プラウド船橋ってどうですか？（Part3）

[匿名さん]

プラウド船橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県船橋市北本町1丁目811番2他の一部（地番）
交通：総武線 「船橋」駅 徒歩14分
東武野田線 「新船橋」駅 徒歩1分
東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩6分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩16分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.68平米～100.93平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：三菱商事

物件URL：http://www.proud-web.jp/funabashi/
施工会社：戸田建設（株）
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[661: 匿名さん]

>657

奏の杜の残物件も、ここに比べりゃ良いのでは？

[662: 匿名さん]

過去、どの物件もローンシュミレーション時に初期費用も含めて計算してくれましたよ！！

[663: 匿名さん]

私もイオン銀行のローン相談会に参加しましたが、管理費などの維持費については、一般的なマンションでの金額で計算されてました。銀行も野村からは一切聞いてないようです。イオン銀行の金利は正直他の銀行よりも条件が格段に良いですね。京葉銀行の方に参加された方はいますか?

[664: 匿名さん]

立地をとるか、価格をとるかじゃないのかな？

そもそも、奏の杜と比較してる人って本当に多いの？
奏を検討できる人ならここの物件は余裕で購入できるのでは？

[665: 匿名さん]

>663さん

ちなみにイオン銀行の優遇金利はどの位でしたか？
差し支えなければ教えてください。

[666: 匿名さん]

管理費など分からないのに先にローン相談会をすることが、そもそもおかしいと思います。

私も管理費 修繕費込みで20000円 駐車場が5000円くらいが妥当では？

[667: 匿名さん]

デベが提示する初期費用には不動産取得税が含まれてなかったりする。あと、固定資産税とかも１年目と２年目以降は額が違うんだけど、２年目以降は建物が完成して登記されてからでないと分からない。

[668: 匿名]

当方も今まで行ったことがなかったローン相談会、試しに行ってみました。

当方には「管理費・修繕費で25000円」と言っていました。
日本橋で確か「ミニショップ等を作らないので管理費を低く抑えられる」
って言ってた割には、仮の値だとしても高いですよね。

ローンの相談会って、希望の部屋の価格帯を元に支払額を算出しますよね？
ちゃんとその希望の部屋の管理費・修繕費を提示してくれているんでしょうか？
たまたま629さんの額と同じだったので、まさか、一律？！と思いました。
一番広い部屋の金額だったらいいんですけどね。

でも、よく解りませんが、バス代ってそんなに高くつくものなんですか？

[669: 匿名さん]

奏での修繕積立金は安すぎますね。そんなもんで大規模修繕はのりきれません。
ここは管理費たかくて２万くらい。駐車場代７０００円くらい、プラス修繕積立金１万２０００円くらいが妥当では
ないですか。

[670: 匿名さん]

669さん

同意見です。
ですが、野村が提示してきた価格は予想よりあきらかに高いんです。

[671: 匿名さん]

修繕費込みでの価格なら25000円は想定内の範囲でした。

ただし、駐車場代は高過ぎですね。

[672: 匿名]

騙し討ちみたいな売り方をするのならやめます。ちゃんと提示してもらわなきゃですね。

[673: 匿名さん]

一気にテンション下がった…もうここはないわ。
明日からまた新たな物件探しをするか。

[674: 匿名さん]

１００㎡なら管理費・修繕費合わせて２５０００円なら妥当かなぁ
８０㎡なら２００００円以下ってことですね。

[675: 動画UP主]

管理費の話題で持ちきりですね。
私は今某大規模マンションに住んでますが管理費・修繕費込みで２．３万円ですよ。
インターネット込の値段だし、こんなもんかなと思ってます。
その代わりここで販売する一番広い部屋くらいの広さはあるけど。

>>658
暇が出来たら今度は屋上から撮ってきますね。
でもグーグルマップでも鉄塔の位置はわかりますよ。
小さい■に縦線が入っているのが鉄塔です。
http://g.co/maps/874w7

[676: 匿名さん]

MAXの価格でしよ

[677: 匿名さん]

そもそも管理費、修繕費は広さに応じて金額は変わります。奏の金額が安く見えるのは、70m2ジャスト位の広さだからでしよう。ただ、修繕費が安すぎますね。スレ違いとは思いますが、どなたか奏の修繕費がどのように上がるかご存知の方はいらっしゃいますか?一時金の徴収もありそうですし。

[678: 匿名]

銀行の担当者は、普通のマンションの場合という前提でそのような金額で見積もりをしていましたよ。私がこの物件のランニングコストについて聞いてみたら、まだ聞いてないと言っていたので、確かだと思います。

[679: 匿名さん]

東電管轄内で、大規模MSの共用部分にかかる電気代が、企業なみに値上げの対象になるというスレを見たのだけれど…

[680: 匿名さん]

奏は一時金の徴収はありません。

正確に言うと、長期修繕計画は数パターン提示されてます。
オーソドックスなパターンですと２０年後ぐらいで３倍で打ち止め。一時金なし。

[681: 匿名]

回答ありがとうございます。打ち止めというのは、単に管理会社が提示しているのが、当初20年分という事ですよね？

[682: 匿名さん]

いや３０年間でしたよ

[683: 匿名さん]

修繕費はどのマンションでも劣化していくわけだから、ずっと上がり続けるよ。

[684: 匿名さん]

678さんの言うように、管理費等は未定なので、25000円は一般論の仮の数値だと思います。
でも、注意してないと下記のような事が起こってしまうかも。

野村担当者の当初の考え「大規模マンションでムダな共用施設を少なめにしたから、3LDKで管理費・修繕費込みで18000円ほどに抑えられるかなぁ～」
銀行担当者「25000円でローンの計算をしましたが、お客さんの反応は普通な感じでしたよ。」
野村担当者「じゃあその金額に上げてもいけるか！」

[685: 匿名]

奏でが本当にそんなに修繕費が安いなら早い時期に劣化しますよ。高いマンションを謳っているなら１万プラスの１万３０００円くらいから始まって何年かごとにアップしていかなければ維持できないですよ。大規模修繕は早ければ１０年目に外壁塗装がある。物凄い出費だ。あそこのように海が近いところは早い

[686: 匿名さん]

管理費や修繕積立金はけちらないように。自分達のため。
ただ、駐車場代は低く

[688: 匿名さん]

622さん本当ですか？

ってことは、ここも中古ななったらそれぐらい値段（価値）が
下がっちゃうんですかねぇ？

[689: 周辺住民3]

書き込んでる方がなぜ情報を小出しにするのか真意がわかりかねますが、4/8には銀行担当者とのやりとりの内容をアップします。管理費等の詳細がわかればそれに越した事はないですからね。

[690: 匿名]

そもそも価格帯と同時に管理費を明示すべきだ。

なんか裏があるんじゃないかと勘ぐられても仕方ない。

真面目に検討しているのだが、野村のやり方に疑問がある。

[691: 匿名さん]

野村のやり方には、いつも首をかしげてます。

なぜ、管理費・修繕費が出てこないのか疑問です。
私も3月末に説明会に参加し、アンケートに管理費・修繕費・駐車場費の件、記入して提出しましたが、いまだに営業からなんの連絡もありません。

購入に対してのアンケートで、購入意欲の意思表示をしなかったから？

[696: 匿名さん]

そりゃ、安さしか売りの無いマンションが管理費修繕費高かったたら売りがなくなるからね。でも野村はバス代を負担すると言った以上どこかで埋め合わせをしないと利益がでないからしょうがないでしょ。ガソリン価格なんか倍になるかもしれないのに…野村だって利益を得てなんぼ。

[697: 匿名さん]

朝のラッシュ時に１時間あたり
１０本も運行するなんて物凄い経費かかるだろ。
野村が負担する（利用者に負担させない）といっても
慈善事業じゃないからマンション価格か
管理費に上乗せされていると察するべき。

[698: 匿名さん]

何だかんだ言って、バスの費用負担は住民側にシワ寄せが来るということは、みんな心のどこかで分かってはいるんだろうけどね。いざこうやって表面化すると、やっぱり納得いかないかな。

[699: 匿名さん]

市場小は最終決定ではないらしいけど、もし市場小ではなくてバスが不必要ならその分物件価格安くしてくれるのかなー

[700: 購入検討中さん]

マンション価格00～99とか、管理費、修繕積立金、駐車料などまったく提示しないで
要望書を出せというのは、野村の驕りではないですか？
鉄塔についても正式な提示ありましたか？教えてください。

[701: 匿名さん]

さすがにMR公開初日には全て明示するのでは？
そうでないと、ホントに要望書なんか出せないわ。

[702: 匿名さん]

奏の修繕費を書かれた方(3800円？)がどの部屋が希望だったのかは分かりませんが、
皆さん誤った認識があるかもしれないので付則させて頂きます。
奏は棟毎の修繕積立金とパークハウス全体の修繕積立金の２種類があり、
前スレで書かれた修繕積立金はおそらくどちらか一つのみの価格だと思います。
我が家３ＬＤＫ７０㎡後半の部屋で見積もりした時は２つの修繕積立金あわせて
７０００円前後だったと記憶しています。
奏の修繕積立金は相場通り、安すぎもせず、高すぎもせずというところだと感じました。

[703: 匿名さん]

新船橋駅近辺の駐車場代は、10500円です。
プラウドが15000円になったなら今の駐車場を手放すと痛い目を見そうです。駅近辺は駐車場が少なく、なかなか空きがないので…

[704: 匿名さん]

普通、マンション内の駐車場は、一般駐車場より安いのが当たり前

この辺りの相場以上なんてありえないので、きちんとした価格がでなければ
要望書はうちも出しません
他の物件も並行して検討していきます。

[705: 匿名さん]

だから駐車場代なんて管理費と修繕費を幾らに設定するかによって、幾らにでもできるんだって。車持つてない人もいるわけだから、相場に合わすのが公平でしょ。充電器が付いた区画は高く設定されるべきでしょう。

[706: 匿名さん]

>675 動画UP主さん

>>658
>暇が出来たら今度は屋上から撮ってきますね。
>でもグーグルマップでも鉄塔の位置はわかりますよ。

私ではなく、639(603)さん他の皆様にご案内よろしく。私は熟知しているので。

[707: 匿名さん]

1街区南東と公園の間の新しい道（南北の道）ってもうすぐ通れるようになるんでしょうか？

[708: 住まいに詳しい人]

こちらでよく話がでてくる奏の杜の長期修繕計画では、消費税は5％、積立金の運用益を年0％
、物価上昇率を、年0.5％として設定しています。従って、不確かな要件があるため長期修繕
計画の費用を確定するものではないとしています。
そして長期修繕計画では、修繕計画期間に見込まれる推定修繕工事費の累計額を修繕積立金の
累計額が下回らないように計画しているとしています。当然、この前提条件が変われば積立金
額の変更、または一時金の支払いが必要になってきますが、計画の見直し事項についても、そ
の内容、条件が記載されているので大幅な修繕費の変更は管理組合総会において組合員を説得
できないと思われます。
管理費、修繕費は、スタート時点の基準額がベースになりますので、契約前にその金額の根拠
をしっかりと確認しておく必要がありますね。

[709: 匿名さん]

>707
>1街区南東と公園の間の新しい道（南北の道）ってもうすぐ通れるようになるんでしょうか？

東西道路（２街区と３街区の間の道がまっすぐ東の市道まで抜ける）は１６日までに開通します。
南北道路も同時か、前後してまもなく開通するでしょうね。

[710: 匿名さん]

「売った後の事なんて、知ったこっちゃ無い」デベが少なからず居るようです。要するに、当初の修繕積立金を異常に低く設定して、エントリーバリアを下げるやり方。と言うような事情から、修繕積立金について国土交通省からガイドラインが出ています。

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

ざっくり言って「平米あたり200円以上」でないと危険なようです。平米250円あたりが妥当なのでしょう。80平米なら月額最低16000以上、月額20000円なら妥当。

例えば80平米新築時の修繕積立金が月10000円程度なら、6年目から月15000円、11年目から月20000円、21年目から月25000円、そして35年でやっと「月平均20000円」に到達。

初年度をもっと低く設定しているとしたら、そのデベは「売った後の事なんて、知ったこっちゃ無い」タイプなのかも。