マンション管理士の活用。。。パート8

[匿名さん]

前スレが大きく１０００件を超えていたので
こちらに新しくパート８を作りました。
荒らしはスルー＆削除依頼でお願いします。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/

[751: 匿名さん]

マンション管理適正化法の趣旨をご理解ください。

[752: 匿名さん]

＞管理規約と使用細則の全面改正は、専門委員会を設け本腰を入れてやらないと、とても最後まで（総会承認） はいきつきません。

理事会で規約、細則の改正のフリー討議し、それを元に理事長一人で規約、細則の素案を作り、それを資料として事前配布し、理事会で逐条審議して理事会案を決議して、総会で特別議決しました。

[753: 匿名さん]

頭の良い管理組合は全部委託でなくて一部委託又は委託を分散したりし色々アレンジ能力がある。やはり安くできるのは自主管理だが人材不足。人材を育てる事が先決。その方向に向けて考える事。

[754: 匿名]

>>753
人材を育てる？
誰が？どうやって？
住民がみんな暇人なら可能でしょうな。

[755: 前期高齢管理士]

＞７４６　の続きと云うか、こちらの方を書くのが先だったと思います。

区分所有者（理事長等）は、どの様にして管理士達と接触するか？

１）地方自治体や地域の管理士会が実施する相談会やセミナーの案内に応じて参加する。
　・自治体主催の場合は原則として、管理士である事以外所属団体や相談担当者の氏名連絡先を
　　明かす事を禁じている場合が多い（宣伝活動の片棒を担ぎたくない、推薦と誤解されたくない）
　・管理士会等が主催する場合は、啓蒙活動と共に宣伝活動でもある事が明確ですので
　　その気があれば、後日接触は容易です。

２）ネット検索で近隣の管理士（会）を探す。（日本マンション管理士会連合会のＨＰからが簡単）
　・日本マンション管理士会連合会所属の管理士会は５０団体位で殆んどがＨＰ開設しています。
　　活動方式・方針や実績は、ＨＰを閲覧する事である程度類推できます（評価の一方法）

　・上記以外にも管理組合支援を目的とした団体は、色々な団体名で存在します。
　　管理士会に所属せず活動している人が所属している場合も結構あるようです。
　　（キーワード「管理組合支援」＋「都市名」等で検索してみては？）

３）評価を含めた伝聞（職場や近隣の知合いから活用実績団体や個人名等を聞きアプローチする）
　　管理士の側から云うと、此の様なアプローチは信頼関係を築き易く有難い。

いずれも面談（事務所訪問）して略歴や活動実績を聞き、対応内容からも評価判断とすべきでしょう。
自分達の組合への適否判断は理事会（理事長・役員）の自己責任ですから…

[756: 匿名さん]

>752さん
規約や各種細則の全面改正をするときには、例えば規約であれば、現行管理規約を
まず左側に全て書き写し、右側に標準管理規約に沿って１条より全て打ち込むと共に
それ以外に必要な条項を打ち込んでおかなければ先にすすみませんよ。
そして、１条より順次検討していかなければなりません。
当然、たとえば理事の人数や任期、理事の範囲、役員の選出方法、役員報酬等の項目
になれば、理事会細則と並行して進めていかねばなりません。
その資料を作るのが膨大なので時間が取られるので、時間がなければ、専門家に依頼
した方がいいのではと提案したんですよ。
１つ２つの規約改正なら、まず素案を理事長等が作成して、それを理事会で説明して
決議して総会へ議案として提出すればいいのですが。
全面改正は大変ですよ。

[757: 匿名さん]

＞１つ２つの規約改正なら、まず素案を理事長等が作成して、それを理事会で説明して決議して総会へ議案として提出すればいいのですが。 全面改正は大変ですよ。

エクセルを使えば訂正も追加も簡単です。「逐条審議」は読めなかったのですね。

[758: 匿名さん]

>757さん
理事全員又は規約改正専門委員会の全員がパソコンをみながら検討するんですか？
その全面改正を比較対比してみやすくするのは誰がどうやってやるんですか？
>エクセルを使えば訂正も追加も簡単です？
パソコンに最初に現行規約と改正案の規約が打ち込んであれば、その修正等は
簡単にできるでしょう。そして、最終的には、それを加工して、理事会提案用
や総会決議後、完成管理規約として各戸に配布する原本にもなるでしょう。
それ以前の問題なのが理解できないんですね。
あなたは、規約の全面改正はやったことがないでしょうね。
全面改正というのは、原始規約を１条から全面的に見直して、標準管理規約分が
載っていないもの、不要になったもの、追加すべきもの、法改正のあったもの等を
全て修改正するのですよ。
当然、条は変わりますので、全て整合性のある条項にしなければなりません。

[759: 匿名さん]

何が難しいの、エクセルをプリントすれば理事分の資料なんか簡単でしょうよ。
管理会社に都合の良い原始規約と原始管理委託契約書は見直すのは常識でしょうよ。

[760: 匿名さん]

逐条審議って言ってんのにね・・・758マンカン師は文章読解力が足りない、経験が無く理解出来ていない。

[761: 匿名さん]

だからそれを誰がまとめるのかっていってるのにね。
単に、現行規約と標準管理規約を見比べて、第１条から順次
検討していくんだけど、それを誰がまとめて完成形にするかだよね。

※又、マンコミの管理員がかきこんでいるね。匿．

[762: 匿名さん]

>だからそれを誰がまとめるのかっていってるのにね。 単に、現行規約と標準管理規約を見比べて、第１条から順次 検討していくんだけど、それを誰がまとめて完成形にするかだよね。

再度のコピペさせないでよ。

>>理事会で規約、細則の改正のフリー討議し、それを元に理事長一人で規約、細則の素案を作り、それを資料として事前配布し、理事会で逐条審議して理事会案を決議して、総会で特別議決しました。

[763: 匿名さん]

管理会社に委託しているマンションですが、築２０年です。原始管理規約は購入時に売買契約前に重要事項の説明を受ける際に宅建主任者より若干の説明をを受けたものは保管しておりますが。その後の組合の総会で規約の設定。変更。廃止がかなりの案件になりますが。２０年間一冊の冊子にまとめた組合員統一の管理規約は配布された事はなく再三にわたり管理会社に作成を要請しておりますが色よい返事がないままで現在に推移しております。自分なりに個別の案件の閲覧及び配布を申請しておりますがこれに対しても色よい返答がありません。総会時には管理規約を持参するように総会の議案に冒頭に注意事項で記名されているので持参すると組合員の各自持参した規約の中身がバラバラで意見が噛み合いまあません。組合員に統一された冊子の作成を管理組合の役員も積極的ではありません。管理規約を自冶会の規約と同視いていて重要性を持っておりません。役員の選任方法も自冶会の役員選任方法と同じ方法で理事長が選任され区分所有者より異議の上申がなされているが管理会社も管理組合も聞く耳をもたず、規約を無視した理事会活動が行われております。なお当マンションを中古での買主も規約の条と条文が噛み合わないと苦情があります。理事長は全くの素人で知らないうちに規約違反の連続です。議論するにも条文が噛み合わずほどほどまいぢます。

[764: 匿名さん]

＞理事長は全くの素人で知らないうちに規約違反の連続です。議論するにも条文が噛み合わずほどほどまいぢます。

素人でない人とは誰でしょうか？
一般には居住の区分所有者から理事が選出され、この理事の互選で理事長が選任されます。
理事の選出方法では適任者を選ぶ方法（推薦、立候補など）が必要です。

[765: 匿名さん]

エクセルよりワードの方が使い勝手がよい。

[766: 匿名さん]

>762
あなたのは、第１条から順次やっていくんではなく、改正が必要なとこだけ
フリー討議をして、それを理事長がマトメをして、素案を作成するというんですね。
原始規約と標準管理規約だけを比較しても、洩れているもの、法改正があって改正
していないもの、条項で追加になったもの、不要になったもの、追加改正したいもの等
かなりあり、ランダムに話しあっていてはまとめる方は大変ですよ。
あなたのいうように、簡単にできるのであれば、どこのマンションでも規約と各種細則の
全面改正はできてますよ。
それに規約改正専門委員会もつくらずに、理事会でやるとは、一体それを完成させるまでに
どれぐらいの時間をかけているのやら。理事会のオンパレードだったりしてね。
たたき台を作成してから、理事会や専門委員会で検討しなければ先にはすすまないでしょう。
そのたたき台さえできてれば、後は簡単にやれるんですけどね。
そのたたき台を作成するのは、マンション管理の経験があり、又は法令や標準管理規約の
知識にある程度精通している者でなければできませんよ。

[767: 匿名さん]

>766
それが経験・能力の差というものだよ。
自分の世界しか知らない他を否定する書き込みを恥ずかしいと思わなきゃダメだ、マンカン師。

[768: 匿名さん]

>それに規約改正専門委員会もつくらずに、理事会でやるとは、一体それを完成させるまでにどれぐらいの時間をかけているのやら。

理事長の任期は少なくとも1年間、原始規約、細則、原始管理委託契約の改定は一年後の総会に提案する事になります。
理事の都合の良い日を選んで月二回の理事会で24回理事会で十分な時間ですよ。

[769: 匿名さん]

ＮＯ７６４さんに教えをこいます。他の方でもご意見ください。総会で承認された理事以外の区分所有者が総会の議事録に記載されている。総会の議案の変更は区分所有法と同じです。総会の議案は理事の定足数は１６名以上で１８名で最低定足数１６名にプラス２名で定足数をみたしております。第１回の理事会でこの追加された区分所有者が理事の互選で理事長に就任しております。区分所有者より異議の申し立てがありました。
申し立ての理由は理事を特別の理由により増員するときは選挙管理委員会を設立して立候補を公募して選挙をする規約が特別決議で本規約に追加されております。これを無視して理事会はこの理事を受け入れ理事長に就任させたのです。この件にたいしての区分所有者の異議の申し立てに対してこの理事長の追認を臨時総会で普通決議で承認された事になり現在区分所有者より臨時総会は無効の異議の申し立てで組合が紛糾しております。しかも法人化しておりますので６か月後に代表理事の変更登記をすましております。本規約に追加された選挙管理規定を無視した件を普通決議で追認する事は区分所有者の努力によって設定された規約は意味がなく、分譲マンションの今後の規約に対する考え方を変えなくてはいけなくなります。弁護士への相談時に同行した理事の言葉によると管理会社の顧問弁護士に相談したら追認すればよいとアドバイスをうけたので追認の総会をしたとの返答です。同席した理事に尋ねると選挙管理規定の本規約に設定していることは弁護士には説明しなかったと回答がありました。

[770: 匿名さん]

結局、理事長職が出来ない無能な理事連中が理事以外の理事長を勝手に決めたと言うことでしょう。
理事を選任した組合員の間違いから発生したことでこんなデタラメを許す管理組合は救い様がありません。

[771: 匿名さん]

>767
マン管師？
マンション管理士ということですか、それともマンション管理士まがいという意味ですか？
私はマン管士ではありませんが。
マン管士に近い実力がある者と解釈してもいいのかな？

[772: 匿名さん]

宮崎県のタコのことじゃろ。

[773: 匿名さん]

７７０さん　法的方法を教えて下さい。

[774: 匿名さん]

>772
はあ？
なんのこっちゃ。

[775: 匿名さん]

>７７０さん　法的方法を教えて下さい。

デタラメは元に戻すことです。

[776: 匿名さん]

７７５さんへ理事会に無効の異議を伝えますが理事会に出席拒否です。基に戻す方法は臨時総会の無効を訴えるしかありませんか。それとも黙認して時期を待つか。

[777: 匿名さん]

貴方の考えが正しいのであれば賛同者がいる筈ですから下記の区分所有法を適用して20％以上の賛同者を集めて理事長選任の無効を訴え、再度総会での選任理事のみで理事長を選出する議案を決議する臨時総会を招集することです。
（集会の招集）
第三十四条 　集会は、管理者が招集する。
２ 　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３ 　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５ 　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

[778: 匿名さん]

＞20％以上の賛同者を集めて理事長選任の無効を訴え

あの日本語では、20パーセント以上の理解者を集めるのは無理ですね。

[779: 匿名さん]

総会では過半数の賛同者が必要なのに、20％も無理なようでは貴方の考えに間違いがあるかも知れません。

[780: 匿名さん]

普通決議事項　総会は区分所有者及び議決権総数の過半数が出席すれば足りその出席者総数の過半数で決議
特別決議事項　総会は区分所有者及び議決権総数の過半数が出席すれば足り　区分所有者及び議決権総数の4分の３以上で決議。100戸のマンションだと普通は２６でＯＫ　特別だと７６名でよろしいでしょうか。

[781: 匿名さん]

大規模マンションだと物理的に無理。そんなまどろっこしい事はやめて直接告訴できないのか。総会の無効を。

[782: 匿名さん]

総組合員数100人総議決権数100個とすれば
出席議決権数（議決権行使書、委任状提出者のを含む）100x1／2＝50個で総会成立
普通決議は50個ｘ1/2＝25個の賛成で決議成立。
特別決議は組合員総数100人、総議決権数100個のそれぞれの四分の三、
100ｘ3/4＝75
賛成者数75票かつ賛成議決権数75個で決議成立。

[783: 匿名さん]

超えるでなく以上でした。失礼しました。６００戸マンションですから１２０人はしんどいです。やめた。

[785: 匿名さん]

落ちたひとは暗記が苦手と言うが、実際は暗記など必要のない試験である。

[786: 匿名さん]

＞＞782
＞＞普通決議は50個ｘ1/2＝25個の賛成で決議成立。
普通決議は過半数なので２６だ。ここらへんはまさしく思考能力の問題で暗記ではなかろう。

[787: 匿名さん]

やっぱり超えるか。はっきりして。過半数だからやっぱり超えるか。文法の問題か。くだらない議論だけど大事。

[788: 匿名さん]

管理会社の担当者の言葉を聞いていると正しい文法で話せる人間は少ない。書面も同様。これは義務教育時代の基礎学力の優劣を示している。東大クラスの大学に合格できる知能は義務教育時代からこの文法をみにつけている。規約を見ていると間違いだらけである。管理会社は人材不足。だから気を付けよう。

[789: 匿名さん]

>普通決議は過半数なので２６だ。

有難う。確かに「過半数」でした。慣れっこになってとんだ間違いでした。

[790: 匿名さん]

＞東大クラスの大学に合格できる知能は義務教育時代からこの文法をみにつけている　？

有名な悪文（区分所有法第三条）
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

東大法学部卒レベルが起案し、多くのチェックが有ったろうに。

[791: 匿名さん]

７８０が正しいって事　基本中の基本　管理会社の担当とはいつももめる。管理会社の担当が良くまちがえる。文法を学べと言っている。たとえばバイクの使用料５０ＣＣ以上１２５ＣＣ以下５００円　１２５ＣＣ以上２５０ＣＣ以下１０００円２５０ＣＣ以上２０００円でよくトラブル　これは管理会社の書面の記入例　規約のいたる所に文法間違いだらけ。とくに　？急？み？－の社員はレベルが低い。

[792: 匿名さん]

７９０さん　及び　が間違いですか　教えて下さい。

[793: 匿名さん]

間違いはありません。指摘した当人が正当な解釈を理解できなかっただけです。

[794: 匿名さん]

指摘した当人とは７８８．それとも法文を作成した官僚か政治家

[795: 匿名さん]

>790
が指摘した当人だよ。

[796: 匿名さん]

自分の落ち度を文章のせいにしてるって分けだ。

[797: 匿名さん]

＞７９２

「団体を構成し、」「、」（読点）で次の文章に繋げたからです。
その為、最後の「出来る」が何処までを指すのか解らなくなってしまっている。
強行規定と任意規定を、同一文章の中に表現したのが間違いです。

「団体を構成する。」で初項を終わらせ、二項として
「この法律の定めるところにより」とすれば意図が明確になった。
初めて勉強した者の多くが団体（管理組合）の構成は任意か？と混乱する。

[798: 匿名さん]

文法は難しい。国家資格はこれで引っかかって不合格。建て前は法冶国家だから。、

[799: 匿名さん]

＞「団体を構成し、」「、」（読点）で次の文章に繋げたからです。 その為、最後の「出来る」が何処までを指すのか解らなくなってしまっている。

それは貴方の脳味噌の問題です。
「団体を構成し、」が出来ますか？　俺はいやだと言ったらどなりますか？考えれば分かるはずです。
これの前部は現象を表しているのです、かと言って「団体を構成しなければならない」との規定はできないので、区分所有者は共有の一形態であるからその現象は団体的拘束力を受けることを規定しているのだよ。
だから誰も俺は管理組合に入らないよよは言えないの。
一方、「出来る」のだから、組合を作らないことも出来るのよ。
その際は、区分所有法に従って共有部分の権利、義務を行えば良いのよ。
一般の管理費等は各自が預金して置いて、その都度、集会を開いて一括徴収するだけのことよ。

[800: 匿名さん]

＞＞区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

これは、解釈としては、
１，区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を（当然に）構成する。
　　（この団体は管理組合という名前でもいいし、米国のようにオーナー会でもよいが、マンション管理適正化法の定義では、その区分所有建物が「マンション」の場合は「管理組合」である）

２．上記１の団体は、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことがやりたかったらできます。
という意味だろう。違うのか？