マンション管理士の活用。。。パート8

[匿名さん]

前スレが大きく１０００件を超えていたので
こちらに新しくパート８を作りました。
荒らしはスルー＆削除依頼でお願いします。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/

[1262: 匿名さん]

＞コテハンの常連の皆さまに嫌われている「匿.名」です。

「匿.名」だって立派なコテハンですよ。

[1263: 前期高齢管理士]

夕食も終わって暇なので、説明不足だったかと気になっていた事を…
どなただったか判例を持ち出された方に、判例は判例（に過ぎない）と返した覚えがあります。

法曹界に詳しくもない私が講釈するのも如何なものかとは思いますが、
刑事裁判は証拠主義です。（量刑は過去の判例が影響する様ですが）
民事は判定？主義です。どちらが優勢かで決まります。（どちらとも云えなければ和解を勧めます）
従って双方の弁護士は裁判官の判断を有利に導く為、有利な判例を探して持ち出し合います。
言葉は不適切かも知れませんが、個別事案の状況・背景に関わらず結論をアピールします。

数年前、関西の大規模マンションで、非居住区分所有者に組合運営協力費２，５００円を課すとした
管理組合に非居住区分所有者数名が不当と裁判に持ち込んだ有名な事例があります。
一審二審とも組合敗訴でしたが、最高裁で組合側が逆転勝訴（２，５００円を課す事は妥当）した判例
です。
私の（活動を通じた）知合い理事（長）数ヶ所の人が「自分達の処でもやろう」と言いだしたので
慎重に検討するよう窘めた事を思いだします。（現に一審二審は組合敗訴）
「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」と云ってみたかっただけです。

蛇足：余りに頓珍漢な訴えは「当裁判所の判断に馴染まない」と早々にお引き取り願うようです。

[1264: 匿名さん]

どうも依然からここのスレをみていると、匿．名さんは人は批判するけど
自分が批判されるのは絶対許せないという性格のようですな。

[1265: 匿名さん]

>1264さん
それはマンカン師が得意なんですよ。
以前から見ているならそのような発言は出ないと思いますが。何か恨みでもあるんですかね？

[1266: 匿名さん]

>この件を境に規約に給排水管の支菅と窓枠、玄関のドアと鍵のシレンダー部分を組合所有としました 。
？？？　当たり前だろう。正しくは組合所有ではなく、共用部分だ。
(専有部分の範囲)
第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
3 第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にあ る部分以外のものは、専有部分とする。

[1267: ママさん]

前期高齢管理士さん
>1263
>「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」と云ってみたかっただけです。

それはそうですね。

ところで↓は>1199の貴方のレスです（それまで貴方は判例に言及していませんでした）
>判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
>それと、挙げられた事例は排水管でしょ？

これに対し私は>1209で以下のように述べました。

>同判例において明示された判断基準である「当該専有部分所有者が実質的に関与できない箇所を通っている」という点で一致する場合であれば、排水管と給水管の違いをもって直ちに判例の射程外になるとは到底思えません（むしろ同様の判断がなされる可能性が高く、それ故指摘する必要があろうということです。）。

「判例は個別事情における結論だから」「排水管ではなくて給水管だから」本件について判例の射程外（今回で言えば「給水枝管は専有部分である」）と考えてしまうのと、
「専有部分所有者の関与が事実上不可能という判例が上げた判断基準において一致するのであれば」判例が及ぶことを前提に検討すべき（「共用部分であるか専有部分であるか」を検証すべき）と考えることのどちらが「危険な早とちり」でしょう。

貴方の早とちりに対し「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」指摘していたのは私です。ご理解の上での>1263なら良いのですが。

貴方も現に
>私の（活動を通じた）知合い理事（長）数ヶ所の人が「自分達の処でもやろう」と言いだしたので
>慎重に検討するよう窘めた事を思いだします。（現に一審二審は組合敗訴）

と「検討」を促しているではありませんか。
ここで「判例はこうだから勝訴できる」と決めつけるのも「判例は個別案件の結論に過ぎないから射程外であり敗訴する」と決めつけるのも、いずれも「早とちり」です。

[1268: ママさん]

実際に>992のような相談を受けて

「その給水管はどこを通っているものですか？部屋の区分所有者が管理し得る状況にありますか？それによってその管が専有部分か共用部分かの判断が分かれるという判例がありますので、まずその点を確認しましょう。」

と助言せずに「ああ給水支管は専有部分ですから区分所有者の負担で直しましょうね。」なんてコメントしちゃうのがマンション管理士のクオリティだとしたら問題じゃないかと思いますが。

[1269: 前期高齢管理士]

＞１２６７　＞１２６８　ママさん

お説承りました。

＞これに対し私は>1209で以下のように述べました。
些細な事ですが、匿名時の発言をコテハンで採用する時は断りを入れるべきと…
相対の議論になりません。

＞「排水管ではなくて給水管だから」～と考えてしまうのと、～
確か判例でも言及されていますが、階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？
私は実務を通じても存じません。（自家天井部分を通るケースは知っていますが）
「それと、挙げられた事例は排水管でしょ？」と簡単に言及を省略した事は反省します。

尚、１２６８は貴方の想像（妄想）に基づく管理士批判で、頂けませんね。

[1270: 匿名さん]

最上階は、給水支管は天井ではなく床下にありますけどね。
階下の天井部分ということですよね。

[1271: 匿名さん]

ママさん、前期高齢管理士さん、熱くなり過ぎないように、お互い勉強と思って
意見を戦わせていってください。
参考になること大なるものがあり、楽しみにみています。

[1272: 匿名]

議論はいいが、結局はそれぞれの管理組合がどう判断するかだろう。
ここであーだこーだ議論して結論が出たとしても所詮はお前らの自己満足なのだよ。
少なくともマンション管理士とは口先商売という事はよーくわかった。我が管理組合では絶対に依頼する事はないだろう。

[1273: ママさん]

>些細な事ですが、匿名時の発言をコテハンで採用する時は断りを入れるべきと…
>相対の議論になりません。

よく意味が分かりません。
私の>1209では「>1199」と引用先の貴方のレスを明示して述べていますので議論に支障があるとは考えませんでした。まあいいです。

>尚、１２６８は貴方の想像（妄想）に基づく管理士批判で、頂けませんね。

そうですか。ですから
>マンション管理士のクオリティだとしたら
と仮定形で述べています。
実際にそのようなことはないことを期待したいところです。
が、今のところ「私の想像やら妄想（?）で」期待はできないなと思っています（貴方だけのことを言っているのではなく、このスレのマンション管理士のレスを見ての「感想」です。）。

[1274: ママさん]

というか議論の相手が匿名だろうがコテハンだろうが、自身の投稿が正確で一貫してれば問題は生じないと思うけど、そうでもないんかな。

[1275: 匿名さん]

>1272
あんたのとこは必要なければマン管士を頼まなくていいの。
マン管士の力を必要としているマンションだけが依頼すればいいだけのこと。

[1276: 匿名さん]

>1275

>マン管士の力を必要としているマンションだけが依頼すればいいだけのこと。

うちはマン管士の力を必要としているよ 。

来週、理事会があるんだよね。
片付けがあるので力を貸してくれる。
腕力だけで良いんだけれど、能力はいいよ。
運営は理事とフロントで、まにあっています。

[1277: 匿名さん]

助言を必要とする組合もマンション管理士には頼まないでしょうな。

[1278: 匿名さん]

解決どころか、管理組合の混乱になる

こんなのにお金払うって、いったらマンションに住めなくなる

怖い資格だよ

[1279: 匿名さん]

わざわざ混乱させようという意図がある匿名相手ではどうしようもない。

[1280: 前期高齢管理士]

＞１２７３ママさん

私は歳のせいか就寝は早い方です（その分朝は早い）。昨夜はヤングなでしこの試合を見ていて
あの時間まで起きていましたが、あなたの折角の返しを見ていませんでした。

＞貴方だけのことを言っているのではなく、このスレのマンション管理士のレスを見ての「感想」です。
私に対するあなたの評価（感想）は、解りました。率直な感想に耐えられるよう精進します。
処で、このスレに実務活動を行っているマンション管理士が何人登場していると思われますか？
（私は少なくとも此処数カ月は見かけません）

コテハンも匿名の一種です（その人を特定する目印で、過去レスが解る利点？があるだけです）
私が管理士だと名乗っていても誰も確かめようがありませんよね。
私が実務活動を行っている管理士だと信じている人は、多くの過去レスを読んでの結果でしょう。
どなたかのアドバイスでコテハンに変更された事は歓迎しますが、性別詐称を連想させるのは如何かと。

本題に入りますが、私の質問「階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？ 」に回答を頂きたい。
私からすると、あなたとの判例の評価論争には重要なので。

[1281: コ"ルコ"１３]

質問者さん

銅管についても面白い話があれば是非教えてください。

ステンレス管のところで、いくつかメリット側に書いてあるとコメントした点、お気になさらずに。

私は、単に物好きなだけで、専門的な裏付けはないので、私の方が誤っているかもしれません。

[1282: 匿名さん]

>1280さん
横スレで申し訳ありませんが、「階下天井部分を通る給水管例をご存知ですか？」ですが、
階下の天井部分という意味ではないんですか。
私の専有部分は最上階ですので、給水支管は床下を通っていますし、各戸も当然床下に
給水支管はあります。
その給水支管をチェックするには、階下の天井からは見ることはできますが、通常は、
チェックすることは不可能です。
もし、私が思っているのと違う質問であったら申し訳ない。

[1283: 匿名さん]

特殊な例を持ち出しても、マン管士全てが知っている訳じゃない。

[1284: 前期高齢管理士]

＞１２８２さん

折角のレスですが、私はママさんの回答を待っていますので…。
ご回答があり次第あなたにコメントします。悪しからず。

[1285: 匿名さん]

古いマンションなんですねえ。

[1286: 匿名さん]

＞本題に入りますが、私の質問「階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？ 」に回答を頂きたい。

答えられる訳ありません。
排水管の例はあるが給水管は絶対に有り得ません。

[1287: 匿名さん]

以前のスレに、里道の払い下げ、についての質問をしましたが、説明をお願い致します。

[1288: 匿名さん]

給水管のテーマが落ち着いてからだね

[1289: ママさん]

前期高齢管理士さん

>1280
>本題に入りますが、私の質問「階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？ 」に回答を頂きたい。

「全く知りません。」
というか、給水管が天井を通るのが一般的なのか、床下を通ることは絶対にあり得ないのかというおそらく建築上の常識について、知りません。

貴方は私が再三書いていることを理解されていますか？
私は今回の給水管が「共用部分か専有部分かの判断基準を示した判例があるから、その判例が示した判断基準に照らして管の状況を確認するべきだ」と主張しているのであって「今回の管には同判例が適用されるから共用部分である」とは全く書いてませんし思ってもいませんよ。

あの判例に「『階下天井部分』の『排水管』に限って共用部分とする」と書いてあるなら、貴方の言うように「本件は給水管であり、それ故階下には存在し得ないのだから（本当にそうかは知りませんが）、それ以上の確認の余地なく判例の射程外であり、専有部分である。」と結論づけるのも分かります。
しかし、この判例は「その構造及び設置場所に照らし・・・専有部分に属しない建物の付属物に当たり、かつ、区分所有者全員の共用部分にあたると解するのが相当である。」と述べています。この判例で示された規範は「その構造及び設置場所に照らし」であり、貴方が指摘する「排水管」「床下天井」は「当該専有部分所有者が直接関与できない」「構造及び設置場所」という規範を当てはめたその件特有の事情です（この判例は「原判決に所論の違法はない」と高裁の原審も引用していますから併せて読んでほしいのですか。というか読んでますよね。）。
この判例の意義は、共用部分か専有部分かの判断に際し「位置関係や管理状況（特に専有部分所有者の関与の余地の程度）が考慮される」点にあるのです（ということは分かりますよね？）。
もちろん他の案件において「排水管」「床下天井」という要素まで一致する事例であれば、それがより判例と同様に評価される可能性は高まりますが、これらが必要条件ではありません。

しかも、その箇所が共用部分であるか専有部分であるかは修繕等の方針決定に当たり極めて重要な要素です。
だから私は「『給水管だから』『床下天井ではないから』判例の射程外だ」と決めつける貴方に対し、再三「専門家であれば諸要素を確認して判例とどの程度一致するかしないのかを検証すべき」と言っているのです。
当然ながら、今後判例において「給水支管は専有部分」と示されるかも知れません。しかし、それは分からないことですから貴方も言うように「保守的に」できるだけ多くの事情を検証すべきということです。
貴方が「今回は事情が分からないから専有部分と仮定してこう考える」というのであれば異論はありませんが、貴方が判例の個別要素に固執してその射程距離について狭く考えていることが不思議なのです。

実際、>992の質問はこうです。
>１８年経過した１０階、９０世帯のマンションでＰＳ内の給水配管のメーターが腐食劣化が進み、先々を考えた補修修繕の考え方のコメントを頂ければ有難い。
>詳細は専門業者に見て貰い判断する予定ですが、皆さんのマンションでの給水配管についての経験談で結構です。
>給水配管は各お宅のＰＳ内の２０Ａと竪管６０Ａ，８０Ａでは修繕対応が異なってくると思うのですが、
そしてこの方は>1013で次のようにも補足しています。
>誤り）　メーターが腐食
>正　）　メーター付近が腐食
以上を含め、この質問者さん（他に>1087,>1178）からは「当該腐食箇所がどのような位置関係や管理状況に存するのか」例えば、
・メーターよりも手前（本管側）か奥（各室側）か
・そのメーターがあるPSは各住戸内や脇にあるのか、数室のメーターが共用部分の一か所に集積されているのか
・その箇所はどのような管理状況にあるか
などの情報は提供されていません。

これだけの情報で「判例がいう『排水管』でも『床下天井』でもないから射程外」と考えてそれ以上の検討をしないのであれば、判例の扱い方が余りに稚拙と思います（まあこれは私の意見ですので、「マンション管理士にはそこまでの資質は求められていない」というのであれば「ああそうですか」と答えるしかありません。）。

ところで
>どなたかのアドバイスでコテハンに変更された事は歓迎しますが、性別詐称を連想させるのは如何かと。
とはどういう意味ですか？私は「男性」だと告白したことがありますか？それともマンションについて語るには男性でなければならないのですか？同じレスで貴方は
>コテハンも匿名の一種です（その人を特定する目印で、過去レスが解る利点？があるだけです）
と書いていますが、それと矛盾しませんか？

[1290: 匿名さん]

警報機器、スプリンクラーは共用部分なのに、給排水管を共用にして悪いの。

[1291: 匿名さん]

>1290
単純な質問ですけど、的は得ていますね。
警報器やインターホーンも共用部分ですからね。
管理のできない給水支管は共用部分にして、長期修繕計画の中に入れ込み
修繕計画に沿って積立金を算出していくべきでしょう。

[1292: 匿名さん]

前期高齢管理士さん、ママさんに一本取られましたね。
しかし、女性の方とは思いもよりませんでした。
偏見そのものですね。
ここは匿名掲示板です。
書き込まれた内容について議論しあえばいいんです。
只、分かりやすくするために、討論者同志はコテハンの方がいいとは思いますが。
現在の書き込みと関係ない、昔のレスを引っ張りだして批判する者もいますが、
匿名掲示板でそこまでやっても意味ないと思います。
ただ、それに固執する方もおられますが。

[1293: 匿名さん]

給水支管は通常、各戸の二重床内にあります。
直床・二重天井の場合は二重天井内を配管します。

可能性としては、古い建物で直床・直天井の建物において床シンダー埋設でしょうか。
コンクリート躯体の建物で階下に給水管があるのは考えられないです。

[1294: 匿名さん]

床の上であって、室内の廊下等の下ということですよね。
どちらにしても、実質的に区分所有者が関与できない個所を通っていますね。

[1295: 匿名さん]

>1292
性格悪いな～過去にやられたクチだね

[1296: 匿名さん]

天井から配線の支線はみえますけどね。

[1297: 匿名さん]

配線は給水管ではないね。

[1298: 匿名さん]

まさか後期高齢管理士さんが女性だったりしてね。

[1299: 匿名さん]

天井裏に給水管。

凄いね。

[1300: 匿名さん]

メーター外す時に小さな管が破断。→専有部分

[1301: 前期高齢管理士]

＞１２８２さん
お約束ですので回答します。
正直な処、あなたのレス読み返しても理解出来ません。
建物内の配管構造については、＞１２９３さんが簡潔に説明されていますので参照下さい。

給水管には不要ですが、排水管は水が流れる為の「傾斜」が必要です。
直床（コンクリート床＝スラブに直接フローリングや畳を設置する方式）や二重床でも充分な空間が
取れない構造の場合、階下（下のお宅）の天井裏を利用する場合がありました。
最近は無いと思います（必要な部分のスラブを下げて対応します）

[1302: 匿.名さん]

メーターの住戸側直ぐのところの止水弁（バルブ）を閉じない限り、
常に加圧された水が充満している枝管（上階住戸用）が、階下住戸の
天井裏に設置されたのでは階下の住民は堪りませんね。

[1303: 匿名さん]

給湯管を階下スラブ下に通している古いマンションはあるよね。多くはないだろうけど。

[1304: 匿名さん]

給水管の話なのになぜ排水管にすり替わるのか。

[1305: 匿名さん]

＞１２８２が言う最上階室とかルーフバルコニーの階下室とかのように、上階に部屋が無い部屋は天井に給水管通せないのではないだろうか。そういう場合は階下を通したりはしないのかな？

[1306: 前期高齢管理士]

＞１２８９ママさん
予想はしていましたが「知らない」と言われると、私としては議論の続けようがありません。
あなたのお考えは解りませんが、ここはマンションの諸問題に特化したスレです。

判例の扱いについて、給水管が階下を通っている訳がないとの説明を先に述べなかった事は
言葉足らずかも知れませんが、私にしたら常識です。

あなたの緻密な論旨（理屈）には敬服しますが、私からみるとこのケースは馴染みません。
（知らない事には慎重に対応しますので、ご心配には及びません）

＞実際、＞９９２の質問はこうです。 ～
ご高説結構ですが、あなたとの遣り取りに関して云えば、私は関知していません。
あなたも途中で整理されていたと記憶しますが、９９２と９９３スタートがあります。
９９２＝質問者スタートの議論にも口を挟みましたが別の事です。
本件（専有か否かの判例の扱い方）は９９３スタートの話ですよ。

＞まあこれは私の意見ですので、「マンション管理士にはそこまでの資質は求められていない」
＞というのであれば「ああそうですか」と答えるしかありません。

私に限って云えば、あなたにとってはそれで結構です。

性別詐称～の件、私の悪い冗談とご放念下さい。

[1307: 匿名さん]

まだ、天井、階下の意味が分かってない人が居るんだな。

[1308: ママさん]

>1306

これが貴方の資質の問題なのかマンション管理士の能力の問題なのかは分かりませんが・・・私が「マンション管理士試験には民法や区分所有法の試験が課されているから最低限判例の読み方は身につけているだろう」と思い込んだことが間違いだったのかも知れませんね。

>給水管が階下を通っている訳がないとの説明を先に述べなかった事は

何度書いたら理解してもらえるのか分からず不安が募りますが（もはやわざとそのように誘導しているとしか思えませんが）、私は「給水管が階下を通っている可能性があるからその点を確認すべき」とは一言も言ってません。
判例の射程内か否かの判断材料を「給水管か排水管か」に限定すること自体が（貴方によれば、それは即ち「階下を通っている可能性があるか否か」に等しいようですが仮にそうだとしても）、事実確認と判例の規範の立て方からして危険だ、と書いているのです。

貴方の立論を通すためには、例の判例は「排水管が階下を通った場合にのみ射程が及ぶ」ことを前提としなければなりませんが、同判例の意義がそうではないことは判例と原審理由を読めば分かるはずです。これらの事情は判例が設定した規範（つまり先例として他の件にも影響を及ぼす部分）ではありません。

貴方が「マンション管理士に過ぎないから判例の読み方や扱い方なんて分からない」というのであれば、それは仕方ありません。これまでの貴方の反応を見る限りどうやらその可能性が高そうですが。

>本件（専有か否かの判例の扱い方）は９９３スタートの話ですよ。

>993は>992への回答ですよね。
私も>1235で指摘しましたが、この>993が何故か質問者を無視して
>専有部分内にある給水支管は共用部分ではなく、各区分所有者の責任と負担で修理を行うのが基本です
と条件付けをしたために、私は>996でそのこと自体に異論を述べていますし，貴方に促されてコテハンにした後の>1237でも指摘しています。

やっぱり>1235で述べたとおり、貴方も「相談者による質問内容」ではなく、それに対する適当な反応に乗っかっちゃったようですね。

相談者の質問に答える。そのために必要な情報を「相談者から」可能な限り集める。しかも本件において共用部分か専有部分かは決定的な要素となるので、特に慎重に。これに関連し、他の件の判断にも多大な影響を及ぼす規範が示されている判例があるのだからそれに照らして。

という専門家として尽くしてほしいごく普通のことしか書いて無いのですけど、それでもやっぱり貴方は相談者ではない方のコメントを前提に問題設定をして「本件は給水管であって階下を通っているはずがないから検討の余地なし」と切り捨てるのですねぇ。

>性別詐称～の件、私の悪い冗談とご放念下さい。

マンション管理士には品格もなにもないということですね。

[1309: ママさん]

「判例は判例に過ぎない。判例があっても別の件ではどういう結果になるか分からない」と言いながら弁護士に相談もせずにマンション管理士限りで「その件は判例とは関係ないから相談者に指摘する必要なし」と結論付けてしまう思考が分からないや。
この人も言ってるとおり裁判になれば双方弁護士が自己に有利な判例や裁判例を持ち出すんだから、この「共用部分か専有部分か」に関して超有名なこの判例も確実に指摘されるよね。
相談者にしてみたら相談段階でこの判例を紹介されずに裁判になって、相手からこの判例が指摘されて負けたら「何で事前に検討しなかったのか」と不満を持つとは思わないのかな。

マンション管理士って、法的な見解についてそんなに自信を持ったアドバイスしていいの？
そしてふと思ったんだけど、この前期高齢管理士さんのような「判断と助言」って、弁護士法違反にならないの？
これって明らかに法的な助言でしょ？

[1310: ママさん]

いやもちろんこのスレでの書き込みがってことではなくて、実際にこういう相談があった場合という意味ね。

[1311: 匿名さん]

下らん事に時間を費やしてるね。