マンション管理士の活用。。。パート8

[匿名さん]

前スレが大きく１０００件を超えていたので
こちらに新しくパート８を作りました。
荒らしはスルー＆削除依頼でお願いします。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/

[1142: 匿名さん]

>組合員全員の承認があれば、全然問題はない。
>考慮すべき点があるとすれば、普通決議でやれるかどうかということ。
>区分所有法第31条に規定する特別の影響を及ぼす行為となるかどうかだよ。

全員の承認が得られるのであれば特別決議であろうが普通決議であろうが全然関係ないと思うが。
逆に、全員の承認が必要ならば特別決議だって足りないわけだし。

お客さんにそんなこと言ったら笑われますよ。

[1143: 匿名さん]

>1142
だから問題点はあるといっているんだけどね。
それがクリアできない根拠を教えてよ。

[1144: 前期高齢管理士]

匿.名さん　へ

ご指名ですが、＞１１３５の以前のレスが、どれだか解りません。
＞９９３の匿名さんだとの推定を前提にして私見を述べますと

この匿名さんの考え方は解ります。しかし
規約改正と簡単に書いておられますが、専有部分を管理組合が修理する事は区分所有法の定義に
抵触します。これをクリアするには民法の規定（全員の同意）に依らなければなりません。
つまり、規約改正には区分所有者全員の同意が必要だと云う事です。

修繕積立金値上げ云々等は現実の事案によりますのでコメントの必要は無いかと。

[1145: 匿名さん]

>だから問題点はあるといっているんだけどね。
>それがクリアできない根拠を教えてよ。

分かりませんか？
貴方のレスの内容自体に論理矛盾があリ、しかも誤っていると言ってるのですよ。

全員の承諾が必要であれば、貴方が「問題点」とする普通決議事項であるか特別決議事項であるかを論ずる意味はありませんね。「全員の承諾が必要な事項」なわけですから。

そしてこの「全員の承諾が必要な事項」と普通決議事項や特別決議事項は意味が異なるのですから、貴方が問題として設定した「普通決議事項であるか特別決議事項であるか」についていずれの答えを導き出したとしても、誤りとなりますよね。

[1146: 匿名さん]

そろそろお得意のセリフが出るかな。
「過去のレスを引っ張り出してきて批判するなんて粘着だ」

[1147: 匿名さん]

このようなレスへの批判に対し正面から反論せずに「粘着だ」とか「永久不合格者だ」としか返答しないから、マン管士の評価が下がるのですよ。
あ、一つ忘れてた。これも言われるだろうから予めお知らせしておくと、
1145と1146とこのレスは同一人物によるものですよ。

[1148: 匿名さん]

修繕積立金の値上げについては、普通決議でオーケー。
この修繕積立金の取り崩しが専有部分ではできないという根拠を教えてよ。
専有部分を組合が修理することは、区分所有法の定義に抵触します？第何条？
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要が
ある時は、管理組合がこれを行うことができると規約改正をすることができる。

[1149: 匿名さん]

↑は経費負担は各区分所有者というだろうがね。

[1150: 匿名さん]

そうだね。
修繕積立金がそもそも区分所有法上の概念ではなく、あくまで規約レベルの概念である以上、その運用方法について規約で定めることができるはず。

[1151: 匿名さん]

>1147
匿名だから、同一人物だろうが関係ないこと。

[1152: 匿名さん]

>匿名だから、同一人物だろうが関係ないこと。

ええ、私もそう思うのですが

>1124>1128

のようにその点に異常に固執する方がいらっしゃるもので。
マンション管理士さんのようですよ。

[1153: 匿名さん]

「私のコメントには誤りがありました、お詫びして訂正します。」
と認めることも専門職として重要な要素だと思うのですが、マンション管理士の世界ではそのような資質は求められず、匿名掲示板であれば誤りを指摘されても放っておけばよい、とされているようですね。このスレを見ているとよく分かります。

[1154: 匿.名さん]

>>1144
前期高齢管理士さん

お返事ありがとうございました。
「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から
支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」との
お考えですね。

どうしても、あなたのお考えをお伺いしたくて勝手に振ってしまったことを
お詫びいたします。

[1155: 前期高齢管理士]

匿.名さん

如何にも貴方らしいフォローですね。
難しく云うとそういうことになります。

余談：通常管理組合での助言ではそういう云い方は避けます。（素朴・率直な意見が出にくくなる）
シッタカの一部役員によって協議の流れが阻害されるときには結構有効ですが…。
伝家の宝刀？も磨いておく必要はあるようです。

ここでも、区分所有法３０条１項や（それに基づく）標準管理規約２１条２項を拡大解釈する方が
結構いらっしゃいますね。

[1156: 匿名さん]

共同所有財産の処分行為というのは区分所有法何条。

[1157: 匿名]

標準管理規約はあくまでも『標準』であり、各々のマンションが実情に即し取捨選択すればよろしい。（強行法部分を除く）

[1158: 匿名さん]

>「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」

言わんとすることは分かるけど、そうかな。

敷地等の区分所有者の共有に係る部分について管理変更を超えて「処分」する場合には、区分所有法の埒外になり民法が適用されて全員の承諾が必要になるのはその通りだけど・・・
規約に基づいて集められストックされている修繕積立金は、敷地とかのように直接区分所有者が共有するものではなくて、団体（管理組合。多くの場合は権利能力なき社団）に帰属するよね。

もし、修繕積立金にも民法の共有に関する規定が適用されるとすれば、例えば共有物分割とかも可能になっちゃうし（だからこそ団体を権利能力なき社団として、その財産を区分所有者の「総有」と考えるのが一般的なわけで）。

だからやっぱり修繕積立金の集金も支出も、団体として定めた規約に基づくものだから（「修繕積立金」という名前も使途も規約で定める）、規約によって目的を変更させることが可能だと思うんだけど・・・。

[1159: 匿名さん]

例えば管理費から義捐金を支出できるように規約変更することはできないのだろうか？

[1160: コ"ルコ"１３]

>>1137 前期高齢管理士さん

早速、いろいろなデータを頂きありがとうございます。
私は、頂いたようなデータ入手先が増えることを最大級の喜び感じるので、別の機会にもご協力願います。

ステンレスは、耐久性は高いんですね。

[1161: 管理侍]

>1134
コ"ルコ"１３さん

異種金属の腐食まで言い出したらマニアック過ぎー！
材料費だけでも高いのに、絶縁接続とかやってたら施工費も高くつきそう。

[1162: コ"ルコ"１３]

管理侍さん

思いっきり、無茶振りして失礼しました。
だーれも、ハード面にコメントせず、どんどんスレが進むので、少々焦ってました。残る休暇を楽しんでください。

[1163: コ"ルコ"１３]

>>1162

あらら。携帯でトロトロ打っていたら、管理侍さんが間に入ってました。

そう。あくまでマニア指向なんで、アドバイザーには不向きなんです。

[1164: 匿名さん]

義援金なら大義名分が立つね。

[1165: 前期高齢管理士]

どなた（団体？）の説か忘れましたが、マンション建物（設備を含む）が完成してから
寿命が尽きる（解体）までに保守修繕（管理費を含む）等に要する費用は、ほぼ建築費と同額必要だ
そうです。
戸単位で云えば、新築物件の消費税対象部分を３０００万円で購入しマンションの寿命まで住めば、
同額程度が必要だと云う事です。
（当然ローン利息は含まれません。又、所有者の寿命が先に尽きるかも　――　これは悪い冗談）

[1166: 匿名さん]

>例えば管理費から義捐金を支出できるように規約変更することはできないのだろうか？

目的外流用は規約に規定は出来ません。

[1167: 匿名さん]

規約は管理組合の自主規範だよ。

[1168: 匿名]

自主規範ということは、自主的に義援金を出すことを決めてもいいんだ

[1169: 匿名さん]

自主規範ではない。区分所有法で規制されている。

[1170: 匿名さん]

ポスター掲示して近隣の参加を勧誘している我がマンションのお祭りは、管理費の目的外払出でダメってことですね。

[1171: 匿名さん]

強制的に組合員とされ、特定承継人にまで請求して集めたお金を規約を変更して管理と違う使用目的で使っていいのかな。

[1172: 匿名さん]

築年数が経過し、雨漏りがあちこちで発生してきたので、本管の取り替え工事をやることになり、
組合で給水管の支管も一緒に総会に諮り承認をもらった。規約の改正も含めて。
いざ工事をしようとしたら、１軒だけが、うちはやらなくていい、うちは個人保険に入って
いるので、階下が水浸しになったら保険で賠償すればいいんだからといった。
漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。
ここで問題になるのが、専有部分の個人負担である。全員が出せれば問題はないが、
出せない者の対応もしていかなければならないのではないだろうか。
それに、修繕積立金はもともと区分所有者が積み立てたお金でもある。
規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その
一部の区分所有者の承諾を得なければならないが、全戸の給水管の支管を交換するのだから、
これには該当しない。
修繕積立金を専有部分に使ってはいけないというその根拠が分からない。
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、
管理組合がこれを行うことができると規約改正することができるともなっているのに。
勿論、拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任が出てくる。
管理組合がこれを行うことができるという解釈は、専有部分も一緒にやるからお金は
区分所有者が出しなさいということだったら、修繕積立金は、区分所有者の出したものだから
それを活用すればいいのでは。

[1173: 匿名さん]

一軒の枝管だけそのまま残し、他は全て工事する。
問題なし。

[1174: 匿名さん]

拒否した区分所有者が漏水して、損害賠償責任を負う。
まあ、当たり前過ぎ。

[1175: 匿名さん]

>1169
区分所有法で規制されてるのは、強行規定だけ。

[1176: 匿名さん]

当たり前でしょw

[1177: コ"ルコ"１３]

>>1165 前期高齢管理士さん

算定根拠が明示されたマンションのＬＣＣを見たことはありませんが、事務所ビルならあります。

2000年、財団法人建築保全センター｢改訂 建築物のライフサイクルコスト｣P221

中規模事務所建築物
建築 16%
保全 32%
修繕・改善 16%
運用 31%

（新しい版を入手してません。）他にもいろいろ目にしましたが、建築コストは25%以下ではないでしょうか。

いずれにしても、建築設計に十分な投資をして、無理なく長く住めるマンションになって欲しいものです。

[1178: ９９２＝質問者]

1137 コ"ルコ"１３　さん

　書き込みをしようか迷ってましたがステンレス配管に興味を
　お持ちのようですので大雑把ですが書いてみます。
　当初の質問の件はいずれ・・・
　
　自分はマン管士ではありません。また配管の専門屋でもありませんが、
　理事の時、給水配管関係の事故があり、管理会社の設備担当と対立、　　
　さらに、親会社の建築会社を施工問題で追求をして、管理組合の
　主張を認めさせた経緯がありました。

　プロが相手たっだので徹底的に調査をしたので、かなり資料を集め
　勉強もしました。
　数年経ちましたので、当時の資料はいずこへの状態ですが、想いだす
　範囲で

　ステン管の利点
　①ライニング鋼管より長寿命（サビには強い）
　②同じ寸法径の鋼管に比べステン管は小さくなるので、交換工事の際
　　スラブ貫通穴をそのまま使えます。
　③工事は長谷工のＲ・サップは工場で寸法カットして、現場で組み立て
　　接続は肉厚が薄いためネジ切り出来ないので”かしめて”つなぐ
　　工事は比較的簡単　
　　
　　下記会社に連絡すると詳細が解ると思います。
　　製造会社　納入先　長谷工、その他
　　http://www.japan-eng.co.jp/products/jps.html

　　
　ステン管の欠点
　①高価である。なるべく薄くしないとさらに高価になる。
　②最小径は３０mmまでで後はボリブデン管を使用
　③事故等の時は専門業者でないと対応が無理
　　（一般の町業者は専用工具がないので応急修理も無理）
　④普及がしてないのには価格以外に理由がありそう？

　これは自分なりの不安点
　⑤ステンレスは錆びないが給水の水質中には塩素やカルキが含まれているので
　　薄いステン管を腐食（錆び、酸化とは異なる化学変化）するのではないのか
　⑥エルボーの直角部や管内水流の変化による腐食
　　ステン管の場合はピンホールによる漏水
　⑦金属のつなぎ部分には必ずパッキンが入るので、これは定期的に交換しないと
　　漏水事故になるのでは・・③の対応が面倒である。

　想いだしながら書いたので、大雑把です。
　参考書を調べれば詳細説明があると思います。補足あればお願いします。

　塩ビライニング管は省略します。
　自分は価格と事故時の応急処置のし易さで、塩ビ派です。

　ステンレス配管を使用している方のメンテナンス状況を知りたいですね。
　皆さんのマンションは塩ビライニングでしょうか。
　マン管士、そうでない方も調べておく方がよろしいかと思います。
　大規模修繕の目安にもなります。

　ステンに絡んで・・
　うちは５０トン（うろ覚え）の受水槽で給水にはＦＭ弁を使用しています。
　このＦＭ弁のパイロット管の先にはボールタップが接続されています。
　ボールタップの交換と共に20mmのパイロット配管もステンに交換しました。
　この時のステン管はネジ切りの肉厚を使用しました。

　　オワリます。

　　

[1179: コ"ルコ"１３]

質問者さん

私のマニアックな興味に応えて頂き、ありがとうございます。実に興味深く何度も読まさせて頂きました。

>自分は価格と事故時の応急処置のし易さで、塩ビ派です。

この結論は納得です。特に、水周りは、クイックな対応が求められるので、事故対応がし易いことは有力な理由になりますね。管理組合、管理会社ともに担当者が変わっていく大前提なので、特に重要かと。（オーナーはっきりしたビルやファシリティマネージャーがいる病院・工場とは違う）

また、書き込みしなかった次の疑問も解消しました。

①腐食を経験しながら、何故『ライニング管、ステン管のどちらでも良い』んだろう。
②施工時のメリット、デメリット


なお、私の得ている情報では、
・ステンレスは、塩素に非常に強い
・急激な水流変化による磨耗に強い
とされ、むしろメリット側に書かれてありました。

いずれにしても、ありがとうございました。

[1180: コ"ルコ"１３]

>>1161 管理侍さん


質問者さんのコメントを見て、ふと思い出しました。

>異種金属の腐食まで言い出したらマニアック過ぎー！

例えば、キッチンのステンレスシンクと排水管の接合部でおきたりするので、結構知っている人は多いと思いますよ。

[1181: 前期高齢管理士]

＞１１７7　ゴルゴ１３さん
情報ありがとうございます。
もしかしたら、その書物の当該部分を抜粋して誰かから（勉強会で）紹介されたのかも知れません。
私も図書館は良く利用します（貴方ほどではありません）ので、今度探してみます。

＞建築設計に十分な投資をして、無理なく長く住めるマンションになって欲しいものです。
まったくその通りだと思います。
あなたがステンレス管に喰いつかれたのに触発された結果、＞１１０３をレスしたのも
その様なライフサイクルコストの記憶に触発されたのかも…。

＞１１７８　質問者さん
実体験で得られた情報をレスして頂きありがとうございます。
管理士を名乗る者としては、改めて緊張感を感じます。
何事もそうですが、単純に評価してはいけませんね。勉強になりました。

[1182: 匿名さん]

目的外の使用をしようとするものは、私腹を肥やそうとするやからである。

[1183: 匿名さん]

タワーマンションに住む主婦です。

昨年マンション内の持ち回り役員をしました。
定例会に出席する中で、マンション管理の仕事に興味を持ちました。
資格としてマンション管理士を取得することを考えています。
難関の試験らしいので、何年間かかけて取得することになると思いますが、
主婦でも合格後に仕事として生活してゆけるものでしょうか。

因みに、法学部卒で、民法等は少しわかります。

[1184: 前期高齢管理士]

＞１１８３さん
・マンション管理に興味を持たれる事は、大いに結構なことです。
・受験者は全体の5％位ですが、試験の合格率は男女ともほぼ同じです（やや女性の方が低い）
・仕事して生活してゆけるか、収入の意味なら難しい。時間的には両立可能です。

数人の女性管理士を知っています。それなりに活躍されています。
マンション管理の実情では、結構主婦の方々が携わっておられます。
主婦目線でのアドバイスは理解を得易いようです。

偏見に近いかもしれませんが、問題（課題）解決への執着は女性の方が強いようです。
男性は、飽き易い。適当な処で妥協する。つまらぬプライドのみで論争する。等々困った生き物です。

[1185: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
>あなたの規約改正には全員の同意が必要。専有部分の修理は、区分所有法の定義に
　抵触します。これをクリアするには、民法の全員の同意が必要。とのことについて
　質問します。

給水支管は専有部分ですが、雨漏りがしたとき、それは組合又は区分所有者どちらに責任が
あるのかという時の判断としては、それは管理組合ということではないんですか。
規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす時は、その一部の
区分所有者の承諾を得なければならないということですが、これに関していえば、不利益を
蒙ることではないので、該当しないと思われます。
民法の全員の同意ということは、共用部分の売却とか、債券の放棄の時がメインではないでしょうか。
ともあれ、給水管の経年劣化が進み、あちこちで雨漏りがしだした場合、組合でやるにしろ個人で
やるにしろ取り替えはしなければならないでしょう。
しかし、個人で全戸やるにはハードルが高すぎます。
その時に、アドバイスをする場合、それはできませんと四角四面に言い放つのではなく、やれる
方向性を見出してやるのがマン管士ではないんですか。
全員の承諾が必要なら、既に交換された方に対してのフォローとか反対されている方の説得方法とか。
修繕積立金は元々各区分所有者が積み立てたお金ですから。

[1186: 匿名さん]

＞全員の承諾が必要なら、既に交換された方に対してのフォローとか反対されている方の説得方法とか。

その方の同意が得られる最低条件は金額の補償に尽きます。

[1187: 匿名さん]

当然金額のフォローと私も考えています。

[1188: 前期高齢管理士]

＞１１８５さん
まず、雨漏りは漏水による水漏れですね。

＞それは管理組合ということではないんですか。
現状の規約なら、専有部分での発生であれば区分所有者の責任（負担）です。

＞規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす時は…
私の発言ではありませんし、この観点は貴マンションの今回のケースには当てはまりません。

＞四角四面に言い放つ
その様に感じられましたか。
私の当該レス冒頭に書きましたが、規約変更して管理組合として修理する事を否定はしていません。
ただ、目的とする内容の変更をするには民法に依る（全員の同意）と指摘したまでです。

既鋼管者のフォローや反対者の説得については、個々の実情によりますから答えようがありません。

この修繕は相当大掛かりな工事になると思います。（通常の大規模修繕どころではない）
工事中の仮設給水ラインも必要でしょうし、資金調達（借入等）も考えなければならないでしょう。

それを考えれば、「全員の同意による規約改正」の努力なんて大層な事ではないと思いますが。
皆さんで頑張って下さい。

私も自分のマンションでもいずれ変更を提案しようと思って以前から根回ししています。
参考までに私の所は構造も原因して試算で１００万円／戸です。

[1189: 匿名さん]

>ただ、目的とする内容の変更をするには民法に依る（全員の同意）と指摘したまでです。

との点について>1158の指摘についてはどのようにお考えですか？

「目的」も規約で定められるものですから、規約で変更することも可能なように思います。
これを否定するのであれば、その理由は「規約の守備範囲」の問題であって、集められた修繕積立金が区分所有者の「共有」であるから、ではないのではないでしょうか（そもそも金銭について民法上の共有を観念できるのでしょうか。）。

[1190: 匿.名さん]

>>1185 さん
>>1001 は、以下の疑問があったので質問をさせていただきました。

１．>>993 を読むと、規約に「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体と
　　なった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、
　　管理組合がこれを行うことができる。」との定めがあれば、「この場合、
　　専有部分である枝管の工事費用を修繕積立金から支出できる。」と誤解して
　　いるように思われる。
２．また、>>993 では、規約の改正に触れているが、原資を確保するために
　　各区分所有者が負担する修繕積立金の額を上げる改正（修繕積立金の額が規約に
　　明示されているケースを想定？）としか読み取れない。

上記１．を正確に理解した上で、さらに踏み込んで検討する（この点に関しては、弁護士が書いている文献あり（※））のであれば理解できますが、>>993 の内容が一般論であるとの主張には違和感を覚えました。

>>1136 については、上記のことがあったので、わざと意地の悪い書き振りにしました。お気を悪くされたのなら申し訳ありません。

※（抜粋）修繕積立金等の負担は共用部分等の維持・管理のためにこそ必要との立場から反対する見解もあるであろうが、修繕積立金（２８条）、管理組合の業務（３２条）、総会の議決事項（４８条）など管理規約を一部改正したうえで枝管工事のために修繕積立金を取り崩すことは有効であると考えたい。

[1191: 匿名さん]

＞（そもそも金銭について民法上の共有を観念できるのでしょうか。）。

当然、初歩です。

[1192: 匿名さん]

>＞（そもそも金銭について民法上の共有を観念できるのでしょうか。）。

>当然、初歩です。


↑他の方、特にマンション管理士の皆様も同意見ですか？

[1193: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
1185です。早速のご返事ありがとうございます。
>現状の規約なら、専有部分での発生であれば区分所有者の責任（負担）です。
この部分が納得できません。確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、
共用部分からのものにするということではなかったですか？
修繕積立金の取り崩しについては、規約の改正をすれば有効との意見もありましたので、この点に
ついては、主張が通りましたので納得しています。

>※（抜粋）修繕積立金等の負担は共用部分等の維持・管理のためにこそ必要との立場から反対する見解もあるであろうが、修繕積立金（２８条）、管理組合の業務（３２条）、総会の議決事項（４８条）など管理規約を一部改正したうえで枝管工事のために修繕積立金を取り崩すことは有効であると考えたい。

[1194: 匿.名さん]

>>1193 さん
もう、お止めなさい。
マン管士の信用を失墜させるような投稿は。

>確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、
>共用部分からのものにするということではなかったですか？

区分所有法　第９条（建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定）
建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。

「看做す」ではなく「推定する」としている意味を考えてください。

[1195: 匿名さん]

私は>1193ではありませんが・・・。

区分所有法第9条は、「建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたとき」に、その他人を保護するために権利回復を容易にすべく、当該他人との関係で「共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。」だけであって、当該瑕疵を最終的に誰の負担で修復すべきかとは別の問題ですよ。

それに>1193が指摘している
>確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、共用部分からのものにするということではなかったですか？

は重要な最高裁判例があるところなので（この点はこのスレの一連の流れでずっと無視されていたので気になっていたのですが）、一般論というレベルでも配慮する必要があると思います。

[1196: 1194]

>>1195 さん
元々のレスが、
>>1185
>給水支管は専有部分ですが、雨漏りがしたとき、それは組合又は区分所有者どちらに責任が
>あるのかという時の判断としては、それは管理組合ということではないんですか。
であり、「専有部分である給水枝管からの漏水」が明らかな原因であるとしてのコメントです。

[1197: 匿名さん]

>「専有部分である給水枝管からの漏水」が明らかな原因であるとしてのコメントです。

そうですか。そういう前提でのお話であれば了解です。
ただ、このスレの他の方はそうでもなく、一般論として「給水枝管は専有部分である」ことを（判例を考慮せずに）前提としているように見受けられたもので。

[1198: 匿名さん]

区分所有法9条についての考え方はいかがでしょう？

[1199: 前期高齢管理士]

＞１１９３さん
チョッと所用で外出している間に色々レスが入っていますので、今更ですが…。

・判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
　それと、挙げられた事例は排水管でしょ？
・規約の改正については未だ簡単に考えられている様に感じます。（間違っていたら御免なさい）
　 匿.名さんが示された※（抜粋）…部分は一弁護士さんの意見を参考に挙げられた過ぎません。
　万一この規約改正方法について異議があり、紛争になれば結果組合敗訴の可能性を否定できません。

　管理士は知っている限り管理組合（理事会）にリスクのあるアドバイスは出来ません。
　区分所有法に専有部分と共有部分の変更の定めが無いので、民法２５１条（共有物の変更）
　「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」に
　従って規約の変更をする事をアドバイスしたのですが、ご納得頂けない？

[1200: 匿名]

マンション管理士って訴状作成するの？

[1201: 匿名さん]

出来る分けないでしょ。

[1202: 匿名]

どっかのマンション管理士事務所のHP見たら訴状作成って書いてあったから疑問に思ったんですよ。

[1203: 匿名さん]

見間違いか早とちりでしょ。

[1204: ９９２＝質問者]

1179 コ"ルコ"１３ さん
　正確に調べずに誤情報はスミマセンでした。

　マニアックなところで、給湯配管の銅管については興味がありますか？
　これは給水配管と異なり専有部の工事ですが・・・

[1205: 匿名]

>>1203
『マンション管理士事務所』でｸﾞｸﾞってみろ。
該当マンション管理士事務所が出てくるから。
調べもしないでいい加減な事を書くな、ｶｽ。

[1206: 匿名さん]

ヤキモチを焼かずに具体的に批判してみなさい。

[1207: 匿名さん]

>1194
ちょっとヒステリックになりすぎではないかい。
自分の間違いは絶対認めたくないタイプだよな。

[1208: 匿名さん]

>1205
どうしても訴状作成するマンション管理士事務所が見つからないので教えていただけますか？

[1209: 匿名さん]

>1199さん

>・判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
>それと、挙げられた事例は排水管でしょ？

同判例において明示された判断基準である「当該専有部分所有者が実質的に関与できない箇所を通っている」という点で一致する場合であれば、排水管と給水管の違いをもって直ちに判例の射程外になるとは到底思えません（むしろ同様の判断がなされる可能性が高く、それ故指摘する必要があろうということです。）。
下級審裁判例ならともかく、このように一定の判断基準が示された判例を、その判断基準を度外視して
>その裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
と検討から排除するのは専門家としてどうでしょう。判例において重要なポイントが「排水管か給水管か」ではなく「どこを通って誰が管理し得る管か」であることは判例や解説文を読めば誰でも分かることです。

>規約の改正については未だ簡単に考えられている様に感じます。（間違っていたら御免なさい）

どちらかというと貴殿の検討過程の方が浅いという印象です。
「専有部分の補修のために修繕積立金を支出するには全員の承諾が必要」という結論はともかく（※）、その根拠づけが「管理費につき民法上共有の規定が適用されるから処分には全員の承諾が必要」という点に違和感を覚えている次第です。
本当に、管理組合が収受した管理費や修繕積立金という「金銭」を「区分所有者が民法上の共有をしている」とお考えですか？
※私は匿.名さんご指摘の文献と同意見ですが、それが絶対的な結論とは思いません。問題はその理由づけです。

保守的なアドバイスをするという姿勢には賛同しますが、その理由づけはきちんと法的に整理されたものであるべきではないでしょうか。

[1210: 匿名さん]

＞どうしても訴状作成するマンション管理士事務所が見つからないので教えていただけますか？

やらせメールは止めましょう。

[1211: 匿名さん]

私はマンション管理士です。訴状などの作成能力はありません。弁護士に相談します。

[1212: 匿名さん]

それが正解です。

[1213: 匿名さん]

私もマンション管理士ですが給排水菅等のお話は大変役に立ちます。しかし専門家ではないのでアウトラインだけは理解できます。私のマンションも取り組む時期に入りつつあります。マンション管理士は管理の神様ではありませんので専門家の意見を出来るだけ勉強したいとおもいます。本当は手が回りませんせんけどね。専門家の方にには大変お世話になりますが今後共宜しくお願い致します。

[1214: 匿名さん]

訴状を作成しているところがあってもなくてもマンション管理士叩きができる。いい狙いです。

[1215: 匿名さん]

私はマンション管理士です。叩かれてもいいんじゃないですか。理事長をしておりますが、いつも叩かれております。野田総理も叩かれています。何か仕事をするからには、叩かれるのが当たり前です。それだけの存在価値がある事の証明です。

[1216: 匿名さん]

>何か仕事をするからには、叩かれるのが当たり前です。それだけの存在価値がある事の証明です。

飛んだ勘違いです。存在価値がないから叩かれるのです。
存在価値があれば容認するか尊敬されるのです。
残念ながらマン管士は人格、財力の無い事は勿論、資格そのものが社会には不要のものです。

[1217: 匿名さん]

社会的に不要なら、ほうっておけばなくなる。
わざわざ叩くことはなし。もう少し前向きに生きたまえ。

[1218: 匿名さん]

１２１６は知能指数がたりないよ。そんな事どうでもいいんだよ。余計なおせっかい。

[1219: 前期高齢管理士]

＞１２０９さん
匿名板ですから致し方ないですが、あなたは１１９２さん（元々の質問者）ですか？
意見を頂くのは大いに結構ですが、せめて前レス番号でも入れて頂かないと会話が成立しません。
多分、匿.名さんの「共同所有財産の処分行為」発言あたりから参加された方でしょう。

・元々は、老朽化が進み専有部分での漏水事故が多発しているので管理費で一斉に更新したいとの趣旨。
・私は、（それは専有給水管を共有に変更する事だから）規約変更は全員合意が必要と指摘しました。
・一部の方々が専有部分にあっても組合が保全管理（修理費用負担）するのが妥当との意見が出ている。
　ご指摘の判例もこの範疇です。

さて、１２０９にお応えします。
＞同様の判断がなされる可能性が高く、それ故指摘する必要があろうということです。
可能性の高さも指摘する必要も貴方のお考えでしょう？反対派しませんが…

＞「管理費につき民法上共有の規定が適用されるから処分には全員の承諾が必要」
故意か勘違いか知りませんが、論旨すり替えですね。
私が提案しているのは、専用部分給水管の共有化です。それには民法に依り決議すべきと…
共有とすれば、管理費や修繕積立金の処分云々の議論も必要ありません。違いますか？

[1220: 匿名さん]

結局、給排水管は、最高裁判例の判断基準に該当するか否かで収束したのかね。

[1221: 匿名さん]

私も給排水管かではなく、どこを通って誰が管理しうる管かということが判断基準と
思っております。
ということは、専有部分の補修等についても、修繕積立金が使えるということになります。
専有部分に修繕積立金はつかえないと自信をもって言い切る者もいました。
ここに参加しているマン管士は、ここを勉強の場とも思って参加しているんです。
自分が正しいと思ったことを主張し、間違っていれば又それを習得する。それでいいんじゃ
ないかと思っています。
この匿名掲示板で、マン管士は間違ったことはいってはいけない、そんなことを言えば
マン管士の名折れみたいなことをいう者もいるけど、ここを勉強の場と思って参加している
マン管士もいるということを知って欲しい。

[1222: 匿名さん]

>1219さん
あなたの書き込みをみてレスします。
専有の給水管を共有にするのではなく、取り替え等を修繕積立金を
使ってやるということなんじゃないですか。
修繕とかしたら、共有部分ということにはならないのでは。

[1223: 匿名さん]

１２２１さんさんに賛成。私もマンション管理士です。スレを見るとマンション管理士には負担が多すぎる案件もあります。神様ではありませんから。高度な専門家の意見も拝聴する為に参加する事もあります。

[1224: 匿名さん]

このスレに参加している者は、マン管受験経験者、マン管の有資格者、管理会社勤務者、
マンションの理事等、これからマン管を受験しようと思っている者等じゃないかと
思います。失礼、現在マン管を士業としてやっておられる方もおられます。
マン管有資格者の中には、将来この資格がメジャーになれば開業を夢見ている者もいるでしょう。
只、現在仕事をしていてその会社で将来性のある方は、ここには参加する必要はないし、又、
仕事に集中すべきで、ここに参加すべきではないでしょう。
ここを自己研鑽の場と思っている方は、問題提起をし、又、他スレに対して見解を述べることに
よって更なる力を身に着けていくべきです。
問題提起をしたマン管士に対して、批判だけしかせず、自分が絶対という姿勢を貫き、不利に
なればいつのまにか消えてしまう。
絶対に非はみとめたくないという、かわいげのない性格は直さないと、上司にもっとも嫌われる
タイプであり、ひいては会社での将来性はないということを知るべきです。
自分は優秀で仕事もバリバリやっているといっても、それは自分の思いすごしで、会社の者は
そうはみていませんよ。
特に、仕事中時々ここを覗き書き込みをしていることは論外です。
ちなみに、私は会社をリタイアした者です。

[1225: 管理侍]

>1219前期高齢管理士さん

横から余計なお世話ですが・・・。
>1154の匿.名さんが述べられた
>「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から支出することは、
>目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」との お考えですね
との確認に対して、貴殿が>1155で
>難しく云うとそういうことになります
と同意されたことにより誤解が生じてしまったように思われます。

いずれにしても匿名掲示板、しかもコテハンを使用しない方との議論は難しいですね。
名指しで質問、議論をしようとする方は、自身もコテハンにすべきです。

[1226: 匿名さん]

仕事をしている者は、会社のことを真剣に考えるべき。
会社の者でここに参加するのは、管理会社勤務者だけでいいのでは。

[1227: 匿名さん]

勉強の場とは情けない。

[1228: 匿名さん]

>1227
ここは、マン管士がプロとしてアドバイスする場ではないんだよ。
プロとは報酬が伴うもの。

[1229: 匿名さん]

>1219さん
>匿名板ですから致し方ないですが、あなたは１１９２さん（元々の質問者）ですか？

最初の質問は>992ですよね。まず、私はその方ではありませんが、その頃から見ています。
>992の質問やその方のその後の>1087,>1178での補足でも、当該給排水管が「共用部分か専有部分か」には触れていません（つまり、この質問者が当該管が「共用部分か専有部分か」を指定したことはありません。他のレスからもその点を明確にすべきという助言はありませんでしたので、私は>1141で注意喚起しました。）。

これに対し貴方「前期高齢管理士さん」は>1080,>1103,>1137,>1165,>1181,>1184でレスしてますが、上記については言及していません。

その中で
>1135さんの考えに対し>1136で匿.名さんが
>専有部分の補修に管理組合の修繕積立金を使うことを提案するなんて・・・（絶句）
と批判し、これを受けて
>1144で貴方は
>規約改正と簡単に書いておられますが、専有部分を管理組合が修理する事は区分所有法の定義に
>抵触します。これをクリアするには民法の規定（全員の同意）に依らなければなりません。
>つまり、規約改正には区分所有者全員の同意が必要だと云う事です。
と応え、更に>1154で匿.名さんが
>「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から
>支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」との
>お考えですね。
と整理し、>1155で貴方は
>難しく云うとそういうことになります。
と認めています。

つまりこれまでの議論の過程で、貴方は（>1185で「給水管が専有部分であるとして」という前提設定がなされる前から）
「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産(管理費・修繕積立金)から支出することは、①それらの処分行為であって同行為に民法の共有規定が適用されるから、②そのような規約改正には全員の承諾が必要」という見解を表明していることになります。違っていればご指摘ください。

その後に>1185さん（私ではありません）が
>給水支管は専有部分ですが、雨漏りがしたとき、それは組合又は区分所有者どちらに責任があるのかという時の判断としては、それは管理組合ということではないんですか。
と質問し、ここで初めて「給水管が専有部分であるとして」という前提が設けられたのです。
これに貴方は>1188で
>私の当該レス冒頭に書きましたが、規約変更して管理組合として修理する事を否定はしていません。
>ただ、目的とする内容の変更をするには民法に依る（全員の同意）と指摘したまでです。
と述べています。

そして>1193さん（私ではありません）は
>この部分が納得できません。確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、
>共用部分からのものにするということではなかったですか？
>修繕積立金の取り崩しについては、規約の改正をすれば有効との意見もありましたので、この点に
>ついては、主張が通りましたので納得しています

と述べ、続く>1195で私が>1193の根拠であろう判例を指摘したところ>1199の貴方のレスにつながっています。
その後は>1209（私）、>1219（前期高齢管理士さん）につながります。

以上がこれまでの経緯です。
ところが貴方は従前上記のとおり「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」と管理費等の使用方法につき述べていたのに、
>1219でいつの間にか、
>・私は、（それは専有給水管を共有に変更する事だから）規約変更は全員合意が必要と指摘しました。
>私が提案しているのは、専用部分給水管の共有化です。それには民法に依り決議すべきと…
と「専有部分の共用部分化」に「論旨をすり替え」ているのです。

そもそも専有部分給水管の更新に管理費等を充てたとしても、更新後の給水管の所有権が当該区分所有者に帰属するか共有となるかは別問題ですから、いずれにせよ貴方の意見には納得し難いのですが。

・・・と、ここまで長々と書いたところで>1225で管理侍さんが指摘してくださいましたね。
別に匿名云々とは関係の無い単なる書き方の甘さの問題だと思いますけど。

[1230: 匿名さん]

1224マンカン師は自分が否定されるのが嫌なだけなんだね。
ネガ部分は正に自身の事を言い当ててるのがウケる。

[1231: 匿.名さん]

なんだか話が混沌としていますね。
少し、整理してみたいと思います。
スタートは、>>993 からです。この方は、

１．給水枝管が専有部分か共用部分かには触れずに、
　　「　“　専有部分である　”　給水　　枝管の更生・更新工事」について
　　コメントをしている。
２．したがって、多くの方々は「　“　専有部分である　”給水枝管の更生・更新工事」を
　　前提条件に議論をしている。
３．途中、他の方から給水枝管を専有部分と決め付けるべきではないとの意見があった。
４．>>1185 では、１．の延長線上であるにもかかわらず、漏水による損害賠償問題を
　　持ち出し、管理組合の責任に言及した。
５．しかし、それは正に　３．であった。

[1232: 匿名さん]

>ことの原点は、993のこのレスから始まっています。

まず技術的なことは専門家にお任せします。
基本から述べますと、給水管については、本館から各住戸メーターを含む部分が
共用部分となります。専有部分内にある給水支管は共用部分ではなく、各区分所有者の責任と負担で
修理を行うのが基本です。
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができるとなっています。但し、規約の改正をして
おく必要があります。
現実的な問題としては、既に更新済みの住戸に対して払い戻しをするかどうかということも公平性の
点から必要になってきます。
修理となると、全員は中々やらないため、規約改正をして修繕積立金の値上げを行い、管理組合で
共用部分と一緒にやる方法がベターと思われます。
多分、長期修繕計画には、給水管支管の工事は含まれていないと思われますので。
自分でできる人だけでなく、出来ない人への対応を考慮していくのも共同生活では必要でしょう。
私どものマンションは、築12年経過しましたが、給排水管の劣化はこれからの問題となります。
ちなみに、保険は経年劣化によるものについては、保険金はおりませんが、それにより
他住戸に損害を与えた場合は、保険金はおります。

[1233: ママさん]

>1229です。
ご要望にお応えしてコテハンにします。
といっても考えるのが面倒なので他とかぶらなそうなものを選択しました。

>少し、整理してみたいと思います。
スタートは、>>993 からです。この方は、
１．給水枝管が専有部分か共用部分かには触れずに、
　　「　“　専有部分である　”　給水　　枝管の更生・更新工事」について
　　コメントをしている。
２．したがって、多くの方々は「　“　専有部分である　”給水枝管の更生・更新工事」を
　　前提条件に議論をしている。
３．途中、他の方から給水枝管を専有部分と決め付けるべきではないとの意見があった。
４．>>1185 では、１．の延長線上であるにもかかわらず、漏水による損害賠償問題を
　　持ち出し、管理組合の責任に言及した。
５．しかし、それは正に　３．であった。

概ね賛成ですが、発端は>992であったので以下のような整理がいいのでは。

スタートは、>>992 からです。
１．>992では給水支管が専有部分か共用部分かには触れていない。
２．これに対し>993が、
　　「　“　専有部分である　”　給水　　枝管の更生・更新工事」ことを前提として
　　コメントをしている。
３．したがって、多くの方々は「　“　専有部分である　”給水枝管の更生・更新工事」を
　　前提条件に議論をしている。
４．途中、他の方から給水枝管を専有部分と決め付けるべきではないとの意見があった。
５．>>1185 では、１．の延長線上であるにもかかわらず、漏水による損害賠償問題を
　　持ち出し、管理組合の責任に言及した。
６．しかし、それは正に　３．であった。

[1234: 匿名さん]

>1231
給水支管は共用部分ではないといっているじゃない。

[1235: ママさん]

要するに>993が、元の質問である>992について吟味せぬまま何故か「給水支管は専有部分」と決めつけたコメントをし、それに多くの方（前期高齢管理士さんもそれに含まれると理解しています）が乗っかったことが混乱の原因ではないかと。

[1236: 匿名さん]

給水支管はあくまで専有部分だけど、隠ぺい部分で管理ができない
と判断されたものについては、管理組合が負担すべきということじゃないかな。

[1237: ママさん]

>給水支管はあくまで専有部分だけど、隠ぺい部分で管理ができないと判断されたものについては、管理組合が負担すべきということじゃないかな。

判例上はそのような判断要素を挙げて（負担云々を超えて）「共用部分である」と明示しています。

よく見返したら>996でも私が「まず当該管が専有部分か共用部分かを確定する必要がある。話はそれからだ。」と指摘しているのに無視され続けてるんですよね。

[1238: 匿名]

つまり、９９３＝１２２４＝１２３１＝粘着マンカン師

[1239: 匿名さん]

１２２８は他人のあら捜し専門の偽者マンカン師。

[1240: 匿.名さん]

>>1225
管理侍さん

ご指摘のとおりだと思います。
わたしがイメージしたのは、権利能力なき社団を前提（したがって、
総有であるので、共有とは書かずに「共同所有財産」と書きました。）
として、規約（規則）に定めのない目的外支出です。

[1241: 匿名さん]

>ママさん
993ですけど、この書き込みについては、私の見解でのアドバイスというか書き込みであって、
プロとしてのものではありません。
それについて、いろいろ意見が出ていますが、確かに、給水支管が専有部分か共用部分かとは
考えず、私自身は、給水支管・支線は専有部分であり、あくまで基本は各区分所有者の責任
と負担で実施すべきものと思っていました。
あなたのいわれる通り、判例上は、共用部分ということであれば、今後の長期修繕計画にも
盛り込んでおくことも検討していくべきではないかと思っております。
只、この問題については私なりにもう少し勉強してみます。
いろいろ勉強にはなり、参考にすべき点は多々あり感謝はしております。