マンション管理士の活用。。。パート8

[匿名さん]

前スレが大きく１０００件を超えていたので
こちらに新しくパート８を作りました。
荒らしはスルー＆削除依頼でお願いします。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/

[52: 匿名さん]

総会には、ベストな案を付議しなきゃだめだ。

[68: 販売関係者さん]

容認事項がある場合、規約に書かないといけないから同意は総会の特別決議ですよ。

[69: 前期高齢管理士]

管理侍さん

貴兄のＨＮを見なくなって未だ一週間程ですが、その後のレスはこの有様です（いやはや）
本来の情報交換に戻そうと、私なりに幾つかネタを振ってみましたが…

このレス（パート８）に至っては半数以上が削除という他のスレに見ない酷い状況です。
常連のコテハンさん達も嫌気がさされたのか、ご登場が激減した事ですし、
私の振ったネタで、私が対応しなければならないケースで無い限り、暫く休憩します。

[75: 匿名さん]

隣の国有地にタワーマンション立つなら日陰になるとか、そういうのに同意しろってことではないのか？
ゴミ焼却場とか、火葬場とかもありうるわけだ。
隣接地に何の影響もなければ同意書なんか必要ない。
同意してしまったら、その後、中古で買った人とかも拘束するんだから規約に容認事項として書くのは当然である。

[76: 匿名さん]

無理に文体変えたって、「誰」がレスしたのかは、皆わかっているんだよ。

[77: 匿名さん]

誰だとおもってるの?管理侍じゃないよ。

[78: 匿名さん]

余談だが、道挟んだとなりに葬儀場できるだけで大騒ぎしてるマンションもある。
隣接地に何が建つかわからずに同意書なんてありえん話。ただの宅地でも、公園作らせるとか、道路新設させるとか当然交渉すべきですよ。

[79: 前期高齢管理士]

＞７１及び＞７５の匿名さんが、同一人物だとして、誤解を指摘しておきます。

これは、（宅地用途の）土地売買の段階の話です。
あくまでも現実の事例です。宅地開発が目的ですが、具体的に家を建てる話ではありません。
私が「無理筋」と思ったのは、本来不同意出来る筋ではない。が、次の段階（建築）に当該業者が
担当するか否かに関わらず、納得のいく話し合いを担保する方策を考えたからです。

財務局が同意書を要求するのは、万一発生するトラブルの当事者になるのを防止する為でしょう。
＞７１で指摘されたケースは、分譲時に原始規約で定めた各種容認事項の場合でしょうね。
尚、原始規約の容認事項事項には隣接地の変化は法に反しない限り容認としている場合が多いのでは？

[80: 匿名さん]

＞＞私が「無理筋」と思ったのは、本来不同意出来る筋ではない。
とんでもない。同意書は本人の自由意志ですよ。

[81: 匿名さん]

山林のままのほうがいいってひともいるんじゃないのかい？

[84: コ"ルコ"１３]

>>44,>>72,>>79
前期高齢管理士さん

同意書が条件ということですが、
・国有地を払い下げるに当たって隣地所有者全員の同意が手続き上必要なケース（例：廃道等の払い下げ）
・そうでないケース（単に文句を言われないため）
についてはどちらなんでしょう。

立ち入ったことを聞いても答えにくかろうとコメントしませんでしたが、差し支えない程度で教えてください。

[85: コ"ルコ"１３]

>>32
日経あたりに出ていたようですね。
ありがとうございます。
（違うネタに話題が移っていますので、敢えて内容にはコメントしません。ご理解のほどを）

[86: 前期高齢管理士]

ゴルゴ１３さん

＞国有地を払い下げるに当たって隣地所有者全員の同意が手続き上必要なケース

それが有る事を知りませんでした。（てっきり文句を言われない為と思っていました）
当該土地は、閑地（里道の残り）です。

「同意が手続き上必要」なケースについて、時間のある時で結構ですから
ご存じの事をお教え頂けませんか？（横着なもので…）

[87: 匿名さん]

国有地の払い下げを受ける場合は、その国有地に接する他の土地の所有者の
承諾をもらわなければなりません。
トラブル防止のために容認事項として、承認をもらっておくというだけのものです。
境界の確定をする場合には相手の印鑑が必要となります。

[88: 匿名さん]

印鑑はどちらの場合にも必要です。

[89: 前期高齢管理士]

＞８７の匿名さん
情報ありがとうございます。
境界については、当該地域が公図のままでしたので、数年前に法務局が職権で測量し地籍図に改めて
ある（当然管理組合も立ち会い・確認）と聞いていますので、再度の確認は不要かと思います。
（印鑑が必要な場合のほうが管理組合には好都合ですが）

[90: 匿名さん]

同意は特別決議。特別決議が取れなければ同意しなければよい。隣の国有地を買う業者に義理なんかないのだ。

[91: 匿名さん]

なんで、特別決議なんだい。

[92: 販売関係者さん]

隣接の国有地が払い下げられるときに、管理組合が同意書を出していることを
規約に容認事項として記載すべきだから。

[93: 匿名さん]

なんで、容認事項となるの。前期高齢氏は、容認事項でないと言っているよ。

[94: 販売関係者さん]

用途変更になるし、同意書出したら隣に何が立っても文句言えなくなるんだよ。まあ法律の範囲内とはいってもね、
葬祭場になっても文句言えない。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[95: 販売関係者さん]

同意書っていうのは完全に任意だからね。基本、出さなくてよい。

[96: 匿名さん]

単に払い下げを認めただけでしょ。

[97: 販売関係者さん]

用途変更に同意したことになるんだよ

[98: 匿名さん]

里道の向こう側に、今のままでも葬祭場は建つじゃん。へんな例。

[99: 販売関係者さん]

隣接地なら同意せずに自ら買い取る選択肢もある。

[100: 匿名さん]

自称44点さん

う～ん。敷地外のことも規約に定められるのかな。

[101: 販売関係者さん]

周辺との協定とかあるでしょ。
電波障害対策とか。
そういうのを容認事項に書くんだよ。

[102: 販売関係者さん]

うちのは、となりに工場あるけど匂いとか音とか文句言うなって意味のことも書いてあるね。

[103: 販売関係者さん]

民法しってりゃわかると思うが、相隣関係規定っていうのがあって、場合によってはいろんな義務が生じるんだよ。

[104: 販売関係者さん]

１００は自称などといってるが、パート７での完全勝利をしらない新参者だねえ。

[105: 匿名さん]

お隣が工場！

[106: 販売関係者さん]

しょぼい工場あるよ。どんなのかかくとばれるからかかないが。小学校の校内放送よりはるかにまし。

[107: 匿名さん]

＞パート７での完全勝利をしらない新参者だねえ。

販売関係者さんは、パート７の同名の人とは別人ですよね。

確か前スレでは委任状の件で、かなりへこんでいたように記憶していますが。

[108: 匿名さん]

完全勝利は、完敗の間違いでしょ。

[109: 匿.名さん]

>>86
前期高齢管理士さん
>当該土地は、閑地（里道の残り）です。

機能を喪失している里道ということですから、旧法定外公共物である
旧里道の売払申請ですね。
この場合、申請には隣接土地所有者の同意が必要です。
また、管理組合が買い取ればよいとのご意見がありますが、
立場が逆になるだけで、この場合も当然、相手（隣接土地所有者）の
同意が必要となります。

[110: 匿名さん]

>１００は自称などといってるが、パート７での完全勝利をしらない新参者だねえ。

パート7で書かれてたこと自体検証不能じゃないですか・・・。

[111: 匿名さん]

この掲示板で自分の経歴とか実績とかを強調しても誰も確認しようがないんだから意味ないのに・・・
ということも理解できない人であるということは、このスレでもはっきりするわけだが。

[112: 前期高齢管理士]

＞匿.名さん
ありがとうございます。
国（財務局）としては、払い下げ先を決める手順で「機会均等」のプロセスが必要なのでしょうね。

元々は、マンション住民側が容認出来る距離を開けて住宅を建てる様に交渉する方策に関する助言です。
開発業者に、区画した宅地販売に当たり、建築主（建築業者）にマンション側の意向に沿う約束を
取り付けさせようとする訳ですから「無理筋」と思ったのです。

同意が「必須条件」とは知りませんでしたので、今後の交渉に少し期待が持てそうです。

[113: 匿名さん]

規約に書かれていることを変更する→特別決議
対外的に合意したことについて現区分所有者やその承継人を拘束するために規約に加える→特別決議
対外的に合意する→？

の3つの微妙な違いを区別できていない人がいるな。

特別決議を「しなければならない」と考えるべきなのは管理組合側ではなくて相手方だよ。

[114: 販売関係者さん]

↑無権代理で本人（区分所有者）から代理人（理事長）が追及されるよ。わからんのか？
特別決議はその余地をなくすためだ。

[115: 匿名さん]

よくわかりませーん。

[116: 匿名さん]

マンカン卵はこのようなもの。

[117: コ"ルコ"１３]

前期高齢管理士さん

所有者の同意は、匿.名さんが書かれている通りだと思います。

ただ、一つ疑問が解消しないのは、この場合の隣地所有者です。同意書（あるいは売払承諾書）に署名（記名）・捺印するのが以下のどちらになるかがわかりません。

①××管理組合 理事長 ××
②区分所有者Ａ，Ｂ，Ｃ…（＝区分所有者全員）

この点がわからず、ギブアップのまま取り敢えず返信します。

[118: 前期高齢管理士]

コ"ルコ"１３さん
調べて頂いたのですね。ご存じの範囲で良かったので恐縮します。

財務局の同意書様式は、チラッと見せられましたが多数の所有（共有）者を想定していません。
財務局側は、管理組合理事長名で良い（要件完備）のだと想像します。

匿.名さんが、旧法定外公共物（機能を喪失している里道）と教えて下さったので
払い下げを受ける機会を均等に与える（程度の）趣旨だと理解しています。

隣接地所有者「全員」の同意と云う意味では疑問が残りますが、それは管理組合側の問題です。

[119: 匿.名さん]

前期高齢管理士さん

判断のスタートは、当該土地の現況がどのようになっているかだと考えます。
たとえば、
○ 手入れがされていないので、雑草が生茂ったままである。
○ 常にゴミが放置されている。
等の状況であれば、今回の話は、現状を改善するチャンスでもあります。
相手の計画を聴取し、その青写真（将来の姿）から当該土地の有効活用として
妥当であると判断できるようであれば、前向きに検討すればよいと思います。
また、今回、同意をしなければ、相手は当該土地を取得できないので、
当該土地を除いて計画を進める筈です。
となれば、当該土地は孤立し、かつ今の状況が継続するわけですから、
現状を改善することは、より困難になります。
この点を客観的に比較衡量して同意・不同意を理事会として決定し、
総会に諮ればよいと思います。

[120: 前期高齢管理士]

匿.名さん

この実例の管理組合は、私の知る限り「宅地開発を阻止したい」訳ではありません。
第一種低層地区での住宅の建て方（適法を楯に最接近した位置に建てる等）に注文をつけたいのです。
今後は、概ねあなたがアドバイスとして示して頂いた手順（検討～上程）で進むものと思います。

＞同意をしなければ、相手は当該土地を取得できないので、当該土地を除いて計画を進める筈です。

この事例を振った時（４４）議論の幅を拡げる為、敢えて書かなかった事があります。
「この里道を取得しなければ、取付道路の幅員が足らず宅地開発の許可が下りない」事です。

開発業者は、こちらの同意が得られなければ仮契約済みの南側所有者との商談は流すでしょうから
当該所有者さんの為にも上手く収まるとよいですが…。

[121: 匿名さん]

>元々は、マンション住民側が容認出来る距離を開けて住宅を建てる様に交渉する方策に関する助言です。


無茶言うなあ。マンションって周辺住民からしたら視界を遮る邪魔なもの。自分が邪魔になっているという意識があるのかね。

[122: 匿名さん]

>この里道を取得しなければ、取付道路の幅員が足らず宅地開発の許可が下りない

はじめから要求を飲ませる道筋があったんじゃん。

[123: 匿名さん]

>>114
特別決議の理由は容認事項じゃなかったのか。言うことがころころかえんなよ。

[124: 匿名さん]

しかしなんだな。コテハン組とその他大勢では中味が違いすぎるな。

[125: 匿名さん]

自戒の念。

[126: コ"ルコ"１３]

>>118
前期高齢管理士さん

調べたのは、私が気になっただけですのでお気になさらずに。
>>117の点が気になったのは、廃道の払い下げではない別のケースで、区分所有者全員の署名を求められた場合があるのを知っているからです。
まあ、区分所有者全員なら、開発業者さんも仮契約すらしないでしょうから、理事長名で問題ないんだろうとは思います。

[127: 前期高齢管理士]

コ"ルコ"１３さん

今度は私が気にする番です（笑）
＞廃道の払い下げではない別のケースで、区分所有者全員の署名を求められた場合があるのを知っている
後学の為、差支えなければどの様なケースか教えていただけませんか？
（払い下げ先の帰趨によっては、他の利害に大きく影響があると考えられる場合？）

なお、理事長名での同意で良いだろうと思うのは「全共有者を代表しての意向と理解する」だろうと
思うだけです（当然確認した訳ではありません）
例えば、隣接部の所有者が個々に数十名いても、匿.名さん説明通り全員の同意が必要と理解しています。

[128: 匿名さん]

同意は処分行為だと主張されたらどーすんの？
少なくとも保存行為ではない。
隣地に公園、道路を作ることを条件に同意すれば改良といえるから過半数。
環境悪化したら損するだけなので処分行為だ。

[129: 匿名さん]

＞＞第一種低層地区での住宅の建て方（適法を楯に最接近した位置に建てる等）に注文をつけたいのです。
マンションの隣がいきなり「第一種低層地区」なんですか？

[130: 前期高齢管理士]

＞１２９匿名さん

元々テーマと関係無いと考え触れませんでした。
予想される周囲の変化程度を説明するために＞１２０で用途地域も説明しました。

当該マンションも第一種低層住居専用地域内です。（４０／８０／１０）
私も、この様な制限地域でマンションを開発したデべには呆れますが、それなりに立派な物件です。

＞１２１の匿名さんの指摘にも有りますが、お互い様である事を充分考慮する必要を感じます。

[131: マンカン叩き]

低層マンションちゅうのがあるからな。
マンションちゅうと「高層」と反応するのはいかがなものかとおもうが、

１低にマンションを開発するのに関して「呆れる」ことではないのではありませんか？

[132: 匿名さん]

128
あほか。自分たちも購入したいという権利を放棄するだけだ。処分行為になるわきゃね～よ。

[133: 匿名さん]

>↑無権代理で本人（区分所有者）から代理人（理事長）が追及されるよ。わからんのか？
>特別決議はその余地をなくすためだ。

論理が前後してるなー。
同意自体が特別決議事項ではなければ特別決議を経ずに同意してもそれ自体で無権代理にもならんだろ。

自分でも
>特別決議はその余地をなくすためだ。
と言ってるじゃないか。予防的にやっておくという意味だろ？
同意と特別決議は論理必然ではないんだよ。

もし「同意自体が特別決議事項である」ならば（それには理由づけが必要だけど）、貴方の
>68
>容認事項がある場合、規約に書かないといけないから同意は総会の特別決議ですよ。

はかなり不正確だよね。
規約とは関係なく同意自体が特別決議事項なんだから。

理解が中途半端だから書き方も中途半端になる典型だな。

[134: 匿名さん]

一種低層を売りにしているマンションなんていくらでもあるだろ。

[135: 匿名さん]

はい。自称44点さんの出番。実力の見せ場だ。
ここでコテハンでみんなを納得させたら実力者と認める。

[136: 匿名さん]

133
鋭い指摘。断片的な中途半端じゃない説明を期待しよう。

[137: 匿名さん]

同意手続きについて、熱いバトルになりそうだから低層は脇に置いておこうぜ。

[138: マンカン叩き]

同意。

[139: 匿名さん]

>同意手続きについて、熱いバトルになりそうだから低層は脇に置いておこうぜ。

ならないよ。自称44点の販売関係者が相変わらずつたない知識をひけらかして恥をかいただけ。

[140: 匿名さん]

↑自称44点？

[141: 匿名さん]

マン管士のスレだから四択

1.総会の特別決議が必要
2.総会の普通決議が必要
3.理事会決議のみ良い
4.各組合員が個別に同意

[142: 匿名さん]

受験勉強大変ね。でも受かっても職はないわよ。

[143: 匿名さん]

うーん。職を期待した合格者が当てがはずれて就職できず、がちょ～んつうのは聞いたことないな。

[144: コ"ルコ"１３]

>>127
前期高齢管理士さん

『廃道の払い下げではない別のケース』
とは、道路の官民境界です。
・境界確認請求側の土地所有者Ａ（法人１名←こちらから聞いた話）
・隣地所有者＝マンション管理組合Ｂ
・道路所有者＝某地方自治体Ｃ

以上三者のＴ字の境界ですが、Ｃ曰わく、
｢Ｂの区分所有者全員及びＡが署名した確認書類を揃えないと境界確認書類は発行できない。｣

境界確認で区分所有者全員の署名を求められるケースは稀だと思いますが。

とはいえ、本件で管理組合側が当該土地が欲しいというためには、区分所有者全員の合意が必要ですよね。（同意する側だから関係ないか。）

[145: コ"ルコ"１３]

前期高齢管理士さん

>>89で、
>再度の（境界）確認は不要かと思います。
と述べていますが、これは絶対やっておいた方が良いです。

なぜなら、工事従事者は、境界標を飛ばさないようになんて配慮しないですから。ましてや本件は、取付道路の一部になるので（>>120）、大型車両や重機も入るのでしょう。工事中に滅失することが普通にあります。

- 蛇足終わり。スレの流れに戻りましょう -

[146: 前期高齢管理士]

コ"ルコ"１３さん

ご回答ありがとうございます。境界確認のケースですね。

今回の実例では、＞８９で述べた通り境界確認は不要かと私は思います。
又、市道も取付道路の部分で里道に接していますが、開発許可の条件を示している位ですから
同意も問題はないだろうと…。（いずれにしても当該管理組合には関係ないですね）

横着者ながら皆さんに聞くばかりでは如何なものかと、少し調べてみました。
地方自治体が国から委譲を受け所有・管理している機能を有する物件は、自治体により対応がマチマチで
払い下げ申請を含め何かと手続きが面倒なようです。

なお、機能を喪失した里道等は自治体に委譲されておらず、全て国（財務局）が所有とのことです。

テレビを見ながらボツボツ書いていたら貴兄の＞１４５が入っていました。
重ねてありがとうございます。確認の件考慮させます。

[147: 匿名さん]

そんで、販売関係者のいう争隣関係の規約容認事項で進めんの

[148: 匿名さん]

少なくとも同意自体が特別決議事項というのは根拠を欠くのでは？そこんとこを販売関係者がどう考えているのか。区分所有法や規約のどういう定めに基づくのか、説明を聞きたい。

[149: 匿名さん]

そうだ。長い文章は書けないからポイントを搾るのだ。

[150: 匿名さん]

争隣関係で管理組合側が義務を負うんかいな。
一方的に業者が義務を負うんじゃろ。

[151: 匿名さん]

販売関係者さんのいつものパターン
ドヤ顔でちょこっと投稿→突っ込まれる→いなくなる→話題が変わるとひょっこり現れて「前の話題では完全勝利だった」と宣言しつつまた投稿→突っ込まれる→いなくなる（←今ココ）