リエトコート武蔵小杉イーストタワー【4】

[入居予定さん]

リエトコート武蔵小杉 イーストタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地7（イーストタワー）（住居表示）
交通：東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩6分
JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩8分
JR横須賀線「武蔵小杉」新駅徒歩3分（2009年度中開業予定）
間取：
面積：

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikosugi/
施工会社：鹿島建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[811: 匿名]

野村と住友のタワーが販売を開始すると三井のグランドウイングタワーや駅近の築浅中古はどう動くかな。

[812: 匿名]

>803こんなもんで出来上がりつつとか悲しいこと書くなよ。 西口は丸々再開発エリアだよ。北口もエルシイ解体して新日石の社宅潰して小学校も作る予定だからまだまただろ？

このあたりは落ち着いたね。

[813: 匿名]

>797さん>799さん、もういい加減な書き込みやめませんか？

住友不動産は隠れて賃貸もしていないし空室率もいつ時点の数字だかわからないし
ふつうあの価格であれば転売転貸目的ではなく住みたいなら多少入居時期がずれるぐらいは協力できますよね？

[814: 匿名]

>810犬だか猫だかわからない時点で誰も見てないし声も聞いてない。特定の住民さんの気持ちの問題なので見守ってあげてください。

[815: 匿名さん]

ふるいのかな？
http://www.mitsui-chintai.co.jp/portal/original/lieto_musako/index.htm...

[816: 匿名]

>815ふるいだろ(*_*)

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikosugi/

[817: 匿名さん]

クラッシーって住友不動産が売ってたんだっけ？

「調べた」と言いつつ、誰が本当のことを言っているのやら…最近イーストを知った人にはわかりにくいな。

ここの過去ログでは2008年くらいから販売はしてるように見える。これが一つの真実かな？

ただ、「瞬く間に」とか「すぐに完売」とかの曖昧な表現は、
人によって期間の受け取り方が違うので、営業担当者的には便利な言葉なことは間違いないな

[818: 匿名]

>817クラッシーは住友商事70、三井レジ30です、

きっちり三井レジと住友系２社がそれらしい比率で分担できてるのは三井住友銀行さんの手引きだと推察されます。

ここからは推測ですが三井住友銀行からすれば三井パークの三本目と住友のタワーが建つ前に今のクラッシーがライバル他社に買われてわざとバーゲンセールされ市場が暴落したら大損害だからだったと思います。


スミフがイーストタワーの再販中古で格安広告を出しているのは武蔵小杉自体の宣伝と次の自社タワーのアンテナ調査してるんだと思います。

だからイーストタワーはえらく高い。

現在に至る経緯は、再開発初期にリクルートが諸事情あって撤退し、建物をアクアラインで川崎市と信頼が厚かった鹿島建設が自力で予算オーバーで建てたのです。しかし内装がショボい等の理由で分譲しにくいと判断されダヴィンチがリーマンの社宅にしようとしたのですがリーマンショックで撤退され仕方なく賃貸された代物です。
それを住友不動産が新駅誕生後に買収したのです。

現在はダヴィンチが貸した入居者の退去を待って随時リフォーム販売してます。

[819: 匿名さん]

すべて推測ですか。

[820: 購入検討中さん]

三井＆住友の共謀説は以前も出ていましたね。同じ人かな？

＞次の自社タワーのアンテナ調査してるんだと思います。

ちなみに、ここに関しては、私もリエトの営業から直接聞きました。
「自社タワーに向けてのマーケティングも兼ねて時間をかけて売っていく」といったニュアンスでした。

つまり、自社タワー販売に向けての大量の個人情報集めに利用している、のでしょう。
その目的を達成するためなら、抽選物件も頷けます。

[821: 匿名]

>817いえ、経緯はこの物件の設備会社の担当者だよ今は名前が変わってて少し前に野球チーム買収しようといたとこ。
銀行の方は銀行の買収担当者からだよ。この手の数社にまたがる大型買収にたまたま偶然はないってさ。

ついでにいうとリクルートの諸事情とは川崎駅西口買収に絡む未公開株問題で創業社長が有罪判決を受けたのが2003年だからだよ。 レジだけ売ったのはもう工事着手後だったのと消防署と同じ電線使ってた特別な物件だから。

この物件の一番の買い理由は鹿島建設が川崎市の窮地を救った物件ってぜったいのお墨付きだ。


うそだと思ったら行政の公表資料と俺の記述を時系列で調べてみなよ。

正直あまりの汚い書き込みでどん引きしてそこまできちんと確認しないと買いの結論はでなかったよ。

[822: 匿名]

>820さん、共謀じゃないんですよ。
逆に資産を守ってくれるシステムなんですよ。

簡単に言うとローン残高より安くしか売れなければ足りないお金を埋めないと処分できない。
だからある程度残高が減るまでは高値を維持しないといけないんだ。
だから買った資産の価値がしばらく維持するシステムが必須なんだけど自由競争社会では闇カルテルも市場の独占も禁止だからこれはありがたい話なんだ。


三井の次のツインタワーまで値崩れさせずに新築を売ってくれるってことは既存タワーの購入者にはありがたいことだと思う。

[825: 匿名さん]

雑排水管清掃は終わりましたか？
洗濯機は移動しておきましたか？

[826: 匿名]

>823だからローンの抵当権は銀行だよ、

三井も住友もメインバンクが同じだとどれだけ書けば理解できるのかな？

ついでにこの物件はすでに信託銀行が売り抜けたから投資目的にはならないよ。

>824了解です。

[827: 匿名]

配水管掃除あと床とか汚れないですか？ 潔癖でソワソワします 何分ぐらいかかりますか？

[828: マンション投資家さん]

>>826
銀行は資産価値が下がることは織り込み済みですよ。
でも借り手に担保の積みましや、貸しはがしはできません。
住宅ローンが不良債権化しないよう、審査を厳格化するのみです。
地価が下がる時代に、資産価値を守れるはずがありません。

[830: 匿名さん]

投資目的じゃない人は、普通に10年20年住むつもりで検討するわけですよ。

両バンクによって価格維持されるとしても、長くても全タワーが建つまででしょ？
結局出揃ったら、あとは適正価格での自由競争になるわけで。

その中で、実際に人が住んだ期間に比べて築年数が古いリエトは有利とは思えないな。

長い目で消費者にとって一番いいのは、
価格を守りながら割高価格、よりも適正価格で購入できることじゃないかな。

[831: 匿名]

多少の転勤でも通えてしまうこの立地を生活に生かせる人が住むマンションかなと思う。

[832: 匿名]

>830定石通りならおっしゃる通りですね。


ただし20年住んでから売却する場合に購入者が投資目的に変化している可能性があるためランニングコストがかからない賃貸転用可能な好立地タワーが買える機会は稀と考えてますがいかがでしょうか？

[833: 匿名さん]

きょう噴水を流したようです。

[834: 匿名]

ついに流れましたか(_´Д｀)ノ

[835: 匿名さん]

>>830
ランニングコストの点は同意します。
と言っても、コスギタワーの目ん玉飛び出る修繕計画を聞きかじった程度の見聞しかありませんが…
水物が噴水くらいしか無いのはいいですね。

[836: 匿名さん]

まちがえた！↑
>>832
宛でした。失礼しました。

[837: 匿名]

>836コスタそんなにすごいんですか？
豪華な仕様で憧れもありましたが結局自分たちでまかなうのは大変なのですかね。
タワーパーキングとジャグジーを抱えながらも朝市バザーやらカフェやら活発ですしね。

イーストタワーのなんにもない感じは貴重ですね。

[838: 匿名さん]

>>837
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39025/41

＞修繕計画書（案）を見ると、26年目以降の修繕積立金が４２０００円／月になってました。（25年目までは、２９０００円／月まで徐々にアップ）
＞このころになるとローン完済できるのかもしれませんが、一般的にタワーマンションの修繕積立金の相場としてはどうなんでしょうか？
＞詳しい方いらっしゃいますか？
＞ちなみに一時金は、１２年毎に４３０,０００円の記載がありました。

私はこの書き込みを引用して話しているのをどこかのスレッドで見ただけなので…
タワーの一般相場から考えてコスタやリエトがどうなのか？には明るくありません。

[839: 匿名]

コスタは平米にもよるけど一時金の分だけ高い印象です。

イーストタワーは26〜30年で70平米前半の部屋で2万台後半だったと思う。

ふつうのゴージャスタワーだとその頃4万ぐらいだと思うけど。

[840: 匿名]

>838さん 837です。信託投資ファンドは通常は築3年長くて5年までです。

タワマン渡り鳥って人たちは常に開発初期の不便な頃のタワーに住んでインフラが整備された一番よい時期に高値で売却しまた不便な開発初期エリアに移り住むそうです。
利益は出ても常に不便な訳です。

このマンションはすでにきっちり3年でファンドからスミフに卸された投資メリット＜居住メリットの物件です。

ただしここの例外はランニングコストが駅前分譲タワーにしては比較的安いためそれらの増加が負担となる前の早い時期に売りさばく必要がなく、

長く住んでからさらに賃貸で運用できる点かなと思ってます。


小杉に長く関わるならおすすめですが、単に湾岸や豊洲あたりが塩漬けになる前に脱出したいだけなら三井のパークがよろしいかと思います。

[841: 匿名さん]

ランニングコストは管理規約集に書かれていますよ。
あくまでも販売主が作成した長期修繕計画案によるものですが。
単独部分はクラッシーより安いようです。

[842: 匿名]

同じ仕様の建物なのに、なぜ単独の修繕費がクラッシィより安くて大丈夫なのか不思議。
一時金の徴収とか、積立金の将来の上がり幅が大きいのならわかるけど。

[843: 匿名]

分譲開始時期や長期計画策定者が違いますから。

疑問なのはクラッシーさんは2011年2月に完売された直後に震災に遭われてますが細かい修繕費用は売主の住商さんと三井レジさんがご負担されたのでしょうか？

[844: 匿名]

分譲開始時期が遅ければ、竣工から大規模修繕までの期間も短くなるから、
その分、短期間でより多くの修繕金を積み立てないといけないはずで
イーストで設定されている積立金は、ちょっと安すぎる気がする。
ダヴィンチが賃貸運用していた間の修繕積立金みたいなのが別にあるとも思えないし。
そもそも長期計画を算出する会社によってばらつきがそんなに大きいのもどうなんだろうね。

[845: 匿名さん]

〉〉827さん

片付けておいて２０分ぐらいでした。
ホース類は養生してありましけど、多少の汚れはつく可能性があります。
作業者は２名でしっかりとした印象でした。要望があれば伝えるとよいと思います。

[846: 匿名]

>844知ってる限り豪華タワマンは管理会社だけが儲かります。
さらに住民に設備会社関係者が必ず居ますから、将来のコストダウンですよ〜とか言って新しい設備を売り込まれるとふつうの組合理事は逆らえないです。


こちらのマンションは外壁の塗り直しやるとしても下の5階ぐらい、100年コンクリートで外窓もないから高層ゴンドラは不用。

20年での給排水とエレベーター、共有部の自然劣化補修ぐらいだと思う。

しかもタワーは元々丈夫だから計画自体40〜50年で組めるはずだからもっと下がる。


私ケチケチさんとか言われそう…。

[847: 匿名]

今、噴水を清掃してますね。

[848: 匿名]

>>846
豪華タワマンとの比較ではなく、クラッシィと比べて安すぎるという意味なのだけど。

[849: 匿名]

クラッシーさんのスレで聞かれてみてはいかがでしょうか？

個人のお金なのでこっちが得であちらが損みたいな話ではないはず。

[850: 匿名さん]

ここは値引き販売してますか？

[851: 匿名]

リエトは賃貸に回せたぐらいローコストってことで

どうせ資材費も上がるし、なるべくなにも修繕しないのが一番

[852: 匿名]

>850根引きどころか値上げに近い価格提示でショックを受ける

[853: 匿名さん]

武蔵小杉の駅前が５千万？中古だし値引きで４千万になるかも
　↓
えっ？抽選なの？今、買える部屋は６－７千万ってどういうこと？
　↓
かえねーよ！腹いせにネガしまくってやるぜ！

[854: 匿名]

>844さん、こちらの修繕積立金は4年目から始まりすぐに6年目から上がります。
5年目までが安いのはスミフが支払う部屋が多いから。

5年目まで3000円
10年目まで8000円
15年目まで12500円
20年目まで17000円

です。

[855: 匿名さん]

今中古に出ているクラッシー22F　75.87平米
管理費　14,870円/月
修繕積立金　5,680円/月

イースト22F　75.87平米
管理費　11,370円/月
修繕積立金　3,720円/月
※イーストは初期一時金は支払済みで購入者の負担はなし。

[856: 匿名さん]

やっぱり水盤が稼働していると涼しげでいいですね

[857: 匿名]

>855さん、えっとですね〜って私は何やっているのだろ？


6年目〜9030円
11年目〜14030円
16年目〜19120円

共有部も込みです。

2011年にスミフサービスが実際に現物をチェックして出した算定です。

クラッシーさんはアップ率がもっと低いのかもしれないです。

[858: 匿名]

管理費の違いはまったくわかりませんが親会社スミフの負担割合が大きいためがんばって節約してるのでは？

[859: 購入検討中さん]

いま販売されているのは、どんな部屋なんでしょう？
間取り、広さ、向き、階などの情報を知りたく思います。

[860: 匿名]

>859さん、新しい部屋が出るたび値上がりしてます、スミフ恐るべし。
部屋タイプは様々でしょうが
2008年賃貸開始、
2010年に新駅効果で駆け込み賃貸入居増加、
2011年から分譲切り替え

なので2年毎更新の普通賃貸組の動きは2012年が多そうで好きな部屋タイプを選べるのかなと思います。

[861: 匿名]

>859さん、7月の話ですが角住戸は残ってなかったです。
空きが出れば売るので今はわかりませんが中古で25階の北東角住戸がスミフ販売から7000万で出てます。

10階〜20階の3LDKと
20階〜30階の2LDKが

5000万後半〜6000万ただし実質相場売りなのでご確認を。


立地は希少価値ですが再販中古なので内装設備はそれなりですよ。

[862: てんてん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[864: 匿名]

すみません、てんてんさん。

とかなんとか言ってまた業者ですか？ひやかしですか？
ってぐらいたいへんなスレなので、ゆっくり入れさせていただきます。

[865: てんてん]

>864さん、本当にお騒がせしていたしました。

　＞とかなんとか言ってまた業者ですか？ひやかしですか？
　＞ってぐらいたいへんなスレなので、ゆっくり入れさせていただきます。

どうしてそう思われたか分かりませんが、業者でも冷やかしでもありません。
たいへんなスレってどう意味でしょう？
私が大変なことをしでかしてしまった・・・ということでしょうか。

それであれば本当に申し訳ありません。

[866: 匿名]

>865いえ、本当にお気になさらずに。
こちらこそ申し訳ございません。

[867: 匿名]

http://www.google.co.jp/みなさん喜んでください。鹿島建設が若手社員教育研修でリエトコート武蔵小杉を紹介してます。

四週六勤の話ではありますが。
見れるかな？

gwt/x?gl=JP&guid=on&wsc=tb&u=http%3A%2F%2Fwww.kajima.co.jp/csr/report/2008/pdf/csr-p18-23.pdf&ei=5XAiUMOPDcG4kgWB54DYCw&ct=pg1&whp=30

[868: 匿名]

http://www.google.co.jp/gwt/x?gl=JP&guid=on&wsc=tb&u=http%...

張り直します。

[869: 購入検討中さん]

素直にいいマンションだと思いますが、みんなの感想は結構違うみたいですね。

[870: 契約済みさん]

869私は基本コンサバな人間なのですがこの場所にこのマンションが販売中でほんとによかったと思ってます。

[871: 匿名さん]

立地は小杉のタワマン群の中でもトップクラスに良い
庭やエントランスも元高級賃貸だけあってすばらしい出来
こういった点に価値を見出せれば損な買い物ではないでしょう

[872: 購入検討中さん]

高級賃貸でも賃貸は賃貸です。しかも中古。
あの新築分譲並の販売価格はどう考えても買いたくありません。(広告の客釣り部屋で反論されると困るので、反論するなら実際に提示された販売価格でお願いします。)

[873: 匿名さん]

ならなぜこのスレを見てしかも書き込むのか

[874: 別の購入検討中さん]

≫872

それなら、まずあなたが実際に提示された販売価格を書かなければ。

[875: 匿名]

いまいくらぐらいなの？
ちょっと前しかわからない
買っちゃったから。

[876: 匿名さん]

私もかっちゃった人ですが、新築のタワーが買えないから中古のリエトにしました。

[877: マンション住民さん]

トータルで考えればお得ですよ。見て買えて、直ぐに住めますし。
まず審査通して交渉すれば良い条件でるかもよ。

[878: 匿名]

うん、まず審査だね。

うちはあまりに希望のタイプだったからあんま交渉しなかったけど２〜３度やりとりしたほうが決裁下りやすいだろうね。

[879: 購入検討中さん]

そんな魅力的な間取りが出たんですね！
うちは南面４室が希望ですけど無いですよね～

[880: 匿名]

879南面４室ってあったと思いますけど空きがでにくいかなと。

[881: 入居済み住民さん]

新築当初から賃貸で住んでいましたが、間取りその他大変気に入ったのでそのまま購入しました。
具体的な数字は書けませんが、かなりお買い得な値段にしていただきましたよ。
交渉しだいではないでしょうか。
賃貸仕様っていつも書かれていますが、隣の分譲のクラッシィも全く同じなのにね（クラッシイにはベランダの物干しが付いていますが）。

[882: 匿名さん]

クラッシイもさんざん賃貸仕様って書かれてましたけど
まあどちらも賃貸用にお安く作られたのは紛れもない事実ですよ
その分ランニングコストが安いのだからいいと思いますがね

[883: 匿名]

施工時に設備業者さんは賃貸とは聞かされてないんですが
鹿島が躯体に予算を使いすぎたため赤字仕事と言ってました。

躯体が手抜きじゃなきゃ良いのかなと。

[884: 匿名]

>881
（クラッシイにはベランダの物干しが付いていますが）。

クラッシイにもベランダの物干しは付いてません。
付いている場合は自前の物干しです。

[888: マンション住民さん]

Bistro30は美味しいですね～。それに夜なのにお値段も手頃です。
混んでいるときも多いのですが、上から見て、テラスが空いていたら、
良くディナーに行っています。
店員さんも、丁寧で一生懸命なので好感が持てます。
皆さまもリエトイーストを見上げながらテラスで一杯いかがですか？
おっと、念のため、ステマじゃないですからね。

あの通りに横並びで、センスの良い飲食店が並んでくれると嬉しいです。

[889: 匿名]

西日がコスタさんで遮られ緑が風にそよいで午後は心地よいですし、オフィスビルもあるのでランチタイムから開いてるオープンエアのカフェですとか大歓迎です。

[890: 購入検討中さん]

Bistro30ってローソンのお隣のお店ですよね。
前を通っただけですが、いい感じのお店でした。

武蔵小杉近辺で、家族で夕食を楽しめるようなお店ってご存知でしたら教えてほしいです。
たまに家族で外食したり、って考えているのですがこのあたりだとファミレスばっかりなのかしら。
街の雰囲気とかも購入の要素の１つにしてるのですが、ちょっと小杉回りをあまり知らないので。

[891: 匿名さん]

>>883

鹿島が施工したときは分譲用として施工した物件です、もともと賃貸用の施工ではありません。

http://www.musashikosugilife.com/lietocourt/interview.html

＝＝＝
　リエトコート武蔵小杉は、分譲用物件だった鹿島建設施工の物件を、不動産投資会社であるダヴィンチ・アドバイザーズが買い取り、賃貸物件として募集をする物件です。募集業務を三井不動産グループのレジデントファースト株式会社とKENコーポレーションが担当しています。

[892: 匿名さん]

いちばん最初のデベであるリクルートコスモスは分譲・賃貸どっちでもいけるように発注している
その後リクルートが退場したため、鹿島が自社分譲するつもりで躯体施工続行
で、ダビンチに棟買いされて賃貸仕様に変更された
つまり、躯体や共用設備は分譲用、住戸内装や専有設備は賃貸用

ま、躯体は下手な制震免震より安心できる鹿島の耐震だし、庭やエントランスは優雅だし、立地は最高だし
内装なんか好きなように変えてしまえばいいわけなので、いいんじゃないですか

[893: 入居済み住民さん]

>>890 さん
法政通りのイタリアン数店もおすすめです。
９月に、小杉Walker が出るようですよ～

[894: 匿名]

落札当時の鹿島は事業用で培ったタワー技術を引っ提げ高層住宅建設に進出しはじめた頃でしたから、
この手の大規模再開発は実績を作るため利益度外視だったんですね。
私、客観的には
立地AA
ﾗﾝﾆﾝｸﾞｺｽﾄA
躯体A-
内装C
経歴C
総合B+

ですが、先々手放したくないのでﾗﾝﾆﾝｸﾞｺｽﾄ重視でA評価です。

[895: マンション住民さん]

ＮＥＣの中にスタバがあるんですね。社員しか使えないのが残念。。。。。

[896: 匿名]

やばいくらい眺望がいいですね。

ベランダがガラス張りなので座ったまま、どころか寝たまま景色が見えてしまいます。


でもスーモは嫁さんがNGなのでごめんなさいです。

[897: 入居済み住民さん]

３千円は安すぎでしょ！

[898: 匿名さん]

先日、海外へ行き成田の近さを実感。
特に疲れの帰路では、乗り換えもなく成田エクスプレス降りて目前が我が家！最高！
新駅からタクシーの友人は「自宅にエクスプレス横付けじゃん」とうらやましがってくれました。
通勤にも旅行にも便利な立地は、すごく贅沢なことだと思います。
それだけで、リエトイースト万歳です。

[899: 匿名]

リエトイーストは良い。
駅前なのでロータリーから振り返るとベランダの嫁さんが手を振ってくれます。

朝の警備員さんのお見送りも恐縮しちゃいますし水盤も涼しげです。

実は鹿島のタワーに10年近く住み、リエトが２棟目なのですが内装のしつらえはこちらが上です。

[900: 匿名]

スミフは九段下の再販物件では最期に一億オーバーを数件出してきました。
段々と上層階の高価格住戸に移行してくるのでは？

[901: なし]

そうそう、朝の警備員さん凄いですよね。
不動の姿勢に最敬礼。立派です。

なんか恥ずかしくなってしましますが

[902: 入居済み住民さん]

>894さん、住民です。
内装も十分A評価ですよ～、買っちゃいましょう。

[904: 匿名]

野村は2015年入居

対してイーストは手続き完了後の即入居


待てるかな〜

[907: 匿名]

なんでまた小森のおばちゃん…。

イメージ的には堀北真希がしっくりくるけどな。

[908: 匿名さん]

ＮＨＫは、どんな番組をやるのだろう？

[909: 匿名]

「アド街」来ないかなぁ〜。小杉、無理か…

[910: 匿名]

>908うーん、もし小森純が風速計片手にビル風の特集したら受信料払わないぞ。