マンション管理士の活用。。。パート8

[匿名さん]

前スレが大きく１０００件を超えていたので
こちらに新しくパート８を作りました。
荒らしはスルー＆削除依頼でお願いします。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/

[114: 販売関係者さん]

↑無権代理で本人（区分所有者）から代理人（理事長）が追及されるよ。わからんのか？
特別決議はその余地をなくすためだ。

[115: 匿名さん]

よくわかりませーん。

[116: 匿名さん]

マンカン卵はこのようなもの。

[117: コ"ルコ"１３]

前期高齢管理士さん

所有者の同意は、匿.名さんが書かれている通りだと思います。

ただ、一つ疑問が解消しないのは、この場合の隣地所有者です。同意書（あるいは売払承諾書）に署名（記名）・捺印するのが以下のどちらになるかがわかりません。

①××管理組合 理事長 ××
②区分所有者Ａ，Ｂ，Ｃ…（＝区分所有者全員）

この点がわからず、ギブアップのまま取り敢えず返信します。

[118: 前期高齢管理士]

コ"ルコ"１３さん
調べて頂いたのですね。ご存じの範囲で良かったので恐縮します。

財務局の同意書様式は、チラッと見せられましたが多数の所有（共有）者を想定していません。
財務局側は、管理組合理事長名で良い（要件完備）のだと想像します。

匿.名さんが、旧法定外公共物（機能を喪失している里道）と教えて下さったので
払い下げを受ける機会を均等に与える（程度の）趣旨だと理解しています。

隣接地所有者「全員」の同意と云う意味では疑問が残りますが、それは管理組合側の問題です。

[119: 匿.名さん]

前期高齢管理士さん

判断のスタートは、当該土地の現況がどのようになっているかだと考えます。
たとえば、
○ 手入れがされていないので、雑草が生茂ったままである。
○ 常にゴミが放置されている。
等の状況であれば、今回の話は、現状を改善するチャンスでもあります。
相手の計画を聴取し、その青写真（将来の姿）から当該土地の有効活用として
妥当であると判断できるようであれば、前向きに検討すればよいと思います。
また、今回、同意をしなければ、相手は当該土地を取得できないので、
当該土地を除いて計画を進める筈です。
となれば、当該土地は孤立し、かつ今の状況が継続するわけですから、
現状を改善することは、より困難になります。
この点を客観的に比較衡量して同意・不同意を理事会として決定し、
総会に諮ればよいと思います。

[120: 前期高齢管理士]

匿.名さん

この実例の管理組合は、私の知る限り「宅地開発を阻止したい」訳ではありません。
第一種低層地区での住宅の建て方（適法を楯に最接近した位置に建てる等）に注文をつけたいのです。
今後は、概ねあなたがアドバイスとして示して頂いた手順（検討～上程）で進むものと思います。

＞同意をしなければ、相手は当該土地を取得できないので、当該土地を除いて計画を進める筈です。

この事例を振った時（４４）議論の幅を拡げる為、敢えて書かなかった事があります。
「この里道を取得しなければ、取付道路の幅員が足らず宅地開発の許可が下りない」事です。

開発業者は、こちらの同意が得られなければ仮契約済みの南側所有者との商談は流すでしょうから
当該所有者さんの為にも上手く収まるとよいですが…。

[121: 匿名さん]

>元々は、マンション住民側が容認出来る距離を開けて住宅を建てる様に交渉する方策に関する助言です。


無茶言うなあ。マンションって周辺住民からしたら視界を遮る邪魔なもの。自分が邪魔になっているという意識があるのかね。

[122: 匿名さん]

>この里道を取得しなければ、取付道路の幅員が足らず宅地開発の許可が下りない

はじめから要求を飲ませる道筋があったんじゃん。

[123: 匿名さん]

>>114
特別決議の理由は容認事項じゃなかったのか。言うことがころころかえんなよ。

[124: 匿名さん]

しかしなんだな。コテハン組とその他大勢では中味が違いすぎるな。

[125: 匿名さん]

自戒の念。

[126: コ"ルコ"１３]

>>118
前期高齢管理士さん

調べたのは、私が気になっただけですのでお気になさらずに。
>>117の点が気になったのは、廃道の払い下げではない別のケースで、区分所有者全員の署名を求められた場合があるのを知っているからです。
まあ、区分所有者全員なら、開発業者さんも仮契約すらしないでしょうから、理事長名で問題ないんだろうとは思います。

[127: 前期高齢管理士]

コ"ルコ"１３さん

今度は私が気にする番です（笑）
＞廃道の払い下げではない別のケースで、区分所有者全員の署名を求められた場合があるのを知っている
後学の為、差支えなければどの様なケースか教えていただけませんか？
（払い下げ先の帰趨によっては、他の利害に大きく影響があると考えられる場合？）

なお、理事長名での同意で良いだろうと思うのは「全共有者を代表しての意向と理解する」だろうと
思うだけです（当然確認した訳ではありません）
例えば、隣接部の所有者が個々に数十名いても、匿.名さん説明通り全員の同意が必要と理解しています。

[128: 匿名さん]

同意は処分行為だと主張されたらどーすんの？
少なくとも保存行為ではない。
隣地に公園、道路を作ることを条件に同意すれば改良といえるから過半数。
環境悪化したら損するだけなので処分行為だ。

[129: 匿名さん]

＞＞第一種低層地区での住宅の建て方（適法を楯に最接近した位置に建てる等）に注文をつけたいのです。
マンションの隣がいきなり「第一種低層地区」なんですか？

[130: 前期高齢管理士]

＞１２９匿名さん

元々テーマと関係無いと考え触れませんでした。
予想される周囲の変化程度を説明するために＞１２０で用途地域も説明しました。

当該マンションも第一種低層住居専用地域内です。（４０／８０／１０）
私も、この様な制限地域でマンションを開発したデべには呆れますが、それなりに立派な物件です。

＞１２１の匿名さんの指摘にも有りますが、お互い様である事を充分考慮する必要を感じます。

[131: マンカン叩き]

低層マンションちゅうのがあるからな。
マンションちゅうと「高層」と反応するのはいかがなものかとおもうが、

１低にマンションを開発するのに関して「呆れる」ことではないのではありませんか？

[132: 匿名さん]

128
あほか。自分たちも購入したいという権利を放棄するだけだ。処分行為になるわきゃね～よ。

[133: 匿名さん]

>↑無権代理で本人（区分所有者）から代理人（理事長）が追及されるよ。わからんのか？
>特別決議はその余地をなくすためだ。

論理が前後してるなー。
同意自体が特別決議事項ではなければ特別決議を経ずに同意してもそれ自体で無権代理にもならんだろ。

自分でも
>特別決議はその余地をなくすためだ。
と言ってるじゃないか。予防的にやっておくという意味だろ？
同意と特別決議は論理必然ではないんだよ。

もし「同意自体が特別決議事項である」ならば（それには理由づけが必要だけど）、貴方の
>68
>容認事項がある場合、規約に書かないといけないから同意は総会の特別決議ですよ。

はかなり不正確だよね。
規約とは関係なく同意自体が特別決議事項なんだから。

理解が中途半端だから書き方も中途半端になる典型だな。

[134: 匿名さん]

一種低層を売りにしているマンションなんていくらでもあるだろ。

[135: 匿名さん]

はい。自称44点さんの出番。実力の見せ場だ。
ここでコテハンでみんなを納得させたら実力者と認める。

[136: 匿名さん]

133
鋭い指摘。断片的な中途半端じゃない説明を期待しよう。

[137: 匿名さん]

同意手続きについて、熱いバトルになりそうだから低層は脇に置いておこうぜ。

[138: マンカン叩き]

同意。

[139: 匿名さん]

>同意手続きについて、熱いバトルになりそうだから低層は脇に置いておこうぜ。

ならないよ。自称44点の販売関係者が相変わらずつたない知識をひけらかして恥をかいただけ。

[140: 匿名さん]

↑自称44点？

[141: 匿名さん]

マン管士のスレだから四択

1.総会の特別決議が必要
2.総会の普通決議が必要
3.理事会決議のみ良い
4.各組合員が個別に同意

[142: 匿名さん]

受験勉強大変ね。でも受かっても職はないわよ。

[143: 匿名さん]

うーん。職を期待した合格者が当てがはずれて就職できず、がちょ～んつうのは聞いたことないな。

[144: コ"ルコ"１３]

>>127
前期高齢管理士さん

『廃道の払い下げではない別のケース』
とは、道路の官民境界です。
・境界確認請求側の土地所有者Ａ（法人１名←こちらから聞いた話）
・隣地所有者＝マンション管理組合Ｂ
・道路所有者＝某地方自治体Ｃ

以上三者のＴ字の境界ですが、Ｃ曰わく、
｢Ｂの区分所有者全員及びＡが署名した確認書類を揃えないと境界確認書類は発行できない。｣

境界確認で区分所有者全員の署名を求められるケースは稀だと思いますが。

とはいえ、本件で管理組合側が当該土地が欲しいというためには、区分所有者全員の合意が必要ですよね。（同意する側だから関係ないか。）

[145: コ"ルコ"１３]

前期高齢管理士さん

>>89で、
>再度の（境界）確認は不要かと思います。
と述べていますが、これは絶対やっておいた方が良いです。

なぜなら、工事従事者は、境界標を飛ばさないようになんて配慮しないですから。ましてや本件は、取付道路の一部になるので（>>120）、大型車両や重機も入るのでしょう。工事中に滅失することが普通にあります。

- 蛇足終わり。スレの流れに戻りましょう -

[146: 前期高齢管理士]

コ"ルコ"１３さん

ご回答ありがとうございます。境界確認のケースですね。

今回の実例では、＞８９で述べた通り境界確認は不要かと私は思います。
又、市道も取付道路の部分で里道に接していますが、開発許可の条件を示している位ですから
同意も問題はないだろうと…。（いずれにしても当該管理組合には関係ないですね）

横着者ながら皆さんに聞くばかりでは如何なものかと、少し調べてみました。
地方自治体が国から委譲を受け所有・管理している機能を有する物件は、自治体により対応がマチマチで
払い下げ申請を含め何かと手続きが面倒なようです。

なお、機能を喪失した里道等は自治体に委譲されておらず、全て国（財務局）が所有とのことです。

テレビを見ながらボツボツ書いていたら貴兄の＞１４５が入っていました。
重ねてありがとうございます。確認の件考慮させます。

[147: 匿名さん]

そんで、販売関係者のいう争隣関係の規約容認事項で進めんの

[148: 匿名さん]

少なくとも同意自体が特別決議事項というのは根拠を欠くのでは？そこんとこを販売関係者がどう考えているのか。区分所有法や規約のどういう定めに基づくのか、説明を聞きたい。

[149: 匿名さん]

そうだ。長い文章は書けないからポイントを搾るのだ。

[150: 匿名さん]

争隣関係で管理組合側が義務を負うんかいな。
一方的に業者が義務を負うんじゃろ。

[151: 匿名さん]

販売関係者さんのいつものパターン
ドヤ顔でちょこっと投稿→突っ込まれる→いなくなる→話題が変わるとひょっこり現れて「前の話題では完全勝利だった」と宣言しつつまた投稿→突っ込まれる→いなくなる（←今ココ）

[152: 匿名さん]

>ドヤ顔でちょこっと投稿→突っ込まれる→いなくなる→話題が変わるとひょっこり現れて「前の話題では完全勝利だった」と宣言しつつまた投稿→突っ込まれる→いなくなる（←今ココ）

不十分だった。

ドヤ顔でちょこっと投稿→突っ込まれる→いなくなる→話題が変わるとひょっこり現れて「前の話題では完全勝利だった」と宣言しつつまた投稿→突っ込まれる→いなくなる（←今ココ） →「お前のように暇じゃない」と弁解

[153: 匿.名さん]

コ"ルコ"１３ さん
注目の方のレスが止まっているようなので、ちょっと余談にお付き合いします。

>>144 の件ですが、
境界確認（境界確定）は、共有物の処分行為（民法２５１条）であるとする
解釈もあり、Ｃは、全員の署名・押印が必要であると主張したのだと思います。
（一般的実務はよくわかりませんが・・・。）

[154: コ"ルコ"１３]

匿.名さん

余談にお付き合い頂きありがとうございます。

なるほどという解釈ですね。聞いているところでは、そういう論理的説明はなかったらしいです。


以下、独り言。
注目の方がお休みしていると私は寂しいですね。意外性のある動き方をする桂馬のなくなった将棋みたいで、ちょっと面白みに欠くように感じます。

[155: 匿.名さん]

知人に若手敏腕弁護士がいるということでしたから、
馬を走らせているのでしょう。

そうそう、
将棋の桂馬という言葉から、” 桂馬の高上がり ” という諺を
思い出しました。

[156: 暇人]

ゴルゴさん、前期高齢管理士さん、匿.名さん

マンション敷地における隣地との境界確認について「境界の理論と実務」200頁（寶金敏明 日本加除出版）によると・・・

境界確認は「土地の互譲」であり所有権の処分であるとみて特別決議（区分所有法17条1項）とする考え方
保存行為であるとして単独で承諾し得るという考え方（同18条1項但書）
があるとした上で、
筆者の寶金氏は「共有物の管理」（つまり普通決議。同18条1項）とみるべきではないか、と自説を述べています（実際にはもっと詳しく解説されていますが、面倒なのでまとめます。）。

まだはっきりと固まっていないのかも知れません。
ただ、それ故登記実務では保守的に厳格な方法を求められる可能性もあるのかも。

このスレで話題となっているケースに直接妥当するかは分かりませんが、ご参考下さい。

ただ、少なくとも、ここでは同意それ自体の性質、効果、要件が問題なのであって「その後規約に載せるべきであるから特別決議である」という考えには違和感があります。

[157: 前期高齢管理士]

暇人さん

今回テーマの一つを寶金敏明氏の見解の紹介を以て纏めて頂いてありがとう御座います。
私は（ゴルゴさん・匿.名さんからの情報を含め）納得致しました。

[158: 匿.名さん]

>>156
暇人さん
情報ありがとうございます。

私見ですが、旧法定外公共物の売払いについてのみを考察すると、
土地の所有権の範囲に影響を及ぼすものではないと考えられるので、
下記より普通決議でよいと判断しています。

マンション標準管理規約（単棟型）
第３２条 （業務）
管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
十七 その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務
第４８条 （議決事項）
次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

[159: コ"ルコ"１３]

>>156
暇人さん

どうもありがとうございます。
ご参照いただいた本が図書館にありましたので早速予約しました。

ご引用頂いた点を確認してみたいと思います。

ついでに、境界確認訴訟は、
原告の主張＝Ａという境界
vs
被告の主張＝Ｂという境界
の争いについて、
判決＝Ｃという別の境界が認定されることがある点を再確認してみたいと思います。

[160: 暇人]

>判決＝Ｃという別の境界が認定されることがある点を再確認してみたいと思います。

（異説はあるようですが）形式的形成訴訟ですからね。

[161: 匿名さん]

自称が証明された。

[162: 匿名さん]

>>152
販売関係者は、散弾銃か機関銃みたい。他の人は、一発一発的を狙うけど、やつは、いっぱい弾を撃ってどれか当たれば完全勝利。外れた弾のことは気にしない。

[163: 匿名さん]

>いっぱい弾を撃ってどれか当たれば完全勝利。

当たったこともないけど。