マンション管理士の活用。。。パート8

[匿名さん]

前スレが大きく１０００件を超えていたので
こちらに新しくパート８を作りました。
荒らしはスルー＆削除依頼でお願いします。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/

[1122: 匿名さん]

そうですよね。マン管士はこのスレにいくら間違いを書き込んで指摘されても無視を貫きますもんね。

[1123: 匿名さん]

間違いをみとめるのは巣晴らしですよ。１１２１は間違いにもきずかない。

[1124: 匿名さん]

１１２１と１１２２は同一人。自作自演を良くしている。

[1125: 匿.名さん]

>>1123 さん

すばらしい！！
>>1123 は、いつものあなた特有のジョークですよね。

[1126: 匿名さん]

そんな>1124さんは、>1119についてどう思いますか？

[1127: 匿名さん]

いずれにしてもマン管予備軍は程度が低いね。
先輩マン管士も同様なので良く分かるよ。

[1128: 匿名さん]

１１２５　１１２６　１１２７は同一人物。

[1129: 匿名さん]

>1127
あなたは管理会社勤務者なんですね。
先輩にマン管士の有資格者がおられるようですが、
その彼は、程度が低いですか。
有資格者でない方が優秀なのは分かりますが。

[1130: 匿.名さん]

匿名マン管コンビ（「マンボー・マン管士」さんと「菅理員・マン管士」さん）のお二人さん

お忙しいとは存じますが、
>>1001 の疑問に対して、明快なる解説をお願いできないでしょうか？

[1131: 匿名]

ｺｼﾞｷ満貫死は書き込みするな。
社会的にも認知されていない無駄な資格の筆頭。
自治体等の支援で仕事にありつくハイエナども。

[1132: 匿名さん]

１０３１は劣等感あり過ぎ自問自答。不合格組でも今年１０月があるではないか。頑張りましょう。諦めるな。

[1133: 匿名さん]

もうあきらめました。勉強できません

[1134: コ"ルコ"１３]

質問者さん
管理侍さん
前期高齢管理士さん

時間ない中での走り書きとなる点をご容赦ください。
質問者さんを給水設備について、詳しい方と評価しています。その上でステンレス管に関し、次の二点について興味を持っていきます。

①高額な点
・初めの質問で、竪管にも言及しており、コスト的に採用できる余地があるのか。（コストが高いので、病院とか食品工場などが主流らしい）
②ステンレスの腐食・ステンレスは、一般的に錆びないと思われているが、腐食はする。ステンレス合金と他の金属（鉄、銅）とを長く接するとイオンが流れ腐食する。一部分のみに採用して腐食がおきないか。

端的に言うと、マニアモードで以上の点に興味を持っております。

[1135: 匿名さん]

>1130
質問者は何にもいってないのに、ずいぶん前のことを引っ張りだしてきたねえ。
標準管理規約は単なる管理規約のひな形にすぎないということ。勿論法的なことも
あるけど、それは当然順守するとして。
給水支管は専有部分なので、経費は各区分所有者負担となるが、全員が一斉に
取り替えとなると、出来る者とできない者がいるので、本管の取り替え時に
修繕積立金を使い管理組合としてやった方がいいのではという提案をしただけのこと。
修繕積立金に関しては、区分所有法の直接の規定はないから、規約を改正して、
修繕積立金の値上げを行い、給水支管の一斉交換をすればいいのではという提案
をしただけのことだよ。

ミクル（株）に問い合わせてみたけど、あなたが、マンコミの管理人でないということだった。
この点に関しては、疑って申し訳なかった。

[1136: 匿.名さん]

>>1135
ありゃりゃ～
マン管士さんって、すごいですね。
専有部分の補修に管理組合の修繕積立金を使うことを提案するなんて・・・（絶句）

（心の声・・・プロのマン管士さんに振ってみよう。）
前期高齢管理士さん
まったく基本を理解していない提案だと思いますが、どのようにお感じになりましたか？
ご意見をお願いします。

[1137: 前期高齢管理士]

ゴルゴ１３さん

私は不動産マニアではありませんが、貴兄のお役に立ちそうな事を一つ。

＞①高額な点
本件の場合、どの部分にどの程度ステンレス鋼管採用を検討しているのか知りませんが
長谷工さんによれば、塩ビライニング鋼管に比べステンレス鋼管の価格は１９％ＵＰだそうです。
高いには違いありませんが耐用年数を考えると…。
（塩ビ巻：２５年　ステンレス管：６０年　が業界の認識だそうです）

尚、日本水道鋼管協会によれば、給水巻材の使用実態は
　塩ビライニング鋼管：８６％
　ステンレス鋼管　　：　７％
だそうです。（どの様な調査方法かしれませんが）
　

[1138: 匿名さん]

区分所有者が承認すればそれでいいと思うよ。

[1139: 匿名]

>>1135に同意だな。
提案する事自体悪い事ではなかろう。
標準規約に縛られ何もしないよりはるかに前向きだ。勿論規約改正や区分所有者の同意を取り付けるのが前提条件だが。

[1140: 匿名さん]

組合員全員の承認があれば、全然問題はない。
考慮すべき点があるとすれば、普通決議でやれるかどうかということ。
区分所有法第31条に規定する特別の影響を及ぼす行為となるかどうかだよ。

[1141: 匿名さん]

>給水支管は専有部分なので、

危険な決めつけですね。

[1142: 匿名さん]

>組合員全員の承認があれば、全然問題はない。
>考慮すべき点があるとすれば、普通決議でやれるかどうかということ。
>区分所有法第31条に規定する特別の影響を及ぼす行為となるかどうかだよ。

全員の承認が得られるのであれば特別決議であろうが普通決議であろうが全然関係ないと思うが。
逆に、全員の承認が必要ならば特別決議だって足りないわけだし。

お客さんにそんなこと言ったら笑われますよ。

[1143: 匿名さん]

>1142
だから問題点はあるといっているんだけどね。
それがクリアできない根拠を教えてよ。

[1144: 前期高齢管理士]

匿.名さん　へ

ご指名ですが、＞１１３５の以前のレスが、どれだか解りません。
＞９９３の匿名さんだとの推定を前提にして私見を述べますと

この匿名さんの考え方は解ります。しかし
規約改正と簡単に書いておられますが、専有部分を管理組合が修理する事は区分所有法の定義に
抵触します。これをクリアするには民法の規定（全員の同意）に依らなければなりません。
つまり、規約改正には区分所有者全員の同意が必要だと云う事です。

修繕積立金値上げ云々等は現実の事案によりますのでコメントの必要は無いかと。

[1145: 匿名さん]

>だから問題点はあるといっているんだけどね。
>それがクリアできない根拠を教えてよ。

分かりませんか？
貴方のレスの内容自体に論理矛盾があリ、しかも誤っていると言ってるのですよ。

全員の承諾が必要であれば、貴方が「問題点」とする普通決議事項であるか特別決議事項であるかを論ずる意味はありませんね。「全員の承諾が必要な事項」なわけですから。

そしてこの「全員の承諾が必要な事項」と普通決議事項や特別決議事項は意味が異なるのですから、貴方が問題として設定した「普通決議事項であるか特別決議事項であるか」についていずれの答えを導き出したとしても、誤りとなりますよね。

[1146: 匿名さん]

そろそろお得意のセリフが出るかな。
「過去のレスを引っ張り出してきて批判するなんて粘着だ」

[1147: 匿名さん]

このようなレスへの批判に対し正面から反論せずに「粘着だ」とか「永久不合格者だ」としか返答しないから、マン管士の評価が下がるのですよ。
あ、一つ忘れてた。これも言われるだろうから予めお知らせしておくと、
1145と1146とこのレスは同一人物によるものですよ。

[1148: 匿名さん]

修繕積立金の値上げについては、普通決議でオーケー。
この修繕積立金の取り崩しが専有部分ではできないという根拠を教えてよ。
専有部分を組合が修理することは、区分所有法の定義に抵触します？第何条？
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要が
ある時は、管理組合がこれを行うことができると規約改正をすることができる。

[1149: 匿名さん]

↑は経費負担は各区分所有者というだろうがね。

[1150: 匿名さん]

そうだね。
修繕積立金がそもそも区分所有法上の概念ではなく、あくまで規約レベルの概念である以上、その運用方法について規約で定めることができるはず。

[1151: 匿名さん]

>1147
匿名だから、同一人物だろうが関係ないこと。

[1152: 匿名さん]

>匿名だから、同一人物だろうが関係ないこと。

ええ、私もそう思うのですが

>1124>1128

のようにその点に異常に固執する方がいらっしゃるもので。
マンション管理士さんのようですよ。

[1153: 匿名さん]

「私のコメントには誤りがありました、お詫びして訂正します。」
と認めることも専門職として重要な要素だと思うのですが、マンション管理士の世界ではそのような資質は求められず、匿名掲示板であれば誤りを指摘されても放っておけばよい、とされているようですね。このスレを見ているとよく分かります。

[1154: 匿.名さん]

>>1144
前期高齢管理士さん

お返事ありがとうございました。
「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から
支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」との
お考えですね。

どうしても、あなたのお考えをお伺いしたくて勝手に振ってしまったことを
お詫びいたします。

[1155: 前期高齢管理士]

匿.名さん

如何にも貴方らしいフォローですね。
難しく云うとそういうことになります。

余談：通常管理組合での助言ではそういう云い方は避けます。（素朴・率直な意見が出にくくなる）
シッタカの一部役員によって協議の流れが阻害されるときには結構有効ですが…。
伝家の宝刀？も磨いておく必要はあるようです。

ここでも、区分所有法３０条１項や（それに基づく）標準管理規約２１条２項を拡大解釈する方が
結構いらっしゃいますね。

[1156: 匿名さん]

共同所有財産の処分行為というのは区分所有法何条。

[1157: 匿名]

標準管理規約はあくまでも『標準』であり、各々のマンションが実情に即し取捨選択すればよろしい。（強行法部分を除く）

[1158: 匿名さん]

>「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」

言わんとすることは分かるけど、そうかな。

敷地等の区分所有者の共有に係る部分について管理変更を超えて「処分」する場合には、区分所有法の埒外になり民法が適用されて全員の承諾が必要になるのはその通りだけど・・・
規約に基づいて集められストックされている修繕積立金は、敷地とかのように直接区分所有者が共有するものではなくて、団体（管理組合。多くの場合は権利能力なき社団）に帰属するよね。

もし、修繕積立金にも民法の共有に関する規定が適用されるとすれば、例えば共有物分割とかも可能になっちゃうし（だからこそ団体を権利能力なき社団として、その財産を区分所有者の「総有」と考えるのが一般的なわけで）。

だからやっぱり修繕積立金の集金も支出も、団体として定めた規約に基づくものだから（「修繕積立金」という名前も使途も規約で定める）、規約によって目的を変更させることが可能だと思うんだけど・・・。

[1159: 匿名さん]

例えば管理費から義捐金を支出できるように規約変更することはできないのだろうか？

[1160: コ"ルコ"１３]

>>1137 前期高齢管理士さん

早速、いろいろなデータを頂きありがとうございます。
私は、頂いたようなデータ入手先が増えることを最大級の喜び感じるので、別の機会にもご協力願います。

ステンレスは、耐久性は高いんですね。

[1161: 管理侍]

>1134
コ"ルコ"１３さん

異種金属の腐食まで言い出したらマニアック過ぎー！
材料費だけでも高いのに、絶縁接続とかやってたら施工費も高くつきそう。

[1162: コ"ルコ"１３]

管理侍さん

思いっきり、無茶振りして失礼しました。
だーれも、ハード面にコメントせず、どんどんスレが進むので、少々焦ってました。残る休暇を楽しんでください。

[1163: コ"ルコ"１３]

>>1162

あらら。携帯でトロトロ打っていたら、管理侍さんが間に入ってました。

そう。あくまでマニア指向なんで、アドバイザーには不向きなんです。

[1164: 匿名さん]

義援金なら大義名分が立つね。

[1165: 前期高齢管理士]

どなた（団体？）の説か忘れましたが、マンション建物（設備を含む）が完成してから
寿命が尽きる（解体）までに保守修繕（管理費を含む）等に要する費用は、ほぼ建築費と同額必要だ
そうです。
戸単位で云えば、新築物件の消費税対象部分を３０００万円で購入しマンションの寿命まで住めば、
同額程度が必要だと云う事です。
（当然ローン利息は含まれません。又、所有者の寿命が先に尽きるかも　――　これは悪い冗談）

[1166: 匿名さん]

>例えば管理費から義捐金を支出できるように規約変更することはできないのだろうか？

目的外流用は規約に規定は出来ません。

[1167: 匿名さん]

規約は管理組合の自主規範だよ。

[1168: 匿名]

自主規範ということは、自主的に義援金を出すことを決めてもいいんだ

[1169: 匿名さん]

自主規範ではない。区分所有法で規制されている。

[1170: 匿名さん]

ポスター掲示して近隣の参加を勧誘している我がマンションのお祭りは、管理費の目的外払出でダメってことですね。

[1171: 匿名さん]

強制的に組合員とされ、特定承継人にまで請求して集めたお金を規約を変更して管理と違う使用目的で使っていいのかな。