マンション管理士の活用。。。パート8

[匿名さん]

前スレが大きく１０００件を超えていたので
こちらに新しくパート８を作りました。
荒らしはスルー＆削除依頼でお願いします。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/

[838: 暇人]

試験に択一問題しかないから論理の組み立ての訓練が全くなされてないんだよね。だから「判例」とか「適正化法」とかという単語しか頭に浮かんでこないで、それらがどのような関係にあるかも理解・説明できないんだよ。まあこの人も試験制度の被害者かもね。普通はそれを自覚して勉強するもんだけど。

[839: 暇人]

>管理組合を組織化しないで管理者だけ総会決議で決める方法もあるしね。これは管理組合とは言えないよね。

これもそうか。
この人の頭の中と世間一般の「管理組合」（と呼ばれているもの）と、適正化法上の「管理組合」や区分所有法上の「団体」を区別できてないんだな。

[840: 管理侍]

あらら。
法的理解も中途半端、管理の実務も中途半端だと本当に存在意義が問われますね。

やっぱり法律は弁護士に任せたら？
そして管理実務をしっかりと学んで「管理の設計監理者」を目指すのが正解では？
勿論、その場合も設計監理をこなせるだけの最低限の法的理解は必要な訳だが。

どうする？マンション管理士！
頑張れ！マンション管理士！

[841: 匿名さん]

マンカンシはこの程度のことしか書けないことが分かって面白いね。
活用以前の問題がはっきりして面白いね。

[842: 前期高齢管理士]

暇人さんへ
珍しく連投で頑張っていますね。
法文解釈の解説もも明快で、如何にも貴兄らしいと感心しています。

管理侍さんへ
最近あまり投稿を見ませんが、お元気そうですね。
「管理の設計監理者」との表現は、なんとなく解ったような解らないような…
「管理組合（理事会）運営のマネジメントをサポートする」と云う意味なら同感です。

当方、暑気当りと深夜の観戦による寝不足で最近はこの板は眺めるだけです。
（自分で立てたスレのフォローやこの板で始めたレスも暫く休憩）

[843: 匿名さん]

マンカンし諸君！
3条団体は単なる団体的拘束を受けるだけで団体的な性格付けをしていないのだよ。
例えば管理者は本文上では「その職務に関し、区分所有者を代理する」としか規定していないし、
7条では「・・・・区分所有者に対して有する債権」と言うように規定され、団体の債権とか団体の債務についての表現は使われていないことからも明白だよ。

[844: 管理侍]

前期高齢管理士さん

深夜までテレビを見る不規則な生活から、私も同じく眺めるだけの日々でした。
スレを立てられているのですか？是非スレタイを教えてください。

「管理の設計監理」とは、
①マンション個別の事情（資金力を含む）を勘案し、そのマンションに最適な管理設計・仕様を提案する
②採用された仕様通りの管理が提供されているかをチェックする
③問題があれば指導する
④必要に応じて更なる仕様・管理手法の改善を提案する

貴殿のご意見である
>「管理組合（理事会）運営のマネジメントをサポートする」
とは、どういう意味でしょうか？
普通に読むと、管理会社の事務管理業務内の理事会・総会運営補助と重複するような気がします。

[845: 前期高齢管理士]

管理侍さん

＞管理会社の事務管理業務内の理事会・総会運営補助と重複する
ある部分ではその通り、とも云えます。が
（数年前、貴兄にフロントが充分助言機能を果たせば管理士は不要となると云った記憶が…）
＞８４４の①～④を現実にフロントに期待できますか？

私が「マネジメントをサポートする」と書いたのは、管理士の役割を「自立化の啓蒙」に重点を
置くよう心境の変化をしているからです。
課題解決を主導したり、まして請負ったりしても、多少の報酬は得易いですが管理組合の自立化
には繋がらないと昨今は痛感しています。

[846: 管理侍]

前期高齢管理士さん

＞８４４の①～④を現実にフロントに期待できますか？

①④は可能ですが、その他は無理ですよ。客観性が必要ですから。
だから私は①〜④をマンション管理士の業務にしてはどうか、という提案をしているのです。

私が言いたかったのは、
マンション管理士は「管理実務」の専門性にウエイトを置いたほうがよいのでは
ということ。

>管理士の役割を「自立化の啓蒙」に重点を置くよう心境の変化をしている
区分所有者は管理組合の自立化を本当に望んでいるでしょうか？
求められているのは、業務をアウトソーシングできるしっかりとしたパートナーではないでしょうか？

[847: 前期高齢管理士]

管理侍さんへ
＞求められているのは、業務をアウトソーシングできるしっかりとしたパートナー

富裕層を対象とした（所謂億ション）なら、そうかも知れません。
混在タイプやファミリータイプではどうでしょう？

運営の現状を考えれば、将来「信託方式マンション」は出来ても良いとは思います。

[848: 匿名]

>>846に同感。
まあ、ﾏﾝｶﾝ士にとっては管理組合が自立しないとビジネスチャンスは限定的になってしまうからねえ。

[849: 管理侍]

前期高齢管理士さん

個々の経済的事情はあると思いますが、一般的な感覚として
「それなりのコストで専門家がしっかりとやってくれるなら、面倒なことは任せたい」
という方は多いと思います。特にマンション志向の方は。

ちなみに②と④は、管理会社に対するチェック・指導と、理事会に対するチェック・指導があります。
自主管理マンションなどには後者が該当します。

私が考えることではないですが、マンション管理士が生き残る道はそんなところではないでしょうか。
そのためにも、マンション管理士には管理の実務力が問われます。

[850: 匿名さん]

草むしりの実務はいらないよ

[851: 匿名さん]

>管理侍さん
マン管士が、士業としてやっていくには、まさにあなたのいわれている通り、管理の設計・監理
のプロとして適切に管理するインセンティブ、その能力や知識を身につけることが必要不可欠
だと思います。
その中で、マン管士としての範囲を超える部分については、法的なことは弁護士に、建築関係
であれば建築士にという具合にマネジメントしていく役割を果たすべきでしょう。
管理会社に管理を委託しているマンションであれば、あなたの言われている①~④に近いことを
やっておられるフロントの方もおられるでしょう。
しかし、管理会社とマン管士との目線は同じではないので、それを解消するためには、マン管士
の活用もありだと思います。
以前からマン管士の士業としての方向性について、述べられてきましたが、これが最終結論に
近づいたような気がします。

[852: 匿名さん]

＞しかし、管理会社とマン管士との目線は同じではないので、それを解消するためには、マン管士の活用もありだと思います。

虫の良い話は止めましょう。マンカン君。
君等の入り込む余地はありません。

[853: 匿名さん]

>852
管理会社は、委託者の信任は前提としつつも、管理業者の責務はその業務に係る
収益の最大化をめざさなければならないのです。
最大の難関が利益相反の問題です。会社の利益と区分所有者の便益を図るという
これを両立させるのは難しいですよ。
ただ、批判だけするあなたのような輩に真面目に答えるのはバカバカしいが
一回だけの限定で応えてみました。もう相手にもしませんよ。

[854: 匿名さん]

８５０　８５２　は永久不合格組　無視　またヤジをとばすよ。バカだから。

[855: 匿名さん]

↑
まず貴方がスルーしなさいよ・・・。一番つられてるじゃないですか。

[856: 匿名さん]

＞最大の難関が利益相反の問題です。会社の利益と区分所有者の便益を図るというこれを両立させるのは難しいですよ。

利益相反ではありません。単なる委託、請負契約なのです。
契約の間に立つブローカーのごときマンカンシは社会の寄生虫に等しいものです。

[857: 匿名さん]

専門家に適切な報酬を払う気がない管理組合を相手に理想論を議論しても無駄です。

[858: 管理侍]

>管理業者の責務はその業務に係る収益の最大化をめざさなければならないのです
その責務って誰に対しての責務？
管理委託契約に基づく契約先への責務と、株式会社としてのステークホルダーへの責務は
分けて考える必要があります。

管理会社がサービスを提供し、その対価をもらう。
そのサービスは区分所有者のためであり、管理組合のために提供しています。
利益相反とまでは言えないでしょう。
管理会社が利益相反なら、組合からお金をもらうマンション管理士も利益相反になりますよ。
マンション管理士の責務はその業務に係る収益の最大化をめざさなければならない、となります。

ただ、業務の内容によっては客観性を持たせることに意味があるものもあるので、
そういう意味でマン管士の活用はあり得ると思います。

[859: 匿名さん]

>管理侍さん
管理会社が管理組合と委託契約を結ぶということは、管理会社は、組合に対して
その契約内容の範囲で責務をはたさなければならないでしょう。
しかしその責務はあくまで契約範囲内のことになります。
会計業務、総会・理事会支援業務、出納業務等の事務管理業務とそれ以外の管理員業務、
清掃業務、建物・設備管理業務があります。
事務管理業務を別にすれば、それ以外の（全てとはいいませんが）ことについては、組合の
収益の最大化とは関係なく、管理会社の社員としては収益の最大化を目指すのが普通では
ないでしょうか。
勿論、そのことが組合の収益に関係ないとはいいませんが。
特に、工事や各種点検、清掃等で管理会社の収益に影響するものについては、利益は相反
してくるのではないでしょうか。
当然、管理会社のサービスの提供に対して対価を支払うのは当たり前のことです。
但し、全ての管理会社が適正利潤であれば問題はないのですが。
マンション管理士の責務は、工事や点検等で利潤を追求するのではなく、あくまでコンサル
に対しての報酬ですので、利益相反とはならないのではないでしょうか。

[860: 匿名]

定額報酬なら問題ないが歩合制も多い

[861: 匿.名さん]

>>853　>>859 の論法によれば、「すべての有償契約は、双方の利益が相反する」と
いうことになってしまいますね。
思わず笑ってしまいました。

[862: 匿名さん]

>マンション管理士の責務は、工事や点検等で利潤を追求するのではなく、あくまでコンサルに対しての報酬ですので、利益相反とはならないのではないでしょうか。

利潤＝総費用ー原価　であるが、マンカン報酬には利潤はないの？　嘘は付かないこと、坊主のお布施と違い税金が掛かるんだぜ。

[863: 匿名さん]

反論するのもバカバカしいので、さよならします。
又、削除されることになるかもしれないので。
困ったひとが登場してきましたので。

[864: 匿名さん]

反論出来ないと退散するのがマンカンしね。

[865: 管理侍]

>859さん
>組合の収益の最大化とは関係なく、管理会社の社員としては収益の最大化を目指すのが普通
>特に、工事や各種点検、清掃等で管理会社の収益に影響するものについては、利益は相反してくる

それは例えば、管理会社が会社の利益追求のために法外な利益を取るとか、手を抜くといった意味でしょうか？
それを利益相反と表現するのは少し違うと思います。

契約は双方の合意があって成立します。
価格と内容に双方が納得しているなら問題ないはずです。
もしも納得できないなら価格交渉するなり、解約すればよいことです。

管理業はサービス業です。
また今の時代、自社の利益だけを追求してＣＳを考えない企業が生き残れるはずもありません。

[866: 匿名]

そもそもﾏﾝｶﾝ子が中立公平かどうか怪しいし、アドバイスだけで報酬を支払う事を区分所有者から賛意を得られるかどうか。

[867: 匿名さん]

管理会社は逃げられないがマンカンしは一匹狼の根無し草だから失敗や不正をしたら雲隠れして損害賠償の補償はありえない。

[868: 匿名さん]

マンション管理士　管理会社　その他の専門家を活用する事は結構な事である。しかし、自分のマンションは自分達で管理するのは基本中の基本。悪い結果がでたら組合の運営に問題が、かならずある。管理者の経営感覚がおおきなウエイトを占める。管理者は専門家のアドバイスの良し悪しを判断出来る能力が必要。細かい事は気にしてはいけない。

[869: 匿名さん]

マンカン師が一番困ったちゃんなんだが。

[870: 暇人]

マン管士の制度目的って要するに「一つの管理会社へ丸投げすることの危険の回避」なんだよね。
その目的を果たす方法には「第三者による監視」と「競争原理の導入」があるわけで、マン管士も管理状況をチェックしたり（前者）、相見積もりを勧めたり（後者）するわけだ。

ところが、（理念はともかく）マン管士が管理会社と違って公正中立だなんていう保証は全く無いよね。先日も書いたけど金が無いマン管士が偏った誘導をして利益を得るなんて誰でも考え付く話だし。

逆に「公正中立」だなんていうお題目を掲げなくても「第三者による監視」「競争原理の導入」さえ果たされればマン管士の制度目的は果たされるんじゃないかな。

ってことで、管理会社が業務の一環として「マン管士的サービス」を提供すればマン管士なんていらない気がしてきた。
つまり、自社が管理を担って「いない」管理組合にスタッフを派遣して、本来(?)マン管士がやりそうな助言や援助をするわけ。
※A社の管理を受けているX管理組合が、B社のスタッフを招聘してA社の業務をチェックさせる（「第三者による監視」）。

もちろん、管理会社がやるわけだからB社寄りの助言になるんだろうけど、そこにはA社vsB社という「競争原理の導入」があるから、最終的には管理組合が選択すればいい。
まあマン管士の場合も同じだよね。マン管士の助言が正しい保証なんてないんだから、結局管理組合は管理会社とマン管士のどちらかの助言を信じるか「選択」しているわけで。

このサービスを展開すれば管理会社は新規受注の契機としても意味があるし（Bの助言が好評を得れば、XはAからBに乗り換える）、管理組合はよく分からないマン管士とやらを起用しなくても大手の「マン管士的サービス」使えるし（※「大手だからと言って安心できない」という反論がありそうだけど、同じように「マン管士だって安心できない」わけで。「大手に任せたい」という動機にも合理性はあるし。）。

まとめれば、管理会社同士がもっと激しく競争しあえばいいってことか。
そうすればマン管士いらなくね？
もしかして、もうこういうサービスってあるんかな？

[871: 匿名さん]

>マン管士の制度目的って要するに「一つの管理会社へ丸投げすることの危険の回避」なんだよね。

真っ赤な偽りです。マン管シの制度目的は国交省による国交省の為の資産裏付けのない失業者による単なる宣伝屋に過ぎない。
従って、管理組合にとって害があっても益のない制度であるから名称に惑わされてはならない制度である。

[872: 管理侍]

暇人さん

>マン管士が管理会社と違って公正中立だなんていう保証は全く無い
全くその通り。全ての場面において公正中立であるはずがないですね。
言えることは、管理組合・管理会社・マン管士というトライアングルで、
管理組合と管理会社の関係においてマン管士は組合側に立つ（はず）ということだけ。
管理組合とマン管士の関係では、マン管士自身の利益を優先する可能性があります。

>自社が管理を担って「いない」管理組合にスタッフを派遣して、本来(?)マン管士がやりそうな助言や援助をする
>A社vsB社という「競争原理の導入」がある
これは面白い！
Ｂ社はＡ社から管理を奪うために必死でＡ社の業務をチェックするでしょうね。
営業的視点からは是非研究してみたいご提案です。

問題として考えられるのは、
・管理会社が他社をチェックする業務を受けるか（明日は我が身）
・管理戸数の多い大手管理会社だと持ちつ持たれつでチェックにならないかも
（ａマンションのチェックを甘くする代わりにｂマンションのチェックを甘くして欲しいとか）

そういう意味では、公正中立なんて話ではなく単なる第三者としてのマン管士を選択する場合に、
何のしがらみも持たない「一個人」というのが案外有効だったりして。
まぁ、そんな方は能力面で問題があったりするんですけどね。

[873: 匿名さん]

管理会社はどこもかしこもバックマージンを取るのが当たり前の業界。別の管理会社を使ってもバックマージンが二重となるだけ。

[874: 匿名さん]

管理会社と管理会社を競争させて、あら捜しをみつけさせ
それでプラスになる方を選択する。
例えば、各種点検でいえばうちの方が安いのでうちにしろとかね。
管理会社にしても、うちの方が安いのでリプレイスしなさいとかの提案があるんだろうな。
最終的には、管理会社は安くてサービスのいい会社しか生き残れなくなる。
それもかなり経費も抑えて最低の利益しかあげられないので、従業員の給料もどんどんさげなければならなくなる。
いいねえ、是非そういうシステムをつくってくれ。

[875: 匿名さん]

工事費や点検費用、管理員経費、事務管理費等が全てガラス張りになるということ？
最終的には、そのシステムであればそうなるだろうな。
そうなれば後はサービス勝負。

[876: 匿名さん]

しかし、マン管士は経費面のコンサルだけするんだっけ？

[877: 暇人]

>871
>真っ赤な偽りです。マン管シの制度目的は国交省による国交省の為の資産裏付けのない失業者による単なる宣伝屋に過ぎない。

それ自体特に異論はないけど、貴方の読解力は気の毒に思います。

管理侍さん
>872
>問題として考えられるのは、
>・管理会社が他社をチェックする業務を受けるか（明日は我が身）
>・管理戸数の多い大手管理会社だと持ちつ持たれつでチェックにならないかも
>（ａマンションのチェックを甘くする代わりにｂマンションのチェックを甘くして欲しいとか）

これは確かに。
だから、大手（に限らず管理会社）によるこういうサービスに対抗して、マン管士は「独立系」を謳っていけばよいでしょう。どちらを採用するかは正に管理組合の選択。
こういうサービスがあれば、少なくとも「マン管士なんて怪しい奴らは信頼できない。でも今の管理が適正なのかはチェックしたい。もっと安くやってくれるところを探したい」というニーズには応えられるはず。

>873
>管理会社はどこもかしこもバックマージンを取るのが当たり前の業界。別の管理会社を使ってもバックマージンが二重となるだけ。

何度も書いてるけど、バックマージンのリスクなんてマン管士でも同じ。
でもマージンの規模の違いはあるのかな。

>874
>875

そういうことですね。要するに競争原理を働かせるということ。これはどの業界でも同じ。今までの管理業界ではなかっただけ。

まあ管理会社側が競争を望んでこなかったという側面もあるのだろうから、こういうサービスは管理会社側の都合で浸透しないのかもね。

[878: 暇人]

管理会社同士が真剣に誠実に競争すればマン管士なんて介入する余地がないと思うなぁ。

今のところは管理会社に「マン管士を排除しなければ」という危機感が生じるほどマン管士が仕事できていないということなのだろね。

[879: 匿名さん]

＞管理会社同士が真剣に誠実に競争すればマン管士なんて介入する余地がないと思うなぁ。

管理会社同士が真剣に誠実に競争しなければマンカンしが介入できるの？
とんでもないよ。三つ巴の泥仕合だよ。

[880: 匿名さん]

マンカンシの中にも使えないマンカンシのみの有資格者もいれば、

弁護士＋マンカンシ
や
一級建築士＋マンカンシ
や
公認会計士＋マンカンシ

もいるだろう。単なるマンカンシが総じて使えないことに異論はない。

[881: 暇人]

>管理会社同士が真剣に誠実に競争しなければマンカンしが介入できるの？

競争しなかったから「マン管士を介入させよう」としてマン管士ができたんじゃないの？とりあえず制度の建前としては。
実際に「介入できている」とは全く思いませんよ。

>弁護士＋マンカンシ
>や
>一級建築士＋マンカンシ
>や
>公認会計士＋マンカンシ

そうそう。だから各種専門業種の人が「マンションに関する知識も一定程度ある」ことを示す意味ではマン管士的な資格や試験は意味があると思う。ただ、これらの人に期待されるのは今言われているマン管士の仕事ではなくて、あくまで各専門業種の仕事だよね。

>単なるマンカンシが総じて使えないことに異論はない。

そうね。独立した「マンション管理士」という資格を設ける必要は乏しいだろね。少なくとも今のマン管士程度の試験で担保される能力では。こういう資格を「仕事」にするなら試験を現行よりも遥かに高度にする必要があるはず。

[882: 匿名さん]

何だか、マン管士の活用は経費面や工事とかに集中してるようだけど、
マンションの管理に関しての理事会や総会のフォローや規約改正の
手伝いとかもあるんじゃないかな。
居住者の高齢化、建物の経年劣化、賃貸化、役員のなり手不足等に
対応するためにね。
マン管士に何を依頼したいかとの回答では下記のようになっている
①総会・理事会の開催・運営
②規約の改正
③修繕積立金の値上げ、大規模修繕工事
④管理費の滞納

[883: 暇人]

>マンションの管理に関しての理事会や総会のフォローや規約改正の手伝いとかもあるんじゃないかな。

それこそ管理会社がやればいいのでは。実際多くのマンションではそうでしょ。
それをあえて「マン管士にやらせる」「マン管士に関与させる」意義がどこにあるのかという話かと。

[884: 匿名さん]

私のマンションでは管理会社を２つに分けた分散型管理にしている。基幹事務を大手。菅理員と清掃と植栽業務は地元の不動産管理業者に委託している。毎回理事会及び総会には両方の管理会社の担当が出席する。大手の管理会社の担当はマンション管理士と管理業務主任者の資格保有者で有。片方の担当はマンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者、行政書士の資格保有者である。管理者はマンション管理士の勉強はしているがそれなりに実力はある。管理会社同士は牽制しあっている様子は見受けられない。時々意見の対立はあるが必ず妥協点は見つけ出しわりと和気会い合いのうちに終わる。管理会社の担当は菅理員も兼ねている。かなりの節約がなされとぃる。

[885: 匿.名さん]

規約改正といえば・・・
明らかに単棟のマンションであるにもかかわらず、そのマンションに住む
マン管士が音頭を取って、団地型マンションの管理規約に改正する（した？）
という話が過去にありました。
いまごろどうしているのかなぁ～　　あのマン管士・・・

[886: 匿名さん]

例えば、規約と細則の全面改正をやる場合、仕事をもっていて
時間があまり取れない組合では、そのたたき台とかの準備づくりを
管理会社にやらせる訳にはいかないでしょう。
当然、理事会での相談役とか顧問とかが必要な組合もあるしね。
相見積を取る場合でも、管理会社経由だけでなく、理事会経由も
必要なんだけど、それを調べて打ち合わせとかをする時間がないとか
いう場合もあるし。

[887: 匿名さん]

>886

これ、どれも普通に管理会社の業務だろ。
暇人が言ってるのは、仮にそれを委託してる管理会社以外にもやらせたいなら、マン管士でなくても他の管理会社のスタッフでもいいってことでしょ。