プラウド船橋ってどうですか？（Part3）

[匿名さん]

プラウド船橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県船橋市北本町1丁目811番2他の一部（地番）
交通：総武線 「船橋」駅 徒歩14分
東武野田線 「新船橋」駅 徒歩1分
東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩6分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩16分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.68平米～100.93平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：三菱商事

物件URL：http://www.proud-web.jp/funabashi/
施工会社：戸田建設（株）
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[701: 匿名さん]

さすがにMR公開初日には全て明示するのでは？
そうでないと、ホントに要望書なんか出せないわ。

[702: 匿名さん]

奏の修繕費を書かれた方(3800円？)がどの部屋が希望だったのかは分かりませんが、
皆さん誤った認識があるかもしれないので付則させて頂きます。
奏は棟毎の修繕積立金とパークハウス全体の修繕積立金の２種類があり、
前スレで書かれた修繕積立金はおそらくどちらか一つのみの価格だと思います。
我が家３ＬＤＫ７０㎡後半の部屋で見積もりした時は２つの修繕積立金あわせて
７０００円前後だったと記憶しています。
奏の修繕積立金は相場通り、安すぎもせず、高すぎもせずというところだと感じました。

[703: 匿名さん]

新船橋駅近辺の駐車場代は、10500円です。
プラウドが15000円になったなら今の駐車場を手放すと痛い目を見そうです。駅近辺は駐車場が少なく、なかなか空きがないので…

[704: 匿名さん]

普通、マンション内の駐車場は、一般駐車場より安いのが当たり前

この辺りの相場以上なんてありえないので、きちんとした価格がでなければ
要望書はうちも出しません
他の物件も並行して検討していきます。

[705: 匿名さん]

だから駐車場代なんて管理費と修繕費を幾らに設定するかによって、幾らにでもできるんだって。車持つてない人もいるわけだから、相場に合わすのが公平でしょ。充電器が付いた区画は高く設定されるべきでしょう。

[706: 匿名さん]

>675 動画UP主さん

>>658
>暇が出来たら今度は屋上から撮ってきますね。
>でもグーグルマップでも鉄塔の位置はわかりますよ。

私ではなく、639(603)さん他の皆様にご案内よろしく。私は熟知しているので。

[707: 匿名さん]

1街区南東と公園の間の新しい道（南北の道）ってもうすぐ通れるようになるんでしょうか？

[708: 住まいに詳しい人]

こちらでよく話がでてくる奏の杜の長期修繕計画では、消費税は5％、積立金の運用益を年0％
、物価上昇率を、年0.5％として設定しています。従って、不確かな要件があるため長期修繕
計画の費用を確定するものではないとしています。
そして長期修繕計画では、修繕計画期間に見込まれる推定修繕工事費の累計額を修繕積立金の
累計額が下回らないように計画しているとしています。当然、この前提条件が変われば積立金
額の変更、または一時金の支払いが必要になってきますが、計画の見直し事項についても、そ
の内容、条件が記載されているので大幅な修繕費の変更は管理組合総会において組合員を説得
できないと思われます。
管理費、修繕費は、スタート時点の基準額がベースになりますので、契約前にその金額の根拠
をしっかりと確認しておく必要がありますね。

[709: 匿名さん]

>707
>1街区南東と公園の間の新しい道（南北の道）ってもうすぐ通れるようになるんでしょうか？

東西道路（２街区と３街区の間の道がまっすぐ東の市道まで抜ける）は１６日までに開通します。
南北道路も同時か、前後してまもなく開通するでしょうね。

[710: 匿名さん]

「売った後の事なんて、知ったこっちゃ無い」デベが少なからず居るようです。要するに、当初の修繕積立金を異常に低く設定して、エントリーバリアを下げるやり方。と言うような事情から、修繕積立金について国土交通省からガイドラインが出ています。

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

ざっくり言って「平米あたり200円以上」でないと危険なようです。平米250円あたりが妥当なのでしょう。80平米なら月額最低16000以上、月額20000円なら妥当。

例えば80平米新築時の修繕積立金が月10000円程度なら、6年目から月15000円、11年目から月20000円、21年目から月25000円、そして35年でやっと「月平均20000円」に到達。

初年度をもっと低く設定しているとしたら、そのデベは「売った後の事なんて、知ったこっちゃ無い」タイプなのかも。

[711: 匿名さん]

>>710
そのとおり。
初年度や最初の数年だけ修繕積立金を安く設定しておいて、安いと見せかけて買ってもらう作戦です。

[712: 匿名さん]

大規模だと管理費修繕費は安いのが当り前、大規模で高いのは普通に考えておかしい。1500世帯あれば月２万として年3億6千万も積立られる。

[713: 匿名さん]

敷地内に鉄塔が４～５本もあったよ(Ｔ＿Ｔ）
敷地すぐ近くにさらにでかいのが３本
撤去してくれないの？せめて敷地内だけでも・・・

[714: 匿名]

妥当性をアピールしてる奴は社員か？
大規模なんだからバカ高いのはありえんよ。

[715: 物件比較中さん]

今日少し敷地の中の道通ったけど木が植えられてたり着々と進んでますね。
ただ鉄塔はここの中は無いとしてもすぐ近くに大きいが何本あるし小さいのもゴチャゴチャあるしいくら敷地内地中化しても意味無いなぁと思いそこは全く売りにはなりませんね。
やるならやはり海浜幕張みたいに街全体でやらなくてはね。
現地行った事ない人は一度行くといいよ、鉄塔やラブホテル、葬儀場とありいくら敷地内で頑張っても周辺にかき消されそうだと思うから。
イオンは良いんだけどね便利で。

[716: 匿名さん]

管理費修繕費が月５、６万とかならともかく、月２万程度で慌てふためいてるってさー、どーなの？
世帯数多くたって棟数も多いんだから安くなるとは限らないでしょ。
マンション価格が発表された時には「安すぎて～、低所得者の人達が入居しそうで心配～」とか書いてたじゃん。
あ～あ、住宅ローンの返済に追われて管理修繕費未納の世帯続出しそう。
家計ががギリギリの家庭は買わないほうがいいよ♪

[717: 契約済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[718: 匿名さん]

>680

最近、長期修繕計画を数パターン提示する売主があるけど、自分たちでは決めないで住民に問題を押し付けてるって印象。まとまらなかったらどうするんだろう。まあ、地所のことだから売った後のことは知らないってことだね。

[719: 匿名]

大規模だからこそ、大規模修繕で外壁塗装なにかにお金がかかるのは当たり前でしょ。

[721: 匿名さん]

修繕積立金を銀行に預金するとペイオフ対象になるから、管理も重要。下手に運用して穴を開けたって事例も少なからずある。

[722: 匿名さん]

>716

この程度のマンションで月25000円の修繕費は高いよ！！

逆に言えば、修繕する箇所が多いのが目に見えてるとかね。
私は、ここは検討から外しました。

[723: 匿名]

大規模だから金がかかるのかｗ

[724: 匿名さん]

野村からの明示がないのに騒ぐのはどうかな。
管理費、駐車場代をはやく明らかにしてもらいたいね。

[725: 匿名さん]

そうだね。早く明らかにしてほしいね。
さっさとここに見切りがつけられれば、他の物件にも早く着手出来るのに…
頼むよ、野村さん。

[726: 匿名さん]

ギリギリまで引っ張り他に行かせない戦略は得意ですからね。

[727: 匿名さん]

そんなことばかりしていると、先に愛想尽かされて他に行かれそうだけどね・・・
よっぽどプラウドブランドに自信があるのかな？

[728: 匿名さん]

とりあえずは、管理費・修繕費等がはっきりするまでは、要望書の提出はしないほうが良いですね。

[729: 匿名さん]

要望書って単なる希望住戸調査だから、気に入った部屋があったら出しておいたほうがいいと思うよ。他の人とぶつからないように調整してくれるはずだから。

正式な価格が発表されて、予算とあわなかったり、後から他の部屋がいいと思ったら、要望書とは別の部屋を登録してもかまわないわけだし、最終的に登録しなくても無問題。

[730: 匿名さん]

確かに要望書は出していいと思いますね。
ただ要望書を出しておいて、登録しないと、しつこい位営業から電話くる場合がありますよ。

[731: 匿名さん]

要望書ってネーミングが絶妙だよね。要望した以上、出したら購入しなきゃならないって勘違いさせる。

[732: 匿名さん]

明確に断った後に、しつこく電話してきたら宅建業法違反だから、記録をとって監督官庁である国土交通省に告発すればいい。

[733: 匿名さん]

そういえば、野村の某物件の営業、理由を含めて丁重にお断りしたら、逆切れしていちいち反論してきたことがあったな。大人気ない対応。

[734: 匿名]

つうか要望書前に明示すべきだよ。そんな売り方されてまで買うべきか。

一生ものだけにきちんと説明してほしいよね。

[735: 匿名さん]

いくつかの野村の物件を見てきたがどこの物件でも担当者に恵まれず、
我が家は野村との相性が悪いのかと思っていたが、
結構同じ思いをされている方がいたことにビックリ。

[736: 匿名さん]

契約直前に出てくる情報っていっぱいあるよ。重要事項説明、管理規約（案）とか。あと、契約書の内容もだ。契約するまでは、いつでもノーペナルティで下りることができる。むこうも情報をぎりぎりまで出さないわけだから、ドタキャンしても文句は言えないはず。というか言わせないければよいだけ。

[737: 匿名]

いや、規約とは違うよ。支払う実額だからね。
真面目に検討しているのだから当然のことじゃない？

[738: 匿名]

i-MIEVの管理、日比谷公園並みの樹木の管理など考えると管理費、修繕積立て金はある程度しょうがないんじゃないの？
団地じゃないんだし…

[739: 購入検討中さん]

野村の営業さんて、なんか必死ですよね。

皆さんもコメントしてますが、早めに管理費と修繕費の価格を、提示して欲しいですね。
あと、駐車場代もですね。

[740: 匿名さん]

逆切れして発した言葉に営業の本心が垣間見えた。いいところだけ説明してどこが悪いんですかだってさ。

[741: 匿名さん]

街区ごとに共用施設が分かれているので、街区ごとに管理費等はきっと別になるでしょう。
そうなると、300戸程度の規模のマンションの集まりになるから、そんなにメリット出ないでしょう。
管理費等に関しては。
なお、バス代は仮に売り主負担を額面通に信じるならば、15年と決まっているなら早く入ったほうが得になる計算になるよね。

[742: ご近所さん]

たしか、今月の市議会で小学校がどこか正式に確定するから
それ次第で管理費調整するんじゃないの。

正式に市場小になったらバス関連費用を管理費に入れてしまえばいいわけだし、
他の案になったら管理費安くすればいいわけだし。

[743: 匿名さん]

街区ごとに共用施設が分かれているので、街区ごとに管理費等はきっと別になるでしょう。
そうなると、300戸程度の規模のマンションの集まりになるから、そんなにメリット出ないでしょう。
管理費等に関しては。
なお、バス代は仮に売り主負担を額面通に信じるならば、15年と決まっているなら早く入ったほうが得になる計算になるよね。

[744: 匿名さん]

管理費等明示されないのに平気で擁護してる奴は社員認定されても仕方ない。
気になるのが当然。

高いか安いかわからんが早急な開示を。

[745: 周辺住民3]

ネガ7ポジ1様子見2ってとこかな。なかなか面白いね～。
まあ皆さんもうちょっと待っててくださいな。ランニングコスト突っ込んで聞いてきますから。

[746: 匿名さん]

>>729
要望書出したら、もう価格安くならないですよ。

[747: 匿名さん]

これ以上安くならなくていいよ。
それより、希望の部屋を確実におさえたい。
早目の要望書提出が、多少なりとも他の希望者への
牽制になるなら、上手く使いたいね。

[748: 匿名]

船橋のほうが街としては価値あるけどなあ

[749: 匿名さん]

ここは新船橋。

[750: 匿名さん]

我が家も安くならなくていいので要望書ＭＲ見学初日に提出予定です。