マンション管理士の活用。。。パート8

[匿名さん]

前スレが大きく１０００件を超えていたので
こちらに新しくパート８を作りました。
荒らしはスルー＆削除依頼でお願いします。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/

[1182: 匿名さん]

目的外の使用をしようとするものは、私腹を肥やそうとするやからである。

[1183: 匿名さん]

タワーマンションに住む主婦です。

昨年マンション内の持ち回り役員をしました。
定例会に出席する中で、マンション管理の仕事に興味を持ちました。
資格としてマンション管理士を取得することを考えています。
難関の試験らしいので、何年間かかけて取得することになると思いますが、
主婦でも合格後に仕事として生活してゆけるものでしょうか。

因みに、法学部卒で、民法等は少しわかります。

[1184: 前期高齢管理士]

＞１１８３さん
・マンション管理に興味を持たれる事は、大いに結構なことです。
・受験者は全体の5％位ですが、試験の合格率は男女ともほぼ同じです（やや女性の方が低い）
・仕事して生活してゆけるか、収入の意味なら難しい。時間的には両立可能です。

数人の女性管理士を知っています。それなりに活躍されています。
マンション管理の実情では、結構主婦の方々が携わっておられます。
主婦目線でのアドバイスは理解を得易いようです。

偏見に近いかもしれませんが、問題（課題）解決への執着は女性の方が強いようです。
男性は、飽き易い。適当な処で妥協する。つまらぬプライドのみで論争する。等々困った生き物です。

[1185: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
>あなたの規約改正には全員の同意が必要。専有部分の修理は、区分所有法の定義に
　抵触します。これをクリアするには、民法の全員の同意が必要。とのことについて
　質問します。

給水支管は専有部分ですが、雨漏りがしたとき、それは組合又は区分所有者どちらに責任が
あるのかという時の判断としては、それは管理組合ということではないんですか。
規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす時は、その一部の
区分所有者の承諾を得なければならないということですが、これに関していえば、不利益を
蒙ることではないので、該当しないと思われます。
民法の全員の同意ということは、共用部分の売却とか、債券の放棄の時がメインではないでしょうか。
ともあれ、給水管の経年劣化が進み、あちこちで雨漏りがしだした場合、組合でやるにしろ個人で
やるにしろ取り替えはしなければならないでしょう。
しかし、個人で全戸やるにはハードルが高すぎます。
その時に、アドバイスをする場合、それはできませんと四角四面に言い放つのではなく、やれる
方向性を見出してやるのがマン管士ではないんですか。
全員の承諾が必要なら、既に交換された方に対してのフォローとか反対されている方の説得方法とか。
修繕積立金は元々各区分所有者が積み立てたお金ですから。

[1186: 匿名さん]

＞全員の承諾が必要なら、既に交換された方に対してのフォローとか反対されている方の説得方法とか。

その方の同意が得られる最低条件は金額の補償に尽きます。

[1187: 匿名さん]

当然金額のフォローと私も考えています。

[1188: 前期高齢管理士]

＞１１８５さん
まず、雨漏りは漏水による水漏れですね。

＞それは管理組合ということではないんですか。
現状の規約なら、専有部分での発生であれば区分所有者の責任（負担）です。

＞規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす時は…
私の発言ではありませんし、この観点は貴マンションの今回のケースには当てはまりません。

＞四角四面に言い放つ
その様に感じられましたか。
私の当該レス冒頭に書きましたが、規約変更して管理組合として修理する事を否定はしていません。
ただ、目的とする内容の変更をするには民法に依る（全員の同意）と指摘したまでです。

既鋼管者のフォローや反対者の説得については、個々の実情によりますから答えようがありません。

この修繕は相当大掛かりな工事になると思います。（通常の大規模修繕どころではない）
工事中の仮設給水ラインも必要でしょうし、資金調達（借入等）も考えなければならないでしょう。

それを考えれば、「全員の同意による規約改正」の努力なんて大層な事ではないと思いますが。
皆さんで頑張って下さい。

私も自分のマンションでもいずれ変更を提案しようと思って以前から根回ししています。
参考までに私の所は構造も原因して試算で１００万円／戸です。

[1189: 匿名さん]

>ただ、目的とする内容の変更をするには民法に依る（全員の同意）と指摘したまでです。

との点について>1158の指摘についてはどのようにお考えですか？

「目的」も規約で定められるものですから、規約で変更することも可能なように思います。
これを否定するのであれば、その理由は「規約の守備範囲」の問題であって、集められた修繕積立金が区分所有者の「共有」であるから、ではないのではないでしょうか（そもそも金銭について民法上の共有を観念できるのでしょうか。）。

[1190: 匿.名さん]

>>1185 さん
>>1001 は、以下の疑問があったので質問をさせていただきました。

１．>>993 を読むと、規約に「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体と
　　なった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、
　　管理組合がこれを行うことができる。」との定めがあれば、「この場合、
　　専有部分である枝管の工事費用を修繕積立金から支出できる。」と誤解して
　　いるように思われる。
２．また、>>993 では、規約の改正に触れているが、原資を確保するために
　　各区分所有者が負担する修繕積立金の額を上げる改正（修繕積立金の額が規約に
　　明示されているケースを想定？）としか読み取れない。

上記１．を正確に理解した上で、さらに踏み込んで検討する（この点に関しては、弁護士が書いている文献あり（※））のであれば理解できますが、>>993 の内容が一般論であるとの主張には違和感を覚えました。

>>1136 については、上記のことがあったので、わざと意地の悪い書き振りにしました。お気を悪くされたのなら申し訳ありません。

※（抜粋）修繕積立金等の負担は共用部分等の維持・管理のためにこそ必要との立場から反対する見解もあるであろうが、修繕積立金（２８条）、管理組合の業務（３２条）、総会の議決事項（４８条）など管理規約を一部改正したうえで枝管工事のために修繕積立金を取り崩すことは有効であると考えたい。

[1191: 匿名さん]

＞（そもそも金銭について民法上の共有を観念できるのでしょうか。）。

当然、初歩です。

[1192: 匿名さん]

>＞（そもそも金銭について民法上の共有を観念できるのでしょうか。）。

>当然、初歩です。


↑他の方、特にマンション管理士の皆様も同意見ですか？

[1193: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
1185です。早速のご返事ありがとうございます。
>現状の規約なら、専有部分での発生であれば区分所有者の責任（負担）です。
この部分が納得できません。確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、
共用部分からのものにするということではなかったですか？
修繕積立金の取り崩しについては、規約の改正をすれば有効との意見もありましたので、この点に
ついては、主張が通りましたので納得しています。

>※（抜粋）修繕積立金等の負担は共用部分等の維持・管理のためにこそ必要との立場から反対する見解もあるであろうが、修繕積立金（２８条）、管理組合の業務（３２条）、総会の議決事項（４８条）など管理規約を一部改正したうえで枝管工事のために修繕積立金を取り崩すことは有効であると考えたい。

[1194: 匿.名さん]

>>1193 さん
もう、お止めなさい。
マン管士の信用を失墜させるような投稿は。

>確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、
>共用部分からのものにするということではなかったですか？

区分所有法　第９条（建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定）
建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。

「看做す」ではなく「推定する」としている意味を考えてください。

[1195: 匿名さん]

私は>1193ではありませんが・・・。

区分所有法第9条は、「建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたとき」に、その他人を保護するために権利回復を容易にすべく、当該他人との関係で「共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。」だけであって、当該瑕疵を最終的に誰の負担で修復すべきかとは別の問題ですよ。

それに>1193が指摘している
>確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、共用部分からのものにするということではなかったですか？

は重要な最高裁判例があるところなので（この点はこのスレの一連の流れでずっと無視されていたので気になっていたのですが）、一般論というレベルでも配慮する必要があると思います。

[1196: 1194]

>>1195 さん
元々のレスが、
>>1185
>給水支管は専有部分ですが、雨漏りがしたとき、それは組合又は区分所有者どちらに責任が
>あるのかという時の判断としては、それは管理組合ということではないんですか。
であり、「専有部分である給水枝管からの漏水」が明らかな原因であるとしてのコメントです。

[1197: 匿名さん]

>「専有部分である給水枝管からの漏水」が明らかな原因であるとしてのコメントです。

そうですか。そういう前提でのお話であれば了解です。
ただ、このスレの他の方はそうでもなく、一般論として「給水枝管は専有部分である」ことを（判例を考慮せずに）前提としているように見受けられたもので。

[1198: 匿名さん]

区分所有法9条についての考え方はいかがでしょう？

[1199: 前期高齢管理士]

＞１１９３さん
チョッと所用で外出している間に色々レスが入っていますので、今更ですが…。

・判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
　それと、挙げられた事例は排水管でしょ？
・規約の改正については未だ簡単に考えられている様に感じます。（間違っていたら御免なさい）
　 匿.名さんが示された※（抜粋）…部分は一弁護士さんの意見を参考に挙げられた過ぎません。
　万一この規約改正方法について異議があり、紛争になれば結果組合敗訴の可能性を否定できません。

　管理士は知っている限り管理組合（理事会）にリスクのあるアドバイスは出来ません。
　区分所有法に専有部分と共有部分の変更の定めが無いので、民法２５１条（共有物の変更）
　「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」に
　従って規約の変更をする事をアドバイスしたのですが、ご納得頂けない？

[1200: 匿名]

マンション管理士って訴状作成するの？

[1201: 匿名さん]

出来る分けないでしょ。

[1202: 匿名]

どっかのマンション管理士事務所のHP見たら訴状作成って書いてあったから疑問に思ったんですよ。

[1203: 匿名さん]

見間違いか早とちりでしょ。

[1204: ９９２＝質問者]

1179 コ"ルコ"１３ さん
　正確に調べずに誤情報はスミマセンでした。

　マニアックなところで、給湯配管の銅管については興味がありますか？
　これは給水配管と異なり専有部の工事ですが・・・

[1205: 匿名]

>>1203
『マンション管理士事務所』でｸﾞｸﾞってみろ。
該当マンション管理士事務所が出てくるから。
調べもしないでいい加減な事を書くな、ｶｽ。

[1206: 匿名さん]

ヤキモチを焼かずに具体的に批判してみなさい。

[1207: 匿名さん]

>1194
ちょっとヒステリックになりすぎではないかい。
自分の間違いは絶対認めたくないタイプだよな。

[1208: 匿名さん]

>1205
どうしても訴状作成するマンション管理士事務所が見つからないので教えていただけますか？

[1209: 匿名さん]

>1199さん

>・判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
>それと、挙げられた事例は排水管でしょ？

同判例において明示された判断基準である「当該専有部分所有者が実質的に関与できない箇所を通っている」という点で一致する場合であれば、排水管と給水管の違いをもって直ちに判例の射程外になるとは到底思えません（むしろ同様の判断がなされる可能性が高く、それ故指摘する必要があろうということです。）。
下級審裁判例ならともかく、このように一定の判断基準が示された判例を、その判断基準を度外視して
>その裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
と検討から排除するのは専門家としてどうでしょう。判例において重要なポイントが「排水管か給水管か」ではなく「どこを通って誰が管理し得る管か」であることは判例や解説文を読めば誰でも分かることです。

>規約の改正については未だ簡単に考えられている様に感じます。（間違っていたら御免なさい）

どちらかというと貴殿の検討過程の方が浅いという印象です。
「専有部分の補修のために修繕積立金を支出するには全員の承諾が必要」という結論はともかく（※）、その根拠づけが「管理費につき民法上共有の規定が適用されるから処分には全員の承諾が必要」という点に違和感を覚えている次第です。
本当に、管理組合が収受した管理費や修繕積立金という「金銭」を「区分所有者が民法上の共有をしている」とお考えですか？
※私は匿.名さんご指摘の文献と同意見ですが、それが絶対的な結論とは思いません。問題はその理由づけです。

保守的なアドバイスをするという姿勢には賛同しますが、その理由づけはきちんと法的に整理されたものであるべきではないでしょうか。

[1210: 匿名さん]

＞どうしても訴状作成するマンション管理士事務所が見つからないので教えていただけますか？

やらせメールは止めましょう。

[1211: 匿名さん]

私はマンション管理士です。訴状などの作成能力はありません。弁護士に相談します。

[1212: 匿名さん]

それが正解です。

[1213: 匿名さん]

私もマンション管理士ですが給排水菅等のお話は大変役に立ちます。しかし専門家ではないのでアウトラインだけは理解できます。私のマンションも取り組む時期に入りつつあります。マンション管理士は管理の神様ではありませんので専門家の意見を出来るだけ勉強したいとおもいます。本当は手が回りませんせんけどね。専門家の方にには大変お世話になりますが今後共宜しくお願い致します。

[1214: 匿名さん]

訴状を作成しているところがあってもなくてもマンション管理士叩きができる。いい狙いです。

[1215: 匿名さん]

私はマンション管理士です。叩かれてもいいんじゃないですか。理事長をしておりますが、いつも叩かれております。野田総理も叩かれています。何か仕事をするからには、叩かれるのが当たり前です。それだけの存在価値がある事の証明です。

[1216: 匿名さん]

>何か仕事をするからには、叩かれるのが当たり前です。それだけの存在価値がある事の証明です。

飛んだ勘違いです。存在価値がないから叩かれるのです。
存在価値があれば容認するか尊敬されるのです。
残念ながらマン管士は人格、財力の無い事は勿論、資格そのものが社会には不要のものです。

[1217: 匿名さん]

社会的に不要なら、ほうっておけばなくなる。
わざわざ叩くことはなし。もう少し前向きに生きたまえ。

[1218: 匿名さん]

１２１６は知能指数がたりないよ。そんな事どうでもいいんだよ。余計なおせっかい。

[1219: 前期高齢管理士]

＞１２０９さん
匿名板ですから致し方ないですが、あなたは１１９２さん（元々の質問者）ですか？
意見を頂くのは大いに結構ですが、せめて前レス番号でも入れて頂かないと会話が成立しません。
多分、匿.名さんの「共同所有財産の処分行為」発言あたりから参加された方でしょう。

・元々は、老朽化が進み専有部分での漏水事故が多発しているので管理費で一斉に更新したいとの趣旨。
・私は、（それは専有給水管を共有に変更する事だから）規約変更は全員合意が必要と指摘しました。
・一部の方々が専有部分にあっても組合が保全管理（修理費用負担）するのが妥当との意見が出ている。
　ご指摘の判例もこの範疇です。

さて、１２０９にお応えします。
＞同様の判断がなされる可能性が高く、それ故指摘する必要があろうということです。
可能性の高さも指摘する必要も貴方のお考えでしょう？反対派しませんが…

＞「管理費につき民法上共有の規定が適用されるから処分には全員の承諾が必要」
故意か勘違いか知りませんが、論旨すり替えですね。
私が提案しているのは、専用部分給水管の共有化です。それには民法に依り決議すべきと…
共有とすれば、管理費や修繕積立金の処分云々の議論も必要ありません。違いますか？

[1220: 匿名さん]

結局、給排水管は、最高裁判例の判断基準に該当するか否かで収束したのかね。

[1221: 匿名さん]

私も給排水管かではなく、どこを通って誰が管理しうる管かということが判断基準と
思っております。
ということは、専有部分の補修等についても、修繕積立金が使えるということになります。
専有部分に修繕積立金はつかえないと自信をもって言い切る者もいました。
ここに参加しているマン管士は、ここを勉強の場とも思って参加しているんです。
自分が正しいと思ったことを主張し、間違っていれば又それを習得する。それでいいんじゃ
ないかと思っています。
この匿名掲示板で、マン管士は間違ったことはいってはいけない、そんなことを言えば
マン管士の名折れみたいなことをいう者もいるけど、ここを勉強の場と思って参加している
マン管士もいるということを知って欲しい。

[1222: 匿名さん]

>1219さん
あなたの書き込みをみてレスします。
専有の給水管を共有にするのではなく、取り替え等を修繕積立金を
使ってやるということなんじゃないですか。
修繕とかしたら、共有部分ということにはならないのでは。

[1223: 匿名さん]

１２２１さんさんに賛成。私もマンション管理士です。スレを見るとマンション管理士には負担が多すぎる案件もあります。神様ではありませんから。高度な専門家の意見も拝聴する為に参加する事もあります。

[1224: 匿名さん]

このスレに参加している者は、マン管受験経験者、マン管の有資格者、管理会社勤務者、
マンションの理事等、これからマン管を受験しようと思っている者等じゃないかと
思います。失礼、現在マン管を士業としてやっておられる方もおられます。
マン管有資格者の中には、将来この資格がメジャーになれば開業を夢見ている者もいるでしょう。
只、現在仕事をしていてその会社で将来性のある方は、ここには参加する必要はないし、又、
仕事に集中すべきで、ここに参加すべきではないでしょう。
ここを自己研鑽の場と思っている方は、問題提起をし、又、他スレに対して見解を述べることに
よって更なる力を身に着けていくべきです。
問題提起をしたマン管士に対して、批判だけしかせず、自分が絶対という姿勢を貫き、不利に
なればいつのまにか消えてしまう。
絶対に非はみとめたくないという、かわいげのない性格は直さないと、上司にもっとも嫌われる
タイプであり、ひいては会社での将来性はないということを知るべきです。
自分は優秀で仕事もバリバリやっているといっても、それは自分の思いすごしで、会社の者は
そうはみていませんよ。
特に、仕事中時々ここを覗き書き込みをしていることは論外です。
ちなみに、私は会社をリタイアした者です。

[1225: 管理侍]

>1219前期高齢管理士さん

横から余計なお世話ですが・・・。
>1154の匿.名さんが述べられた
>「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から支出することは、
>目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」との お考えですね
との確認に対して、貴殿が>1155で
>難しく云うとそういうことになります
と同意されたことにより誤解が生じてしまったように思われます。

いずれにしても匿名掲示板、しかもコテハンを使用しない方との議論は難しいですね。
名指しで質問、議論をしようとする方は、自身もコテハンにすべきです。

[1226: 匿名さん]

仕事をしている者は、会社のことを真剣に考えるべき。
会社の者でここに参加するのは、管理会社勤務者だけでいいのでは。

[1227: 匿名さん]

勉強の場とは情けない。

[1228: 匿名さん]

>1227
ここは、マン管士がプロとしてアドバイスする場ではないんだよ。
プロとは報酬が伴うもの。

[1229: 匿名さん]

>1219さん
>匿名板ですから致し方ないですが、あなたは１１９２さん（元々の質問者）ですか？

最初の質問は>992ですよね。まず、私はその方ではありませんが、その頃から見ています。
>992の質問やその方のその後の>1087,>1178での補足でも、当該給排水管が「共用部分か専有部分か」には触れていません（つまり、この質問者が当該管が「共用部分か専有部分か」を指定したことはありません。他のレスからもその点を明確にすべきという助言はありませんでしたので、私は>1141で注意喚起しました。）。

これに対し貴方「前期高齢管理士さん」は>1080,>1103,>1137,>1165,>1181,>1184でレスしてますが、上記については言及していません。

その中で
>1135さんの考えに対し>1136で匿.名さんが
>専有部分の補修に管理組合の修繕積立金を使うことを提案するなんて・・・（絶句）
と批判し、これを受けて
>1144で貴方は
>規約改正と簡単に書いておられますが、専有部分を管理組合が修理する事は区分所有法の定義に
>抵触します。これをクリアするには民法の規定（全員の同意）に依らなければなりません。
>つまり、規約改正には区分所有者全員の同意が必要だと云う事です。
と応え、更に>1154で匿.名さんが
>「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から
>支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」との
>お考えですね。
と整理し、>1155で貴方は
>難しく云うとそういうことになります。
と認めています。

つまりこれまでの議論の過程で、貴方は（>1185で「給水管が専有部分であるとして」という前提設定がなされる前から）
「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産(管理費・修繕積立金)から支出することは、①それらの処分行為であって同行為に民法の共有規定が適用されるから、②そのような規約改正には全員の承諾が必要」という見解を表明していることになります。違っていればご指摘ください。

その後に>1185さん（私ではありません）が
>給水支管は専有部分ですが、雨漏りがしたとき、それは組合又は区分所有者どちらに責任があるのかという時の判断としては、それは管理組合ということではないんですか。
と質問し、ここで初めて「給水管が専有部分であるとして」という前提が設けられたのです。
これに貴方は>1188で
>私の当該レス冒頭に書きましたが、規約変更して管理組合として修理する事を否定はしていません。
>ただ、目的とする内容の変更をするには民法に依る（全員の同意）と指摘したまでです。
と述べています。

そして>1193さん（私ではありません）は
>この部分が納得できません。確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、
>共用部分からのものにするということではなかったですか？
>修繕積立金の取り崩しについては、規約の改正をすれば有効との意見もありましたので、この点に
>ついては、主張が通りましたので納得しています

と述べ、続く>1195で私が>1193の根拠であろう判例を指摘したところ>1199の貴方のレスにつながっています。
その後は>1209（私）、>1219（前期高齢管理士さん）につながります。

以上がこれまでの経緯です。
ところが貴方は従前上記のとおり「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」と管理費等の使用方法につき述べていたのに、
>1219でいつの間にか、
>・私は、（それは専有給水管を共有に変更する事だから）規約変更は全員合意が必要と指摘しました。
>私が提案しているのは、専用部分給水管の共有化です。それには民法に依り決議すべきと…
と「専有部分の共用部分化」に「論旨をすり替え」ているのです。

そもそも専有部分給水管の更新に管理費等を充てたとしても、更新後の給水管の所有権が当該区分所有者に帰属するか共有となるかは別問題ですから、いずれにせよ貴方の意見には納得し難いのですが。

・・・と、ここまで長々と書いたところで>1225で管理侍さんが指摘してくださいましたね。
別に匿名云々とは関係の無い単なる書き方の甘さの問題だと思いますけど。

[1230: 匿名さん]

1224マンカン師は自分が否定されるのが嫌なだけなんだね。
ネガ部分は正に自身の事を言い当ててるのがウケる。

[1231: 匿.名さん]

なんだか話が混沌としていますね。
少し、整理してみたいと思います。
スタートは、>>993 からです。この方は、

１．給水枝管が専有部分か共用部分かには触れずに、
　　「　“　専有部分である　”　給水　　枝管の更生・更新工事」について
　　コメントをしている。
２．したがって、多くの方々は「　“　専有部分である　”給水枝管の更生・更新工事」を
　　前提条件に議論をしている。
３．途中、他の方から給水枝管を専有部分と決め付けるべきではないとの意見があった。
４．>>1185 では、１．の延長線上であるにもかかわらず、漏水による損害賠償問題を
　　持ち出し、管理組合の責任に言及した。
５．しかし、それは正に　３．であった。

[1232: 匿名さん]

>ことの原点は、993のこのレスから始まっています。

まず技術的なことは専門家にお任せします。
基本から述べますと、給水管については、本館から各住戸メーターを含む部分が
共用部分となります。専有部分内にある給水支管は共用部分ではなく、各区分所有者の責任と負担で
修理を行うのが基本です。
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができるとなっています。但し、規約の改正をして
おく必要があります。
現実的な問題としては、既に更新済みの住戸に対して払い戻しをするかどうかということも公平性の
点から必要になってきます。
修理となると、全員は中々やらないため、規約改正をして修繕積立金の値上げを行い、管理組合で
共用部分と一緒にやる方法がベターと思われます。
多分、長期修繕計画には、給水管支管の工事は含まれていないと思われますので。
自分でできる人だけでなく、出来ない人への対応を考慮していくのも共同生活では必要でしょう。
私どものマンションは、築12年経過しましたが、給排水管の劣化はこれからの問題となります。
ちなみに、保険は経年劣化によるものについては、保険金はおりませんが、それにより
他住戸に損害を与えた場合は、保険金はおります。

[1233: ママさん]

>1229です。
ご要望にお応えしてコテハンにします。
といっても考えるのが面倒なので他とかぶらなそうなものを選択しました。

>少し、整理してみたいと思います。
スタートは、>>993 からです。この方は、
１．給水枝管が専有部分か共用部分かには触れずに、
　　「　“　専有部分である　”　給水　　枝管の更生・更新工事」について
　　コメントをしている。
２．したがって、多くの方々は「　“　専有部分である　”給水枝管の更生・更新工事」を
　　前提条件に議論をしている。
３．途中、他の方から給水枝管を専有部分と決め付けるべきではないとの意見があった。
４．>>1185 では、１．の延長線上であるにもかかわらず、漏水による損害賠償問題を
　　持ち出し、管理組合の責任に言及した。
５．しかし、それは正に　３．であった。

概ね賛成ですが、発端は>992であったので以下のような整理がいいのでは。

スタートは、>>992 からです。
１．>992では給水支管が専有部分か共用部分かには触れていない。
２．これに対し>993が、
　　「　“　専有部分である　”　給水　　枝管の更生・更新工事」ことを前提として
　　コメントをしている。
３．したがって、多くの方々は「　“　専有部分である　”給水枝管の更生・更新工事」を
　　前提条件に議論をしている。
４．途中、他の方から給水枝管を専有部分と決め付けるべきではないとの意見があった。
５．>>1185 では、１．の延長線上であるにもかかわらず、漏水による損害賠償問題を
　　持ち出し、管理組合の責任に言及した。
６．しかし、それは正に　３．であった。

[1234: 匿名さん]

>1231
給水支管は共用部分ではないといっているじゃない。

[1235: ママさん]

要するに>993が、元の質問である>992について吟味せぬまま何故か「給水支管は専有部分」と決めつけたコメントをし、それに多くの方（前期高齢管理士さんもそれに含まれると理解しています）が乗っかったことが混乱の原因ではないかと。

[1236: 匿名さん]

給水支管はあくまで専有部分だけど、隠ぺい部分で管理ができない
と判断されたものについては、管理組合が負担すべきということじゃないかな。

[1237: ママさん]

>給水支管はあくまで専有部分だけど、隠ぺい部分で管理ができないと判断されたものについては、管理組合が負担すべきということじゃないかな。

判例上はそのような判断要素を挙げて（負担云々を超えて）「共用部分である」と明示しています。

よく見返したら>996でも私が「まず当該管が専有部分か共用部分かを確定する必要がある。話はそれからだ。」と指摘しているのに無視され続けてるんですよね。

[1238: 匿名]

つまり、９９３＝１２２４＝１２３１＝粘着マンカン師

[1239: 匿名さん]

１２２８は他人のあら捜し専門の偽者マンカン師。

[1240: 匿.名さん]

>>1225
管理侍さん

ご指摘のとおりだと思います。
わたしがイメージしたのは、権利能力なき社団を前提（したがって、
総有であるので、共有とは書かずに「共同所有財産」と書きました。）
として、規約（規則）に定めのない目的外支出です。

[1241: 匿名さん]

>ママさん
993ですけど、この書き込みについては、私の見解でのアドバイスというか書き込みであって、
プロとしてのものではありません。
それについて、いろいろ意見が出ていますが、確かに、給水支管が専有部分か共用部分かとは
考えず、私自身は、給水支管・支線は専有部分であり、あくまで基本は各区分所有者の責任
と負担で実施すべきものと思っていました。
あなたのいわれる通り、判例上は、共用部分ということであれば、今後の長期修繕計画にも
盛り込んでおくことも検討していくべきではないかと思っております。
只、この問題については私なりにもう少し勉強してみます。
いろいろ勉強にはなり、参考にすべき点は多々あり感謝はしております。

[1242: 匿.名さん]

>>1241 さん
質問者さんの >>992 の末文が、
>他のスレがあれば移動しますが、マン管士さんのご意見を伺ってからと思ってます。
であり、
>>993 の書き出しが、
> 992さん
>まず技術的なことは専門家にお任せします。
>基本から述べますと、～
で始まっています。
ということは、マン管士としての発言よね。
プロかアマチュアかは別として・・・

[1243: 匿名さん]

>1242
あなたには答えたくないんですが、マン管士は書き込みしてはいけないんですか。
自分の見解として述べたのであって、質問者は
それを100%鵜呑みにされることはないでしょう。
匿名掲示板によりますととかいって、質問者が得意げにマンションの住民に
説明されることはないでしょうからね。
いろいろな書き込みがあった中で、最終的には自分で判断すべきものですよ。
書き込む内容については、自分の思い込みや間違ったものもあるかもしれません。
それがあれば、それについてはあなたが質問者に答えればいいのではないんですか。
私は、あなたの書き込みについては、反論も何もしてません。私は無視してますので。

[1244: 匿名さん]

タコマンカン師は資格持ってないだろうが。
その程度で有資格者気取りなら、マンション管理士がそういうレベルで見られてしまうな。

[1245: 匿名]

>>1243
それがマンション管理士の実態か？
結局何をアドバイスしても責任を取らないと。
やっぱりマンション管理士なんて不要な士業なんだね。

[1246: 匿名さん]

ここはマン管士に質問すればお金をはらわなければならないの？

[1247: 匿名さん]

質問者が993の書き込みに対して、批判してる訳じゃないのに。

[1248: 前期高齢管理士]

＞１２２５管理侍さん
まったくご指摘の通り、お恥ずかしい限りです。

＞１１５４の匿.名さんの問いかけに応える時に、一瞬迷いました。
以前から承知している馴染みのコテハンさんですが、彼の好みか癖か「試す」事が多い方ですから。
これで論点に矛盾が生じた事に気付き、その後この時のレスには触れないようにしていたのですが、
シッカリ＞１２２９さんに指摘されました。

コテハンはそれなりに楽しいですから止められませんが、難しくもありますね。
（私では無いとの言い逃れや無視は出来ませんから）
今更ながらディベート能力の不足と注意力散漫を感じております。

昼前　以前（５ヶ月前）に紹介していた「里道払下げ問題」を抱えている理事会に同席しました。
現在の議論が収束したら、当時参加頂いた方々に後日談（それなりに面白い？）をレスします。

[1249: 匿名さん]

匿.名さんは、コテハンの常連者に嫌われていることも分かっていない。
何故かを理解しないと、今後の会社生活にも大きく影響してくるよね。
上司に最も可愛げがない部下では、出世は難しいよ。

[1250: 匿名さん]

９９３さんの意見は誤りではありません。区分所有法と標準管理規約ではそうなります。あるマンションでは上階からの漏水事故でトラブルがよくあります。日常的におおいのは給排水支菅の立ち上がりの混合水栓が原因ですが、このトラブルは夜逃げをしていた区分所有者の専有部を管理会社が知らないままでしたので、大雨の時に漏水がひどくチェックしたところで夜逃げが判明しました。組合が介入して合鍵を作製して内部調査したらベランダの窓枠とガラスの破損が原因でした。自己破産していたので組合としては被害者を守るために組合が費用を負担して防止しました。この件を境に規約に給排水管の支菅と窓枠、玄関のドアと鍵のシレンダー部分を組合所有としました。支菅の立ち上がり部分の混合水栓は個人負担としました。勿論それらに伴う修繕積立金の問題は検討課題です。住民のライフラインは常に考慮して管理をしないといけません。管理の主体は管理組合にあります。

[1251: 匿名さん]

１２５０の追記　ドアーの鍵のシリンダー部分の交換は区分所有者の依頼で鍵屋に発注。鍵は管理組合はノータッチにしました。

[1252: 匿.名さん]

>上司に最も可愛げがない部下では、出世は難しいよ。

ＫＹＭＷＭＭさん
残念ながら、わたしの上司は　”　天　”　だけです。

[1253: 匿名さん]

タコマンカン士＝ＫＹＭＷＭＭさん ？？

[1254: 匿名さん]

＞わたしの上司は　”　天　”　だけです。

お若くして天に召されたのですね。

[1255: 匿名さん]

上司に媚びて生活してきた者とでは器の大きさが全く違う、自分ベースでしか対話が出来ないマンカン師では話もかみ合う訳が無い。

[1256: 匿名さん]

給水配管修繕工事のために、専有部配管の共有部に変更するための
議案書等をUPできますか（標準規約で）？　

マン管士の実力を見てみたい、勇士の腕試し！！　

[1257: 匿.名さん]

>>1248
前期高齢管理士さん

コテハンの常連の皆さまに嫌われている「匿.名」です。
このたびは、わたしが勝手に話題を振ってしまったことにより、
たいへんご迷惑をお掛けいたしました。
まことに申し訳ございませんでした。
これに懲りずに、今後ともご指導、ご鞭撻のほどよろしく
お願いいたします。

さて、議論の続きです。
管理費等を区分所有者が負担する根拠は、区分所有法 第１９条の
「共用部分の負担」および第２１条の「建物の敷地又は共用部分
以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）の負担」ですが、
一定範囲の専有部分についても規約において負担を定めることが
できるかという問題（逆はある。・・・標準管理規約　第２２条
（窓ガラス等の改良）２項）ですね。
オーソライズするには、かなりハードルが高いと思います。

>>993 の
>現実的な問題としては、既に更新済みの住戸に対して払い戻しを
>するかどうかということも公平性の点から必要になってきます。
には、さすがに件の弁護士も「えっ？」と言うでしょうね。

追伸 ： 「里道払下げ問題」のお話を楽しみにしております。

[1258: 匿名さん]

誰がどう見たってコテハンに嫌われてるのは1249タコマンカン師=KYMWMMの方だろ

[1259: 管理侍]

>1248
前期高齢管理士さん

私も>1225のレスをするべきかどうか迷いました。
しかし、マンション管理士（貴殿）と管理会社（私）の本来あるべき「緊張感をもった関係」を
今後も良好に維持していくためにも指摘させて頂きました。

里道払下げ問題のお話、楽しみにしております。

[1260: 管理侍]

>1250さん
>この件を境に規約に給排水管の支菅と窓枠、玄関のドアと鍵のシレンダー部分を組合所有としました

興味深いお話ですね。
「個人の財産をみんなの財産に変更された」というお話でしょうか？
組合は法人化されているのでしょうか？
どのような手続きで実施なされたのか是非教えて頂けませんか？

[1261: 前期高齢管理士]

＞コテハンの常連の皆さまに嫌われている「匿.名」です。

あまり冗談を書かれない貴方にしてはナイス返球です。
ご心配なく。コテハンの常連は誰も嫌っていませんよ。こちらこそ宜しく。
私は法律・判例等に明るいだけでなく法体系をよく理解されている方だと常々高く評価しています。
勝手な想像ですが、司法書士以上を目指している方かな？と思っています。

＞件の弁護士
誰のこと？　※（抜粋）…の方？　
彼なら、仕事とは云えきっと溜息を付いてからどの様に説明するか暫く思案するでしょうね。

「里道払下げ問題」は暫くお待ちください（進行中の実例を紹介するのは配慮を要しますから）

[1262: 匿名さん]

＞コテハンの常連の皆さまに嫌われている「匿.名」です。

「匿.名」だって立派なコテハンですよ。

[1263: 前期高齢管理士]

夕食も終わって暇なので、説明不足だったかと気になっていた事を…
どなただったか判例を持ち出された方に、判例は判例（に過ぎない）と返した覚えがあります。

法曹界に詳しくもない私が講釈するのも如何なものかとは思いますが、
刑事裁判は証拠主義です。（量刑は過去の判例が影響する様ですが）
民事は判定？主義です。どちらが優勢かで決まります。（どちらとも云えなければ和解を勧めます）
従って双方の弁護士は裁判官の判断を有利に導く為、有利な判例を探して持ち出し合います。
言葉は不適切かも知れませんが、個別事案の状況・背景に関わらず結論をアピールします。

数年前、関西の大規模マンションで、非居住区分所有者に組合運営協力費２，５００円を課すとした
管理組合に非居住区分所有者数名が不当と裁判に持ち込んだ有名な事例があります。
一審二審とも組合敗訴でしたが、最高裁で組合側が逆転勝訴（２，５００円を課す事は妥当）した判例
です。
私の（活動を通じた）知合い理事（長）数ヶ所の人が「自分達の処でもやろう」と言いだしたので
慎重に検討するよう窘めた事を思いだします。（現に一審二審は組合敗訴）
「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」と云ってみたかっただけです。

蛇足：余りに頓珍漢な訴えは「当裁判所の判断に馴染まない」と早々にお引き取り願うようです。

[1264: 匿名さん]

どうも依然からここのスレをみていると、匿．名さんは人は批判するけど
自分が批判されるのは絶対許せないという性格のようですな。

[1265: 匿名さん]

>1264さん
それはマンカン師が得意なんですよ。
以前から見ているならそのような発言は出ないと思いますが。何か恨みでもあるんですかね？

[1266: 匿名さん]

>この件を境に規約に給排水管の支菅と窓枠、玄関のドアと鍵のシレンダー部分を組合所有としました 。
？？？　当たり前だろう。正しくは組合所有ではなく、共用部分だ。
(専有部分の範囲)
第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
3 第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にあ る部分以外のものは、専有部分とする。

[1267: ママさん]

前期高齢管理士さん
>1263
>「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」と云ってみたかっただけです。

それはそうですね。

ところで↓は>1199の貴方のレスです（それまで貴方は判例に言及していませんでした）
>判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
>それと、挙げられた事例は排水管でしょ？

これに対し私は>1209で以下のように述べました。

>同判例において明示された判断基準である「当該専有部分所有者が実質的に関与できない箇所を通っている」という点で一致する場合であれば、排水管と給水管の違いをもって直ちに判例の射程外になるとは到底思えません（むしろ同様の判断がなされる可能性が高く、それ故指摘する必要があろうということです。）。

「判例は個別事情における結論だから」「排水管ではなくて給水管だから」本件について判例の射程外（今回で言えば「給水枝管は専有部分である」）と考えてしまうのと、
「専有部分所有者の関与が事実上不可能という判例が上げた判断基準において一致するのであれば」判例が及ぶことを前提に検討すべき（「共用部分であるか専有部分であるか」を検証すべき）と考えることのどちらが「危険な早とちり」でしょう。

貴方の早とちりに対し「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」指摘していたのは私です。ご理解の上での>1263なら良いのですが。

貴方も現に
>私の（活動を通じた）知合い理事（長）数ヶ所の人が「自分達の処でもやろう」と言いだしたので
>慎重に検討するよう窘めた事を思いだします。（現に一審二審は組合敗訴）

と「検討」を促しているではありませんか。
ここで「判例はこうだから勝訴できる」と決めつけるのも「判例は個別案件の結論に過ぎないから射程外であり敗訴する」と決めつけるのも、いずれも「早とちり」です。

[1268: ママさん]

実際に>992のような相談を受けて

「その給水管はどこを通っているものですか？部屋の区分所有者が管理し得る状況にありますか？それによってその管が専有部分か共用部分かの判断が分かれるという判例がありますので、まずその点を確認しましょう。」

と助言せずに「ああ給水支管は専有部分ですから区分所有者の負担で直しましょうね。」なんてコメントしちゃうのがマンション管理士のクオリティだとしたら問題じゃないかと思いますが。

[1269: 前期高齢管理士]

＞１２６７　＞１２６８　ママさん

お説承りました。

＞これに対し私は>1209で以下のように述べました。
些細な事ですが、匿名時の発言をコテハンで採用する時は断りを入れるべきと…
相対の議論になりません。

＞「排水管ではなくて給水管だから」～と考えてしまうのと、～
確か判例でも言及されていますが、階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？
私は実務を通じても存じません。（自家天井部分を通るケースは知っていますが）
「それと、挙げられた事例は排水管でしょ？」と簡単に言及を省略した事は反省します。

尚、１２６８は貴方の想像（妄想）に基づく管理士批判で、頂けませんね。

[1270: 匿名さん]

最上階は、給水支管は天井ではなく床下にありますけどね。
階下の天井部分ということですよね。

[1271: 匿名さん]

ママさん、前期高齢管理士さん、熱くなり過ぎないように、お互い勉強と思って
意見を戦わせていってください。
参考になること大なるものがあり、楽しみにみています。

[1272: 匿名]

議論はいいが、結局はそれぞれの管理組合がどう判断するかだろう。
ここであーだこーだ議論して結論が出たとしても所詮はお前らの自己満足なのだよ。
少なくともマンション管理士とは口先商売という事はよーくわかった。我が管理組合では絶対に依頼する事はないだろう。

[1273: ママさん]

>些細な事ですが、匿名時の発言をコテハンで採用する時は断りを入れるべきと…
>相対の議論になりません。

よく意味が分かりません。
私の>1209では「>1199」と引用先の貴方のレスを明示して述べていますので議論に支障があるとは考えませんでした。まあいいです。

>尚、１２６８は貴方の想像（妄想）に基づく管理士批判で、頂けませんね。

そうですか。ですから
>マンション管理士のクオリティだとしたら
と仮定形で述べています。
実際にそのようなことはないことを期待したいところです。
が、今のところ「私の想像やら妄想（?）で」期待はできないなと思っています（貴方だけのことを言っているのではなく、このスレのマンション管理士のレスを見ての「感想」です。）。

[1274: ママさん]

というか議論の相手が匿名だろうがコテハンだろうが、自身の投稿が正確で一貫してれば問題は生じないと思うけど、そうでもないんかな。

[1275: 匿名さん]

>1272
あんたのとこは必要なければマン管士を頼まなくていいの。
マン管士の力を必要としているマンションだけが依頼すればいいだけのこと。

[1276: 匿名さん]

>1275

>マン管士の力を必要としているマンションだけが依頼すればいいだけのこと。

うちはマン管士の力を必要としているよ 。

来週、理事会があるんだよね。
片付けがあるので力を貸してくれる。
腕力だけで良いんだけれど、能力はいいよ。
運営は理事とフロントで、まにあっています。

[1277: 匿名さん]

助言を必要とする組合もマンション管理士には頼まないでしょうな。

[1278: 匿名さん]

解決どころか、管理組合の混乱になる

こんなのにお金払うって、いったらマンションに住めなくなる

怖い資格だよ

[1279: 匿名さん]

わざわざ混乱させようという意図がある匿名相手ではどうしようもない。

[1280: 前期高齢管理士]

＞１２７３ママさん

私は歳のせいか就寝は早い方です（その分朝は早い）。昨夜はヤングなでしこの試合を見ていて
あの時間まで起きていましたが、あなたの折角の返しを見ていませんでした。

＞貴方だけのことを言っているのではなく、このスレのマンション管理士のレスを見ての「感想」です。
私に対するあなたの評価（感想）は、解りました。率直な感想に耐えられるよう精進します。
処で、このスレに実務活動を行っているマンション管理士が何人登場していると思われますか？
（私は少なくとも此処数カ月は見かけません）

コテハンも匿名の一種です（その人を特定する目印で、過去レスが解る利点？があるだけです）
私が管理士だと名乗っていても誰も確かめようがありませんよね。
私が実務活動を行っている管理士だと信じている人は、多くの過去レスを読んでの結果でしょう。
どなたかのアドバイスでコテハンに変更された事は歓迎しますが、性別詐称を連想させるのは如何かと。

本題に入りますが、私の質問「階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？ 」に回答を頂きたい。
私からすると、あなたとの判例の評価論争には重要なので。

[1281: コ"ルコ"１３]

質問者さん

銅管についても面白い話があれば是非教えてください。

ステンレス管のところで、いくつかメリット側に書いてあるとコメントした点、お気になさらずに。

私は、単に物好きなだけで、専門的な裏付けはないので、私の方が誤っているかもしれません。