マンション管理士の活用。。。パート8

[匿名さん]

前スレが大きく１０００件を超えていたので
こちらに新しくパート８を作りました。
荒らしはスルー＆削除依頼でお願いします。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/

[858: 管理侍]

>管理業者の責務はその業務に係る収益の最大化をめざさなければならないのです
その責務って誰に対しての責務？
管理委託契約に基づく契約先への責務と、株式会社としてのステークホルダーへの責務は
分けて考える必要があります。

管理会社がサービスを提供し、その対価をもらう。
そのサービスは区分所有者のためであり、管理組合のために提供しています。
利益相反とまでは言えないでしょう。
管理会社が利益相反なら、組合からお金をもらうマンション管理士も利益相反になりますよ。
マンション管理士の責務はその業務に係る収益の最大化をめざさなければならない、となります。

ただ、業務の内容によっては客観性を持たせることに意味があるものもあるので、
そういう意味でマン管士の活用はあり得ると思います。

[859: 匿名さん]

>管理侍さん
管理会社が管理組合と委託契約を結ぶということは、管理会社は、組合に対して
その契約内容の範囲で責務をはたさなければならないでしょう。
しかしその責務はあくまで契約範囲内のことになります。
会計業務、総会・理事会支援業務、出納業務等の事務管理業務とそれ以外の管理員業務、
清掃業務、建物・設備管理業務があります。
事務管理業務を別にすれば、それ以外の（全てとはいいませんが）ことについては、組合の
収益の最大化とは関係なく、管理会社の社員としては収益の最大化を目指すのが普通では
ないでしょうか。
勿論、そのことが組合の収益に関係ないとはいいませんが。
特に、工事や各種点検、清掃等で管理会社の収益に影響するものについては、利益は相反
してくるのではないでしょうか。
当然、管理会社のサービスの提供に対して対価を支払うのは当たり前のことです。
但し、全ての管理会社が適正利潤であれば問題はないのですが。
マンション管理士の責務は、工事や点検等で利潤を追求するのではなく、あくまでコンサル
に対しての報酬ですので、利益相反とはならないのではないでしょうか。

[860: 匿名]

定額報酬なら問題ないが歩合制も多い

[861: 匿.名さん]

>>853　>>859 の論法によれば、「すべての有償契約は、双方の利益が相反する」と
いうことになってしまいますね。
思わず笑ってしまいました。

[862: 匿名さん]

>マンション管理士の責務は、工事や点検等で利潤を追求するのではなく、あくまでコンサルに対しての報酬ですので、利益相反とはならないのではないでしょうか。

利潤＝総費用ー原価　であるが、マンカン報酬には利潤はないの？　嘘は付かないこと、坊主のお布施と違い税金が掛かるんだぜ。

[863: 匿名さん]

反論するのもバカバカしいので、さよならします。
又、削除されることになるかもしれないので。
困ったひとが登場してきましたので。

[864: 匿名さん]

反論出来ないと退散するのがマンカンしね。

[865: 管理侍]

>859さん
>組合の収益の最大化とは関係なく、管理会社の社員としては収益の最大化を目指すのが普通
>特に、工事や各種点検、清掃等で管理会社の収益に影響するものについては、利益は相反してくる

それは例えば、管理会社が会社の利益追求のために法外な利益を取るとか、手を抜くといった意味でしょうか？
それを利益相反と表現するのは少し違うと思います。

契約は双方の合意があって成立します。
価格と内容に双方が納得しているなら問題ないはずです。
もしも納得できないなら価格交渉するなり、解約すればよいことです。

管理業はサービス業です。
また今の時代、自社の利益だけを追求してＣＳを考えない企業が生き残れるはずもありません。

[866: 匿名]

そもそもﾏﾝｶﾝ子が中立公平かどうか怪しいし、アドバイスだけで報酬を支払う事を区分所有者から賛意を得られるかどうか。

[867: 匿名さん]

管理会社は逃げられないがマンカンしは一匹狼の根無し草だから失敗や不正をしたら雲隠れして損害賠償の補償はありえない。

[868: 匿名さん]

マンション管理士　管理会社　その他の専門家を活用する事は結構な事である。しかし、自分のマンションは自分達で管理するのは基本中の基本。悪い結果がでたら組合の運営に問題が、かならずある。管理者の経営感覚がおおきなウエイトを占める。管理者は専門家のアドバイスの良し悪しを判断出来る能力が必要。細かい事は気にしてはいけない。

[869: 匿名さん]

マンカン師が一番困ったちゃんなんだが。

[870: 暇人]

マン管士の制度目的って要するに「一つの管理会社へ丸投げすることの危険の回避」なんだよね。
その目的を果たす方法には「第三者による監視」と「競争原理の導入」があるわけで、マン管士も管理状況をチェックしたり（前者）、相見積もりを勧めたり（後者）するわけだ。

ところが、（理念はともかく）マン管士が管理会社と違って公正中立だなんていう保証は全く無いよね。先日も書いたけど金が無いマン管士が偏った誘導をして利益を得るなんて誰でも考え付く話だし。

逆に「公正中立」だなんていうお題目を掲げなくても「第三者による監視」「競争原理の導入」さえ果たされればマン管士の制度目的は果たされるんじゃないかな。

ってことで、管理会社が業務の一環として「マン管士的サービス」を提供すればマン管士なんていらない気がしてきた。
つまり、自社が管理を担って「いない」管理組合にスタッフを派遣して、本来(?)マン管士がやりそうな助言や援助をするわけ。
※A社の管理を受けているX管理組合が、B社のスタッフを招聘してA社の業務をチェックさせる（「第三者による監視」）。

もちろん、管理会社がやるわけだからB社寄りの助言になるんだろうけど、そこにはA社vsB社という「競争原理の導入」があるから、最終的には管理組合が選択すればいい。
まあマン管士の場合も同じだよね。マン管士の助言が正しい保証なんてないんだから、結局管理組合は管理会社とマン管士のどちらかの助言を信じるか「選択」しているわけで。

このサービスを展開すれば管理会社は新規受注の契機としても意味があるし（Bの助言が好評を得れば、XはAからBに乗り換える）、管理組合はよく分からないマン管士とやらを起用しなくても大手の「マン管士的サービス」使えるし（※「大手だからと言って安心できない」という反論がありそうだけど、同じように「マン管士だって安心できない」わけで。「大手に任せたい」という動機にも合理性はあるし。）。

まとめれば、管理会社同士がもっと激しく競争しあえばいいってことか。
そうすればマン管士いらなくね？
もしかして、もうこういうサービスってあるんかな？

[871: 匿名さん]

>マン管士の制度目的って要するに「一つの管理会社へ丸投げすることの危険の回避」なんだよね。

真っ赤な偽りです。マン管シの制度目的は国交省による国交省の為の資産裏付けのない失業者による単なる宣伝屋に過ぎない。
従って、管理組合にとって害があっても益のない制度であるから名称に惑わされてはならない制度である。

[872: 管理侍]

暇人さん

>マン管士が管理会社と違って公正中立だなんていう保証は全く無い
全くその通り。全ての場面において公正中立であるはずがないですね。
言えることは、管理組合・管理会社・マン管士というトライアングルで、
管理組合と管理会社の関係においてマン管士は組合側に立つ（はず）ということだけ。
管理組合とマン管士の関係では、マン管士自身の利益を優先する可能性があります。

>自社が管理を担って「いない」管理組合にスタッフを派遣して、本来(?)マン管士がやりそうな助言や援助をする
>A社vsB社という「競争原理の導入」がある
これは面白い！
Ｂ社はＡ社から管理を奪うために必死でＡ社の業務をチェックするでしょうね。
営業的視点からは是非研究してみたいご提案です。

問題として考えられるのは、
・管理会社が他社をチェックする業務を受けるか（明日は我が身）
・管理戸数の多い大手管理会社だと持ちつ持たれつでチェックにならないかも
（ａマンションのチェックを甘くする代わりにｂマンションのチェックを甘くして欲しいとか）

そういう意味では、公正中立なんて話ではなく単なる第三者としてのマン管士を選択する場合に、
何のしがらみも持たない「一個人」というのが案外有効だったりして。
まぁ、そんな方は能力面で問題があったりするんですけどね。

[873: 匿名さん]

管理会社はどこもかしこもバックマージンを取るのが当たり前の業界。別の管理会社を使ってもバックマージンが二重となるだけ。

[874: 匿名さん]

管理会社と管理会社を競争させて、あら捜しをみつけさせ
それでプラスになる方を選択する。
例えば、各種点検でいえばうちの方が安いのでうちにしろとかね。
管理会社にしても、うちの方が安いのでリプレイスしなさいとかの提案があるんだろうな。
最終的には、管理会社は安くてサービスのいい会社しか生き残れなくなる。
それもかなり経費も抑えて最低の利益しかあげられないので、従業員の給料もどんどんさげなければならなくなる。
いいねえ、是非そういうシステムをつくってくれ。

[875: 匿名さん]

工事費や点検費用、管理員経費、事務管理費等が全てガラス張りになるということ？
最終的には、そのシステムであればそうなるだろうな。
そうなれば後はサービス勝負。

[876: 匿名さん]

しかし、マン管士は経費面のコンサルだけするんだっけ？

[877: 暇人]

>871
>真っ赤な偽りです。マン管シの制度目的は国交省による国交省の為の資産裏付けのない失業者による単なる宣伝屋に過ぎない。

それ自体特に異論はないけど、貴方の読解力は気の毒に思います。

管理侍さん
>872
>問題として考えられるのは、
>・管理会社が他社をチェックする業務を受けるか（明日は我が身）
>・管理戸数の多い大手管理会社だと持ちつ持たれつでチェックにならないかも
>（ａマンションのチェックを甘くする代わりにｂマンションのチェックを甘くして欲しいとか）

これは確かに。
だから、大手（に限らず管理会社）によるこういうサービスに対抗して、マン管士は「独立系」を謳っていけばよいでしょう。どちらを採用するかは正に管理組合の選択。
こういうサービスがあれば、少なくとも「マン管士なんて怪しい奴らは信頼できない。でも今の管理が適正なのかはチェックしたい。もっと安くやってくれるところを探したい」というニーズには応えられるはず。

>873
>管理会社はどこもかしこもバックマージンを取るのが当たり前の業界。別の管理会社を使ってもバックマージンが二重となるだけ。

何度も書いてるけど、バックマージンのリスクなんてマン管士でも同じ。
でもマージンの規模の違いはあるのかな。

>874
>875

そういうことですね。要するに競争原理を働かせるということ。これはどの業界でも同じ。今までの管理業界ではなかっただけ。

まあ管理会社側が競争を望んでこなかったという側面もあるのだろうから、こういうサービスは管理会社側の都合で浸透しないのかもね。