リエトコート武蔵小杉イーストタワー【4】

[入居予定さん]

リエトコート武蔵小杉 イーストタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地7（イーストタワー）（住居表示）
交通：東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩6分
JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩8分
JR横須賀線「武蔵小杉」新駅徒歩3分（2009年度中開業予定）
間取：
面積：

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikosugi/
施工会社：鹿島建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[757: 入居済み]

徘徊と書いてあったかな？お散歩に行く時のルールに『館内では抱えて歩かせない』とあるのに、下ろしている人がいる。
バルコニーに放してて、隣家に入ってしまったから、気を付けて。の２項目だった気がする。
ペット嫌いなら、リエト２棟と、コスギタワーもペット多いから、無理かも？かなりの数の散歩みかけるから。

[758: 入居済み住民さん]

エレベータでペットと一緒になることもめったにないですよ。
それに内廊下を徘徊なんて無いですよ～！ひどい書き込みですね。

[759: 匿名]

>756個人的にはあなたの徘徊ってシュール感にひかれるものを感じますがご縁がなかったようで残念です。

[762: 756]

753の書き込みを見てという意味でした。
失礼しました！

[763: 匿名]

>761三井のミッドさんは夕方は子供の数がすごい。

上丸子小の友達もいるんでしょうがABCの3群ぐらいに分かれて夕方のロビーで元気にはしゃぎ回ってます

[765: 匿名]

>762すみませんこちらこそ失礼しました753と同じ方かと。

[767: 購入検討中さん]

>766
え、私たち、地下連れてってもらったよ。駐車場と駐輪場、あと楽器室？を見せてもらったけど・・・
普通は連れてってもらえないの？別にリクエストしなかったけど、普通に設備紹介で案内されたけど。

[769: 匿名]

>767うちは何回か行きましたが一回も行かなかったです。
行きたいと言わなかったら行かないのかと思ってました。

[773: ビギナーさん]

「最近、居住者よるバルコニーおよび共用廊下で、犬猫が徘徊し、時には部屋内に入ってくることがあるとの苦情が多く寄せられています。」

とはっきり書いてあるよ。
徘徊とか書いてない、とか必死だけど、ちゃんと読もうよ。

[775: 匿名]

>773何階？ 事実なら重大な規定違反だね。
もし犬嫌いな住人の誇大報告ならそれもまずい。


いずれにしても張り紙ではすまないね、管理人に伝えたよ。

[776: 匿名さん]

774
ルールを守らないなら出てけくらいの勢いなんだけど普通の人は。

張り紙程度で済んでるのが奇跡じゃん。

規約違反の罰則があってもおかしくない。

[777: 匿名]

すみません、確認しましたが、どの共同住宅にも生じ得る繊細な話題のようで
マンションの管理の問題ではなさそうです。

居住者の方も外部の皆様もご協力をお願いいたします。

誰もが見うる掲示板ですので。

[778: 匿名さん]

777
でもこのマンションは実際起こっている問題なんだよね？

対処の仕方とかシッカリしてるのかとかの情報くらいはほしいな。

[779: 匿名]

<778さん 777です。

この話題は管理室のグランドマネージャーに任せましょう。773の方の文章をよくお読みください。

[780: 匿名]

続けます。 いろんな方がお住まいの共同住宅に住むということの持つ意味を改めて考えさせられました。
とにかくペットはぜったいに抱きましょう。

[783: 匿名]

徘徊しただけで、糞尿したとは書いてないですよ。

[784: 匿名]

皆さんすみません、773にある文面をじっくりお読みください。この犬だか猫だかは時に玄関を開けて入ってきます。

管理人室によるとこちらの階では該当するペットがいなかったそうで となるとエレベーターか非常階段に乗ってやってきてこちらの部屋の玄関を開けて入って来るとんでもない犬猫です。

ペットの管理には十分注意してください。

[785: 匿名]

犬や猫がどうやって玄関あけるの？？
しかも、『犬や猫』って、両方とも？
どちらかじゃあないの？？

[786: 匿名さん]

問題なのは、イヌやネコがどうやって玄関を開けるかではなく、イヌかネコが廊下に放たれていること。
また、糞尿しなかったとしても、入ってこられた部屋の方の不快感は察してあげようよ。

[788: 匿名]

駅前を含め、このあたりで、野良犬、野良猫見たことないです。
ましてや、マンション内に入り込むなんて有り得ない。
徘徊したとしたら、確実にペットですよ。
張り紙の書き方にも問題あるかも？
きちんと犬か猫を特定しなくちゃ。
そして、入られた方のフロア階数ぐらい明確に。
ひとまとめに、ざっくり書くから問題に。

[789: 匿名]

そんなわんにゃんハウスな状況ではないです。

かなり前に外国人の方が廊下を歩かせたことが問題になったそうですが、今は理解して必ず抱いているそうで監視カメラありますからチェック入ってます。

でも人知には限界があり見える方には見えるようです。

[790: 物件比較中さん]

犬猫が徘徊してた事実はあるのか。

住人のモラル向上を目指してもらいたいですな。

[791: 匿名]

確認できた事実は、過去に特定の外国人賃貸入居者の方が歩かせたことがあるそうです。

今はその方は規則を理解され以来ぜったいにやってないそうです。

以上です。

[792: 匿名]

24時間体制で監視カメラもしっかりついてます。

これだけ実際に犬も猫も見た方がいない訳ですから張り紙掲示を要求された方もおつらいでしょうが信頼してください。


どうしてもそれが無理ならば環境を代えてみて犬や猫が現れなくなれぱ最善の解決案かもしれません。

[793: 匿名さん]

８月になりましたね！

８月になるとさっそく、釣り物件の販売予定は９月下旬から10月下旬になりましたね。
もう抽選とかする気はないんですかね。笑っちゃいます。

[794: 匿名さん]

まずなんでペットが徘徊してしまったか、
ってのを突き止めないと今後も同様の苦情が上がる気がする。

[796: 匿名さん]

> ８月になるとさっそく、釣り物件の販売予定は９月下旬から10月下旬になりましたね。
> もう抽選とかする気はないんですかね。笑っちゃいます。

本当だ！！ここの販売はインチキくさいね。
抽選なんかする気はもとからさらさらないですよ。
数か月前に MR 行ったときは、このお得部屋は抽選当選したとしても、しばらく広告物件として残す必要があるから、すぐには引き渡せないと言われたことがあります。


後は、ここは検討版なので、猫犬の話は住民板でお願いします。

[797: 匿名さん]

マジですか！＞すぐには引き渡せない
物件概要には「諸手続終了次第入居可」って書いてあるのに！

しかし、毎月1日に販売予定を1月ずらしていくんでしょうか？
こんなあからさまにインチキな売り方、たとえ法が許しても…ねぇ。

設備はちゃちですが、後から変えることもできますし、
他のタワーと比べてロビーの雰囲気や間取りは嫌いじゃなかったのですが
…会社が信用できないのでは（会社ごと）検討から外れることになりそうです。

[799: 購入検討中さん]

ここの販売会社のインチキ手法もう一つ:

販売担当はこう言いました「今は賃貸人が退居すると簡単なリフォームをして、中古再販してるので、もう賃貸から部屋が空けば賃貸募集をかけずに販売しているため、こてからは建物の賃貸部屋をなくして行きます。」
でも実際にネットで調べると賃貸募集は山ほどある。。。本当は賃貸の空室率が高すぎて一部中古として売るしかないじゃないかと予想します(一説は当初空室率67%もありました)。一部売って、そのうち賃貸バランスが取れたら、賃貸と分譲が混ぜた状態で永遠に続くかもしれません。

ここで部屋を買った人はこんなにインチキ会社と一生付き合うことになるでしょうね。将来売るにしても貸すにしても競合相手は自分のマンションの管理会社だし、考えるだけでもかわいそうです。

[800: 匿名さん]

799の言うところが真実でしょう。
武蔵小杉に高級賃貸需要なんかそんなに無いのですよ。
賃貸需要と分譲需要は別物ですから。
回転率が低い在庫を整理したかっただけでしょう。

[801: 購入検討中さん]

不思議なのが、どうしてちょっと調べればわかるようなウソをつくのか？

いわく、
「賃貸として貸し出すことにした際に、瞬く間に満室」→レントフリーや値下げキャンペーン
「（クラッシーについて）分譲を開始したらすぐに完売」→数年がかりでの販売や値下げの形跡

高い買い物なのに、担当者の説明をそのまま鵜呑みにしないですよ！調べますって！
調べてウソがバレたら、何もかも信頼できなくなるってことがわからないんですかね。

[802: 匿名]

今でも賃貸募集してますか？？気になって調べたけど、見当たらない。

[803: 匿名さん]

武蔵小杉自体マンション乱立で資産価値自体はこれ以上あがることはないよ。
個人見解だけどね。

今後は徐々に落ちていくと思う。
今がピークで今後上がる材料がないため。

発展途上ってよりいまもう出来上がりつつある町だからね。

[804: 匿名]

まだ開発途中なんじゃないの？リエトの向かいにショッピングモールも出来るし、駅の反対側もまだまだ開発されるみたいだけど。。

[805: 匿名さん]

立地とエントランスがいいね、あの広告はなめてるわ。まああの広告がなきゃ来なかったけどね。

[806: 匿名さん]

>>803
再開発のネタは現在発表されている範囲でほぼ完成ですよね。
ですが工事はこれからで完成された後に実態があるのと完成前の工事中とは不動産価格は微妙に変化しますよ。

例えて言えば武蔵小杉・横須賀線新駅が出来る前は南口側の住友物件（シティハウス武蔵小杉）はまったく売れませんでした。
駅完成が近づくにつれて完売。
駅完成後は在庫なしです。

[807: 匿名]

スミフは賃貸募集してないよ。 区分所有者には誰にいつから賃貸したかオーナーは聞かれたら開示しなきゃいけないからすぐばれる。
計画的な捏造も住人同士が話をしたらすぐばれるからやるわけない。

[808: 匿名]

入居2〜3年の部屋にしてはリフォーム簡単じゃないぞ
トイレ交換、壁紙交換、エアコン脱着清掃、排水系もポンプみたいなのでやると言ってた。

あれは全部作り話か？

[809: 匿名]

>801おい、おまえの言うとおり調べたぞ、

新駅ができたのが2010年3月で2011年1月に住友不動産が買収したから住友不動産が買収する前に瞬く間に埋まったんでねえの？

クラッシータワーも同じ時期に完売してんじゃん。


てか調べてから書けよ。

[810: 匿名さん]

っで廊下をペットが徘徊して忠告ポスターが張られた件だけど、
その後徘徊はなくなったの？

[811: 匿名]

野村と住友のタワーが販売を開始すると三井のグランドウイングタワーや駅近の築浅中古はどう動くかな。

[812: 匿名]

>803こんなもんで出来上がりつつとか悲しいこと書くなよ。 西口は丸々再開発エリアだよ。北口もエルシイ解体して新日石の社宅潰して小学校も作る予定だからまだまただろ？

このあたりは落ち着いたね。

[813: 匿名]

>797さん>799さん、もういい加減な書き込みやめませんか？

住友不動産は隠れて賃貸もしていないし空室率もいつ時点の数字だかわからないし
ふつうあの価格であれば転売転貸目的ではなく住みたいなら多少入居時期がずれるぐらいは協力できますよね？

[814: 匿名]

>810犬だか猫だかわからない時点で誰も見てないし声も聞いてない。特定の住民さんの気持ちの問題なので見守ってあげてください。

[815: 匿名さん]

ふるいのかな？
http://www.mitsui-chintai.co.jp/portal/original/lieto_musako/index.htm...

[816: 匿名]

>815ふるいだろ(*_*)

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikosugi/

[817: 匿名さん]

クラッシーって住友不動産が売ってたんだっけ？

「調べた」と言いつつ、誰が本当のことを言っているのやら…最近イーストを知った人にはわかりにくいな。

ここの過去ログでは2008年くらいから販売はしてるように見える。これが一つの真実かな？

ただ、「瞬く間に」とか「すぐに完売」とかの曖昧な表現は、
人によって期間の受け取り方が違うので、営業担当者的には便利な言葉なことは間違いないな

[818: 匿名]

>817クラッシーは住友商事70、三井レジ30です、

きっちり三井レジと住友系２社がそれらしい比率で分担できてるのは三井住友銀行さんの手引きだと推察されます。

ここからは推測ですが三井住友銀行からすれば三井パークの三本目と住友のタワーが建つ前に今のクラッシーがライバル他社に買われてわざとバーゲンセールされ市場が暴落したら大損害だからだったと思います。


スミフがイーストタワーの再販中古で格安広告を出しているのは武蔵小杉自体の宣伝と次の自社タワーのアンテナ調査してるんだと思います。

だからイーストタワーはえらく高い。

現在に至る経緯は、再開発初期にリクルートが諸事情あって撤退し、建物をアクアラインで川崎市と信頼が厚かった鹿島建設が自力で予算オーバーで建てたのです。しかし内装がショボい等の理由で分譲しにくいと判断されダヴィンチがリーマンの社宅にしようとしたのですがリーマンショックで撤退され仕方なく賃貸された代物です。
それを住友不動産が新駅誕生後に買収したのです。

現在はダヴィンチが貸した入居者の退去を待って随時リフォーム販売してます。

[819: 匿名さん]

すべて推測ですか。

[820: 購入検討中さん]

三井＆住友の共謀説は以前も出ていましたね。同じ人かな？

＞次の自社タワーのアンテナ調査してるんだと思います。

ちなみに、ここに関しては、私もリエトの営業から直接聞きました。
「自社タワーに向けてのマーケティングも兼ねて時間をかけて売っていく」といったニュアンスでした。

つまり、自社タワー販売に向けての大量の個人情報集めに利用している、のでしょう。
その目的を達成するためなら、抽選物件も頷けます。

[821: 匿名]

>817いえ、経緯はこの物件の設備会社の担当者だよ今は名前が変わってて少し前に野球チーム買収しようといたとこ。
銀行の方は銀行の買収担当者からだよ。この手の数社にまたがる大型買収にたまたま偶然はないってさ。

ついでにいうとリクルートの諸事情とは川崎駅西口買収に絡む未公開株問題で創業社長が有罪判決を受けたのが2003年だからだよ。 レジだけ売ったのはもう工事着手後だったのと消防署と同じ電線使ってた特別な物件だから。

この物件の一番の買い理由は鹿島建設が川崎市の窮地を救った物件ってぜったいのお墨付きだ。


うそだと思ったら行政の公表資料と俺の記述を時系列で調べてみなよ。

正直あまりの汚い書き込みでどん引きしてそこまできちんと確認しないと買いの結論はでなかったよ。

[822: 匿名]

>820さん、共謀じゃないんですよ。
逆に資産を守ってくれるシステムなんですよ。

簡単に言うとローン残高より安くしか売れなければ足りないお金を埋めないと処分できない。
だからある程度残高が減るまでは高値を維持しないといけないんだ。
だから買った資産の価値がしばらく維持するシステムが必須なんだけど自由競争社会では闇カルテルも市場の独占も禁止だからこれはありがたい話なんだ。


三井の次のツインタワーまで値崩れさせずに新築を売ってくれるってことは既存タワーの購入者にはありがたいことだと思う。

[825: 匿名さん]

雑排水管清掃は終わりましたか？
洗濯機は移動しておきましたか？

[826: 匿名]

>823だからローンの抵当権は銀行だよ、

三井も住友もメインバンクが同じだとどれだけ書けば理解できるのかな？

ついでにこの物件はすでに信託銀行が売り抜けたから投資目的にはならないよ。

>824了解です。

[827: 匿名]

配水管掃除あと床とか汚れないですか？ 潔癖でソワソワします 何分ぐらいかかりますか？

[828: マンション投資家さん]

>>826
銀行は資産価値が下がることは織り込み済みですよ。
でも借り手に担保の積みましや、貸しはがしはできません。
住宅ローンが不良債権化しないよう、審査を厳格化するのみです。
地価が下がる時代に、資産価値を守れるはずがありません。

[830: 匿名さん]

投資目的じゃない人は、普通に10年20年住むつもりで検討するわけですよ。

両バンクによって価格維持されるとしても、長くても全タワーが建つまででしょ？
結局出揃ったら、あとは適正価格での自由競争になるわけで。

その中で、実際に人が住んだ期間に比べて築年数が古いリエトは有利とは思えないな。

長い目で消費者にとって一番いいのは、
価格を守りながら割高価格、よりも適正価格で購入できることじゃないかな。

[831: 匿名]

多少の転勤でも通えてしまうこの立地を生活に生かせる人が住むマンションかなと思う。

[832: 匿名]

>830定石通りならおっしゃる通りですね。


ただし20年住んでから売却する場合に購入者が投資目的に変化している可能性があるためランニングコストがかからない賃貸転用可能な好立地タワーが買える機会は稀と考えてますがいかがでしょうか？

[833: 匿名さん]

きょう噴水を流したようです。

[834: 匿名]

ついに流れましたか(_´Д｀)ノ

[835: 匿名さん]

>>830
ランニングコストの点は同意します。
と言っても、コスギタワーの目ん玉飛び出る修繕計画を聞きかじった程度の見聞しかありませんが…
水物が噴水くらいしか無いのはいいですね。

[836: 匿名さん]

まちがえた！↑
>>832
宛でした。失礼しました。

[837: 匿名]

>836コスタそんなにすごいんですか？
豪華な仕様で憧れもありましたが結局自分たちでまかなうのは大変なのですかね。
タワーパーキングとジャグジーを抱えながらも朝市バザーやらカフェやら活発ですしね。

イーストタワーのなんにもない感じは貴重ですね。

[838: 匿名さん]

>>837
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39025/41

＞修繕計画書（案）を見ると、26年目以降の修繕積立金が４２０００円／月になってました。（25年目までは、２９０００円／月まで徐々にアップ）
＞このころになるとローン完済できるのかもしれませんが、一般的にタワーマンションの修繕積立金の相場としてはどうなんでしょうか？
＞詳しい方いらっしゃいますか？
＞ちなみに一時金は、１２年毎に４３０,０００円の記載がありました。

私はこの書き込みを引用して話しているのをどこかのスレッドで見ただけなので…
タワーの一般相場から考えてコスタやリエトがどうなのか？には明るくありません。

[839: 匿名]

コスタは平米にもよるけど一時金の分だけ高い印象です。

イーストタワーは26〜30年で70平米前半の部屋で2万台後半だったと思う。

ふつうのゴージャスタワーだとその頃4万ぐらいだと思うけど。

[840: 匿名]

>838さん 837です。信託投資ファンドは通常は築3年長くて5年までです。

タワマン渡り鳥って人たちは常に開発初期の不便な頃のタワーに住んでインフラが整備された一番よい時期に高値で売却しまた不便な開発初期エリアに移り住むそうです。
利益は出ても常に不便な訳です。

このマンションはすでにきっちり3年でファンドからスミフに卸された投資メリット＜居住メリットの物件です。

ただしここの例外はランニングコストが駅前分譲タワーにしては比較的安いためそれらの増加が負担となる前の早い時期に売りさばく必要がなく、

長く住んでからさらに賃貸で運用できる点かなと思ってます。


小杉に長く関わるならおすすめですが、単に湾岸や豊洲あたりが塩漬けになる前に脱出したいだけなら三井のパークがよろしいかと思います。

[841: 匿名さん]

ランニングコストは管理規約集に書かれていますよ。
あくまでも販売主が作成した長期修繕計画案によるものですが。
単独部分はクラッシーより安いようです。

[842: 匿名]

同じ仕様の建物なのに、なぜ単独の修繕費がクラッシィより安くて大丈夫なのか不思議。
一時金の徴収とか、積立金の将来の上がり幅が大きいのならわかるけど。

[843: 匿名]

分譲開始時期や長期計画策定者が違いますから。

疑問なのはクラッシーさんは2011年2月に完売された直後に震災に遭われてますが細かい修繕費用は売主の住商さんと三井レジさんがご負担されたのでしょうか？

[844: 匿名]

分譲開始時期が遅ければ、竣工から大規模修繕までの期間も短くなるから、
その分、短期間でより多くの修繕金を積み立てないといけないはずで
イーストで設定されている積立金は、ちょっと安すぎる気がする。
ダヴィンチが賃貸運用していた間の修繕積立金みたいなのが別にあるとも思えないし。
そもそも長期計画を算出する会社によってばらつきがそんなに大きいのもどうなんだろうね。

[845: 匿名さん]

〉〉827さん

片付けておいて２０分ぐらいでした。
ホース類は養生してありましけど、多少の汚れはつく可能性があります。
作業者は２名でしっかりとした印象でした。要望があれば伝えるとよいと思います。

[846: 匿名]

>844知ってる限り豪華タワマンは管理会社だけが儲かります。
さらに住民に設備会社関係者が必ず居ますから、将来のコストダウンですよ〜とか言って新しい設備を売り込まれるとふつうの組合理事は逆らえないです。


こちらのマンションは外壁の塗り直しやるとしても下の5階ぐらい、100年コンクリートで外窓もないから高層ゴンドラは不用。

20年での給排水とエレベーター、共有部の自然劣化補修ぐらいだと思う。

しかもタワーは元々丈夫だから計画自体40〜50年で組めるはずだからもっと下がる。


私ケチケチさんとか言われそう…。

[847: 匿名]

今、噴水を清掃してますね。

[848: 匿名]

>>846
豪華タワマンとの比較ではなく、クラッシィと比べて安すぎるという意味なのだけど。

[849: 匿名]

クラッシーさんのスレで聞かれてみてはいかがでしょうか？

個人のお金なのでこっちが得であちらが損みたいな話ではないはず。

[850: 匿名さん]

ここは値引き販売してますか？

[851: 匿名]

リエトは賃貸に回せたぐらいローコストってことで

どうせ資材費も上がるし、なるべくなにも修繕しないのが一番

[852: 匿名]

>850根引きどころか値上げに近い価格提示でショックを受ける

[853: 匿名さん]

武蔵小杉の駅前が５千万？中古だし値引きで４千万になるかも
　↓
えっ？抽選なの？今、買える部屋は６－７千万ってどういうこと？
　↓
かえねーよ！腹いせにネガしまくってやるぜ！

[854: 匿名]

>844さん、こちらの修繕積立金は4年目から始まりすぐに6年目から上がります。
5年目までが安いのはスミフが支払う部屋が多いから。

5年目まで3000円
10年目まで8000円
15年目まで12500円
20年目まで17000円

です。

[855: 匿名さん]

今中古に出ているクラッシー22F　75.87平米
管理費　14,870円/月
修繕積立金　5,680円/月

イースト22F　75.87平米
管理費　11,370円/月
修繕積立金　3,720円/月
※イーストは初期一時金は支払済みで購入者の負担はなし。

[856: 匿名さん]

やっぱり水盤が稼働していると涼しげでいいですね