パークリュクス神楽坂

[マンコミュファンさん]

伝統は進化を纏い、心地よさを深める。多彩な魅力と利便性を持った神楽坂通りに面したコンパクトマンション。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区神楽坂6－59－2他
交通：東西線神楽坂駅徒歩2分、都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩4分他
総戸数：48戸
間取り：1LDK～2LDK
面積：35.26～55.75平米
完成・入居：2012年11月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[102: 匿名さん]

資産価値を本気で考えるなら神楽坂は除外でしょうね。
あそこら辺は地域危険度が高いですから。
日常生活は便利でも、何かあった時には住めなくなること前提で考えないといけない。
自分はシングルだからそれでもいいかと思ってますけどｗ
ただそういう割り切りと価格が合致していれば、という大前提がありますね。

[103: 匿名さん]

特に神楽坂6丁目は危険度高い地域ですよね。

[104: 匿名さん]

１０３
マジですか。。

[105: 匿名さん]

こんな感じ。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000043810.pdf

これを信じるか信じないかとか、どう捉えるかはその人次第だと思う。
どの物件にもメリットデメリットはあるわけだし
とりあえず事前説明会とモデルルーム見てから考えるつもりです。

[106: 物件比較中さん]

＞１０２さん
確かに神楽坂は、払方のような高級地を除いて地域危険度が高いエリアが多いですね。

火災危険度については上位１００以内で神楽坂は結構名前が入る。

供給過多事情と価格、危険度の割り切り、悩みます。

[107: 匿名さん]

ファミリーだったら市ヶ谷の高台がいいでしょうけど、
ＤＩＮＫＳならありかと。

[108: 匿名]

神楽坂大好きです。子供１人までなら大丈夫。でも子供って１人産まれるともうひとり欲しくなっちゃうんだよね。

[109: サラリーマンさん]

こんにちは。
こちら、さすがは角住戸だけあって部屋が景色との接点が多くて良さそうですね。全部屋そうなってるわけではないですが、リビングが主にそうなっていればいいという条件で探していますので良いと思いました。

角住戸にして物件そのものも角地ということで間違いないでしょうか、窓からの二方向に見える眺望が部屋をより広く感じさせてくれそうですよ。加えて駅前という点が決定的に嬉しいですね。

[110: 匿名さん]

2面に開口部があるのはいいですね。採光も通風も、快適さが期待できます。
部屋が、もう少し広いといいのですが。

[111: 物件比較中さん]

気になるのは、物件概要を見ると引渡し期間に間が無いようです。
竣工が１１月下旬で入居も１１月下旬ですか･･･。
事前案内会で確認してみます。

[112: 匿名さん]

神楽坂は結構穴場的なお店があってなかなか歩いているだけで楽しい街です。歩いていると
すごい数の猫がいて驚いた事がありました。私のお気に入りはラ・マティエールというフランス料理
のお店です。夜はなかなか行かれない値段ですが、ランチならまだお手頃な値段なので。
ただなかなか予約がとれないんですよね。とにかく量がすごく多いお店です。

[113: 匿名]

モデルルームどうでした？

[114: 物件比較中さん]

今日事前案内会行ってきました。
１３階建てでお隣さんとの壁は乾式工法を採用、
日勤の管理人無し、
ディスポ無し（リュクスは付けない物件多いですがね）等で、
管理費、
坪平均は３６０と全体的に割高に感じました。
乾式施工でコストダウンするなら、販売価格に反映してもいいんじゃないかと思う。
リュクスの中では仕様レベルが高いですよ、と言われましたが、個人的にはぴんときませんでした。

[115: 購入検討中さん]

ちょっと高いね。
このへんのファミリー物件は結構順調に売れてるけど、１Ｌ中心のここはちょっと苦戦するんじゃないの？

[116: 物件比較中さん]

見学して参りました。
高い高い、あり得ません。
もちろん買いません。
仕様が高い？？はあ？
なんか営業も押し付けがましいというか売らんかなって感じで、、、、
これは見送り確定。

[117: 検討中の奥さま]

立地だけでこの強気な価格設定はありえないですね。
わが家も見送ります。
神楽坂は別に住むところじゃなくて食べに行く街として
捉えたらいいってことで。

[118: 物件比較中さん]

２ＬＤＫの２階で５３００万台（予定）ですからねぇ。
あっという間に６０００万超えですし。

「地域危険度ＡＡＡの高級地払方町物件と坪単価がさして変わらないんですねぇ･･･。」
と営業の方にぼやきましたら、
「うちは三井ですから。駅近ですし。」
「尚且つ今回の仕様はパークコートレベルに近いです。」
とのご回答･･･。

うーん、
この仕様がパークコート？？
駅５分以内の資産性は評価するとしても･･･３６０平均は高いなぁ。

[119: 匿名さん]

360万‼‼そんな高いんだったらグランドメゾン神楽坂を待つ事にしました。事前案内会は今週末で予約したけど行くのやめた、見る意味ないよ。グランスイートとかブランズもこの近隣にはあるし。

[120: いつか買いたいさん]

ついにオープンしたんですね。
やはり、こちらのマンションは皆さん期待して待たれていたんですね。
個人的にこの辺りだと価格は安くないと思っていましたが、皆さんはそう言う感覚ではなかったんですね。

ところで、皆さんは他の物件は見学していますか？私は文京区や港区辺りも比較しているんですが

[121: 匿名]

このあたりだと物件としては
加賀町のヴィークコートがよいとおもった。
しかし、うちはまだ子供がいないので
生活環境より利便性。
ここで十分。
大手町から一本ですし。
リセルもききそう。

[122: 匿名さん]

１２１さん
利便性を考えるならここはいい立地ですよね。駅から徒歩２分だし、駅を降りても商店街
へとつながっているので帰ってくる間は暗い道を通らなくてもすむ。
夜遅くまでやっているスーパーもありますし、共働きの家庭にとってはありがたい周辺環境です。
近くの菊池医院も内科、肛門科、外科などそろっていて評判もいいとか。ただ１８時半までしか
やっていない様なので、もう少し診察時間が長ければうれしいかな。

[123: 匿名さん]

強気がむなしく空回りっぽいですね。
ひとたび何かあったら危険だとされる神楽坂6丁目。
私はここにこの値段を出すくらいなら
築浅も含めて市谷～春日～茗荷谷あたりに絞ることにしました。
駅に近いといっても所詮東西線だし･･･ね。
どこの物件でもそうですが、欲しい人が買えばいいのだということですね。

[124: マンション投資家さん]

　神楽坂アドレスのマンションは今後、販売予定はあまりないです。

金額が高いため、利回りは悪いですが希少性はあるため、今後大幅な価格の下落は少ないと思います。

賃貸需要としては、３０から４０台のキャリアウーマンあるいは、法人の事務所。

賃料の設定さえ間違わなければ、（坪１．２－１．４ぐらい）空室のリスクは減るでしょう。

景色悪くても、価格の安い低層階、３５平米を検討します。

[125: 住まいに詳しい人]

http://www.yahoo.co.jp/んん

[126: いつか買いたいさん]

>124さん

希少性があっても、価格が高く、将来近隣で同じような建物が建つかもしれないのに価格下落のリスクって低いですかね？
こういうマンションって、法人の事務所にしてはいけないと思いますし….しかも坪当たりの賃料1.2～1.4って言うのは、新築時くらいで5年くらいしたら、下げないと厳しくないでしょうか？

[127: マンション投資家さん]

　>126さん

　貴重なご意見ありがとうございます。

おっしゃる通りです。

投資にはむかないのは十分承知なんです。何とかプラスの部分を見つけようと投稿しました。

再確認できました。

残りは神楽坂アドレスに物件を持つ自己満足だけでしょうね。

その満足のためには高額な買い物すぎます。

反省しております（涙）

重ねてありがとうございました。

[128: 物件比較中さん]

割高じゃぁなければねぇ。
危険度が高い地域は資産性が不透明でも、神楽坂は素敵な街ですからねぇ･･･。

[129: いつか買いたいさん]

>128さん

私も神楽坂商店街の雰囲気に魅力を感じて検討の候補に入れたのですが、最近はその場に住まなくても、商店街を利用できるくらいの範囲で探せば良いのかなと思い始めました。

商店街や駅の近くは便利ですが、夜も賑やかな街ですから、落ち着かなそうと言うことと治安面が不安に思いまして…ん～、悩みます。。

[130: マンション投資家さん]

飯田橋の方が治安や環境も良いかもしれませんが、神楽坂の雰囲気はやはり魅力的です。。

[131: 匿名]

リセールは下がるよ。
湾岸投売り新築にかなわないでしょ。

[132: 購入検討中さん]

プラウド神楽坂が4800万円台～だったからねぇ・・・

地名が好きな人だけにお勧めできる物件ですかね

[133: いつか買いたいさん]

monoシリーズってなんですか。パークリュクス神楽坂とmonoは何が違うのでしょうか？

[134: いつか買いたいさん]

>133さん

それは直接、営業の方に質問した方が間違いないと思いますよ！

[135: 匿名さん]

販売時期が7月下旬になったのはどういうことなのでしょうかね。
事前説明会だけである程度目処をつけて
売り出しと同時に完売を狙ってる??

[136: 匿名さん]

１２９さん
神楽坂商店街にあるアルパージュというチーズ専門店はおすすめです。世界中の
チーズが集められていてみているだけで楽しいです。新しい種類のチーズはなかなか
買うのに勇気がいりますが店員さんがそのチーズの特徴やどんな料理にむいているかなど
丁寧に説明してくれるので、何度も買っていますが失敗した事は一度もありません。
その他商店街にはケーキ屋さんや和菓子屋さん、レストランなどなんでもそろっているので
楽しいですよね。

[137: 匿名さん]

129さん
以前通り沿いに住んでいました。
治安は悪くはないです。
赤城神社のお祭りの時はそれなりな人が出ますので、通りに面したところはゴミがかなり出ます。
商店の前ならば商店の方がすぐ片づけますが、住宅の前だとそうは行かないでしょうね。
それと神楽坂祭りのときには、阿波踊りが通ったりと何かと騒がしいです。
あと、意外と理科大の学祭の音も聞こえてきます。

私は時間が不規則な職についており、夕方も寝ていたいなどありましたので引越しましたが
土日お休みで、お祭りの音も気にならないという方なら良いかと。

[138: 匿名さん]

>>135さん
強気ですよね。何でかしらないですけど。

[139: 物件比較中さん]

　第１期での購入は見合わせます。

売れ残りを価格交渉していくしかないです。

完売してしまえば縁が無かったということ

若宮町の中古物件でも探します。

[140: 匿名さん]

>>139さん
一緒です。私も今回、こちらを候補から外しました。
売れ残りが階も面積も希望にあうものだったら縁があったということで
再考してもいいけど、別に縁がなくてもいいかな…と思っています。

私は市谷あたりの築浅が第一候補。資産価値がありそうですし。
神楽坂まではちょっと散歩がてらに遊びに行けそうですし。

[141: 物件比較中さん]

ここはほんと場所がいいから資産価値も下がらないし即日完売だろうな
三井＆熊谷組ってブランドも最高だしな

[142: 匿名さん]

外れたら豊洲、東雲あたりも検討でしょうか。

[143: 匿名さん]

全然ここと違いませんか？

[144: 匿名さん]

140さん
資産価値といったら、市ヶ谷（砂土原辺り）＞＞＞＞＞神楽坂なので
正解だと思います。
本当にここは価格が見合ってないと思い、私も断念しました。

[145: 匿名さん]

１４４様
そうですよね。同じ三井が販売している
ジオ払方のキャンセル待ちでもした方が得策ですかね。。。

[146: 匿名さん]

136さんのお話だと、楽しく居住できそうな場所ですね。チーズは、個人的に大好きなので、それだけでも魅力的。自分が居住する街や周辺環境は、とても気になるところですね。

[147: 匿名さん]

144さん、145さん
ジオ市ヶ谷ならキャンセル待ちしなくても、この辺りを断念しなくても、60㎡の2LDKが1戸残ってますよ。砂土原の隣りだから、ここよりも価値あるのではないでしょうか？

[148: １]

1.の投稿をした者です。
皆さんがおっしゃるとおり価格が強気設定なのと、その割には中身
が貧弱だと思いました。
梁や壁が狭い55平米をさらに圧迫している感じがあるのと間取りの使い
にくさでしょうか。
同じリュクスなら恵比寿の方が圧倒的によかったです。

ということでスルーに決定しました。

[149: ＯＬさん]

146さん
ネガキャンと言われるかもしれませんが、神楽坂は店舗の入れ替わりが割と激しいですよ。
今あるお店で判断されるのも良いですが、安い買い物ではないだけに
流動的なこと以外で判断されたほうが良いかと思います。
新宿区の区民センターや図書館、駅が近くにあるのは、個人的にはメリット大です。
しかし危険地域指定、価格、間取りなどと秤にかけると、かなり微妙に感じています。
それでも完売するのかしら？

三井価格なんでしょうけど、これならば売れ残っていたディヴレを思い切って購入しておけばよかったと思ってます。

[150: 匿名さん]

危険地域指定なんて嫌ですよぉ。。。
週末にも１回行く約束したんですけどぉぉ。。。止めるぅぅ。。

[151: 匿名]

148さん
来週モデルルームを見に行く予定です。中身が貧弱とは、どのようなところでそう感じましたか？

[152: 匿名さん]

検討中の者です。
高い高いと言われてますが
２LDKの最上階はすでに結構申し込みされてるんですね！

[153: 匿名]

高い高いというのは欲しい欲しいと同義ですね。

[154: 匿名さん]

153さん

仰る通りですね。
前向き検討中の方はあまりこのスレ見てないのかな？
見てても書き込まないだけ、かな。

[155: 匿名さん]

見て来たけどここの営業押し付けがましくて嫌悪感持ちました、、、、
他検討します、、、、

[156: 匿名さん]

不動産を営業の態度で決めるなんて勿体無い！営業なんてリカちゃん人形だと思えば良いんだよ。

[157: 匿名さん]

んだな。営業と一緒に暮らすわけではないから、物件の善し悪しを冷静に判断して、買うもよし、買わないもよしだろうな。

[159: 匿名さん]

155さんはそういう面が大切だとお感じなんでしょ。
高い買い物なんだから当たり前でしょ。
高い買い物を押し付けがましくされたら嫌になるのは当たり前田のクラッカー。古いか。

[160: 匿名]

よほど嫌な言い方をされたんでしょうね。
私も他社物件で嫌な思いをしたので、気持ちはわかります。

[161: 匿名]

そうですね、不動産営業っていうのは人のライフスタイルとか収入とか資産に立ち入って干渉してくるからねえ。親でも言わないようなことを言うことがあるね。感覚がマヒしちゃってるんだろう。

[162: みてきた]

確かに高めですね。強気〜。
まだ希望聞いてる段階なのに、赤いカーネーションでこれだけ希望者います！って、煽り以外の何物でもないでしょ。100万高いよ。

神楽坂アドレス、確かに悪くはない。
少なくとも田舎者の自分には、分かりやすい。

でもこの一棟が建って、人気で完売なんてなった日には、それをきっかけに周りの地権者達がドンドン売りに出して、あっという間に周りを囲まれてそう。
ひと世代、代わるだけで、かなり街の雰囲気変わりそうですね。

[163: いつか買いたいさん]

廻りの地権者がどんどん売るってありますが、
周りを囲まれてそうなほどあの周辺にまとまった土地ってあったっけ？

[164: 匿名さん]

三井のブランドと神楽坂のブランドで多少割高でも売れると思います

[165: 物件比較中さん]

三井さん、ご近所で「パークコート神楽坂レゼリア」出すんですね。
東五軒町だけど、今度は価格どう出すかな。

[166: 匿名]

＞165
パークコート神楽坂レゼリアは＠380と見ました。
隣接の東電社宅は清水建設が落札して@390という情報があります。

東五軒町も今や高級住宅地ですね。
（プラウド神楽坂イーストの通りを除いて）

[167: 匿名]

東五軒町が高級住宅地！？
神楽坂から谷地の印刷工場街でしょ。

[168: 匿名さん]

このエリアで高級と呼べるのは砂土原、船河原、若宮、払方。以上です。
五軒町でパークコートなどとは三井も地に落ちたな。そのうち八王子あたりにパークマンション
つくりかねないね（＾＾；）

[169: 匿名]

別にいいと思いますけどね…

[170: ご近所さん]

パークマンションと違って、コートはそこまで高級住宅地限定じゃないような。
砂土原だったらパークマンションだろうけど、東五軒でコートは妥当でしょう。
印刷業界だって、１０年後にはなくなってるだろうし。

[171: 物件比較中さん]

No.166
>東五軒町も今や高級住宅地ですね。

営業おつかれさまです
プレミストが＠271～で非常に苦戦してましたね

三井になると＋100万になるんですかね
まぁ、この物件がプラウドより異常に強気なのをみると、買い手が付くかは別として
そのぐらいで出してくるんですかね

ここも販売延期で買い手に苦戦してて色々大変ですな

[172: 匿名]

場所がいいから強気の価格をつけるのはわかりますよ。
飲食店街だし、元は花街だと考えると、購入を検討する場合は、
深夜の酔客がどの程度いるか現地確認をお勧めします。

[173: 匿名さん]

モデルルームの写真を見ると、窓が広く、開放的なのはいいのですが、外から室内が丸見えってことですよね。上の階ならまだいいけど、下の階だと、歩行者からも見えてしまう？

[174: いつか買いたいさん]

厚いものと薄いものと2種のカーテンを使い分けるでしょ、普通。

[175: 物件比較中さん]

＞173
私もそれは気になって近所の同じようなタイプのマンションの下に行ってみました。

例えば2階ですが、天井しか見えません。
別に中をのぞこうとしたんじゃないですよ(汗)
たぶん角度的に天井の一部が普通に歩いていて意識しなくても目に入るときがあるだろうなぐらいの予想で、まさにその通りでした。

意外と見上げると鋭角なんですよねぇ。
なので気にしなくてもいいかも。

[176: 匿名さん]

抽選住戸もあったらしいです

[177: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[178: マンション投資家さん]

神楽坂という希少性を考慮して３５平米を投資用でと思ったんですが、坪１．４程度で貸せたとしても３５００近くだとかなり高い感じがしますが、どうなんでしょうか。
ＨＰで賃貸物件を検索すると４０平米以下はほとんど見つからないので、あるいみ需要があるのかもしれませんが。

しかし、管理費が高すぎますね。やっぱり賃貸には難しいか。。。

[179: 匿名]

管理費がちょっと割高ですよね。特に共用設備とか充実してるわけではないのですが、どうしてなんでしょうか。

窓も大きくて、気持ちよさそうですが、枠がいっぱいあるのでちょっと気になります。
でも、この枠があるので外からの視線がちょっと和らぐかも。

[180: 匿名さん]

洗面のモザイクタイル素敵ですね。
もっといろんな箇所に使ってもいいかも。

[181: いつか買いたいさん]

既に最終期で販売戸数は２戸なんですね。
つまり、１か月強で４６戸が売れたってことですか。
スゴい。

[182: 物件比較中さん]

＞179
管理費や修繕費は将来上がることがほとんどなんですよね？
もしこちらの物件、将来も上がらないとしたら提示されている管理費でずっと構わないので私はそういう条件なら受け入れたいと思っています。

そうでなければたしかに割高ですねえ。せっかく気に入ったマンションだけに若干割高の管理費だからという理由でやめるのも何だか悔しいです。

それにしてもどうして高いのでしょう･･･。

[183: 物件比較中さん]

No.181 by いつか買いたいさん　2012-08-06 10:53:53
>つまり、１か月強で４６戸が売れたってことですか。
>スゴい

延期した意図を冷静に良ーく考えたほうがよろしいかと
あ、営業さんですか？お疲れ様です。

このあたりで売れたと言えるのは
野村の完売商法があったとはいえ
プラウド神楽坂ぐらいでしょう

[184: 匿名さん]

管理費は総戸数が５０世帯未満の小規模マンションと、１０００世帯を超える
超大型マンションは全体的に管理費が高いと言われている様ですね。
ここは丁度４８戸なので５０世帯未満に入っていますね。大型マンションは共用施設が
かなり多くなるのでその分、管理費が高くなる様です。
駅から近ければ近いほど相場的には管理費も高くなる様です。

[185: 匿名さん]

No.183さん

>延期した意図を冷静に良ーく考えたほうがよろしいかと

どういう意味ですか？
初心者？なのでわかりません。
ごめんなさい、教えてください。

[186: 匿名]

最近のマンションは、小規模でも管理人がいるところがあるので、
1戸辺りの管理費負担は、小規模だと高めになると予想できます。
管理費が安いのは、100戸超且つ24時間管理ではないところでしょうね。

[187: ご近所さん]

道路側の２、３階は丸見えだねぇ
自分は低層階が欲しいからやめたけど、正しかったわ

[188: 周辺住民さん]

完売したんですね。完売御礼の看板が出ていましたよ。
いい方々が住んでくれればいいです。

[190: 購入検討中さん]

修繕積立金は、４倍くらいになることもしばしばです。購入前に長期修繕計画を見て確認しましょう。

[191: 物件比較中さん]

5階　35.26m^2 15.8万
6階　35.26m^2 16.0万
9階　40.11m^2　19.5万
13階　40.11m^2　19.5万
13階　35.26m^2　17.0万

ちょっと調べたら賃貸に出てますね

なかなか興味深いですね。