パークリュクス神楽坂

[マンコミュファンさん]

伝統は進化を纏い、心地よさを深める。多彩な魅力と利便性を持った神楽坂通りに面したコンパクトマンション。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区神楽坂6－59－2他
交通：東西線神楽坂駅徒歩2分、都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩4分他
総戸数：48戸
間取り：1LDK～2LDK
面積：35.26～55.75平米
完成・入居：2012年11月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[21: 匿名]

１５さん

１４ですが、家族４人だけど子供がまだ小さいからなんとかやれてる感じですね。

[22: 購入検討中さん]

>>20
＞中高年がそれなりにいるマンションの方がいいです。

それなり、で済めば良いけどねぇ・・・
自分が探している限り、最近はどこの物件へ行っても『４０代以上が主体』と言われてしまうよ。

そんな年齢層のマンションを"新築"と呼べるのか大いに疑問を感じている。

[23: 匿名さん]

大丈夫か？

[24: 匿名さん]

>４０代以上が主体

昔と違って出世払いで買うのは危険だから、
買うのが「勝負がついてから」になるのは
仕方ないんじゃない。

[25: 購入検討中さん]

仕方ないで済ませる人はすごいと思う。
東京の不動産はマンション１部屋で地方で豪邸が立つ金額を要求されるからね。

一度、地方の不動産相場も見るといいよ。
東京の不動産が『仕方ない』で済ませられる金額じゃないと痛感できると思う。

現役時代は賃貸で済ませて引退後は地方に城のような豪邸を立てるとか、
同じ出費でそういうプランも可能だもの。

[26: 匿名さん]

地域などにもよりますが、大体お子さんが生まれて、マンション購入を考える方が
多いのではないかと思います。ファミリー向けのマンションだと、大体子供がが
１歳前後の方が多いとか。友人のマンションは5年前に新築で建てられ、その当時１歳～
2歳だった子達が今年小学校入学。マンション内だけですごい人数で、学校の1年生の
半分以上はマンションの子だと言っていました。

[27: 匿名]

そういう団地マンションは嫌です。多少せまくてもこういうマンションで子育てしたいものです。

[28: 購入検討中さん]

ここら辺は人通りの多い繁華街だから
子育てしたいならもっと閑静な所で大き目の部屋がいいと思うけど

自分にはちょっと狭いんので購入対象からは外れてるんだけど
とりあえあず資料請求したんだが送られてこない・・・

資料送られてきた人いますか？

[29: 匿名]

ここは住宅ローン減税の恩恵はあるのかな？

[30: 匿名さん]

>>27
子育てに向いた物件とは思えないけどね。
不動産ポータルサイトでもシングル・DINKS向けと分類されてるわけだし。

つか、そもそも『パークリュクス』だし。

[31: 物件比較中さん]

住宅ローン減税は50m^2未満は対象にならなかったかと
55m^2でも登記簿面積で50m^2未満になってる場合もよくあるので注意です

[32: 匿名]

ありがとうございます。

[33: 匿名]

リュクスだな‥

[34: 匿名さん]

40代が前後が集まるマンションならばいいですね。
かなり狭いけど夫婦二人だから（増える予定なし）安心感はあるかも。

子育ての人には悪いけど遠慮してもらいたい物件。
飛んだり走ったり、バルコや廊下で大声とか、バルコプールとか..
とても目をつぶれませんから、不快な音をコントロールできないのなら
避けていただきたい物件だと思います。

子育てしやすいファミリーマンションが一番多く企画され売り出されているので
子持ちの人ならば、そちらの方が生活しやすいと思います。

ここは静かに暮らしのできる大人の人たちのマンションではないでしょうか？

でも55平米で5500万っ（2階でという事ですかね？）て、ちょっと高いのでは？
お屋敷街のそれとはちょっと違う場所でも有りますしね。

[35: 匿名]

この立地で坪３３０なら安い！

[36: 匿名さん]

高い！

[37: 匿名さん]

それよりも、問い合わせ時の対応(雑な説明と言葉使い）が気になりました。
検討する気持ちが、これで大丈夫かなぁと。

[38: 匿名]

パンフいつ？

[39: 匿名]

雑！

[41: 匿名]

ここは高いな

[42: 匿名]

大人気ですね♪

[43: 匿名さん]

>>34
＞55平米で5500万

これ本当なの？ちょっと有り得ないくらい高いですね。
ここまで強気な理由を聞いてみたいです。

[44: 匿名さん]

繁盛してる商業地なんだから、そんなもんでしょう。

[45: 匿名さん]

神楽坂は都心にしては移動がかなり不便だと思う。
一度飯田橋に出なきゃいけないから、新宿エリアとしては初台に近い感覚だよね。

ブランドっぽく売り出してる地域というのが大きいのだろうけど、
個人的には５０ヘーベー１ＬＤＫ４０００～４５００万と査定するので、
５５００万なら検討対象外かな。

[46: 匿名]

神楽坂付近は災害危険度が結構高い。
５５平米５５００万だと検討をためらいます。

http://j-jis.com/data/tokyo/2003/shinjuku.shtml

[47: 匿名さん]

＞43

そうですよね。私もそう思いました。
屋敷跡地とは一線を画すし、超小ぶりマンションなので
ここまでの金額と言うのは？と思っていました。

[48: 匿名さん]

>>45
近所民ですが、ここ飯田橋駅も十分使えると思いますよ
一本道で信号も１つの有楽町線、南北線なら実質でも8〜10分？
帰りは上り坂ですけど

[49: 匿名さん]

＞46

とても為になるサイトを有難うございました。
良い悪いはそれぞれだけど、客観的に災害情報を見ることができました。
この物件だけでなく、他を検討する際にも参考にしたいと思います。

[50: 物件比較中さん]

>No.46 その価格設定だと高級仕様のプラウド神楽坂の方がいいね・・・
あっちはディスポーザーも付いてたし内装も良かった

[51: 匿名さん]

SINGLE/DINKS向け物件にディスポーザーは不要だと思うよ。
そもそも、炊事なんてやらないはずだから。

[52: 匿名さん]

この場所で50㎡が4000〜4500万で買えるわけないだろ（笑）

[53: 匿名さん]

>No.52さん
ここらの物件調べてない人ですか？

あの野村のプラウド神楽坂が55.68m^2,4870万円～/ でしたよ。
50平米換算で4373万円

こっちはリュクスだから、内装、仕様や高級感も当然プラウドが上
壁もリュクスは乾式でしょう、ディスポーザーもリュクスだから無、キッチンの仕様も数段下がる

プラウド神楽坂も駅から徒歩2分で、立地だけで1000万＋内装・仕様価格分でますかね・・・

[54: 匿名さん]

何かこのところどこの物件も割高だよね？単純に買い時じゃないという気がするな。
個人的にかなり様子見モードになってる。

[55: 匿名]

もりあがりませんね

[56: 匿名]

震災前に土地・資材の仕入をした物件が今販売されている感があるので、湾岸や23区東部の
激安価格に比べると確かにこの辺は高く感じます。
2005～2006年のﾐﾆﾊﾞﾌﾞﾙだといくらだったのか比較してみたいです。

[57: 匿名]

2005年は安い。プチバブルは2007から2009。

[58: 匿名さん]

神楽坂の駅は古くて、暗くて、陰気だよね。

飯田橋駅使ったほうがいいね。

[59: ご近所さん]

神楽坂駅は階段しかないのでベビーカーだとつらいです。ここはDinks・単身向けっぽいのであまり関係ないかな？　ファミリーで考えている方で小さい子がいる方はベビーカー持ちながら地上まで階段をあがらないといけないのでつらいです。私はいつも飯田橋で降りて歩いてます。。坂もつらいけど、ベビーカーと荷物と子供持って階段のほうがきついので。

[60: 匿名さん]

確かに、駅は古いですからね..
そのうち改修工事で階段幅が広がったり、エレベーターが設置されたらいいですね。
耐震関係の工事もしていかなければならないでしょうし。

いつかみんな年を取るし、赤ちゃんやベビーカーの需要より年配者からの要求が
出るかしれません。

[61: 匿名さん]

サンクス側の出口が工事していたので、もしやエスカレーターが？？と思っていたらただ階段がきれいになっただけ。意味なし。。

[62: 匿名さん]

ディヴレが苦戦してたから、安く出て来るかな？

[63: 匿名]

ディヴレって何？

[64: 匿名さん]

サンクスの方の出口の前にあるマンションじゃない？まだ売れてない部屋あるっぽくて入り口に間取りとかローン計画とか書いてある張り紙がありますよね。

[65: 購入検討中さん]

外観イメージ見ると、住友のダイレクトウィンドウみたく、カーテンしないと丸見えなのかな。

[66: 匿名さん]

墓丸見えやん。墓地墓地やわ。

[67: 匿名さん]

google地図チェックしてて墓地は前から気になってたんだけど、見えるねぇ・・・

ランドマークも無く眺望は望めないのかな

[68: 物件比較中さん]

墓のことよく聞くけど、お化けが怖いのかな？

眺望が抜けていていいと思うけど。

[69: 購入検討中さん]

近所にスーパーとかも多いし、ちょっと歩けば高級住宅街の砂土原とか払方町だし、とてもいい立地だと思うのは私だけでしょうか。地下鉄も神楽坂駅だけじゃなくって飯田橋とかも使えるしね。

[70: 匿名]

ちょっと歩けば高級住宅街なんだけど、ここは住宅街ですらなくて商業地域ですね。

[71: 匿名さん]

>ここは住宅街ですらなくて商業地域
商店街の只中ですから当然ですね。

[72: 匿名さん]

そもそもリュクスってそういうもんでしょ。
高級住宅街にあったらパークコート。

[73: 匿名]

でもいいな。

[74: ＯＬさん]

間取りの案内が来ましたが、かなりがっくり…
北側に35、40㎡、南側に45、50㎡ですね。
シングルなので45㎡狙いでしたが、リビングとベッドルームが離れた配置で動線が悪いし
40㎡だと表通りに面してハイサッシだし…
価格がどれくらいかによりますが、相場より安ければ
間取りも妥協できるのですが、そうはならないでしょうね。

[75: 匿名さん]

間取りの配置方向性は一般的でしょう。
シングル想定の狭い部屋を北側へ、それ以外を南側へ。
大よそ想像通りでした。

確かに一人暮らしならリビングとベッドルームが離れてる必要ないですよね。

[76: 匿名]

ディスポーザーついてるかな？

[77: 匿名さん]

５０平米代、居室がどっちつかずな広さでちょっとがっかりでした。
最低限持っていきたい置きたいものがあったのですが、どこにも置き場がない（涙）
変更プランなんてあるのでしょうか？
それと、墓ってこの部屋からも丸見え？墓ビューって事ですか？
値段も高いし、慎重に検討します。

[78: 匿名さん]

神楽坂はお寺さん多いから避けて通れない点でもあるような。
どうしても気になる人は気を付けたほうがいいですね。

[79: 匿名さん]

他所の物件を回ったついでにここの現地を確認してきましたが
南側は墓があるので注意したほうがいいです

南側で私道のある方を通常大きくするんじゃないかなぁと思ってましたが
そこは墓の目の前なので45（55はやや斜め前）を持ってきたんでしょう。買う方は眺望に注意です

自分が使うとすれば飯田橋駅なのでここからだと結構歩くので実際に歩いてみるのも大事ですね

[80: 匿名さん]

79さん
飯田橋から急坂過ぎて普段使いには難しいのかも。
北は商店街で南は墓か。。。残念！
期待してたけどここは辞めとこっと♪

[81: 匿名]

それでも気になる

[82: 匿名]

ここは神楽坂。

[83: 匿名さん]

>80
それで「期待してた」って、神楽坂にいったい何を求めてたの？

[84: 匿名さん]

駅近というのは、かなり良い立地なのですが。賃貸で、一定期間住むなら、周辺の街の雰囲気も楽しめていいかもしれません。

[85: 匿名さん]

今日チラシ配ってましたね。

[86: 匿名さん]

狭い分、間取り変更ができないのは痛かった。
値段も解らない段階だけど、あきらめモードですかね。

[87: 匿名さん]

>86
間取り変更できないんですか？！
55㎡の5畳、6畳弱なんて、使いづらいからまとめて１部屋にしたいのに…

[88: 匿名]

ディポーザーはあるのかな？

[89: 匿名さん]

＞87

畳数がどちらも、どっちつかずの広さだと思いませんか？
ダブルベッド置くと窮屈ですし、他の家具なんかも狭くなるので配置しづらい。
もう一部屋は家具と主人の書斎にしたかったけど、どうにも無理そう。
何とも惜しいです。

[90: DINKS世帯]

神楽坂の平均坪単価270万×17坪（55平米）=4590万　この辺が２階価格だと嬉しい。１期が上層からだと＋1000〜1500ぐらいと仮定すると、三茶タワーの方が無難かな。道路もタクシーや業務車がけっこう通るし、数件先にも同じようなビルを建設してて、矛盾するようだけど、本来の神楽坂の魅力が薄れてきてしまうのは惜しい気もします。

[91: 匿名さん]

五月下旬頃モデルルームオープンって言ってたけど、未だ？

[92: 匿名さん]

物件情報のトップページのイメージ写真の数々が、雰囲気があってきれいなので、引き込まれてしまいます。思わず、住みたくなってしまう...。

[93: 匿名さん]

そうですか。
外見+中身の間取りも伴っていると良かったんですがね。
せめてベッドルームだけでもせめて６畳以上あればよかったのですが。
使うに使い辛そうで。
（何にも荷物のない人は良いですけどね..）

[94: 匿名さん]

お墓やだ。。

[95: 匿名]

でもいいな。

[96: 匿名さん]

建設地を事前に見学してきました。
確かに南に墓地があってわたしは怖くて無理でした。

[97: 物件比較中さん]

墓地ねぇ･･･。
私は気にならないし、ほぼ永久的に日照が保証される面を考えたら
メリットかと思うのですが、いかんせん狭小物件なので長く住むつもりはなく
将来買い替えとか賃貸に出そうとしたときに、ターゲット層が
ぐっと狭まるような気がするんですよね。悩むなぁ。
まぁ6/9と値段次第かな。

[98: 匿名さん]

戸建で目の前が墓ってのは嫌だけどマンションならさほど気にならないと思うよ。

[99: 匿名さん]

普通に考えたら目の前が墓地は気になるよ。
薄気味悪いし、将来資産価値下落しそ。

[100: 物件比較中さん]

お墓は全然気になりません。高い建物があるよりずっといい。
引っかかるのは部屋の狭さ。55平米にあの間取りだと、かなり窮屈な気がします。
モデルルームを見て、よっぽど気に入らないと厳しいですね。

[101: 物件比較中さん]

事前案内会に行く予定です。
ただ、最近の神楽坂は物件供給過多の様子･･･。
そうなると売却時に苦労する、資産価値はどうなるかな、とか考えてしまう。
素敵な街なんですがねぇ。

[102: 匿名さん]

資産価値を本気で考えるなら神楽坂は除外でしょうね。
あそこら辺は地域危険度が高いですから。
日常生活は便利でも、何かあった時には住めなくなること前提で考えないといけない。
自分はシングルだからそれでもいいかと思ってますけどｗ
ただそういう割り切りと価格が合致していれば、という大前提がありますね。

[103: 匿名さん]

特に神楽坂6丁目は危険度高い地域ですよね。

[104: 匿名さん]

１０３
マジですか。。

[105: 匿名さん]

こんな感じ。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000043810.pdf

これを信じるか信じないかとか、どう捉えるかはその人次第だと思う。
どの物件にもメリットデメリットはあるわけだし
とりあえず事前説明会とモデルルーム見てから考えるつもりです。

[106: 物件比較中さん]

＞１０２さん
確かに神楽坂は、払方のような高級地を除いて地域危険度が高いエリアが多いですね。

火災危険度については上位１００以内で神楽坂は結構名前が入る。

供給過多事情と価格、危険度の割り切り、悩みます。

[107: 匿名さん]

ファミリーだったら市ヶ谷の高台がいいでしょうけど、
ＤＩＮＫＳならありかと。

[108: 匿名]

神楽坂大好きです。子供１人までなら大丈夫。でも子供って１人産まれるともうひとり欲しくなっちゃうんだよね。

[109: サラリーマンさん]

こんにちは。
こちら、さすがは角住戸だけあって部屋が景色との接点が多くて良さそうですね。全部屋そうなってるわけではないですが、リビングが主にそうなっていればいいという条件で探していますので良いと思いました。

角住戸にして物件そのものも角地ということで間違いないでしょうか、窓からの二方向に見える眺望が部屋をより広く感じさせてくれそうですよ。加えて駅前という点が決定的に嬉しいですね。

[110: 匿名さん]

2面に開口部があるのはいいですね。採光も通風も、快適さが期待できます。
部屋が、もう少し広いといいのですが。

[111: 物件比較中さん]

気になるのは、物件概要を見ると引渡し期間に間が無いようです。
竣工が１１月下旬で入居も１１月下旬ですか･･･。
事前案内会で確認してみます。

[112: 匿名さん]

神楽坂は結構穴場的なお店があってなかなか歩いているだけで楽しい街です。歩いていると
すごい数の猫がいて驚いた事がありました。私のお気に入りはラ・マティエールというフランス料理
のお店です。夜はなかなか行かれない値段ですが、ランチならまだお手頃な値段なので。
ただなかなか予約がとれないんですよね。とにかく量がすごく多いお店です。

[113: 匿名]

モデルルームどうでした？

[114: 物件比較中さん]

今日事前案内会行ってきました。
１３階建てでお隣さんとの壁は乾式工法を採用、
日勤の管理人無し、
ディスポ無し（リュクスは付けない物件多いですがね）等で、
管理費、
坪平均は３６０と全体的に割高に感じました。
乾式施工でコストダウンするなら、販売価格に反映してもいいんじゃないかと思う。
リュクスの中では仕様レベルが高いですよ、と言われましたが、個人的にはぴんときませんでした。

[115: 購入検討中さん]

ちょっと高いね。
このへんのファミリー物件は結構順調に売れてるけど、１Ｌ中心のここはちょっと苦戦するんじゃないの？

[116: 物件比較中さん]

見学して参りました。
高い高い、あり得ません。
もちろん買いません。
仕様が高い？？はあ？
なんか営業も押し付けがましいというか売らんかなって感じで、、、、
これは見送り確定。

[117: 検討中の奥さま]

立地だけでこの強気な価格設定はありえないですね。
わが家も見送ります。
神楽坂は別に住むところじゃなくて食べに行く街として
捉えたらいいってことで。

[118: 物件比較中さん]

２ＬＤＫの２階で５３００万台（予定）ですからねぇ。
あっという間に６０００万超えですし。

「地域危険度ＡＡＡの高級地払方町物件と坪単価がさして変わらないんですねぇ･･･。」
と営業の方にぼやきましたら、
「うちは三井ですから。駅近ですし。」
「尚且つ今回の仕様はパークコートレベルに近いです。」
とのご回答･･･。

うーん、
この仕様がパークコート？？
駅５分以内の資産性は評価するとしても･･･３６０平均は高いなぁ。

[119: 匿名さん]

360万‼‼そんな高いんだったらグランドメゾン神楽坂を待つ事にしました。事前案内会は今週末で予約したけど行くのやめた、見る意味ないよ。グランスイートとかブランズもこの近隣にはあるし。

[120: いつか買いたいさん]

ついにオープンしたんですね。
やはり、こちらのマンションは皆さん期待して待たれていたんですね。
個人的にこの辺りだと価格は安くないと思っていましたが、皆さんはそう言う感覚ではなかったんですね。

ところで、皆さんは他の物件は見学していますか？私は文京区や港区辺りも比較しているんですが