マンション管理士の活用。。。パート8

[匿名さん]

前スレが大きく１０００件を超えていたので
こちらに新しくパート８を作りました。
荒らしはスルー＆削除依頼でお願いします。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/

[1282: 匿名さん]

>1280さん
横スレで申し訳ありませんが、「階下天井部分を通る給水管例をご存知ですか？」ですが、
階下の天井部分という意味ではないんですか。
私の専有部分は最上階ですので、給水支管は床下を通っていますし、各戸も当然床下に
給水支管はあります。
その給水支管をチェックするには、階下の天井からは見ることはできますが、通常は、
チェックすることは不可能です。
もし、私が思っているのと違う質問であったら申し訳ない。

[1283: 匿名さん]

特殊な例を持ち出しても、マン管士全てが知っている訳じゃない。

[1284: 前期高齢管理士]

＞１２８２さん

折角のレスですが、私はママさんの回答を待っていますので…。
ご回答があり次第あなたにコメントします。悪しからず。

[1285: 匿名さん]

古いマンションなんですねえ。

[1286: 匿名さん]

＞本題に入りますが、私の質問「階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？ 」に回答を頂きたい。

答えられる訳ありません。
排水管の例はあるが給水管は絶対に有り得ません。

[1287: 匿名さん]

以前のスレに、里道の払い下げ、についての質問をしましたが、説明をお願い致します。

[1288: 匿名さん]

給水管のテーマが落ち着いてからだね

[1289: ママさん]

前期高齢管理士さん

>1280
>本題に入りますが、私の質問「階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？ 」に回答を頂きたい。

「全く知りません。」
というか、給水管が天井を通るのが一般的なのか、床下を通ることは絶対にあり得ないのかというおそらく建築上の常識について、知りません。

貴方は私が再三書いていることを理解されていますか？
私は今回の給水管が「共用部分か専有部分かの判断基準を示した判例があるから、その判例が示した判断基準に照らして管の状況を確認するべきだ」と主張しているのであって「今回の管には同判例が適用されるから共用部分である」とは全く書いてませんし思ってもいませんよ。

あの判例に「『階下天井部分』の『排水管』に限って共用部分とする」と書いてあるなら、貴方の言うように「本件は給水管であり、それ故階下には存在し得ないのだから（本当にそうかは知りませんが）、それ以上の確認の余地なく判例の射程外であり、専有部分である。」と結論づけるのも分かります。
しかし、この判例は「その構造及び設置場所に照らし・・・専有部分に属しない建物の付属物に当たり、かつ、区分所有者全員の共用部分にあたると解するのが相当である。」と述べています。この判例で示された規範は「その構造及び設置場所に照らし」であり、貴方が指摘する「排水管」「床下天井」は「当該専有部分所有者が直接関与できない」「構造及び設置場所」という規範を当てはめたその件特有の事情です（この判例は「原判決に所論の違法はない」と高裁の原審も引用していますから併せて読んでほしいのですか。というか読んでますよね。）。
この判例の意義は、共用部分か専有部分かの判断に際し「位置関係や管理状況（特に専有部分所有者の関与の余地の程度）が考慮される」点にあるのです（ということは分かりますよね？）。
もちろん他の案件において「排水管」「床下天井」という要素まで一致する事例であれば、それがより判例と同様に評価される可能性は高まりますが、これらが必要条件ではありません。

しかも、その箇所が共用部分であるか専有部分であるかは修繕等の方針決定に当たり極めて重要な要素です。
だから私は「『給水管だから』『床下天井ではないから』判例の射程外だ」と決めつける貴方に対し、再三「専門家であれば諸要素を確認して判例とどの程度一致するかしないのかを検証すべき」と言っているのです。
当然ながら、今後判例において「給水支管は専有部分」と示されるかも知れません。しかし、それは分からないことですから貴方も言うように「保守的に」できるだけ多くの事情を検証すべきということです。
貴方が「今回は事情が分からないから専有部分と仮定してこう考える」というのであれば異論はありませんが、貴方が判例の個別要素に固執してその射程距離について狭く考えていることが不思議なのです。

実際、>992の質問はこうです。
>１８年経過した１０階、９０世帯のマンションでＰＳ内の給水配管のメーターが腐食劣化が進み、先々を考えた補修修繕の考え方のコメントを頂ければ有難い。
>詳細は専門業者に見て貰い判断する予定ですが、皆さんのマンションでの給水配管についての経験談で結構です。
>給水配管は各お宅のＰＳ内の２０Ａと竪管６０Ａ，８０Ａでは修繕対応が異なってくると思うのですが、
そしてこの方は>1013で次のようにも補足しています。
>誤り）　メーターが腐食
>正　）　メーター付近が腐食
以上を含め、この質問者さん（他に>1087,>1178）からは「当該腐食箇所がどのような位置関係や管理状況に存するのか」例えば、
・メーターよりも手前（本管側）か奥（各室側）か
・そのメーターがあるPSは各住戸内や脇にあるのか、数室のメーターが共用部分の一か所に集積されているのか
・その箇所はどのような管理状況にあるか
などの情報は提供されていません。

これだけの情報で「判例がいう『排水管』でも『床下天井』でもないから射程外」と考えてそれ以上の検討をしないのであれば、判例の扱い方が余りに稚拙と思います（まあこれは私の意見ですので、「マンション管理士にはそこまでの資質は求められていない」というのであれば「ああそうですか」と答えるしかありません。）。

ところで
>どなたかのアドバイスでコテハンに変更された事は歓迎しますが、性別詐称を連想させるのは如何かと。
とはどういう意味ですか？私は「男性」だと告白したことがありますか？それともマンションについて語るには男性でなければならないのですか？同じレスで貴方は
>コテハンも匿名の一種です（その人を特定する目印で、過去レスが解る利点？があるだけです）
と書いていますが、それと矛盾しませんか？

[1290: 匿名さん]

警報機器、スプリンクラーは共用部分なのに、給排水管を共用にして悪いの。

[1291: 匿名さん]

>1290
単純な質問ですけど、的は得ていますね。
警報器やインターホーンも共用部分ですからね。
管理のできない給水支管は共用部分にして、長期修繕計画の中に入れ込み
修繕計画に沿って積立金を算出していくべきでしょう。

[1292: 匿名さん]

前期高齢管理士さん、ママさんに一本取られましたね。
しかし、女性の方とは思いもよりませんでした。
偏見そのものですね。
ここは匿名掲示板です。
書き込まれた内容について議論しあえばいいんです。
只、分かりやすくするために、討論者同志はコテハンの方がいいとは思いますが。
現在の書き込みと関係ない、昔のレスを引っ張りだして批判する者もいますが、
匿名掲示板でそこまでやっても意味ないと思います。
ただ、それに固執する方もおられますが。

[1293: 匿名さん]

給水支管は通常、各戸の二重床内にあります。
直床・二重天井の場合は二重天井内を配管します。

可能性としては、古い建物で直床・直天井の建物において床シンダー埋設でしょうか。
コンクリート躯体の建物で階下に給水管があるのは考えられないです。

[1294: 匿名さん]

床の上であって、室内の廊下等の下ということですよね。
どちらにしても、実質的に区分所有者が関与できない個所を通っていますね。

[1295: 匿名さん]

>1292
性格悪いな～過去にやられたクチだね

[1296: 匿名さん]

天井から配線の支線はみえますけどね。

[1297: 匿名さん]

配線は給水管ではないね。

[1298: 匿名さん]

まさか後期高齢管理士さんが女性だったりしてね。

[1299: 匿名さん]

天井裏に給水管。

凄いね。

[1300: 匿名さん]

メーター外す時に小さな管が破断。→専有部分

[1301: 前期高齢管理士]

＞１２８２さん
お約束ですので回答します。
正直な処、あなたのレス読み返しても理解出来ません。
建物内の配管構造については、＞１２９３さんが簡潔に説明されていますので参照下さい。

給水管には不要ですが、排水管は水が流れる為の「傾斜」が必要です。
直床（コンクリート床＝スラブに直接フローリングや畳を設置する方式）や二重床でも充分な空間が
取れない構造の場合、階下（下のお宅）の天井裏を利用する場合がありました。
最近は無いと思います（必要な部分のスラブを下げて対応します）

[1302: 匿.名さん]

メーターの住戸側直ぐのところの止水弁（バルブ）を閉じない限り、
常に加圧された水が充満している枝管（上階住戸用）が、階下住戸の
天井裏に設置されたのでは階下の住民は堪りませんね。

[1303: 匿名さん]

給湯管を階下スラブ下に通している古いマンションはあるよね。多くはないだろうけど。

[1304: 匿名さん]

給水管の話なのになぜ排水管にすり替わるのか。

[1305: 匿名さん]

＞１２８２が言う最上階室とかルーフバルコニーの階下室とかのように、上階に部屋が無い部屋は天井に給水管通せないのではないだろうか。そういう場合は階下を通したりはしないのかな？

[1306: 前期高齢管理士]

＞１２８９ママさん
予想はしていましたが「知らない」と言われると、私としては議論の続けようがありません。
あなたのお考えは解りませんが、ここはマンションの諸問題に特化したスレです。

判例の扱いについて、給水管が階下を通っている訳がないとの説明を先に述べなかった事は
言葉足らずかも知れませんが、私にしたら常識です。

あなたの緻密な論旨（理屈）には敬服しますが、私からみるとこのケースは馴染みません。
（知らない事には慎重に対応しますので、ご心配には及びません）

＞実際、＞９９２の質問はこうです。 ～
ご高説結構ですが、あなたとの遣り取りに関して云えば、私は関知していません。
あなたも途中で整理されていたと記憶しますが、９９２と９９３スタートがあります。
９９２＝質問者スタートの議論にも口を挟みましたが別の事です。
本件（専有か否かの判例の扱い方）は９９３スタートの話ですよ。

＞まあこれは私の意見ですので、「マンション管理士にはそこまでの資質は求められていない」
＞というのであれば「ああそうですか」と答えるしかありません。

私に限って云えば、あなたにとってはそれで結構です。

性別詐称～の件、私の悪い冗談とご放念下さい。

[1307: 匿名さん]

まだ、天井、階下の意味が分かってない人が居るんだな。

[1308: ママさん]

>1306

これが貴方の資質の問題なのかマンション管理士の能力の問題なのかは分かりませんが・・・私が「マンション管理士試験には民法や区分所有法の試験が課されているから最低限判例の読み方は身につけているだろう」と思い込んだことが間違いだったのかも知れませんね。

>給水管が階下を通っている訳がないとの説明を先に述べなかった事は

何度書いたら理解してもらえるのか分からず不安が募りますが（もはやわざとそのように誘導しているとしか思えませんが）、私は「給水管が階下を通っている可能性があるからその点を確認すべき」とは一言も言ってません。
判例の射程内か否かの判断材料を「給水管か排水管か」に限定すること自体が（貴方によれば、それは即ち「階下を通っている可能性があるか否か」に等しいようですが仮にそうだとしても）、事実確認と判例の規範の立て方からして危険だ、と書いているのです。

貴方の立論を通すためには、例の判例は「排水管が階下を通った場合にのみ射程が及ぶ」ことを前提としなければなりませんが、同判例の意義がそうではないことは判例と原審理由を読めば分かるはずです。これらの事情は判例が設定した規範（つまり先例として他の件にも影響を及ぼす部分）ではありません。

貴方が「マンション管理士に過ぎないから判例の読み方や扱い方なんて分からない」というのであれば、それは仕方ありません。これまでの貴方の反応を見る限りどうやらその可能性が高そうですが。

>本件（専有か否かの判例の扱い方）は９９３スタートの話ですよ。

>993は>992への回答ですよね。
私も>1235で指摘しましたが、この>993が何故か質問者を無視して
>専有部分内にある給水支管は共用部分ではなく、各区分所有者の責任と負担で修理を行うのが基本です
と条件付けをしたために、私は>996でそのこと自体に異論を述べていますし，貴方に促されてコテハンにした後の>1237でも指摘しています。

やっぱり>1235で述べたとおり、貴方も「相談者による質問内容」ではなく、それに対する適当な反応に乗っかっちゃったようですね。

相談者の質問に答える。そのために必要な情報を「相談者から」可能な限り集める。しかも本件において共用部分か専有部分かは決定的な要素となるので、特に慎重に。これに関連し、他の件の判断にも多大な影響を及ぼす規範が示されている判例があるのだからそれに照らして。

という専門家として尽くしてほしいごく普通のことしか書いて無いのですけど、それでもやっぱり貴方は相談者ではない方のコメントを前提に問題設定をして「本件は給水管であって階下を通っているはずがないから検討の余地なし」と切り捨てるのですねぇ。

>性別詐称～の件、私の悪い冗談とご放念下さい。

マンション管理士には品格もなにもないということですね。

[1309: ママさん]

「判例は判例に過ぎない。判例があっても別の件ではどういう結果になるか分からない」と言いながら弁護士に相談もせずにマンション管理士限りで「その件は判例とは関係ないから相談者に指摘する必要なし」と結論付けてしまう思考が分からないや。
この人も言ってるとおり裁判になれば双方弁護士が自己に有利な判例や裁判例を持ち出すんだから、この「共用部分か専有部分か」に関して超有名なこの判例も確実に指摘されるよね。
相談者にしてみたら相談段階でこの判例を紹介されずに裁判になって、相手からこの判例が指摘されて負けたら「何で事前に検討しなかったのか」と不満を持つとは思わないのかな。

マンション管理士って、法的な見解についてそんなに自信を持ったアドバイスしていいの？
そしてふと思ったんだけど、この前期高齢管理士さんのような「判断と助言」って、弁護士法違反にならないの？
これって明らかに法的な助言でしょ？

[1310: ママさん]

いやもちろんこのスレでの書き込みがってことではなくて、実際にこういう相談があった場合という意味ね。

[1311: 匿名さん]

下らん事に時間を費やしてるね。

[1312: ママさん]

ほんとそうですよ・・・。

[1313: 匿.名さん]

多くの方々は、質問者さんの >>992 および >>1013 を読んで、 >>993 の内容がまったく別次元の話だと理解していたと思います。
それは、>>1013　の
>共用部についての規約や法的解釈は理解していますので省略します。
>（皆さんから頂いたレスは参考にさせてもらいます。有り難うございました。）
からもわかります。
>>993 で関連するとすれば、１行目の
>まず技術的なことは専門家にお任せします。
だけです。
>>1013 の
>技術的部分になるかと思います。
からも明らかです。

>>1013 を読んで、多くの方々は質問者さんの給水配管の状況はイメージできたと思います。
したがって、>>993 の「 “　専有部分である　”　給水枝管の更生・更新工事」についての議論になりました。

例の判例の件は、>>993 氏が、>>1185 で理解に苦しむ内容を投稿したことが原因ですが、今回の議論には馴染まないことは、多くの方々が理解していると思います。

[1314: ママさん]

>1313 匿.名さん有難うございます。

ただ、>993のだいぶ後に>1193さんが「共用部分か専有部分かをどのように見分けるか」を改めて問題提起をされ（この方はその>1185からも分かるように大分議論を錯綜させていますが）、私も同じ疑問を持っていたので>1195で同様の問題提起をしました。
つまり>993で一旦「専有部分」を前提として進んだ上で、>1193さんと私>1195が「そもそも専有部分を前提として良いのか？」と話を戻したのです。

それに対し>1194と>1196の匿.名さんは今と同じように「専有部分を前提として話しています」と述べたので、それに対して私は「匿.名さんはそうなのですね。でも他の方は？」と>1197で問うたのです。

その後>1199の前期高齢管理士さんが上記>1193（即ち「そもそも共用部分か専有部分か」）への回答として
>判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
>それと、挙げられた事例は排水管でしょ？

と答え、これに私が>1209でこの問題について意見を述べています。
以後現在まで続きます。

[1315: ママさん]

まあ私が話の腰を折ったと言えばそれまでですが、折った後は同じ問題（専有部分であることを前提とせず、共用部分か専有部分かをどう考えるべきか）の上で話ができているのでは。

[1316: 匿.名さん]

>>1314-1315
ママさん

コメントありがとうございます。
みなさんのいろいろなご意見は、内容の如何を問わず参考になるとしか
お答えのしようがありません。

ガラッを話題を変えますが、
この議論に関して、コテハンで投稿されている方を除いて何人いらしゃるのか
知りたいところです。

[1317: 1316]

誤）ガラッを
正）ガラッと

てへへ
またやってしまいました。

[1318: ママさん]

>1316 匿.名さん

こういう話題であれば暇人さんが入ってくると期待していましたが現れずでした。

私は途中からコテハンですが、後は匿.名さん、前期高齢管理士さんくらいでしょうか。
管理侍さんもしばらく現れていませんね。

コテハン以外は全く分かりません。
一人だけが連投しているのか、本当に沢山書き込んでいるのか見当もつきません。

[1319: 匿名さん]

１２６１さんの里道払い下げ問題が知りたいです。以前もスレしましたが削除されております。

[1320: 匿.名さん]

>>1318
ママさん

>コテハン以外は全く分かりません。
>一人だけが連投しているのか、本当に沢山書き込んでいるのか見当もつきません。

あははっ
そうですよね。
わたしは、匿名さんに時々釣り球や見せ球を投げるときがあります。

そうそう
わたしの個人的な意見を言わせていただくとすれば、>>1236 に対する
あなたの >>1237 はホームランでした。

[1321: ママさん]

>そうそう
>わたしの個人的な意見を言わせていただくとすれば、>>1236 に対する
>あなたの >>1237 はホームランでした。

ありがとうございます。

[1322: コ"ルコ"１３]

ここ10個位のレスで土日になんで盛り上がったのか、やっと分かりました。
（今、引用と引用以外の区別がつきづらいのと斜め読みしかしていないので。）

[1323: マンションの理事]

>ママさんへ
お礼も含めて一言
法定共用部分で法律上当然に、共用部分となるもので、専有部分以外の建物の付属部分の
中に、水道のメイン配管が含まれています。
このメイン配管が本管のことであり、給水支管については具体的には触れられていない
というか、私の認識不足でした。
専有部分の給水管のうち、隠蔽部分の修繕を共用部分の修繕と一体として行う必要がある
時は、管理組合がこれを行うことができるとはなっています。
給水管は、水道メーターから先までスラブ内を通っており、躯体は貫通していないので
専有部分ではないかと思っておりました。
しかし、今回の議論の中で出てきた判例も含め、給水管は、位置関係や管理状況によっては、
共用部分と認定されることもあるとのことが分かりました。
私どものマンションは、これらのことを考慮すれば、共用部分となりうる可能性が高いと
思われますので、築12年ではありますが、早めに長期修繕計画の見直しをやり、組合で更生等
を行っていくことを検討していきたいと思っております。
勿論、安易にやるというのではなく、検討を重ね十分納得した中で、行動に移していきたいと思います。

※ママさんは、マンション管理士ではなく、マンション管理に造詣の深い弁護士の方だと
　思っております。
　マンション管理の経験のない弁護士の方では、とても今回のような専門分野まで踏み込んだ
　書き込みはできないと思っておりますので。
　弁護士の方を、軽くみて申し訳ありません。

[1324: 匿名さん]

ニューハーフにもやっと解かったの（パパかママ知らないが）？
壁心と内法が？

[1325: 匿名さん]

スラブ内に給水管は通ってませんよ、SLとFLの間ね。

ちなみに1323が993本人。

[1326: ９９２＝質問者]

コ"ルコ"１３さん　

>質問者さん
>銅管についても面白い話があれば是非教えてください。

レス遅くなりすみません
給湯配管の銅管について意見交換できればと思ってますが、
給水管の討論が白熱しているようなので、しばらく様子をみます。

これまでのレスを見て
自分は技術的なことや現場運営の実体験には興味がありますが、法令解釈論
はどうでも良いと思っています。否定とか無視するつもりはありませんが・・・
よってコメントは差し控えました。

マンション管理で重要な事はリスクなくし、安全にマンションを維持していけること。
管理を大きく分けるとハードとソフトであると思います。
マンションの建物、設備のハード面、それらを問題なく運営するための約束事であるソフトの
規約法令と考えています。
自分はこのハード面が有効に運営されれば管理組合にとっては非常に効果があると思っています。
更新、大規模修繕、補修には大きな出費が伴いますので、その辺に管理のポイントを置いています。
高品質で、より安い価格の工事を適時に実施する。また理事会にアドバイスする。
管理会社より上質な管理です。
マン管士さんと目指すところは一緒と思います。
技術的な事にも専門家に頼らず自分で研究して下さい。

寝ます。独り言ですのでレス不要です。

コ"ルコ"１３さん次の機会にはまた宜しくお願いします。　

[1327: ９９２＝質問者]

↑

誤り）リスクなくし、安全にマンション

正　）リスクをなくし、安全にマンション

[1328: ママさん]

私が弁護士だったら誰でも弁護士になれちゃいますよ。

[1329: 前期高齢管理士]

又々素人の法律談義ですが、
法律は必要があるから定められるものです。事細かく律している訳でもありません（出来ません）
それ故、隙間を悪用する輩も多いですが、一般には公序良俗に従って隙間を埋めます。
裁判では個々に判例が出されるのもそれ故でしょう。

必要があるから定められると云う事は、世の中の変化を後追いしていると云う事です。
身近な区分所有法もその好例です。従来の所有の概念では対応できなくなったのが出発点です。

法に基づいて生活している人は居ないと思いますが、生きていくには原則として法を順守しなければ
ならないのは当然です。が、変化に伴い法に矛盾が生じたり、定めの無い事での問題が多発を始めたら
（より良い生活のためには許される範囲で）立法を待たず自分達のルールを定めるべきだと思います。

今回専用部分と共用部分に関して二つの出発点からの議論が同時並行で交わされ混乱を招いた一因は
私にもあります（私の出発点は＞９９３さんのレスですが）
森を見ながら話をしたい者が（詳しいが故か）木に拘る者と噛み合わないバトルを繰り広げて
お見苦しい展開となったことはお詫びします。

まだまだ続く事を期待された見物人の方々には申し訳ありませんが、私はこのテーマは終わりにします。
続ける方はどうぞご自由に続けて下さい。

[1330: 匿名さん]

>給水管は、水道メーターから先までスラブ内を通っており、躯体は貫通していないので
>専有部分ではないかと思っておりました。

あんたのところは、専有部分として個々の区分所有者負担でやればよし

[1331: 匿名さん]

スラブ上で、床下の配管は、判例の基準に則して区分所有者負担で更新する。
だね。