パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part2

[匿名さん]

パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1301番（地番）、神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目以下未定（住居表示）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：39.77平米～112.46平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：三井都市開発

施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[702: 匿名さん]

武蔵小杉には似たようなマンションが多数建ってるから中古で買うにしても借りるにしても
今後競争が激しくなり価格は適正なところに落ち着きそう。
無理して買った層が転勤とかで売りに出したり賃貸に出すのがボロボロ出てきそうだし。
しばらく待って中古で買うのがよさそうだな。

[704: 匿名さん]

所詮、郊外のマンションなんてこんなもの。
価格は自然と落ちつくところに落ちつくよ。
最近中古価格は徐々にこなれはじめてる気がするが、新築はまだまだ夢を追いかけてる感じだね。

[705: 匿名さん]

>>703
武蔵小杉のタワマンで眺望がほしいなら、真ん中のを買ってはだめ、周辺のを購入しなきゃ。
結局クラッシィとコスタの南側か、これからなら住友のタワーの南側かな。

[706: 匿名さん]

結局、タワマンが林立して
眺望を悪くし合うのか…

[707: 匿名さん]

エルシィ跡地以外の計画は5年前から分かっていたことなのに、何をいまさらって感じではある

[708: 匿名]

結局豊洲とかと違って、駅取り囲むように乱立するから、眺望なき地盤悪いだけのタワマンばかり。

[709: 匿名さん]

このスレ伸びないですね？
人気ありそうなのに。

[710: 匿名さん]

登録会行かれた方、赤い花のつき具合はいかがでしたか？

[711: 検討中の奥さま]

昨日登録会行ってきました～まだ登録初日ということもあってか、
検討中の黄色は結構ありましたが、赤はまだ少なかったです。
最上階にも赤がついてましたよ。ブースは満席で賑やかでした。

[712: 匿名さん]

黄色い花も南西の角から埋まってましたし、お金持ちはいるもんなんですねぇ。

眺望シミュレーションを再度見てみましたが、東と北も思ってたほど悪くないですね。
東のパークとお見合いの部屋は、多少圧迫感ありそうですが。

[713: 匿名さん]

シミュレーションと、実際に住んだときの眺望との感覚の誤差
が少ないとよいのですが。

[714: 匿名さん]

ここを検討できるひとは
世間一般的には十分お金持ちだと思いますよ

[715: 匿名さん]

せこい話ですみません。

何回かいくにつれて、飲み物を出してくれなくなったのですが、そんなもんですか？

購入前提で話を進めているので、そんなに悪い客じゃないと思うのですが。

なめられてるのか、って気がしてしまって。。。ほんとせこい話なんですが。

[716: 検討中の奥さま]

飲み物は、はじめはちゃんとした ホットのコーヒーがでてきましたが、
今では、コーヒーを頼むとホットでもアイスでも缶コーヒーです（笑）
はじめてのお客様？にはちゃんとしたコーヒー出してたから、
こんなもんなのかな!?と思ってます。
他はどうなんですかね

[717: 購入検討中さん]

毎回は最初にメニューを持ってきて、一応缶ですが、出てきてます。
担当営業の人の問題のような気がします。

[718: 匿名さん]

一般公開前は、入り口に自販機もなく、ちゃんとカップで出してくれてましたよね。

でも最近は、缶すら出てこないんです。

いや、欲しいわけではないんですけど。ほんとせこい話ですみません。

[719: 匿名さん]

そういえば、ここは三井のわりには営業がイマイチ。
どっかに委託でもしてるのかな・・・

[720: 匿名さん]

今日道歩いてたら新価格表手渡されたんだけど、部分的にびっくりするほど値下がってた。
3月24日付→5月20日付で一番値引いてるところは1040万円引き！
人気があるらしいところはそのままだったけど、200～300万円引いてる部屋が多いね。

[721: 購入検討中さん]

道歩いてて、価格表渡されるわけないじゃん！

[722: 匿名さん]

いやそれがホントなんですよ。
価格表単体ではなく、薄いポケットティッシュ＋チラシ＋価格表のセットですね。
昨日の１５時ごろ、トヨタのアクアが展示されてるフーディアム前で配ってました。

[723: 匿名さん]

東横駅へのデッキ開放時間はどうなってんだ？販売員に聞いても、「東急駅ビルの開放時間と同じです」という回答しかない。東口のデッキから改札口までの間には、駅ビルの商業施設とは別に内廊下が通らないのかな？

[724: 匿名]

通らないよ。本来ここは駅直結って言っちゃ駄目なんじゃないかなぁ。

[725: 匿名]

価格表配るなんて前代未聞。そんなに苦戦してるの？

[726: 匿名さん]

苦戦してないでしょう。
売れることは間違いない。

[727: 匿名]

売れる部屋と売れない部屋に別れそう。申込はファミリーに集中しそうなので。

[728: 匿名さん]

726
営業さん遠征ご苦労様です。

そもそも価格表を不特定多数の通行人にバラまくなんて聞いたことないですね。
一部代表住戸の価格を載せたチラシを配ることはありますが。

余程苦戦が予想されてるのでしょう。

[729: 匿名]

価格が下がったなら検討者が増えて売れるかもね。全戸500万円ずつくらい相場より高いかんじだったから。

[730: 匿名さん]

価格表配る訳ないじゃん。

[731: 匿名さん]

全戸の価格表を配るとは考えにくいです。

代表住戸数件のことでは？
それなら、他のマンションでもあることですね。
モデルルームできちんとした価格表をもらいました。
全く下がらない部屋もありましたよ。
予想より下がりませんでした。

[732: 匿名さん]

>>731
確かに5000円ぐらいの価値がある物（全戸価格表）をタダで配るとは考えづらいですね。

[733: 匿名さん]

三井の物件は、すべて価格公表が基本
現在売り出し中の物件は、下記のURLから誰でも見れる

http://www.31sumai.com/mfr/F0606/juko_01.html

表示されるのは、売り出し中(～6/3)だけだけどね

[734: 匿名さん]

えっ、売り出すのってこんだけ？

[735: 購入検討中さん]

＞733さん
ナイスプレー！

[736: 匿名さん]

価格表配ってても不思議じゃないな。一期で300戸中いくつ売れるか見物だ。

[737: 匿名]

ざっと見たかんじ300戸もないと思うんだけど掲載は一部？

[738: 匿名さん]

300ありましたよ。暇人なので数えました。

[739: 匿名さん]

今回の募集住戸では片手で足りるくらいしかないけど、手頃なのもありますね。
客寄せ住戸かな？

[740: 匿名]

不特定多数に価格表をばらまいてたならそんなに好調ってかんじでもないんだね～。戸数も多いし、高い部屋は完成まで売れ残るかな。

[741: 匿名さん]

エスラスぐらいの販売状況(販売一年、竣工前で残りは一桁)ならほどほどで良いペースと言えますね

[742: 匿名さん]

しまった〜エクラス買って失敗したかもしれん。
やっぱこっちだっかー？

[743: 匿名さん]

売れ残ってもいいんです。
ここは既存２棟で充分に儲けているのです。
だからグランドウィングは消化試合みたいなものです。

だいたい売れ残ると思っている人は不動産の勉強不足と言えますね。
もちろん即時完売とはならないでしょうが。

[744: 匿名さん]

ぎりぎり6000万円を切る住戸がありますが
それなりの理由があるのでしょうか。
低層階は気になりませんが、
線路の横とか、商業施設の真ん前だと
考えてしまいます。

[745: 匿名さん]

勉強不足もなにも不動産に詳しい人は武蔵小杉に買ったりしないよ。
話題性はあるから興味は持つけどね。

[746: 匿名さん]

>744
6000万円切る部屋は既存パークとお見合い＆商業施設が前だから。
あと間取変更とカラーセレクトができない。

[747: 匿名さん]

条件よさそうな部屋から売り出すんだね。
2期以降は余りものってかんじになりそう。

[748: 匿名さん]

不動産に詳しいひとは武蔵小杉ではなくどこに買うのでしょう？日吉？田園都市線？鶴見？川崎？


不勉強で申し訳ないですが教えてください。

[749: 匿名さん]

日吉、田園調布の品質の良い低層は鉄板でしょう。

[750: 匿名さん]

たしかに彼らは小杉のタワーなんぞ目もくれてないでしょうね。

[751: 匿名さん]

田園調布は高いから対象外かな

[752: 匿名さん]

日吉に駅直結タワーができたらほしい

[753: 匿名さん]

築年数が古くなった川崎駅や武蔵小杉駅の駅前のマンションは安いでしょ。
でも都内だと古くてもけっこう高くて新築と比べたときの価格差が神奈川ほど広くない地域がある。
詳しい人はそういうとこを好んで買う。

だから不動産に詳しい人は基本的に神奈川にマンションは買わないし、
買うとしたら古くてもあまり安くなってない日吉くらい。

[754: 匿名さん]

神奈川県民800万人を一斉に敵にまわす刺激的な意見ですね

[755: 匿名さん]

神奈川の不動産業者は圧倒的に戸建派が多い。

[756: 匿名さん]

低層階の部屋は価格帯は良いのですが、懸念点がいくつかあります。電車側の部屋は、電車と反対側と比べてやはり騒音の心配があるでしょうか。2、3階は、電車から見えるのでプライバシーには不安が残ります。窓は開けられないと考えた方が良いですよね。鉄粉被害も予想されるので洗濯物も外には干せないのでしょうか。

[757: 匿名さん]

線路ぎわですからね
窓を開けていればテレビの音は聞こえないと考えてください
そのための2重サッシなわけですから
プライバシーの問題は、カーテンで解決してください
もちろん、洗濯物を外に干せるとは考えないでください
そのための浴室乾燥なわけですから

[758: 匿名さん]

２重サッシ？
ペアガラスじゃないの？

[759: 匿名さん]

Low-Eペアガラスだね
騒音は避けられないでしょうね
MSTでさえあの騒音ですから

[760: 匿名さん]

騒音気になる人は他を待つほうがいいでしょうね。
ここは線路以外にもアリオもまん前で高層じゃない限り騒音は避けられないです。

[761: 匿名]

結局ここも平均坪290になったか。やはり小杉で坪300は無理だったようだね。

[762: 匿名さん]

最多価格帯は300台だけど、低層線路側がかなり平均を下げてるね
駅直結で坪250なら、騒音のこと考えてもわりとリーズナブルじゃないかな

[763: 匿名さん]

>>753
大丈夫？
最近の武蔵小杉を知らない人の書込みみたいだね。
偉そうに不動産業界を語る前にもっと勉強してから書いてね。

[764: 匿名さん]

>>759
MSTはサッシ閉めたら静かですよ。

[765: 匿名]

そりゃ音は、慣れ、ですから。慣れたら静かに感じます。

[766: 匿名さん]

>762
最多価格帯が300なのは角部屋をほとんど残さずに売り出したからで本来の最多価格は290半ばだよ。
高い部屋ばかり申込みが入るとも思えないからとりあえず高い部屋は毎期出すって戦略かな。

野村のように即日完売は狙わなくても駅直結なら無理しなくても売れるし、
そもそも冷やかしが多くて確度の高い申込かを判断しにくいから無調整で出したってところかな。

[767: 匿名]

長く住むことを考えたら管理費アップが怖くて考えてしまいます。みなさんどうですか？

[768: 匿名さん]

サッシを閉めれば静かというのも心地悪くないですか？折角窓もバルコニーもあるのに・・・。高層マンションとはそういうものでしょうか？実際高層階でも低層階以上にゴーっという街の音を拾った騒音がきついと聞きましたが本当でしょうか？

[769: 匿名さん]

確かに高層でも窓を開けたらうるさいです。
基本的に駅近で窓開けての快適さをのぞむならせ線路沿いは避けないとです。

[770: ご近所さん]

東急の高架は、すごくうるさい気がします。
横須賀線や新幹線の近くに行って比較するとわかります。

[771: 匿名さん]

>767
維持費が上がることで20年後に資産価値が半額くらいになってると仮定して考えてみてそれでも買いたいと思えるなら頑張ってみてもいいのでは？

[772: 匿名さん]

2階の角部屋価格は安いですが、日当たりとプライバシーがネックだからでしょうか。商業施設の騒音も心配ですかね。

[773: 匿名]

安くても問題多い部屋は売りにくくなるので後を考えたら安くもない。賃貸出すとかじゃなきゃやめといたほうが無難｡

[775: ご近所さん]

横浜・日吉方面から東急・武蔵小杉駅に電車が進入する直前にポイントがあって、そこを電車が通過する際に大きな音がします。高層階であってもバルコニーの天井で反射した音が住戸に響くのは避けられません。
なので、西側は窓を開けているときは、覚悟しないと・・・。

しかし、GWTが建つお陰でMSTの高層階に響く音は遮断されるので、今の住民には朗報かも。

[776: 匿名さん]

>767
>維持費が上がることで20年後に資産価値が半額くらいになってると仮定して

勉強の為に、どういう計算で半額になるか教えていただけますせんしょうか？

[777: 匿名]

>776
細かい計算は長くなるので書けませんが単なる数字遊びです。維持費値上がりで発生する現状の金額との差額と維持費上昇による賃貸にまわる確率上昇で家賃水準低下の確率とそれによる借入限度への影響と維持費が上がる20年後くらいの購買層の年収水準を現況の昇給水準などから何パターンか出していろいろいじって計算すると最大下落幅は約半値でした。
数値はどうとでもとれますがさすがに半値以下にするのはかなり極端な算定になります。

[778: 匿名さん]

購入予定の方、キッチンパネルセレクトで、ホーローかメラミンを選べますが、
どちらがお勧めですか？ツルツルでお手入れしやすいのはメラミンですが、他マンションで、よくホーローがつかわれてるし迷ってます。

[779: 匿名さん]

買ってすぐ１割減、毎年３％程度の割合で価値は減少し、20年で買値の半分、というのは一般的。
同種のマンションが多く建ち並んでるので競争が激しく、もっと安くなることは十分ありうる。
さらに管理費が高めだったり地震で損害を受けたりすれば当然評価はさらにマイナスになる。

[780: 匿名さん]

一般的の定義にもよると思いますが

買った瞬間に3割下がり
10年で半値になる

という説もあります。

実際に千葉、多摩のマンションは
2000年頃分譲が2010年で半値になっているものも
あるようです

一方、川崎駅三分のマンションは2000年頃分譲でほとんど下がってません。
(すみませんがマンション名忘れました。ラゾーナ側)

いいたいのは購入時期とエリアが重要ということ

[782: 匿名さん]

クレッセントもブリリアもマイナスですよ。
ラゾーナレジデンスは10%以上プラスですが。
川崎市でまともに上がってるのはラゾーナ位でしょうか。

横浜駅近タワマンは全て10%以上プラスです。
川崎市のタワマンを買うのはやはりリスクがありますね。

[783: 匿名さん]

クレッセントではなく
ミューザ前のイクス川崎ザタワーっていう
マイナーなマンションでした。

竣工2000年6月。

[784: 匿名さん]

イクス川崎ザタワー。
平均マイナス20%ですね。

売出し価格と成約価格は違います。
勿論、眺望など、部屋によってはプラスで売れる部屋もあります。

[785: 匿名さん]

築12年でマイナス20％は立派ですね。

グランドウイングも立地良いので同等と
考えると
20年後にマイナス50％はいい線かも

[786: 匿名さん]

神奈川の物件で新築＜中古　なんで存在しないよ。
まさか中古の売り出し価格＝その金額で売れる　と思ってないよね。
実際の成約価格は売り出し価格の２割３割引きは当たり前。

[787: 匿名さん]

横浜の駅近タワマンはプラスだって。
ナビューレなんて平均で40%プラス。
勿論成約価格でね。

[788: 匿名さん]

ナビューレ横浜があるでしょ

[789: 匿名さん]

東京の不動産会社さんは無知

[790: 匿名さん]

ナビューレとパークタワー(高島のほう）はプラスだね。
おまけに中古待ちがかなりいるからまだしばらくは安泰。
みなとみらいの一部も最近は微妙だけどかろうじてプラス。

なんだかんだいって地ブランドって大事なんだね。

[791: 匿名さん]

川崎と横浜で明暗はっきり別れたね。

[792: 匿名さん]

でもラゾーナレジはプラスだから
結局結論は購入タイミングと立地

[793: 匿名さん]

そんなこと言われるとめっちゃ不安になりますね…
都心の駅近マンションしか買っちゃ行けない気がしてきました。

[794: 匿名さん]

グランド買う人は、かなり高い金額を出すんだから、立地も
その他承知の上小杉が良くて買うんだらか外野があれこれ言わなくてもいいんじゃないのかな。
高い管理費だって払えるから買うんだろうし。
騒音が嫌な人ならもっと奥地を買うだろうしね。

駅を利用するので商業施設が楽しみです。

[795: 匿名さん]

神奈川はオフィス需要がないので資産価値の維持がしにくいのはわりとよくしられてる。
古いマンションはSOHOなどオフィス需要があると価値が保たれるので資産価値だけなら都内が有利。

でも住みたい街が資産価値がよいとは限りませんから結局は住みたいかどうか。

[796: 匿名さん]

ラゾーナレジは安かったからプラスだけどそれでも大きくプラスではないし中古も普通に出てくる。
一方で横浜の同じ時期のナビューレなら大きくプラスで中古が出てもすぐ売れる。

この差はなんだろうね。

[797: 匿名さん]

ナビューレなんてここ10年で都内含めてナンバーワンの値上がりマンションです。
こんなところを買えたひとは本当にラッキー。

そんなマンションと比べていたらマンションなんて買えません。

[798: 匿名さん]

横浜はパークタワーステーションプレミアも
ポートサイドも値上がりしてるし中古も賃貸も人気。
ナビューレほどじゃないけど。

もし分譲時期が同時期だったとしても
供給がどんどんある地域よりはないほうがいいよ。

[799: 匿名さん]

いよいよ抽選会ですね。同倍率同時抽選なので不正もしにくいですかね。

[800: 匿名さん]

ナビューレを分譲した時期は、マンション底値時代だったから、
都内でも安かったマンションが幾つもあるよ。
で、値上がり率が高いのにこの掲示板などに書き込まれない物件もある。
都内含めてナンバーワンの値上がりをナビューレだと断言するのは無理。