マンション管理士の活用。。。パート8

[匿名さん]

前スレが大きく１０００件を超えていたので
こちらに新しくパート８を作りました。
荒らしはスルー＆削除依頼でお願いします。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/

[1151: 匿名さん]

>1147
匿名だから、同一人物だろうが関係ないこと。

[1152: 匿名さん]

>匿名だから、同一人物だろうが関係ないこと。

ええ、私もそう思うのですが

>1124>1128

のようにその点に異常に固執する方がいらっしゃるもので。
マンション管理士さんのようですよ。

[1153: 匿名さん]

「私のコメントには誤りがありました、お詫びして訂正します。」
と認めることも専門職として重要な要素だと思うのですが、マンション管理士の世界ではそのような資質は求められず、匿名掲示板であれば誤りを指摘されても放っておけばよい、とされているようですね。このスレを見ているとよく分かります。

[1154: 匿.名さん]

>>1144
前期高齢管理士さん

お返事ありがとうございました。
「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から
支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」との
お考えですね。

どうしても、あなたのお考えをお伺いしたくて勝手に振ってしまったことを
お詫びいたします。

[1155: 前期高齢管理士]

匿.名さん

如何にも貴方らしいフォローですね。
難しく云うとそういうことになります。

余談：通常管理組合での助言ではそういう云い方は避けます。（素朴・率直な意見が出にくくなる）
シッタカの一部役員によって協議の流れが阻害されるときには結構有効ですが…。
伝家の宝刀？も磨いておく必要はあるようです。

ここでも、区分所有法３０条１項や（それに基づく）標準管理規約２１条２項を拡大解釈する方が
結構いらっしゃいますね。

[1156: 匿名さん]

共同所有財産の処分行為というのは区分所有法何条。

[1157: 匿名]

標準管理規約はあくまでも『標準』であり、各々のマンションが実情に即し取捨選択すればよろしい。（強行法部分を除く）

[1158: 匿名さん]

>「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」

言わんとすることは分かるけど、そうかな。

敷地等の区分所有者の共有に係る部分について管理変更を超えて「処分」する場合には、区分所有法の埒外になり民法が適用されて全員の承諾が必要になるのはその通りだけど・・・
規約に基づいて集められストックされている修繕積立金は、敷地とかのように直接区分所有者が共有するものではなくて、団体（管理組合。多くの場合は権利能力なき社団）に帰属するよね。

もし、修繕積立金にも民法の共有に関する規定が適用されるとすれば、例えば共有物分割とかも可能になっちゃうし（だからこそ団体を権利能力なき社団として、その財産を区分所有者の「総有」と考えるのが一般的なわけで）。

だからやっぱり修繕積立金の集金も支出も、団体として定めた規約に基づくものだから（「修繕積立金」という名前も使途も規約で定める）、規約によって目的を変更させることが可能だと思うんだけど・・・。

[1159: 匿名さん]

例えば管理費から義捐金を支出できるように規約変更することはできないのだろうか？

[1160: コ"ルコ"１３]

>>1137 前期高齢管理士さん

早速、いろいろなデータを頂きありがとうございます。
私は、頂いたようなデータ入手先が増えることを最大級の喜び感じるので、別の機会にもご協力願います。

ステンレスは、耐久性は高いんですね。

[1161: 管理侍]

>1134
コ"ルコ"１３さん

異種金属の腐食まで言い出したらマニアック過ぎー！
材料費だけでも高いのに、絶縁接続とかやってたら施工費も高くつきそう。

[1162: コ"ルコ"１３]

管理侍さん

思いっきり、無茶振りして失礼しました。
だーれも、ハード面にコメントせず、どんどんスレが進むので、少々焦ってました。残る休暇を楽しんでください。

[1163: コ"ルコ"１３]

>>1162

あらら。携帯でトロトロ打っていたら、管理侍さんが間に入ってました。

そう。あくまでマニア指向なんで、アドバイザーには不向きなんです。

[1164: 匿名さん]

義援金なら大義名分が立つね。

[1165: 前期高齢管理士]

どなた（団体？）の説か忘れましたが、マンション建物（設備を含む）が完成してから
寿命が尽きる（解体）までに保守修繕（管理費を含む）等に要する費用は、ほぼ建築費と同額必要だ
そうです。
戸単位で云えば、新築物件の消費税対象部分を３０００万円で購入しマンションの寿命まで住めば、
同額程度が必要だと云う事です。
（当然ローン利息は含まれません。又、所有者の寿命が先に尽きるかも　――　これは悪い冗談）

[1166: 匿名さん]

>例えば管理費から義捐金を支出できるように規約変更することはできないのだろうか？

目的外流用は規約に規定は出来ません。

[1167: 匿名さん]

規約は管理組合の自主規範だよ。

[1168: 匿名]

自主規範ということは、自主的に義援金を出すことを決めてもいいんだ

[1169: 匿名さん]

自主規範ではない。区分所有法で規制されている。

[1170: 匿名さん]

ポスター掲示して近隣の参加を勧誘している我がマンションのお祭りは、管理費の目的外払出でダメってことですね。

[1171: 匿名さん]

強制的に組合員とされ、特定承継人にまで請求して集めたお金を規約を変更して管理と違う使用目的で使っていいのかな。

[1172: 匿名さん]

築年数が経過し、雨漏りがあちこちで発生してきたので、本管の取り替え工事をやることになり、
組合で給水管の支管も一緒に総会に諮り承認をもらった。規約の改正も含めて。
いざ工事をしようとしたら、１軒だけが、うちはやらなくていい、うちは個人保険に入って
いるので、階下が水浸しになったら保険で賠償すればいいんだからといった。
漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。
ここで問題になるのが、専有部分の個人負担である。全員が出せれば問題はないが、
出せない者の対応もしていかなければならないのではないだろうか。
それに、修繕積立金はもともと区分所有者が積み立てたお金でもある。
規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その
一部の区分所有者の承諾を得なければならないが、全戸の給水管の支管を交換するのだから、
これには該当しない。
修繕積立金を専有部分に使ってはいけないというその根拠が分からない。
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、
管理組合がこれを行うことができると規約改正することができるともなっているのに。
勿論、拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任が出てくる。
管理組合がこれを行うことができるという解釈は、専有部分も一緒にやるからお金は
区分所有者が出しなさいということだったら、修繕積立金は、区分所有者の出したものだから
それを活用すればいいのでは。

[1173: 匿名さん]

一軒の枝管だけそのまま残し、他は全て工事する。
問題なし。

[1174: 匿名さん]

拒否した区分所有者が漏水して、損害賠償責任を負う。
まあ、当たり前過ぎ。

[1175: 匿名さん]

>1169
区分所有法で規制されてるのは、強行規定だけ。

[1176: 匿名さん]

当たり前でしょw

[1177: コ"ルコ"１３]

>>1165 前期高齢管理士さん

算定根拠が明示されたマンションのＬＣＣを見たことはありませんが、事務所ビルならあります。

2000年、財団法人建築保全センター｢改訂 建築物のライフサイクルコスト｣P221

中規模事務所建築物
建築 16%
保全 32%
修繕・改善 16%
運用 31%

（新しい版を入手してません。）他にもいろいろ目にしましたが、建築コストは25%以下ではないでしょうか。

いずれにしても、建築設計に十分な投資をして、無理なく長く住めるマンションになって欲しいものです。

[1178: ９９２＝質問者]

1137 コ"ルコ"１３　さん

　書き込みをしようか迷ってましたがステンレス配管に興味を
　お持ちのようですので大雑把ですが書いてみます。
　当初の質問の件はいずれ・・・
　
　自分はマン管士ではありません。また配管の専門屋でもありませんが、
　理事の時、給水配管関係の事故があり、管理会社の設備担当と対立、　　
　さらに、親会社の建築会社を施工問題で追求をして、管理組合の
　主張を認めさせた経緯がありました。

　プロが相手たっだので徹底的に調査をしたので、かなり資料を集め
　勉強もしました。
　数年経ちましたので、当時の資料はいずこへの状態ですが、想いだす
　範囲で

　ステン管の利点
　①ライニング鋼管より長寿命（サビには強い）
　②同じ寸法径の鋼管に比べステン管は小さくなるので、交換工事の際
　　スラブ貫通穴をそのまま使えます。
　③工事は長谷工のＲ・サップは工場で寸法カットして、現場で組み立て
　　接続は肉厚が薄いためネジ切り出来ないので”かしめて”つなぐ
　　工事は比較的簡単　
　　
　　下記会社に連絡すると詳細が解ると思います。
　　製造会社　納入先　長谷工、その他
　　http://www.japan-eng.co.jp/products/jps.html

　　
　ステン管の欠点
　①高価である。なるべく薄くしないとさらに高価になる。
　②最小径は３０mmまでで後はボリブデン管を使用
　③事故等の時は専門業者でないと対応が無理
　　（一般の町業者は専用工具がないので応急修理も無理）
　④普及がしてないのには価格以外に理由がありそう？

　これは自分なりの不安点
　⑤ステンレスは錆びないが給水の水質中には塩素やカルキが含まれているので
　　薄いステン管を腐食（錆び、酸化とは異なる化学変化）するのではないのか
　⑥エルボーの直角部や管内水流の変化による腐食
　　ステン管の場合はピンホールによる漏水
　⑦金属のつなぎ部分には必ずパッキンが入るので、これは定期的に交換しないと
　　漏水事故になるのでは・・③の対応が面倒である。

　想いだしながら書いたので、大雑把です。
　参考書を調べれば詳細説明があると思います。補足あればお願いします。

　塩ビライニング管は省略します。
　自分は価格と事故時の応急処置のし易さで、塩ビ派です。

　ステンレス配管を使用している方のメンテナンス状況を知りたいですね。
　皆さんのマンションは塩ビライニングでしょうか。
　マン管士、そうでない方も調べておく方がよろしいかと思います。
　大規模修繕の目安にもなります。

　ステンに絡んで・・
　うちは５０トン（うろ覚え）の受水槽で給水にはＦＭ弁を使用しています。
　このＦＭ弁のパイロット管の先にはボールタップが接続されています。
　ボールタップの交換と共に20mmのパイロット配管もステンに交換しました。
　この時のステン管はネジ切りの肉厚を使用しました。

　　オワリます。

　　

[1179: コ"ルコ"１３]

質問者さん

私のマニアックな興味に応えて頂き、ありがとうございます。実に興味深く何度も読まさせて頂きました。

>自分は価格と事故時の応急処置のし易さで、塩ビ派です。

この結論は納得です。特に、水周りは、クイックな対応が求められるので、事故対応がし易いことは有力な理由になりますね。管理組合、管理会社ともに担当者が変わっていく大前提なので、特に重要かと。（オーナーはっきりしたビルやファシリティマネージャーがいる病院・工場とは違う）

また、書き込みしなかった次の疑問も解消しました。

①腐食を経験しながら、何故『ライニング管、ステン管のどちらでも良い』んだろう。
②施工時のメリット、デメリット


なお、私の得ている情報では、
・ステンレスは、塩素に非常に強い
・急激な水流変化による磨耗に強い
とされ、むしろメリット側に書かれてありました。

いずれにしても、ありがとうございました。

[1180: コ"ルコ"１３]

>>1161 管理侍さん


質問者さんのコメントを見て、ふと思い出しました。

>異種金属の腐食まで言い出したらマニアック過ぎー！

例えば、キッチンのステンレスシンクと排水管の接合部でおきたりするので、結構知っている人は多いと思いますよ。

[1181: 前期高齢管理士]

＞１１７7　ゴルゴ１３さん
情報ありがとうございます。
もしかしたら、その書物の当該部分を抜粋して誰かから（勉強会で）紹介されたのかも知れません。
私も図書館は良く利用します（貴方ほどではありません）ので、今度探してみます。

＞建築設計に十分な投資をして、無理なく長く住めるマンションになって欲しいものです。
まったくその通りだと思います。
あなたがステンレス管に喰いつかれたのに触発された結果、＞１１０３をレスしたのも
その様なライフサイクルコストの記憶に触発されたのかも…。

＞１１７８　質問者さん
実体験で得られた情報をレスして頂きありがとうございます。
管理士を名乗る者としては、改めて緊張感を感じます。
何事もそうですが、単純に評価してはいけませんね。勉強になりました。

[1182: 匿名さん]

目的外の使用をしようとするものは、私腹を肥やそうとするやからである。

[1183: 匿名さん]

タワーマンションに住む主婦です。

昨年マンション内の持ち回り役員をしました。
定例会に出席する中で、マンション管理の仕事に興味を持ちました。
資格としてマンション管理士を取得することを考えています。
難関の試験らしいので、何年間かかけて取得することになると思いますが、
主婦でも合格後に仕事として生活してゆけるものでしょうか。

因みに、法学部卒で、民法等は少しわかります。

[1184: 前期高齢管理士]

＞１１８３さん
・マンション管理に興味を持たれる事は、大いに結構なことです。
・受験者は全体の5％位ですが、試験の合格率は男女ともほぼ同じです（やや女性の方が低い）
・仕事して生活してゆけるか、収入の意味なら難しい。時間的には両立可能です。

数人の女性管理士を知っています。それなりに活躍されています。
マンション管理の実情では、結構主婦の方々が携わっておられます。
主婦目線でのアドバイスは理解を得易いようです。

偏見に近いかもしれませんが、問題（課題）解決への執着は女性の方が強いようです。
男性は、飽き易い。適当な処で妥協する。つまらぬプライドのみで論争する。等々困った生き物です。

[1185: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
>あなたの規約改正には全員の同意が必要。専有部分の修理は、区分所有法の定義に
　抵触します。これをクリアするには、民法の全員の同意が必要。とのことについて
　質問します。

給水支管は専有部分ですが、雨漏りがしたとき、それは組合又は区分所有者どちらに責任が
あるのかという時の判断としては、それは管理組合ということではないんですか。
規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす時は、その一部の
区分所有者の承諾を得なければならないということですが、これに関していえば、不利益を
蒙ることではないので、該当しないと思われます。
民法の全員の同意ということは、共用部分の売却とか、債券の放棄の時がメインではないでしょうか。
ともあれ、給水管の経年劣化が進み、あちこちで雨漏りがしだした場合、組合でやるにしろ個人で
やるにしろ取り替えはしなければならないでしょう。
しかし、個人で全戸やるにはハードルが高すぎます。
その時に、アドバイスをする場合、それはできませんと四角四面に言い放つのではなく、やれる
方向性を見出してやるのがマン管士ではないんですか。
全員の承諾が必要なら、既に交換された方に対してのフォローとか反対されている方の説得方法とか。
修繕積立金は元々各区分所有者が積み立てたお金ですから。

[1186: 匿名さん]

＞全員の承諾が必要なら、既に交換された方に対してのフォローとか反対されている方の説得方法とか。

その方の同意が得られる最低条件は金額の補償に尽きます。

[1187: 匿名さん]

当然金額のフォローと私も考えています。

[1188: 前期高齢管理士]

＞１１８５さん
まず、雨漏りは漏水による水漏れですね。

＞それは管理組合ということではないんですか。
現状の規約なら、専有部分での発生であれば区分所有者の責任（負担）です。

＞規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす時は…
私の発言ではありませんし、この観点は貴マンションの今回のケースには当てはまりません。

＞四角四面に言い放つ
その様に感じられましたか。
私の当該レス冒頭に書きましたが、規約変更して管理組合として修理する事を否定はしていません。
ただ、目的とする内容の変更をするには民法に依る（全員の同意）と指摘したまでです。

既鋼管者のフォローや反対者の説得については、個々の実情によりますから答えようがありません。

この修繕は相当大掛かりな工事になると思います。（通常の大規模修繕どころではない）
工事中の仮設給水ラインも必要でしょうし、資金調達（借入等）も考えなければならないでしょう。

それを考えれば、「全員の同意による規約改正」の努力なんて大層な事ではないと思いますが。
皆さんで頑張って下さい。

私も自分のマンションでもいずれ変更を提案しようと思って以前から根回ししています。
参考までに私の所は構造も原因して試算で１００万円／戸です。

[1189: 匿名さん]

>ただ、目的とする内容の変更をするには民法に依る（全員の同意）と指摘したまでです。

との点について>1158の指摘についてはどのようにお考えですか？

「目的」も規約で定められるものですから、規約で変更することも可能なように思います。
これを否定するのであれば、その理由は「規約の守備範囲」の問題であって、集められた修繕積立金が区分所有者の「共有」であるから、ではないのではないでしょうか（そもそも金銭について民法上の共有を観念できるのでしょうか。）。

[1190: 匿.名さん]

>>1185 さん
>>1001 は、以下の疑問があったので質問をさせていただきました。

１．>>993 を読むと、規約に「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体と
　　なった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、
　　管理組合がこれを行うことができる。」との定めがあれば、「この場合、
　　専有部分である枝管の工事費用を修繕積立金から支出できる。」と誤解して
　　いるように思われる。
２．また、>>993 では、規約の改正に触れているが、原資を確保するために
　　各区分所有者が負担する修繕積立金の額を上げる改正（修繕積立金の額が規約に
　　明示されているケースを想定？）としか読み取れない。

上記１．を正確に理解した上で、さらに踏み込んで検討する（この点に関しては、弁護士が書いている文献あり（※））のであれば理解できますが、>>993 の内容が一般論であるとの主張には違和感を覚えました。

>>1136 については、上記のことがあったので、わざと意地の悪い書き振りにしました。お気を悪くされたのなら申し訳ありません。

※（抜粋）修繕積立金等の負担は共用部分等の維持・管理のためにこそ必要との立場から反対する見解もあるであろうが、修繕積立金（２８条）、管理組合の業務（３２条）、総会の議決事項（４８条）など管理規約を一部改正したうえで枝管工事のために修繕積立金を取り崩すことは有効であると考えたい。

[1191: 匿名さん]

＞（そもそも金銭について民法上の共有を観念できるのでしょうか。）。

当然、初歩です。

[1192: 匿名さん]

>＞（そもそも金銭について民法上の共有を観念できるのでしょうか。）。

>当然、初歩です。


↑他の方、特にマンション管理士の皆様も同意見ですか？

[1193: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
1185です。早速のご返事ありがとうございます。
>現状の規約なら、専有部分での発生であれば区分所有者の責任（負担）です。
この部分が納得できません。確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、
共用部分からのものにするということではなかったですか？
修繕積立金の取り崩しについては、規約の改正をすれば有効との意見もありましたので、この点に
ついては、主張が通りましたので納得しています。

>※（抜粋）修繕積立金等の負担は共用部分等の維持・管理のためにこそ必要との立場から反対する見解もあるであろうが、修繕積立金（２８条）、管理組合の業務（３２条）、総会の議決事項（４８条）など管理規約を一部改正したうえで枝管工事のために修繕積立金を取り崩すことは有効であると考えたい。

[1194: 匿.名さん]

>>1193 さん
もう、お止めなさい。
マン管士の信用を失墜させるような投稿は。

>確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、
>共用部分からのものにするということではなかったですか？

区分所有法　第９条（建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定）
建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。

「看做す」ではなく「推定する」としている意味を考えてください。

[1195: 匿名さん]

私は>1193ではありませんが・・・。

区分所有法第9条は、「建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたとき」に、その他人を保護するために権利回復を容易にすべく、当該他人との関係で「共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。」だけであって、当該瑕疵を最終的に誰の負担で修復すべきかとは別の問題ですよ。

それに>1193が指摘している
>確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、共用部分からのものにするということではなかったですか？

は重要な最高裁判例があるところなので（この点はこのスレの一連の流れでずっと無視されていたので気になっていたのですが）、一般論というレベルでも配慮する必要があると思います。

[1196: 1194]

>>1195 さん
元々のレスが、
>>1185
>給水支管は専有部分ですが、雨漏りがしたとき、それは組合又は区分所有者どちらに責任が
>あるのかという時の判断としては、それは管理組合ということではないんですか。
であり、「専有部分である給水枝管からの漏水」が明らかな原因であるとしてのコメントです。

[1197: 匿名さん]

>「専有部分である給水枝管からの漏水」が明らかな原因であるとしてのコメントです。

そうですか。そういう前提でのお話であれば了解です。
ただ、このスレの他の方はそうでもなく、一般論として「給水枝管は専有部分である」ことを（判例を考慮せずに）前提としているように見受けられたもので。

[1198: 匿名さん]

区分所有法9条についての考え方はいかがでしょう？

[1199: 前期高齢管理士]

＞１１９３さん
チョッと所用で外出している間に色々レスが入っていますので、今更ですが…。

・判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
　それと、挙げられた事例は排水管でしょ？
・規約の改正については未だ簡単に考えられている様に感じます。（間違っていたら御免なさい）
　 匿.名さんが示された※（抜粋）…部分は一弁護士さんの意見を参考に挙げられた過ぎません。
　万一この規約改正方法について異議があり、紛争になれば結果組合敗訴の可能性を否定できません。

　管理士は知っている限り管理組合（理事会）にリスクのあるアドバイスは出来ません。
　区分所有法に専有部分と共有部分の変更の定めが無いので、民法２５１条（共有物の変更）
　「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」に
　従って規約の変更をする事をアドバイスしたのですが、ご納得頂けない？

[1200: 匿名]

マンション管理士って訴状作成するの？