パークコート千代田富士見ザ タワー その3（旧称 千代田富士見タワープロジェクト（仮称）（飯田橋） その１）

[匿名さん]

≪第１期≫　販売予定時期：平成24年11月上旬 販売予定

販売戸数　未定
予定販売価格　未定
予定最多販売価格帯　未定
間取り　１LDK～３LDK
専有面積　42.51平米（１１戸）～181.48平米（１戸）




売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：未定


■所在地
　東京都千代田区富士見２丁目１０３番（地番）
■交通
　JR総武線・中央線「飯田橋」駅徒歩３分
　東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ南北線「飯田橋」駅徒歩４分
　都営地下鉄大江戸線「飯田橋」駅徒歩４分
■総戸数
　505戸（販売総戸数425戸、事業協力者戸数80戸含む）
■竣工時期（入居時期）
　平成26年03月下旬竣工予定（平成26年07月下旬入居予定）
■構造・階数
　鉄筋コンクリート造地上40階地下2階
■土地権利／借地権種類
　所有権
■駐車場
　総戸数 505戸 に対して 敷地内機械式 242台 敷地内平面 24台
■駐輪場
　総戸数 505戸 に対して513台
■バイク置場
　総戸数 505戸 に対して37台
■エレベータ有：8基
■用途地域については商業地域のみの表示となっておりますが、実際は商業地域と第二種住居地域となります。

前々スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/77733/
前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/219115/

【物件名称を正式物件名称に訂正しました。2012.8.5　管理担当】

[72: 匿名さん]

でも、道路から駐輪場に行くためだけのエレベーター
なんてのが含まれているケースもあるのでは？

[73: 購入検討中さん]

低層用3
高層用3
非常用兼ゴミ用1
駐輪場1

の計8って読みはどう？

[75: 匿名]

でも千代田区
！

[76: 購入検討中さん]

環境と利便性が両立した物件は高いでしょう

[77: 匿名さん]

じゃあここは安いんだね…。

[78: 匿名さん]

消費税引き上げ後の引渡しだし、建築コストも↑だし、金利も上昇局面に入ってる確率高し。　仕様はオプションでお好きなようにどうぞってな具合でしょう。パークタワーかシティ仕様で価格は最低でも今の10％増しじゃないの。　できるだけ大きな間取り＆共用部分のコストカットのおまけつきでしょうかね。　せめてプラン変更は無料とか・・・　

[79: マンション住民さん]

プラウドが高額だったのでここも強気では？

[80: 匿名さん]

プラウドはプチバブルの時の分譲だったからね。
完成したときにはプチバブル崩壊でキャンセル住戸が出ていた。

[81: 匿名]

どうだろうね！？
ここは警察病院などの用地買収してた時期が、まさにそのプチバブル崩壊前。
強気設定でくるか、仕様をケチって何とか安くするか・・・勝手予想ですが＠400～450程度と見てます。
一番安いとこでも＠350はするんじゃないか？

[82: 匿名さん]

もうちっと高いんでは？

[83: 匿名さん]

ワテラスが平均440万円だからそれ以上はするはずだよ。

[84: 匿名さん]

そこまでの立地なのかな。。。
70平米で億レベルってのもなぁ。

[86: 匿名さん]

＞　ワテラスが平均440万円

あそこは20階以上しかマンションが無いからあの価格だったんです。

20階以上の高層階のみの平均坪単価ってこと。

単純にあそこと比較するなんて、、、、。

[87: 匿名さん]

プラウドが＠470だったから
それ以下なら、ワテラス並に早く完売するかも。

[88: 匿名さん]

新御茶ノ水駅直結のワテラスでさえ、22階の部屋で坪360万円割れの部屋があったから、
低層からあるこの物件なら、もっと安い部屋もあるだろう。

[89: 匿名]

坪３３０あたりからあるんじゃない？

[90: 匿名さん]

プラウド千代田の価格と比較する人とか、ワテラスと単純比較する人とか、大丈夫かい。

[91: 匿名さん]

>89
えっ！？

[92: 匿名さん]

ここ、北西住戸が半分近くあるから、そんな強気な価格設定はできない。
北西低層は坪300割れも十分ありうる。

南東も低層は見るべきものない上に日照もきついかも。

[95: 匿名]

パンフや広告の作りからだと相場より高くする時のパターンだから安くは出ないよ。

[96: 匿名さん]

広告が北西側のCGを使ってるから、北西住戸を安く売るとは思えないな。
北西低層はお堀の景観を売りにしたいんだろう。高層は富士山や西新宿の景観か。

[97: 匿名]

欠点が目立たないマンションは高くても売れてるからここもなんだかんだで高くても売れちゃうと思う。タワーは待ってたって安いのがすぐ出てくるわけじゃないからなんだか早いものがちみたいになってる。
安く買いたいなら新築諦めて中古にするといいよ。中古なら新築に住み替える組の売りで下落傾向だよ。

[98: 匿名]

>No95さま
素人ですいません。その相場より高い時のパターン？についてもう少し詳しく教えてください！

[100: 匿名さん]

プラウドも線路側はうるさいけど、それでも売れたわけで。
まあ、私も買うなら皇居側だけど。

[101: 匿名]

当然、防音（二重窓）でしょうね。
（開けられないのも困りますけど）

[102: 匿名さん]

総連はリスクになるでしょうか？

[103: ご近所さん]

ならない。
逓信病院側は、公費で警察官が24時間警備してくれているみたいなものだから治安良し。
右翼の街宣車とかが来るのは靖国通りくらいまでだし。むしろ個人的にはプラス評価。

[104: 購入検討中さん]

有事の際に総連で爆弾自爆テロとかになっても、爆風はここまで届かないですよね？

[108: 匿名さん]

>105
>ここまで街宣車は来ますよ。かなりの音量で。


お茶の水駅にはいつもいるけどここまで来る？

まぁ、アレは日本人じゃないんだけどね。


「右翼の正体」
http://www.geocities.jp/uyoku33/
右翼団体が騒音を撒き散らす本当の理由
右翼団体の目的は、騒音をまき散らすなどの迷惑行為によって、
愛国者をイメージダウンさせ、日本人の愛国心（国家意識）を低下させることにあります。

[109: 匿名さん]

プチバブル期のプラウドタワーでも坪300万円割れあったから、ここは期待できそうだ。

[111: ご近所さん]

>105
ふーん？堀の内側に街宣車？？？？？見たことないね。選挙カーなら来るけど。
大体、総連前って一方通行で靖国神社方面にしか抜けられないって知ってる？
しかも、その入口の逓信病院カドは、常時警官がバリケードで塞いでいたりするから用の無い車は通れないよ。

そもそも、昼間の人口が20倍も多い区に住もうとする時点で、通勤通学客を気にするような人は住まない。
人が多いのが嫌で、のんびり暮らしたい人は素直に郊外の住宅地とかがいいんじゃない？
個人的には千代田区の豊かな財政とサービスはその通勤通学の人たち存在して成り立つので、むしろ感謝してるけどね。

あと、日影規制は事実上存在しない区で容積率も多い地域ばかりだから、後で周りにどんな建物がたっても文句は言えない。
そういうことを気にする人たちは千代田区やめた方がいいよ。最近、住民増えて困ってるんだから。

[112: 匿名さん]

いつも法政大学の悪口ばかり言っている人がいるけど、法政の学生が多い道にマンションがあったかな。飯田橋駅の東口に向かう学生は多くないし、他大学の学生もいっぱい歩いています。地元のことを知らないで書き込んでいませんか。あなたも学生時代はあったでしょうに。要は、人がいるのが気に入らないなら、千代田区に住まないことです。それから、千代田区のビルは築４０年以上の古いものが多いので、ここのような再開発はいつどこで始まっても不思議ではありません。

[113: 匿名さん]

とはいっても、プラウドの時に
現地近くの戸建ての前にステテコ姿でいたおやじさんに聞いたら、
この辺の再開発話は簡単には纏まらないよ。と言われた。

[115: 周辺住民さん]

マンションのついでに（どっちがついでだ）建つオフィスビルに出勤する
サラリーマンの群れによる駅の混雑が懸念されます。特に地下鉄の牛込橋
側の出口。（現在も、電車が着く度にエスカレーター前には長蛇の列が！）

どなたか、何か考えてくれているとは思うのですが、駅前の再開発計画？
が未だに不明なのが心配です。（無策のままだと、第二の勝どき状態に？）

[116: 匿名さん]

ひとつ大事なことを忘れてはいませんか。タワ－が完成すれば何千人の会社員と、店舗に繰り出す多数の買い物客、飲食客が出入りします。現在は存在していない人々が、深夜まで出入りすることになると思います。そこもお考えになるとよいと思います。

[117: 匿名さん]

タワ－周辺は静かではないということですよ。

[119: ご近所さん]

平日は朝夕と賑やかですが、日、祝は静かですね。店も日曜休みが多いし。
検討中で現地をあまり知らない方は、日曜以外の平日にも来た方がいいでしょうね。

[122: 匿名さん]

ここからどこかに動かれたら、
付近に開業している多くの歯科医さんたちが困るんじゃない？

[123: 購入検討中さん]

隣の病院の救急にくる救急車がうるさいって事ありますかね？

以前新富町に住んでいて、聖路加にくる救急車の音に悩まされた経験があります。
毎晩夜中に救急車2回位来ていました。
病院の300ｍ位位まえにくるとサイレン止めるんですが、
それでも結構うるさかったです．．．

[124: 匿名さん]

あなたは自分が救急車を使うことになった時、他人に迷惑をかけていると思ってくださいますか。冷たいですね。いやならよそへ行けばいい話でしょう。総合病院がすぐ近くにある事がメリットと考える人もいると思います。歳とれば通院も大変ですから。

[125: 匿名さん]

世田谷の環七交差点近くに住んでたことがありますが、
病院は近くないのに夜中に緊急車両が通過するときは、
サイレンにプラスしてスピーカーで叫びながら通過するためにうるさかったですよ。
住んでみなけりゃ分かりません。

[128: 匿名さん]

救急病院と一言でいっても1次～3次救急まであるから、1～3次まで全対応の聖路加と
当番制の2次救急のみの逓信を比較しても、急患の頻度はだいぶ異なるのではないでしょうか。
ご心配なら直接逓信病院に救急車搬送による救急外来の頻度について確認されてはどうでしょうか。

それより、北西面の住戸にとっては4時台～深夜1時まで毎日走る中央・総武線のほうが心配ですね。
おそらく2重サッシが標準装備であれば音は相当軽減されますが、敏感な方は止めた方がいいかもしれませんね。

[129: 申込予定さん]

汐留の線路脇に住んでいましたが、電車は金属音だから気になりましたね
春秋の気持ち良い季節でも窓開けたくない感じでした

ここの現地の音も要チェックですね。

[130: 匿名さん]

電車の音は土手の下から出るので、低層階より中層階の方が大きいかもしれません。土手が防音壁の役目をしていますから。

[131: 申込予定さん]

私も低層階は線路からの音が意外と大丈夫かな、と思っていて今日現地に行きましたが、
工事中の壁の辺りで立ってみるとまあまあ音はしますね

線路は見えず、土手が遮ってくれると思っていましたが、さすがに線路からの距離が近いせいかもしれません

二重窓にしたら許容範囲に感じると思いましたが、窓を開けるのは辛いかも

感じ方は個人差あるので、北西を買う時には要チェックですね

[132: 匿名さん]

土手がないけれど、条件が似ているプラウドの様子は参考になるかも。

[133: 匿名さん]

だからといって、音を確認するためだけに賃貸物件を見学に行くとかいう迷惑行為はやめましょうね。

[134: 申込予定さん]

今まで日曜日にしか現地にいったことなかったが、初めて平日に行ってみた

何人かの人が言っていたように、法政の学生の量が半端ないですね
切れ間なく駅から湧いてくる感じ

勝どきのごとく、ベビーカーとかでは流れに逆らうのは大変そう(>_<)

[135: 物件比較中さん]

>134

平日と休日でそんなに人の数に差があるんですか、そこまではまだ見てませんでした。お話から察するに一度自分で体験しに行ったほうが良さそうですねえ。

あまりの混雑は困るときもありますが、たくさんの人の往来によって近隣の栄え方が支えられている部分も大きいかと思います。そのあたり加えて評価すると、マンションが受ける恩恵も大きいように見れますから、あとは個々の判断によりますよね。

[136: 匿名さん]

＞１３４
何時頃見に行かれましたか？

[137: 申込予定さん]

134です

私が行ったのは平日13時前だったと思います
きっと午後の授業が始まる少し前だったかもしれません

色々な時間に行って体感した方が良さそうですね

[139: 匿名さん]

法政の学生の通行量は多いですが、
歩道が広くなるから幾分緩和されると思います。

テナントは、プラウドみたいなパチンコ屋はやめて欲しいですね。
プラウドの住民はどう思っているのでしょう。
ただでさえ周りは飲み屋だというのに。

[140: 匿名さん]

★パチンコと警察の癒着の実態（『パチンコ30兆円の闇　溝口敦著　小学館』より引用）

なぜこうも警察はパチンコ店を庇うのか。東京・池袋の指定暴力団系幹部がいう。「パチンコ業界がおいしいからに決まっている。大都市の繁華街を管轄する署の署長ともなれば、異動すると業者からの餞別が凄い。額からいえば退職金の２度もらい、３度もらいと一緒だ。盆暮れの付け届けは当然、生活安全課長や係長クラスに対しても、何かと理由をつけちゃあＰ店（パチンコホール）がカネを運んでくる。下っ端のお巡りもそのことを知っているから、こぞって生活安全課に行きたがる。あそこは質屋や古物商、風俗営業、銃砲刀剣なんかが担当で、女の子でもやれる。しかも刑事試験を受けずに行ける。安全課の連中は楽でカネになるから、刑事にならなくてもいいというわけ」

パチンコ業界に詳しい研究センター主宰のＡ氏も指摘する。

｢だいたいパチンコホールは警察署単位で組合をつくっている。鎌倉なんか1店だけのくせに、１組合という異常事態です。いかに警察がパチンコ店を意のままに操っているか、自明じゃないですか。署長は一回動くたびに400万～500万円入る。場所がよければ、３回異動すれば家が一軒建つとさえ言われている。県単位の業者の集まりに出ると、だいたい地元の警察でテーブル２つを占めている。生活安全部長や暴力追放センターの専務理事なんかが筆頭です。しかも彼らのいうことは『おい、組合長、最近、顔見せんじゃないか。どこでゴルフやってんだよ』と暗にゴルフ接待を強要する。かと思えば『どうも俺、クラブが合わなくなってな』とゴルフクラブを贈れと迫る。実に露骨です｣

パチンコと警察の癒着はパチンコ業界を悪くするだけではない。同時に警察も劣化させている。
品性の下劣さでは開発途上国の警官と同一レベルだろう。

業界関係者のＢ氏の発言

うちの店でも警察に睨まれたら怖い。だから接待係を置いているほどだけど、まず対象となる人間の趣味、嗜好を見抜くのが鉄則です。おおざっぱにいえば、飲みに連れていく。店で女が接待する。その女に興味を持つ。と、自分でカネを出して一人で行きたくなる、そのためカネが要る。店で使えばカネが不足する、カネが欲しくなる。業者を回って餞別を集める署長や副署長でも、自分だけこっそり挨拶回りする奴、署の車を使って部下に業者を案内させる奴、いろいろです。

餞別でマンション一戸ぐらいは買える。主任、係長クラスでも力量がある奴は上の課長を丸め込み、しっかり業者の面倒を見て、その見返りにたっぷりカネを集める。もちろんカネを臭わせたら『バカなことをいうな』と怒り出す警察官もいるけど、就職斡旋なんか県本部に担当がいて、パチンコチェーン相手に交渉していたりする。警察機構に組み込み済みなんです

業界関係者のＴ氏の発言

「問題は警察の暴走を止める機関がどこにもないことです。本来、公安委員会がその任に当たるわけですが、委員５人は警察が指名し、県議会が何も分からず承認している。公安委は企業トップや有名人ばかりで実際は仕事をしない。単なる肩書きだけ。公安委を直さないと警察が直らない。」警察とホールの癒着は構造化し、もはやホール側がパチンコ台に不正ロムを取り付けても、チェック、摘発する能力を持たないという。地域によっては一人で数十軒のホールを担当する上、台の入れ替えが激しく、検査に手が回らないのが実情のようである。　

親切で正義に燃える警察官も決して少なくないのは自分も知っているが、ことパチンコに関しては別物と見た方がよさそうである。上記の記事が真実ならば、警察キャリア官僚の汚染は国民の想像を超えていると言っても過言ではないだろう。また、遠隔で摘発されるケースは、昔から遠隔を入れている店で、天下り先のメーカーから最新式の遠隔装置（ホルコンに標準装備されているものを含む）を入れなかった場合や、客の通報によって、見せしめの為に摘発(実際は起訴猶予）される場合がほとんどと言われている。

[141: 匿名さん]

お隣のテナントは地権者さんじゃないですか？
そういう意味ではこちらは大丈夫かなと思いますけど、オフィスタワーが出来るから平日は人も車もかなり増えるでしょうね。

あと、ここの敷地の南側にある「おけい」の餃子が美味しいですよ。

[142: 匿名さん]

れもんやってまだありますか？
飯田橋駅すぐの美味しい広島お好み焼き屋です。
まだあるなら久々に食べたい

[143: 匿名さん]

敷地の南東側の道を挟んですぐの場所に広めの駐車場がありますが、何か建設計画でもあるのでしょうか？

[144: 匿名さん]

れもん屋は移転ですね。
www.lemon-ya.com/

あの場所はたしか広場になるような。

[145: 匿名さん]

南側と北側で住民層が異なるのが不安ですね。

[146: 購入検討中さん]

＞１３９
＞歩道が広くなる

それは新情報です。どれぐらい広くなるんでしょうね。学生さんの通行量を考えての計画だとも思いますし、広げてくれることには大変感謝します。

これベビーカーでも安心して通ることができるし、今までも皆さん広ければお互い譲り合いたい気持ちがあったと思います。互いの親切心に気付かずにすれ違いになってしまうこともなくなりますよね。

[147: 匿名さん]

>>144さん
ありがとうございます。
あの古びた店内ですし詰め状態で飲み食いするのが何とも味がありましたが、
新店にも期待します。今度行ってみます。

[148: 申込予定さん]

歩道が広くなるというのは、ここの敷地の公開空地のことですよ

現地には完成予想図がありますので、歩道の広さも大体の感じはわかりますよ

[149: 匿名さん]

歩道だけでなく、車道も片側１車線に広がります。歩道と車道の分離は地元の悲願でした。　　　　　　　　　　　　　　　れもん屋は地権者なので、テナントとして入ることになるかもしれません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　南東側の空き地はこの計画の前に完成する予定だった所で、地上げに失敗したようです。いずれは、ビルになるのだと思います。施主は、別のビルに入ってしまったので、転売されるかもしれません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　飯田橋駅の改築は、このプロジェクトに合わせて動くと説明会で説明がありましたが、文化財保護などの手続きが遅れているのではないでしょうか。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上は地元が得ている情報です。

[150: 購入検討中さん]

建物の形は上から見ると病院側を上辺にした台形に見えるけど、構造的にはV字型なのかな？
継ぎ目はエクスパンションで

[151: 匿名さん]

金ぴかの封筒に入った資料がやっと着たが、内容なし。
いまさら千代駄句不死身の情報なんていらないっつーの。

なんか、ノロイな。

[152: 匿名さん]

豊洲関連のスレで一生懸命こういうのを貼りつけてる豊洲人がいるのですがどう思います？

＞23区が全滅だよ

[154: 購入検討中さん]

パークタワー

[155: 匿名さん]

ウチも金ピカ封筒来た。でもほとんどＨＰレベルの情報。
まぁ「また資料送ります」みたいな紙が入ってたし。

しかし、あらためて紙で見ると180Ａタイプは圧巻。風呂とトイレが２つずつあるんだね。
床暖範囲広い。水道光熱費は気にするような人は買わないだろうけど。
この部屋は２億４千万円くらいかな？（ウチには関係ないけど）。

90Typeは専有面積88.21㎡とあるから登記上は83㎡くらいになるのかな。微妙な間取り。
110typeは予算的にウチには。。。

[156: 購入検討中さん]

p110っていくらくらいですかね？

みなさんの予想をお聞かせください


この物件に非常に魅力を感じてます


低層階、方角悪目でも構いません

[157: 匿名さん]

>156

勝手に予想します。外れてもごめんね。

何階から何階に110typeがあるのか分からないけど

10階・110type　12,500万円。

以降、１階上がるごとに100万円プラス。

ちょっと変？まぁ勝手予想だから（笑）

[158: 匿名さん]

>157
それだと、買える人はかなり限られるね（笑）

[159: 156]

やっぱり億はいくのかなぁ〜

[160: 匿名さん]

いかなきゃ逆におかしいのでは。

[161: 156]

>160

ですよね〜

[162: 匿名さん]

>156
同じく勝手予想ですが、
低層階に用意する間取りとも思えないので
20階・110type　13,800万円～


南東側は将来的に何が目の前に建つか不安があるだけに、階数選びが難しいですね。
15～20Fくらいが特に。。。安全に行くなら25F以上くらいでしょうか。

[163: 匿名さん]

総事業費1010億（予定）ですね。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/project10...

大雑把に住居分が半分として500億？地権者除き販売戸数425戸。最低10%は利益確保するとして・・・
500*1.1/425=約1.3億平均となりますね。

我が家では無理そうです。

[164: 匿名さん]

ここの値段が高くなりそう、って話は
プラウドを売ってる頃からありましたね。

[165: 匿名さん]

プレミアムを除けば坪400〜450でしょう

南東で日当たりと眺望を将来に渡り確保したいなら、25階以上でしょうね

[166: 匿名さん]

ワテラス（即完売だったので）より高いのは間違いないのでは。　１１０タイプで１．３億以上は確実でしょうね。高層階でしたら１．５億付けるかもしれませんね。

[167: 匿名さん]

ここって事実上、何階から上くらいが富士山眺望確定なのかな？
（もちろん何かが建てば別、なんだけど、そういう屁理屈な議論でなくて、
　地上40階建なら現実的に生きてる間は富士山見えるだろう、みたいな高さの意味ね）

[168: 購入検討中さん]

三井（不）の営業の方から直接伺った話では、営業サイドとしてはワテラスと同等坪単価で
販売したいそうですが、上層部からは、（ワテラスの即完状況から）もっと坪単価を高く要
求されているようです。
その話からすると、おそらく坪単価はワテラスで一番高かった南西（大手町）向きの坪単価
（450万前後位）ではないかと思うのですが、、、　 ただ、このクラスの購入を検討される
方は、価格もさることながら、耐震性能（建築構造）をより重視されるのでは、、、
※お茶の水のワテラスも、飯田橋のプラウドも、確か、ゼネコンは大成だったと思いますが、
ここのゼネコンの建築実績はよく分かりませんが、設計の日建が、今話題のスカイツリ－を
設計したところだったと思いますので、耐震面は心配ないのでは、、、

ただ、Googleマップを見ていて気になったんですが、ここの物件の南側（お濠と反対側）の
各敷地面積が大きく、用途地域如何（商業地域）では、将来的に、同等の高層建物が建つ可
能性が高いのでは、、、

余談ですが、ここの物件はプラウドから移住される方が結構居るのではないでしようか？

[169: 匿名さん]

隣りのタワーの人気と取引価格からしたら、ワテラスを超えてもおかしくないと思いますよ

[170: 匿名さん]

＞168
南側ですが、衛星画像では建設地と駐車場が見えますが、
建設地はラトゥール千代田富士見(12階)と、角川第３本社ビル(８階)が去年建ちました。
気になるのは駐車場ですかね。でも20年位前からあそこはあんな状態です。

[171: 匿名さん]

>>167

マンション名にも富士見と入っているだけに気になるところですよね。かつては富士山が拝める場所だったことが元々の由来のようですが、さすがに実際の階から見ないことには断定的なことは言えないです。

見えることを保証する意味ではないとも表記されているので、同じ地域のマンションの高いところから見えるかどうかなどの参考が欲しいところです。