価格＝その金額で売れる　と思ってないよね。
実際の成約価格は売り出し価格の２割３割引きは当たり前。

[787: 匿名さん]

横浜の駅近タワマンはプラスだって。
ナビューレなんて平均で40%プラス。
勿論成約価格でね。

[788: 匿名さん]

ナビューレ横浜があるでしょ

[789: 匿名さん]

東京の不動産会社さんは無知

[790: 匿名さん]

ナビューレとパークタワー(高島のほう）はプラスだね。
おまけに中古待ちがかなりいるからまだしばらくは安泰。
みなとみらいの一部も最近は微妙だけどかろうじてプラス。

なんだかんだいって地ブランドって大事なんだね。

[791: 匿名さん]

川崎と横浜で明暗はっきり別れたね。

[792: 匿名さん]

でもラゾーナレジはプラスだから
結局結論は購入タイミングと立地

[793: 匿名さん]

そんなこと言われるとめっちゃ不安になりますね…
都心の駅近マンションしか買っちゃ行けない気がしてきました。

[794: 匿名さん]

グランド買う人は、かなり高い金額を出すんだから、立地も
その他承知の上小杉が良くて買うんだらか外野があれこれ言わなくてもいいんじゃないのかな。
高い管理費だって払えるから買うんだろうし。
騒音が嫌な人ならもっと奥地を買うだろうしね。

駅を利用するので商業施設が楽しみです。

[795: 匿名さん]

神奈川はオフィス需要がないので資産価値の維持がしにくいのはわりとよくしられてる。
古いマンションはSOHOなどオフィス需要があると価値が保たれるので資産価値だけなら都内が有利。

でも住みたい街が資産価値がよいとは限りませんから結局は住みたいかどうか。

[796: 匿名さん]

ラゾーナレジは安かったからプラスだけどそれでも大きくプラスではないし中古も普通に出てくる。
一方で横浜の同じ時期のナビューレなら大きくプラスで中古が出てもすぐ売れる。

この差はなんだろうね。

[797: 匿名さん]

ナビューレなんてここ10年で都内含めてナンバーワンの値上がりマンションです。
こんなところを買えたひとは本当にラッキー。

そんなマンションと比べていたらマンションなんて買えません。

[798: 匿名さん]

横浜はパークタワーステーションプレミアも
ポートサイドも値上がりしてるし中古も賃貸も人気。
ナビューレほどじゃないけど。

もし分譲時期が同時期だったとしても
供給がどんどんある地域よりはないほうがいいよ。

[799: 匿名さん]

いよいよ抽選会ですね。同倍率同時抽選なので不正もしにくいですかね。

[800: 匿名さん]

ナビューレを分譲した時期は、マンション底値時代だったから、
都内でも安かったマンションが幾つもあるよ。
で、値上がり率が高いのにこの掲示板などに書き込まれない物件もある。
都内含めてナンバーワンの値上がりをナビューレだと断言するのは無理。

[801: 匿名さん]

こんなのも参考になるんじゃない？

https://www.sumai-surfin.com/price/201109_touraku02.php

[802: 匿名さん]

800
君は知らないなぁ。

[803: 匿名さん]

801さんのデータ見たけど高級マンションばかりでね。ザハウス南麻布の中古のチラシを以前見たことがあるのですが確か5億円！という現実離れした物件でした。
庶民でもてが届く物件という意味だとナビューレがナンバーワンの値上がりマンションといえるかも。

[804: 匿名さん]

まだ抽選かどうかの連絡がこない

[805: 匿名]

電話来ないなら抽選じゃないのでは？

[806: 匿名さん]

18時30分過ぎに連絡きました～
入居予定のみなさん宜しくお願いします♪
まだまだ先ですが楽しみです。

[807: 匿名さん]

うちも連絡来ました。抽選無しでしたー
ほっとしたので聞き忘れたけれどどこが人気あったんでしょうね？

[808: 匿名さん]

どのくらい売れたのかご存知の方いらっしゃいますか

[809: 匿名]

17：50頃に担当さんからおめでとうございます電話頂きました。
最高倍率10倍、300戸即日完売だそうですよ。
三井さんも嬉しいでしょうけど、購入者としても嬉しいですね！

[810: 匿名さん]

300即完ですか。意外。。。

[811: 匿名さん]

意外？ここのネガをまともに信じちゃう純粋な人もいるんだね。
近隣地区の駅近タワーと比較したらここは安すぎるでしょ。
当初予測ではここも坪330ぐらいだったし。三井は値付け下げすぎて後で後悔するかも。

[812: 匿名]

確かに、今後再開発が進むエリアにしては予想よりかなりお安くお買い得だったと思います。
モデルルームでお見かけする購入層も、いつも落ち着いた雰囲気の方が多かったですし、あまり情報に流されることなく申し込まれたのではないでしょうか。
オーナーズスタイリングの申込期限が思ったより早いので、少々焦っております。。

[813: 匿名さん]

10倍!!どちらの部屋なんですかね。
本当に300既完は嬉しいですね。

[814: 匿名さん]

再開発って大したものじゃないですよね。今武蔵小杉の賃貸に住んでますが、たしかに交通の便はよいですが、これからエクラス・三井GWT・野村・住友・日石・他、タワーが何本も建つこと考えたらとてもここに買う気にはなれません。

[815: 匿名さん]

別にネガではないけど即日完売はさすがにびっくりします。
東も南も3LDKの部屋をほとんど第1期で出してしまっていたので
次期以降では数戸しかでてこないですから。

坪300超えてる1LDKは一部残るだろうと思ってましたが。
エクラスも第1期で完売はなかったのでここの全戸完売はびっくりです。

都内でも3LDKの供給が減っているのでそれがよかったのか？
2期以降は東と西の2LDK中心であとは数戸の4LDKくらいしか
残ってないのでこのペースならば次期くらいで完売になりそうですね。

この即日完売は業界内でもかなりの話題になりそうです。

[816: 匿名]

再開発に何を求めるか、でしょうね。
ここは日常生活に程好い再開発であるところに価値があると思います。
駅は近いし、食材が揃って医療モールも区役所も図書館もジムも便利。
その程好さを求める方が購入を決めたんでしょうね。

[817: 匿名さん]

駅近タワーが10本以上になる計画。10年後は似たような中古が溢れ返り、資産価値下落が半端ないような気がして踏み切れませんが、皆さんどう思われますか？

[818: 匿名]

第一期は即日完売なのでしょうが、あと何戸売らなきゃいけないのかな？

[819: 匿名]

いやいや、300戸完売はすごいね。売れるか微妙なラインだと思ってたがお見事。
ただ、ひとつ気がかりなのはここはモデルルームの雰囲気が良すぎた。ここの価格帯であの内容であそこまでのモデルルームのつくりはなかなか見かけない。 あのモデルルームの雰囲気どおりの物件なら間違いなく買いだったから、300戸完売でも納得。

でも細かいとこに目を向ければ物件そのものはモデルルームの雰囲気とは全然違う仕様だったし、既存タワーと大して変わらない内容だった…。
モデルルームの雰囲気とは似つかわしくないマンションが完成しても価値は保てるんだろうか？

三井の大崎物件がまさにそんなかんじで割高となってしまっただけにモデルルームが良すぎたのは不安要素。

[820: 匿名さん]

８１７さん、私も同じ考えで申し込みできませんでした。それから修繕積立金などの維持費も踏み切れない要因でした。１０年後に不安を感じてしまいます。でもここまでの売れ行きであるなら、あまり悩まず購入すべきだったかなと思いました。もうあまり残っていませんし、次回はどうしようかなと考えています。ご意見お願いします。

[821: 匿名さん]

あと206部屋。
直ぐに完売しちゃう。
武蔵小杉の底力ハンパない。
つまらんネガ輩は書き込むだけで買えない人ばかり。

[822: 匿名さん]

819さん

三井の大崎物件って具体的にはなんという物件ですか？
グランスカイでしょうか？
それとも東京サウス？