マンション管理士の活用。。。パート8

[匿名さん]

前スレが大きく１０００件を超えていたので
こちらに新しくパート８を作りました。
荒らしはスルー＆削除依頼でお願いします。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/

[1233: ママさん]

>1229です。
ご要望にお応えしてコテハンにします。
といっても考えるのが面倒なので他とかぶらなそうなものを選択しました。

>少し、整理してみたいと思います。
スタートは、>>993 からです。この方は、
１．給水枝管が専有部分か共用部分かには触れずに、
　　「　“　専有部分である　”　給水　　枝管の更生・更新工事」について
　　コメントをしている。
２．したがって、多くの方々は「　“　専有部分である　”給水枝管の更生・更新工事」を
　　前提条件に議論をしている。
３．途中、他の方から給水枝管を専有部分と決め付けるべきではないとの意見があった。
４．>>1185 では、１．の延長線上であるにもかかわらず、漏水による損害賠償問題を
　　持ち出し、管理組合の責任に言及した。
５．しかし、それは正に　３．であった。

概ね賛成ですが、発端は>992であったので以下のような整理がいいのでは。

スタートは、>>992 からです。
１．>992では給水支管が専有部分か共用部分かには触れていない。
２．これに対し>993が、
　　「　“　専有部分である　”　給水　　枝管の更生・更新工事」ことを前提として
　　コメントをしている。
３．したがって、多くの方々は「　“　専有部分である　”給水枝管の更生・更新工事」を
　　前提条件に議論をしている。
４．途中、他の方から給水枝管を専有部分と決め付けるべきではないとの意見があった。
５．>>1185 では、１．の延長線上であるにもかかわらず、漏水による損害賠償問題を
　　持ち出し、管理組合の責任に言及した。
６．しかし、それは正に　３．であった。

[1234: 匿名さん]

>1231
給水支管は共用部分ではないといっているじゃない。

[1235: ママさん]

要するに>993が、元の質問である>992について吟味せぬまま何故か「給水支管は専有部分」と決めつけたコメントをし、それに多くの方（前期高齢管理士さんもそれに含まれると理解しています）が乗っかったことが混乱の原因ではないかと。

[1236: 匿名さん]

給水支管はあくまで専有部分だけど、隠ぺい部分で管理ができない
と判断されたものについては、管理組合が負担すべきということじゃないかな。

[1237: ママさん]

>給水支管はあくまで専有部分だけど、隠ぺい部分で管理ができないと判断されたものについては、管理組合が負担すべきということじゃないかな。

判例上はそのような判断要素を挙げて（負担云々を超えて）「共用部分である」と明示しています。

よく見返したら>996でも私が「まず当該管が専有部分か共用部分かを確定する必要がある。話はそれからだ。」と指摘しているのに無視され続けてるんですよね。

[1238: 匿名]

つまり、９９３＝１２２４＝１２３１＝粘着マンカン師

[1239: 匿名さん]

１２２８は他人のあら捜し専門の偽者マンカン師。

[1240: 匿.名さん]

>>1225
管理侍さん

ご指摘のとおりだと思います。
わたしがイメージしたのは、権利能力なき社団を前提（したがって、
総有であるので、共有とは書かずに「共同所有財産」と書きました。）
として、規約（規則）に定めのない目的外支出です。

[1241: 匿名さん]

>ママさん
993ですけど、この書き込みについては、私の見解でのアドバイスというか書き込みであって、
プロとしてのものではありません。
それについて、いろいろ意見が出ていますが、確かに、給水支管が専有部分か共用部分かとは
考えず、私自身は、給水支管・支線は専有部分であり、あくまで基本は各区分所有者の責任
と負担で実施すべきものと思っていました。
あなたのいわれる通り、判例上は、共用部分ということであれば、今後の長期修繕計画にも
盛り込んでおくことも検討していくべきではないかと思っております。
只、この問題については私なりにもう少し勉強してみます。
いろいろ勉強にはなり、参考にすべき点は多々あり感謝はしております。

[1242: 匿.名さん]

>>1241 さん
質問者さんの >>992 の末文が、
>他のスレがあれば移動しますが、マン管士さんのご意見を伺ってからと思ってます。
であり、
>>993 の書き出しが、
> 992さん
>まず技術的なことは専門家にお任せします。
>基本から述べますと、～
で始まっています。
ということは、マン管士としての発言よね。
プロかアマチュアかは別として・・・

[1243: 匿名さん]

>1242
あなたには答えたくないんですが、マン管士は書き込みしてはいけないんですか。
自分の見解として述べたのであって、質問者は
それを100%鵜呑みにされることはないでしょう。
匿名掲示板によりますととかいって、質問者が得意げにマンションの住民に
説明されることはないでしょうからね。
いろいろな書き込みがあった中で、最終的には自分で判断すべきものですよ。
書き込む内容については、自分の思い込みや間違ったものもあるかもしれません。
それがあれば、それについてはあなたが質問者に答えればいいのではないんですか。
私は、あなたの書き込みについては、反論も何もしてません。私は無視してますので。

[1244: 匿名さん]

タコマンカン師は資格持ってないだろうが。
その程度で有資格者気取りなら、マンション管理士がそういうレベルで見られてしまうな。

[1245: 匿名]

>>1243
それがマンション管理士の実態か？
結局何をアドバイスしても責任を取らないと。
やっぱりマンション管理士なんて不要な士業なんだね。

[1246: 匿名さん]

ここはマン管士に質問すればお金をはらわなければならないの？

[1247: 匿名さん]

質問者が993の書き込みに対して、批判してる訳じゃないのに。

[1248: 前期高齢管理士]

＞１２２５管理侍さん
まったくご指摘の通り、お恥ずかしい限りです。

＞１１５４の匿.名さんの問いかけに応える時に、一瞬迷いました。
以前から承知している馴染みのコテハンさんですが、彼の好みか癖か「試す」事が多い方ですから。
これで論点に矛盾が生じた事に気付き、その後この時のレスには触れないようにしていたのですが、
シッカリ＞１２２９さんに指摘されました。

コテハンはそれなりに楽しいですから止められませんが、難しくもありますね。
（私では無いとの言い逃れや無視は出来ませんから）
今更ながらディベート能力の不足と注意力散漫を感じております。

昼前　以前（５ヶ月前）に紹介していた「里道払下げ問題」を抱えている理事会に同席しました。
現在の議論が収束したら、当時参加頂いた方々に後日談（それなりに面白い？）をレスします。

[1249: 匿名さん]

匿.名さんは、コテハンの常連者に嫌われていることも分かっていない。
何故かを理解しないと、今後の会社生活にも大きく影響してくるよね。
上司に最も可愛げがない部下では、出世は難しいよ。

[1250: 匿名さん]

９９３さんの意見は誤りではありません。区分所有法と標準管理規約ではそうなります。あるマンションでは上階からの漏水事故でトラブルがよくあります。日常的におおいのは給排水支菅の立ち上がりの混合水栓が原因ですが、このトラブルは夜逃げをしていた区分所有者の専有部を管理会社が知らないままでしたので、大雨の時に漏水がひどくチェックしたところで夜逃げが判明しました。組合が介入して合鍵を作製して内部調査したらベランダの窓枠とガラスの破損が原因でした。自己破産していたので組合としては被害者を守るために組合が費用を負担して防止しました。この件を境に規約に給排水管の支菅と窓枠、玄関のドアと鍵のシレンダー部分を組合所有としました。支菅の立ち上がり部分の混合水栓は個人負担としました。勿論それらに伴う修繕積立金の問題は検討課題です。住民のライフラインは常に考慮して管理をしないといけません。管理の主体は管理組合にあります。

[1251: 匿名さん]

１２５０の追記　ドアーの鍵のシリンダー部分の交換は区分所有者の依頼で鍵屋に発注。鍵は管理組合はノータッチにしました。

[1252: 匿.名さん]

>上司に最も可愛げがない部下では、出世は難しいよ。

ＫＹＭＷＭＭさん
残念ながら、わたしの上司は　”　天　”　だけです。

[1253: 匿名さん]

タコマンカン士＝ＫＹＭＷＭＭさん ？？

[1254: 匿名さん]

＞わたしの上司は　”　天　”　だけです。

お若くして天に召されたのですね。

[1255: 匿名さん]

上司に媚びて生活してきた者とでは器の大きさが全く違う、自分ベースでしか対話が出来ないマンカン師では話もかみ合う訳が無い。

[1256: 匿名さん]

給水配管修繕工事のために、専有部配管の共有部に変更するための
議案書等をUPできますか（標準規約で）？　

マン管士の実力を見てみたい、勇士の腕試し！！　

[1257: 匿.名さん]

>>1248
前期高齢管理士さん

コテハンの常連の皆さまに嫌われている「匿.名」です。
このたびは、わたしが勝手に話題を振ってしまったことにより、
たいへんご迷惑をお掛けいたしました。
まことに申し訳ございませんでした。
これに懲りずに、今後ともご指導、ご鞭撻のほどよろしく
お願いいたします。

さて、議論の続きです。
管理費等を区分所有者が負担する根拠は、区分所有法 第１９条の
「共用部分の負担」および第２１条の「建物の敷地又は共用部分
以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）の負担」ですが、
一定範囲の専有部分についても規約において負担を定めることが
できるかという問題（逆はある。・・・標準管理規約　第２２条
（窓ガラス等の改良）２項）ですね。
オーソライズするには、かなりハードルが高いと思います。

>>993 の
>現実的な問題としては、既に更新済みの住戸に対して払い戻しを
>するかどうかということも公平性の点から必要になってきます。
には、さすがに件の弁護士も「えっ？」と言うでしょうね。

追伸 ： 「里道払下げ問題」のお話を楽しみにしております。

[1258: 匿名さん]

誰がどう見たってコテハンに嫌われてるのは1249タコマンカン師=KYMWMMの方だろ

[1259: 管理侍]

>1248
前期高齢管理士さん

私も>1225のレスをするべきかどうか迷いました。
しかし、マンション管理士（貴殿）と管理会社（私）の本来あるべき「緊張感をもった関係」を
今後も良好に維持していくためにも指摘させて頂きました。

里道払下げ問題のお話、楽しみにしております。

[1260: 管理侍]

>1250さん
>この件を境に規約に給排水管の支菅と窓枠、玄関のドアと鍵のシレンダー部分を組合所有としました

興味深いお話ですね。
「個人の財産をみんなの財産に変更された」というお話でしょうか？
組合は法人化されているのでしょうか？
どのような手続きで実施なされたのか是非教えて頂けませんか？

[1261: 前期高齢管理士]

＞コテハンの常連の皆さまに嫌われている「匿.名」です。

あまり冗談を書かれない貴方にしてはナイス返球です。
ご心配なく。コテハンの常連は誰も嫌っていませんよ。こちらこそ宜しく。
私は法律・判例等に明るいだけでなく法体系をよく理解されている方だと常々高く評価しています。
勝手な想像ですが、司法書士以上を目指している方かな？と思っています。

＞件の弁護士
誰のこと？　※（抜粋）…の方？　
彼なら、仕事とは云えきっと溜息を付いてからどの様に説明するか暫く思案するでしょうね。

「里道払下げ問題」は暫くお待ちください（進行中の実例を紹介するのは配慮を要しますから）

[1262: 匿名さん]

＞コテハンの常連の皆さまに嫌われている「匿.名」です。

「匿.名」だって立派なコテハンですよ。

[1263: 前期高齢管理士]

夕食も終わって暇なので、説明不足だったかと気になっていた事を…
どなただったか判例を持ち出された方に、判例は判例（に過ぎない）と返した覚えがあります。

法曹界に詳しくもない私が講釈するのも如何なものかとは思いますが、
刑事裁判は証拠主義です。（量刑は過去の判例が影響する様ですが）
民事は判定？主義です。どちらが優勢かで決まります。（どちらとも云えなければ和解を勧めます）
従って双方の弁護士は裁判官の判断を有利に導く為、有利な判例を探して持ち出し合います。
言葉は不適切かも知れませんが、個別事案の状況・背景に関わらず結論をアピールします。

数年前、関西の大規模マンションで、非居住区分所有者に組合運営協力費２，５００円を課すとした
管理組合に非居住区分所有者数名が不当と裁判に持ち込んだ有名な事例があります。
一審二審とも組合敗訴でしたが、最高裁で組合側が逆転勝訴（２，５００円を課す事は妥当）した判例
です。
私の（活動を通じた）知合い理事（長）数ヶ所の人が「自分達の処でもやろう」と言いだしたので
慎重に検討するよう窘めた事を思いだします。（現に一審二審は組合敗訴）
「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」と云ってみたかっただけです。

蛇足：余りに頓珍漢な訴えは「当裁判所の判断に馴染まない」と早々にお引き取り願うようです。

[1264: 匿名さん]

どうも依然からここのスレをみていると、匿．名さんは人は批判するけど
自分が批判されるのは絶対許せないという性格のようですな。

[1265: 匿名さん]

>1264さん
それはマンカン師が得意なんですよ。
以前から見ているならそのような発言は出ないと思いますが。何か恨みでもあるんですかね？

[1266: 匿名さん]

>この件を境に規約に給排水管の支菅と窓枠、玄関のドアと鍵のシレンダー部分を組合所有としました 。
？？？　当たり前だろう。正しくは組合所有ではなく、共用部分だ。
(専有部分の範囲)
第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
3 第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にあ る部分以外のものは、専有部分とする。

[1267: ママさん]

前期高齢管理士さん
>1263
>「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」と云ってみたかっただけです。

それはそうですね。

ところで↓は>1199の貴方のレスです（それまで貴方は判例に言及していませんでした）
>判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
>それと、挙げられた事例は排水管でしょ？

これに対し私は>1209で以下のように述べました。

>同判例において明示された判断基準である「当該専有部分所有者が実質的に関与できない箇所を通っている」という点で一致する場合であれば、排水管と給水管の違いをもって直ちに判例の射程外になるとは到底思えません（むしろ同様の判断がなされる可能性が高く、それ故指摘する必要があろうということです。）。

「判例は個別事情における結論だから」「排水管ではなくて給水管だから」本件について判例の射程外（今回で言えば「給水枝管は専有部分である」）と考えてしまうのと、
「専有部分所有者の関与が事実上不可能という判例が上げた判断基準において一致するのであれば」判例が及ぶことを前提に検討すべき（「共用部分であるか専有部分であるか」を検証すべき）と考えることのどちらが「危険な早とちり」でしょう。

貴方の早とちりに対し「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」指摘していたのは私です。ご理解の上での>1263なら良いのですが。

貴方も現に
>私の（活動を通じた）知合い理事（長）数ヶ所の人が「自分達の処でもやろう」と言いだしたので
>慎重に検討するよう窘めた事を思いだします。（現に一審二審は組合敗訴）

と「検討」を促しているではありませんか。
ここで「判例はこうだから勝訴できる」と決めつけるのも「判例は個別案件の結論に過ぎないから射程外であり敗訴する」と決めつけるのも、いずれも「早とちり」です。

[1268: ママさん]

実際に>992のような相談を受けて

「その給水管はどこを通っているものですか？部屋の区分所有者が管理し得る状況にありますか？それによってその管が専有部分か共用部分かの判断が分かれるという判例がありますので、まずその点を確認しましょう。」

と助言せずに「ああ給水支管は専有部分ですから区分所有者の負担で直しましょうね。」なんてコメントしちゃうのがマンション管理士のクオリティだとしたら問題じゃないかと思いますが。

[1269: 前期高齢管理士]

＞１２６７　＞１２６８　ママさん

お説承りました。

＞これに対し私は>1209で以下のように述べました。
些細な事ですが、匿名時の発言をコテハンで採用する時は断りを入れるべきと…
相対の議論になりません。

＞「排水管ではなくて給水管だから」～と考えてしまうのと、～
確か判例でも言及されていますが、階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？
私は実務を通じても存じません。（自家天井部分を通るケースは知っていますが）
「それと、挙げられた事例は排水管でしょ？」と簡単に言及を省略した事は反省します。

尚、１２６８は貴方の想像（妄想）に基づく管理士批判で、頂けませんね。

[1270: 匿名さん]

最上階は、給水支管は天井ではなく床下にありますけどね。
階下の天井部分ということですよね。

[1271: 匿名さん]

ママさん、前期高齢管理士さん、熱くなり過ぎないように、お互い勉強と思って
意見を戦わせていってください。
参考になること大なるものがあり、楽しみにみています。

[1272: 匿名]

議論はいいが、結局はそれぞれの管理組合がどう判断するかだろう。
ここであーだこーだ議論して結論が出たとしても所詮はお前らの自己満足なのだよ。
少なくともマンション管理士とは口先商売という事はよーくわかった。我が管理組合では絶対に依頼する事はないだろう。

[1273: ママさん]

>些細な事ですが、匿名時の発言をコテハンで採用する時は断りを入れるべきと…
>相対の議論になりません。

よく意味が分かりません。
私の>1209では「>1199」と引用先の貴方のレスを明示して述べていますので議論に支障があるとは考えませんでした。まあいいです。

>尚、１２６８は貴方の想像（妄想）に基づく管理士批判で、頂けませんね。

そうですか。ですから
>マンション管理士のクオリティだとしたら
と仮定形で述べています。
実際にそのようなことはないことを期待したいところです。
が、今のところ「私の想像やら妄想（?）で」期待はできないなと思っています（貴方だけのことを言っているのではなく、このスレのマンション管理士のレスを見ての「感想」です。）。

[1274: ママさん]

というか議論の相手が匿名だろうがコテハンだろうが、自身の投稿が正確で一貫してれば問題は生じないと思うけど、そうでもないんかな。

[1275: 匿名さん]

>1272
あんたのとこは必要なければマン管士を頼まなくていいの。
マン管士の力を必要としているマンションだけが依頼すればいいだけのこと。

[1276: 匿名さん]

>1275

>マン管士の力を必要としているマンションだけが依頼すればいいだけのこと。

うちはマン管士の力を必要としているよ 。

来週、理事会があるんだよね。
片付けがあるので力を貸してくれる。
腕力だけで良いんだけれど、能力はいいよ。
運営は理事とフロントで、まにあっています。

[1277: 匿名さん]

助言を必要とする組合もマンション管理士には頼まないでしょうな。

[1278: 匿名さん]

解決どころか、管理組合の混乱になる

こんなのにお金払うって、いったらマンションに住めなくなる

怖い資格だよ

[1279: 匿名さん]

わざわざ混乱させようという意図がある匿名相手ではどうしようもない。

[1280: 前期高齢管理士]

＞１２７３ママさん

私は歳のせいか就寝は早い方です（その分朝は早い）。昨夜はヤングなでしこの試合を見ていて
あの時間まで起きていましたが、あなたの折角の返しを見ていませんでした。

＞貴方だけのことを言っているのではなく、このスレのマンション管理士のレスを見ての「感想」です。
私に対するあなたの評価（感想）は、解りました。率直な感想に耐えられるよう精進します。
処で、このスレに実務活動を行っているマンション管理士が何人登場していると思われますか？
（私は少なくとも此処数カ月は見かけません）

コテハンも匿名の一種です（その人を特定する目印で、過去レスが解る利点？があるだけです）
私が管理士だと名乗っていても誰も確かめようがありませんよね。
私が実務活動を行っている管理士だと信じている人は、多くの過去レスを読んでの結果でしょう。
どなたかのアドバイスでコテハンに変更された事は歓迎しますが、性別詐称を連想させるのは如何かと。

本題に入りますが、私の質問「階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？ 」に回答を頂きたい。
私からすると、あなたとの判例の評価論争には重要なので。

[1281: コ"ルコ"１３]

質問者さん

銅管についても面白い話があれば是非教えてください。

ステンレス管のところで、いくつかメリット側に書いてあるとコメントした点、お気になさらずに。

私は、単に物好きなだけで、専門的な裏付けはないので、私の方が誤っているかもしれません。

[1282: 匿名さん]

>1280さん
横スレで申し訳ありませんが、「階下天井部分を通る給水管例をご存知ですか？」ですが、
階下の天井部分という意味ではないんですか。
私の専有部分は最上階ですので、給水支管は床下を通っていますし、各戸も当然床下に
給水支管はあります。
その給水支管をチェックするには、階下の天井からは見ることはできますが、通常は、
チェックすることは不可能です。
もし、私が思っているのと違う質問であったら申し訳ない。