プラウド船橋ってどうですか？（Part3）

[匿名さん]

プラウド船橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県船橋市北本町1丁目811番2他の一部（地番）
交通：総武線 「船橋」駅 徒歩14分
東武野田線 「新船橋」駅 徒歩1分
東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩6分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩16分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.68平米～100.93平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：三菱商事

物件URL：http://www.proud-web.jp/funabashi/
施工会社：戸田建設（株）
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[650: 匿名さん]

奏は、721戸の大規模マンションだから管理費が、安くできる。とおっしゃってました。
こちらは、1500戸ですよね…

あと、奏は購入時の諸費用としても修繕費が50万円ほどかかりますよ。
こちらも、購入時の初期費用も確認する必要かわありますね。
ということは、早めに事前ローン申請をして見るのも良いですね。

なんか、一気に購入意欲が、薄れてきました。

[651: 匿名]

真実はいかに！
完璧バス代入ってるってことですよね。

[652: 匿名さん]

二番街の微妙に音が聞こえるは、スーパーに近いところの位置が一番高いのはどうなの？
景色も抜けないあそこは人気出るのかな？
一番街が一番高いと思っていたのになぁ！

[653: 匿名さん]

>636さん の言う通りで、奏は、月々にかかる費用は、20000円くらいでした。駐車場代は別です。

先ほど、他の物件でローン審査を提出した物件の資料を、見比べましたが、あきらかにこちらの物件は高いですね。

[654: 匿名さん]

>629さん

25,000円というのは管理費のみですか？それとも修繕費込みですか？
覚えていたら、教えてください。
修繕費が含まれていない額としたら、こちらのMSは検討から外します。

[655: 匿名さん]

>636
奏の杜の管理費・修繕費の情報ありがとうございます。
安いですね。

奏の杜は、このサイトの口コミで物件価格が高く、検討範囲から外していたのですが、急浮上してきました。

逆にこちらは・・・

[656: 匿名]

私も管理費などこんなに高ければやめます。
営業さんからは、お金のかかるコンシェルジュや共用施設を省き維持費が安くなると聞いていたのでびっくりです。
世帯数が多い大規模で、自走式駐車場で、共用部分は太陽光であることを考えると、管理費が他の大規模より高い訳がなく、
管理費は一万円を割り込んでもおかしくないと考えていました。
修繕積立金を足しても一万五千円で、駐車場五千円がいいとこなはずです！

駐車場一万五千円もバカにしてます。
車は手離すつもりはないので、他を検討することになりそうです。

他に情報お持ちの方はいらっしゃいませんか？

[657: 匿名さん]

奏の杜で残っているのは条件の悪い部屋ばかりですよ。

[658: 匿名さん]

>639
>603で鉄塔の撤去について質問した者です。

614で地下化する部分を書き忘れておりましたが、撤去する３本の鉄塔の間の区間が地下化されます。
公園の向こうの道路に近いところ（ホンダの手前）の新しい鉄塔から、北側の工場と病院建設地の際の新しい鉄塔までの間です。
動画を撮った方が登った建物の屋上から見れば、俯瞰で現地はよくわかるでしょう。
再来週になれば、歩行者も１街区、２街区周辺道路を歩けるようになると思われます。

619さんの指摘されたマンションは、北側の工場やライオンズマンションの際を流れる上長津川の流域の低地にありますが、工場跡地にあっという間に建てたマンションで、東日本大震災でベランダのタイルだかが剥がれ落ちたようですね。

[659: 匿名さん]

>629さん

私も修繕費込みかどうか気になります。
もし修繕費が含まれていないのであれば、その他にどんなものがいくら位かかかるのか知りたいです。

[660: 匿名さん]

修繕費は初期の月額費用だけじゃ判断できない。入居時を含めて定期的な一時金徴収や段階的値上げが長期修繕計画に含まれてるケースが多い。一時金徴収や段階的値上げは、未払い問題を引き起こすリスクが高いから、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てを推奨してるんだけど、販売時に修繕費を安く見せかけるためにこういう設定をしてるケースが多い。長期修繕計画って、契約直前の重要事項説明ではじめて提示されるってパターンが多いけど、早めに確認すべきだよ。

[661: 匿名さん]

>657

奏の杜の残物件も、ここに比べりゃ良いのでは？

[662: 匿名さん]

過去、どの物件もローンシュミレーション時に初期費用も含めて計算してくれましたよ！！

[663: 匿名さん]

私もイオン銀行のローン相談会に参加しましたが、管理費などの維持費については、一般的なマンションでの金額で計算されてました。銀行も野村からは一切聞いてないようです。イオン銀行の金利は正直他の銀行よりも条件が格段に良いですね。京葉銀行の方に参加された方はいますか?

[664: 匿名さん]

立地をとるか、価格をとるかじゃないのかな？

そもそも、奏の杜と比較してる人って本当に多いの？
奏を検討できる人ならここの物件は余裕で購入できるのでは？

[665: 匿名さん]

>663さん

ちなみにイオン銀行の優遇金利はどの位でしたか？
差し支えなければ教えてください。

[666: 匿名さん]

管理費など分からないのに先にローン相談会をすることが、そもそもおかしいと思います。

私も管理費 修繕費込みで20000円 駐車場が5000円くらいが妥当では？

[667: 匿名さん]

デベが提示する初期費用には不動産取得税が含まれてなかったりする。あと、固定資産税とかも１年目と２年目以降は額が違うんだけど、２年目以降は建物が完成して登記されてからでないと分からない。

[668: 匿名]

当方も今まで行ったことがなかったローン相談会、試しに行ってみました。

当方には「管理費・修繕費で25000円」と言っていました。
日本橋で確か「ミニショップ等を作らないので管理費を低く抑えられる」
って言ってた割には、仮の値だとしても高いですよね。

ローンの相談会って、希望の部屋の価格帯を元に支払額を算出しますよね？
ちゃんとその希望の部屋の管理費・修繕費を提示してくれているんでしょうか？
たまたま629さんの額と同じだったので、まさか、一律？！と思いました。
一番広い部屋の金額だったらいいんですけどね。

でも、よく解りませんが、バス代ってそんなに高くつくものなんですか？

[669: 匿名さん]

奏での修繕積立金は安すぎますね。そんなもんで大規模修繕はのりきれません。
ここは管理費たかくて２万くらい。駐車場代７０００円くらい、プラス修繕積立金１万２０００円くらいが妥当では
ないですか。

[670: 匿名さん]

669さん

同意見です。
ですが、野村が提示してきた価格は予想よりあきらかに高いんです。

[671: 匿名さん]

修繕費込みでの価格なら25000円は想定内の範囲でした。

ただし、駐車場代は高過ぎですね。

[672: 匿名]

騙し討ちみたいな売り方をするのならやめます。ちゃんと提示してもらわなきゃですね。

[673: 匿名さん]

一気にテンション下がった…もうここはないわ。
明日からまた新たな物件探しをするか。

[674: 匿名さん]

１００㎡なら管理費・修繕費合わせて２５０００円なら妥当かなぁ
８０㎡なら２００００円以下ってことですね。

[675: 動画UP主]

管理費の話題で持ちきりですね。
私は今某大規模マンションに住んでますが管理費・修繕費込みで２．３万円ですよ。
インターネット込の値段だし、こんなもんかなと思ってます。
その代わりここで販売する一番広い部屋くらいの広さはあるけど。

>>658
暇が出来たら今度は屋上から撮ってきますね。
でもグーグルマップでも鉄塔の位置はわかりますよ。
小さい■に縦線が入っているのが鉄塔です。
http://g.co/maps/874w7

[676: 匿名さん]

MAXの価格でしよ

[677: 匿名さん]

そもそも管理費、修繕費は広さに応じて金額は変わります。奏の金額が安く見えるのは、70m2ジャスト位の広さだからでしよう。ただ、修繕費が安すぎますね。スレ違いとは思いますが、どなたか奏の修繕費がどのように上がるかご存知の方はいらっしゃいますか?一時金の徴収もありそうですし。

[678: 匿名]

銀行の担当者は、普通のマンションの場合という前提でそのような金額で見積もりをしていましたよ。私がこの物件のランニングコストについて聞いてみたら、まだ聞いてないと言っていたので、確かだと思います。

[679: 匿名さん]

東電管轄内で、大規模MSの共用部分にかかる電気代が、企業なみに値上げの対象になるというスレを見たのだけれど…

[680: 匿名さん]

奏は一時金の徴収はありません。

正確に言うと、長期修繕計画は数パターン提示されてます。
オーソドックスなパターンですと２０年後ぐらいで３倍で打ち止め。一時金なし。

[681: 匿名]

回答ありがとうございます。打ち止めというのは、単に管理会社が提示しているのが、当初20年分という事ですよね？

[682: 匿名さん]

いや３０年間でしたよ

[683: 匿名さん]

修繕費はどのマンションでも劣化していくわけだから、ずっと上がり続けるよ。

[684: 匿名さん]

678さんの言うように、管理費等は未定なので、25000円は一般論の仮の数値だと思います。
でも、注意してないと下記のような事が起こってしまうかも。

野村担当者の当初の考え「大規模マンションでムダな共用施設を少なめにしたから、3LDKで管理費・修繕費込みで18000円ほどに抑えられるかなぁ～」
銀行担当者「25000円でローンの計算をしましたが、お客さんの反応は普通な感じでしたよ。」
野村担当者「じゃあその金額に上げてもいけるか！」

[685: 匿名]

奏でが本当にそんなに修繕費が安いなら早い時期に劣化しますよ。高いマンションを謳っているなら１万プラスの１万３０００円くらいから始まって何年かごとにアップしていかなければ維持できないですよ。大規模修繕は早ければ１０年目に外壁塗装がある。物凄い出費だ。あそこのように海が近いところは早い

[686: 匿名さん]

管理費や修繕積立金はけちらないように。自分達のため。
ただ、駐車場代は低く

[688: 匿名さん]

622さん本当ですか？

ってことは、ここも中古ななったらそれぐらい値段（価値）が
下がっちゃうんですかねぇ？

[689: 周辺住民3]

書き込んでる方がなぜ情報を小出しにするのか真意がわかりかねますが、4/8には銀行担当者とのやりとりの内容をアップします。管理費等の詳細がわかればそれに越した事はないですからね。

[690: 匿名]

そもそも価格帯と同時に管理費を明示すべきだ。

なんか裏があるんじゃないかと勘ぐられても仕方ない。

真面目に検討しているのだが、野村のやり方に疑問がある。

[691: 匿名さん]

野村のやり方には、いつも首をかしげてます。

なぜ、管理費・修繕費が出てこないのか疑問です。
私も3月末に説明会に参加し、アンケートに管理費・修繕費・駐車場費の件、記入して提出しましたが、いまだに営業からなんの連絡もありません。

購入に対してのアンケートで、購入意欲の意思表示をしなかったから？

[696: 匿名さん]

そりゃ、安さしか売りの無いマンションが管理費修繕費高かったたら売りがなくなるからね。でも野村はバス代を負担すると言った以上どこかで埋め合わせをしないと利益がでないからしょうがないでしょ。ガソリン価格なんか倍になるかもしれないのに…野村だって利益を得てなんぼ。

[697: 匿名さん]

朝のラッシュ時に１時間あたり
１０本も運行するなんて物凄い経費かかるだろ。
野村が負担する（利用者に負担させない）といっても
慈善事業じゃないからマンション価格か
管理費に上乗せされていると察するべき。

[698: 匿名さん]

何だかんだ言って、バスの費用負担は住民側にシワ寄せが来るということは、みんな心のどこかで分かってはいるんだろうけどね。いざこうやって表面化すると、やっぱり納得いかないかな。

[699: 匿名さん]

市場小は最終決定ではないらしいけど、もし市場小ではなくてバスが不必要ならその分物件価格安くしてくれるのかなー