シティテラス武蔵境ってどうですか？その２

[匿名さん]

こちらはシティテラス武蔵境について情報交換をする場です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163360/

所在地：東京都武蔵野市境南町2丁目582-1、582-4、582-5（地番）
交通：
中央線 「武蔵境」駅 徒歩2分
西武多摩川線 「武蔵境」駅 徒歩2分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.60平米～71.55平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashisakai/
施工会社：西松建設株式会社関東建築支社
管理会社：住友不動産建物サービス

[251: 匿名さん]

248
向こうの書き込み見ると色々あるみたい。
本当かどうかは分からないけど。

子供が走り回れるような公園がない、
高層ビルに囲まれてるので眺望日当たり悪そう
排ガスと騒音に囲まれた環境
坂下の低地で、暗渠の上の軟弱地盤
学区も区内では下層
地権者多数で、賃貸向きの立地である事から住民層の低下が容易に予想される
下駄あり、立地も相まって高級感のかけらもない
今後東側に高層マンションが間違いなく建設される、建築中の騒音も数年続く
現実的にいわゆる地所というより藤和の案件

[252: 匿名さん]

以下に詳細でてます。坪単価は、350万超、という感じ。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashisakai/detail.cgi

[253: 匿名]

登録受付と抽選会が１日で終わってしまうのですね
ましてや、平日

普通は休日にしませんか？
〃買いたいなら会社を休め〃って事なのでしょうか？？

[254: 匿名さん]

登録受付けは形式的なものでしょう。他の物件買いましたが要望書を早期に出して購入意欲を強く伝えていれば、そのまま自動登録でした。

[255: 匿名さん]

第1期の登録受付は金曜日の10時～11時？
なんと1時間だけですか。
254さんがおっしゃる通りだとすれば、今回の53戸は確実に申込があったんですね。
2期以降もこのような販売方法でいく予定なんでしょうか？？

[256: 匿名さん]

これだけ条件限られた受付時間ということは確実に申し込み見込みがあるのでしょう。
登録受付を公開でやらないわけにいかないので形式的なものでしょう。

ただ、170戸ありますからね。今回は3割。
このままの勢いで行けるのかは注目ですね。

駅と駅前の改装で武蔵境はすっかり印象変わってきてますね。
昔はホームも幅がせまくて駅前もイトーヨーカドー以外何もないって感じでしたが。
是政線と言ってた時代が懐かしい。

[257: 匿名]

「第一期好調」、「90％以上即日契約」とか宣伝文句が欲しいだけですよ

[258: 匿名さん]

販売時期を、だらだら半年もずらした割には53戸の申込みとは低調ですね。長期戦は折り込み済みか。

[259: 匿名さん]

短期売り抜けに執着しない住不ですから。

[260: 匿名]

今日53戸決まって
次は2次募集ですよね
何日頃から開始するのでしょうか？

[261: 周辺住民さん]

いくら長期販売が得意な住友でも１期で５３戸とはペースが遅すぎるでしょう。
人気が高い中央沿線・武蔵野市・駅近と三拍子揃いましたが、高い・狭いでは購入を決断できる層は限られそうに思います。

[262: 匿名さん]

最近はここに限らず間取りが狭い物件ばかり。

[263: 匿名さん]

迷ってるマンションがある人は騙されたと思ってここを見に来るとよい。
売れないマンションを抱えて困っている営業もここを見に行くように案内すると良い。
ここを見た後、迷っていたマンションを即決するケース多数。
わざわざここを案内するやり手営業マンがいますよ。

[264: 匿名さん]

ここと比較したら迷ってるマンションは手ごろな値段に見えるから？

[265: 匿名さん]

シティテラスの購入を迷っている人は、だまされたと思ってマスターズゲートを見に行くとよい。

シティテラスは住友だから高いという人がいますが、実はこれが相場だったということです。

[266: 匿名]

高層２階は100平米超の天井も高くで7500万ぐらいの頼みたかった。
特急とまらんし、ほぼ単路線駅たんだし少しは期待に応えてよ

[267: 匿名さん]

>265
どちらも、ぼったくりなだけです。サンウッド吉祥寺フラッツより、なんでこっちが高いのか。環境云々って意見はあると思いますが、利便性を考えたら、せめて同じ位ならまだしも、何故こちらが高いのか。謎。

[268: 匿名さん]

うん、一理あり。
でもサンウッドの環境はかなり敬遠する人多いと思うけどね、いくら吉祥寺駅近でも。
飲み屋街、キャバ街とラブホだから。気にしない一人暮らし＆DINKSに購買層が限られたと思う。
駅周辺が再開発綺麗になってるのにのんびりした牧歌的な雰囲気で武蔵境の人気は実は結構高い。

[269: 匿名さん]

>266
武蔵境の徒歩10分の中古物件でも同じ様な値段になる。
期待しすぎ（笑）

>267
自覚あるみたいだけど、環境でしょう。
サンウッドは風俗街にあるから。
そして吉祥寺の駅近にしては破格の安値だったから、大抽選会になってあっという間に完売。

[270: 匿名さん]

第二期は5月下旬から販売開始となるようですね。
物件概要の間取りに「2K（事務所・SOHO）」と書いてありますが、
はじめから事務所専用の間取りが8区画分確保されているようです。
事務所は賃貸でしょうけど、賃料はいくらなんでしょう。空きが多く出るのではないかと心配。。。

[271: 匿名さん]

一階の店舗が空いているのは良くないですが、事務所が空いているのはかまわないのではないかと。管理費や修繕積立金には影響ないだろうし。

[272: 匿名]

店舗と事務所が賃貸の場合、所有者は誰になるのでしょうか？
賃貸で賃借人がいない場合、管理費、修繕積み立て金、固定資産税は所有者負担と思うのですが…

[273: 匿名さん]

誰かはわかりませんが、少なくとも管理組合ではないと思います。

[274: 匿名さん]

管理組合が家賃収入を得た場合には、駐車場使用料も課税対象となるのでそれはない。
投資会社等が買い取って賃貸に出すと思います。
空室でも修繕積立金等は問題なく入って来るはずです。

[275: 匿名]

271さんの言われる「一階の店舗が空いているのは良くないですが、事務所が空いているのはかまわないのではないか」と思われる理由を教えて頂けますでしょうか。
店舗と事務所が空室の場合、管理組合の受ける影響に差があるのでしょうか。
どちらとも空室であっても管理組合の負担は発生しない…は、正しいでしょうか。

[276: 匿名さん]

一階の店舗が空いていると見た目がよくないという意味です。
マンションとしての資産価値にも影響するでしょうし、武蔵境の街にも影響を与えます。
いずれも管理組合の収入には影響しないと思います（確認したわけではないです）。

[277: 匿名さん]

一般的な話ですが店舗なり事務所なりを誰が所有しているかによると思います。
あまりないと思いますが、組合所有の場合はテナント代から持ち分相当の管理費や修繕費を出さないといけませんので、
空きの状態ですとマイナスになりますが、投資会社なりが一括で持っていてそこか借主を探す場合は空きであろうと、
管理費や修繕費は毎月支払われます。

[278: 匿名]

276、277さん
詳しくお教え下さり、ありがとうございます。
他の物件では、店舗スペースは管理組合の所有…もあるようなので安心いたしました。
あとは投資会社が住居部分を多数所有して賃貸が多い物件にならないと思います。

[279: 匿名さん]

>投資会社が住居部分を多数所有して賃貸が多い物件にならないと思います。

ナイ、ナイ。それはありませんよ。
ここを買って賃貸にするって、いったい家賃をいくらにするというんですか？

[280: 匿名]

賃貸でだすなら　月25万 法人契約歓迎 ってケースやないの？30万で一報し25万に下げてくパターン。
まさか築浅状態時に月15万の格安で出るとは思えないし、プレミアム階がないのが残念物件

[281: 周辺住民さん]

＞ここを買って賃貸にするって、いったい家賃をいくらにするというんですか？
相場は40㎡１５万円　60㎡２３万円　70㎡２８万円
新築だからその加算が幾らになるかは？

[282: 匿名]

吉祥寺の井の頭公園パークハウスですら85平米30万切るのにここの検討者はどれだけお気楽、お花畑の楽観者ですかい。住友不動産に○○の穴までむしられない様にね

[283: 匿名さん]

井の頭公園パークハウスっていつの話ですか？
そんな昔話されても、、、
時代の変化についていけないのかな。

[284: 匿名さん]

井の頭公園パークハウス（築7年）は中古価格で坪435万円の人気物件ですよ。http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F24P3A42/

[285: 匿名]

282です。私はこのマンション契約予定ですよ。ここから2分位で介護が必要な母がいますので、割高だろうが賃貸マンションみたいな仕様だろうが買うつもりです。井の頭公園パークハウスはまだ築6から7年位の武蔵野市でダントツ1位のビンテージマンションですよ。それですら武蔵野市は都心からの距離というビハインドがあり、高い賃料取れないという事を教えたかったのですよ。ここの営業が高く貸せるとか調子良いこと説明したんでしょうが、不動産屋は三井も三菱も住友も何処も信用しない方が良いよ。
老婆心ながら

[286: 匿名さん]

>ビンテージマンション

築７年ではヴィンテージとはいわないと思います。
vintageはフランス語語源の言葉ですが、ワインの出来が良かった特定の年を
指す場合と「年代物の逸品」を指す場合がありますが、後者の場合２５年以上
前程度を指す言葉として使われています。
車でも７年前の車をヴィンテージカーとはいわないと思います。

[287: 匿名さん]

>285
築16年、徒歩4分、74㎡で家賃21万円の物件があります。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F24P3A42/
ここは面積が少ないので25万円いかないでしょうね。。
もう一つ面白いのは、交通機関が武蔵境駅徒歩4分、三鷹駅徒歩23分となっている点。
武蔵境駅から三鷹駅まで実際にあるいたことがありますが、普通に歩いて18分で着きました。

[288: 匿名さん]

賃貸物件はこちらでした。
http://chintai.homes.co.jp/kanto/tokyo/rosen/chuosen/eki/764/results/r...

[289: 匿名さん]

シティテラス武蔵境の新築だったら家賃３０万円ですね。
設備も段違いですし、築１６年と新築の違いですから。
分譲価格も２倍くらいするのでは？？

[291: 匿名さん]

しかし、空気清浄機みたいなダサい外観はなんとかならないのかね。

[292: 周辺住民さん]

徒歩２０分程度のＵＲ桜堤団地の家賃相場も知ってね。
武蔵野市の駅近物件は驚くほど高いよ。

[293: 匿名さん]

1階のテナントは何が入るのでしょうね。
すきっぷ通り側なら人通りは絶えないので、ファーストフードやカフェなど
飲食店もありかもしれません。
既にたくさんあるドラッグストア、美容院は避けていただきたいです。

[294: 匿名さん]

武蔵境だから7000万ですんでるのに三鷹に行くと8000万になっちゃうんですね。
節約頑張って三鷹の駅前のが良いのかな？それとも新築で色々変えられるこっちのが…

[295: 物件比較中さん]

＞２９３
美容院はいくらでも増えるので可能性はあると思いますよ。

マンションのイメージに合わせたコンセプトで構えることが多いようですから、清潔感などは信用していんじゃないかと思います。

やっぱり入ったら上の住人の人達は常連になりやすいのかな、行くまでに汗をかいたり雨で服が濡れたりの心配もないから美容院テナントもいいのではと。

[296: 匿名さん]

美容院って２カ月に１回とかですよね？
銀座にお勤めの方なら毎日、行かれている方もいらっしゃるでしょうけど。
できるなら、毎日使うようなテナントを希望します。

[297: 周辺住民さん]

三鷹は境より高くても住環境に余り良い事は無いです。
特別快速停車、中央総武緩行線・東西線直通をメリットに考える人以外にはお勧めできません。

[298: 匿名さん]

そうですかね？
駅から少し離れますが、上連雀４丁目あたりはすばらしい環境だと思いましたよ。

[299: 匿名]

297をメリット・資産価値に感じない人が、中央線駅近マンションに来るの？

[300: 匿名]

>296
毎日使うお店は何でしょう？
テナントとしてあっても良いお店はパン屋さん位しか思いつきませんでした。
他には何だと思われますか？

[301: 匿名さん]

武蔵境なのでパチンコ、ゲーセンですね。

[302: 匿名さん]

武蔵境南口はパチンコ屋が一件もないという、中央線エリアとしては非常に貴重な場所ですね。今後もこのエリアにパチ屋ができることはありません。

[303: 匿名さん]

商業地区なのにパチンコ屋が建てられないのはどうしてですか？
何か条例でもあるのですか？

[304: 匿名]

図書館の近くはパチンコ、ゲーセンを含む風俗店の新規出店が法律で規制されてるんですよね。
武蔵野市が吉祥寺図書館を駅近くに作ったのも風俗店を減らすためでした。

[305: 匿名さん]

＞図書館の近くはパチンコ、ゲーセンを含む風俗店の新規出店が法律で規制されてるんですよね。

学校、福祉施設、病院から５０ｍ（緩和規定）～１００ｍ以内にパチンコ屋は建てられないようです。
ただし福祉施設に図書館は含まれていないようです。
おそらく条例でしばらないと建てられてしまいます。

[306: 匿名さん]

もう少し調べてみましたが、武蔵小杉のタワマンではパチンコ屋と図書館が一緒に入るそうです。
商業地区の場合水平距離で３０ｍ離れていれば建てられるそうです。
この事例に従うと武蔵境南口にもパチンコ屋が建てられてしまいます。
わずか３０ｍですから。

[307: 匿名さん]

武蔵野市に関してはそれはないと思うけど。

[308: 匿名さん]

武蔵野市だけというなら、条例が必要ですね。
現に北口にはパチンコ屋があるのですから。

[309: 匿名さん]

条例はありますので大丈夫です。南口にはできません。

[310: 匿名さん]

武蔵野市のまちづくり条例を見ましたが５００㎡未満の集客施設に関してはまちづくり
条例の対象には含まれていないように思えます。だとすると５００㎡未満のパチンコ屋
はできそうに思えるのですが？

[311: 物件比較中さん]

吉祥寺のサンウッド吉祥寺フラッツの65平米のマンションで賃料25万台、リース（契約期間の賃料保証）に出して月23万台だったかな
サンウッド吉祥寺駅3分、こちら武蔵境駅２分ちょっとここの賃料設定高すぎませんか？

[312: 匿名さん]

武蔵境築16年、徒歩4分、74㎡で家賃21万円の物件がありますから。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F24P3A42/

[313: 匿名さん]

>310
風営法で規定されています。プレイスがある限り、周囲200メートル以内にパチンコ店やゲーセンはできません。

[314: 匿名さん]

ココ各停駅ですが駅からは近いし、70平米程度とこちら的には魅力的な物件。
しばらくの間でいいから月15万前後で借りれる可能性があれば嬉しいのに。
賃貸物件の値段は大事ですね。

[315: 匿名さん]

＞３１３

東京都では図書館から５０ｍ以内にはパチンコ店は出店できません。
ですから武蔵野プレイスから５０ｍ離れていればパチンコ店ができる可能性があります。
風営法は距離制限を具体的に示しておらず、東京都公安条例で定めているようです。

[316: 匿名さん]

保護対象施設と風俗営業所との距離制限（東京都公安委員会規則）によりパチンコ店の出店は規制されています。
商業地域内では学校（大学を除く）、図書館、児童福祉施設（認可保育園等）から50ｍ以内と大学、病院から20ｍ以内にはパチンコ店を出店することは出来ません。
武蔵境の商業地域では、武蔵野プレイスと栄光乃園幼稚園から50ｍ以内と獣医大から20ｍ以内にパチンコ店の出店が出来ないということです。
シティテラス武蔵境は武蔵野プレイスから50ｍ以内なのでパチンコ店の出店は不可能です。

近隣商業地域では（大学を除く）、図書館、児童福祉施設（認可保育園等）から100ｍ以内と大学、病院から50ｍ以内にはパチンコ店を出店することは出来ません。
武蔵境の近隣商業地域では、武蔵野プレイス、栄光乃園幼稚園、聖徳学園、境南第二保育園から100ｍ以内と獣医大（第一第二校舎）、武蔵境病院から50ｍ以内にパチンコ店の出店が出来ないということです。
武蔵境駅近くの近隣商業地域でパチンコ店が出店できる場所はほぼありません。
店舗型風俗店やラブホテル等は風営法による同様の規制により、武蔵境駅周辺での出店はほぼ不可能です。

[317: 匿名さん]

武蔵野市は風俗店規制も視野に吉祥寺駅前と武蔵境駅前に図書館を作ったんでしょうね。

それと全く逆の行動をしている市が小金井市です。
パチンコ屋を出店させるために図書館は作らなかったともっぱらの評判です。
市政の差はこんなところにも。
http://higashichomanshon.blog86.fc2.com/blog-entry-42.html

[318: 物件比較中さん]

＞312のリンクが吉祥寺なので意味がわかりません

[319: 匿名さん]

>シティテラス武蔵境は武蔵野プレイスから50ｍ以内なのでパチンコ店の出店は不可能です。

東側のテナントなら５０ｍ以上ありますよね？
武蔵小杉の例を考えると図書館から５０ｍ以内の建造物内にはつくれないのではなく、
店舗が図書館から５０ｍ離れていればパチンコ店の出店は可能ということになります。
まあ、そんなことにはならないでしょうが。
でも、今後も武蔵境南口にパチンコ店が出店する可能性は残されています。
光が丘団地のパチンコ屋出店騒動は結局パチンコ屋ができてしまいました。
その後、練馬区で光が丘団地内に新規パチンコ屋等ができないような条例を作りました。
でも武蔵境駅付近は商業地中心なので、条例を作るのは難しいでしょうね。
商業地に建つマンションは遊技場ができても、文句を言えないというのが基本です。
それが嫌なら遊技場を作れない専用住居地区に住むことですね。

[320: 匿名さん]

>319
シティハウス武蔵境の1階店舗面積が100㎡もないのでパチンコ屋が入居するには狭すぎます。
武蔵境駅南口の商業地域はヨーカドーの部分と境南通りの沿道が中心です。
商業地域は開発が進んでしまい、新たにパチンコ屋が入居出来る敷地はありません。
マンションの店舗部分も面積が狭いため、パチンコ屋の出店が困難でしょう。

[321: 匿名さん]

私も可能性は低いとは思いますが、可能性がないわけではないという
ことを言っているだけです。

[322: 匿名さん]

>321
シティテラス隣接地にパチンコ屋は出来ないですし、武蔵境からマンションの間でパチンコ屋のネオンを見ることはないでしょう。
パチンコ屋に嫌悪感を持つ人が住居地域に家を購入しても、近くの近隣商業地域や準工業地域に出来る可能性はあります。
駅と家の途中にパチンコ屋が出来る可能性もあります。

[323: 匿名さん]

商業地なら図書館から５０ｍ離れていればパチンコ屋は出店できます。

[324: 匿名さん]

そんなに何度も繰り返さなくても、、、
マスターズゲートがパチンコ店の隣にもかかわらず強気な価格でくるようなので、ポイントのひとつではありますね。

[325: 匿名さん]

>323
武蔵境南口にパチンコ屋が出来るとしたらどこですか？

[326: 匿名さん]

商業地域では境南スカイビルのところかルネステージ武蔵境～ファミマのところでしょうか。

[327: 匿名]

>326
ルネステージ～ファミマとしたらシティテラスて言う事でしょうか？

[328: 匿名さん]

このシティテラス内東側店舗も５０ｍ以上離れていますが、１００㎡程度という
ことでパチンコ屋には小さすぎるかと思ったので外しました。ゲーセンは可能性が
０％ではないかもしれません。（立地の問題としてです）
ですから、シティテラスの東側の建物からさらに東に獣畜の角までということで。
なお東京都では大学から２０ｍ以内にパチンコ屋は建てられないようです。

[329: 匿名さん]

>328
ゲーセンの所も100㎡あるかどうか。
他のビル1階はもっと狭い。
パチンコ屋が出来る可能性は本当に限りなくゼロに近いね。
境南町の商業地域内で店舗面積が広くてパチンコ屋になりそうな所はないのかな？

[330: 匿名さん]

赤坂のミッドガーデン氷川赤坂がここと同じぐらいの坪単価みたいね。
ほぼ同じ値段で３Aが買えるのに、ちゃかいなんか買う人はどんな人なのか不思議。

[331: 匿名さん]

ここ第一期は売り切れたんでしたっけ？

[332: 匿名さん]

まだＭＲに行ってないですが、第1期の価格ってどういう感じでしたか？

[333: 匿名さん]

>296さん
毎日使うテナントとなると、飲食店しかありませんかね。
ファーストフード、コンビニ、ミニスーパー、パン屋、カフェなどでしょうか。
個人的な意見を言わせていただくと、オーガニックでおしゃれな惣菜店が
できてくれると嬉しいですね。

[334: 匿名さん]

Aタイプ角部屋の最上階はいくらでしたか？

[335: 匿名さん]

>３３３
需要が無くなって撤退しそうなテナントは入れないですよね。周辺の人達も利用できる長く愛されるジャンルと想像すると飲食物販かイートインなどが一番いいのかなあ。

そういえば最近見た新築マンションは一階はベーカリーのあるコンビニでした。ただのコンビニではないところが特別な意味があるなと思いましたね、多分一日に何度か焼き立てが出されるのでしょう。ここも何になるか、楽しみですよ。

[336: 物件比較中さん]

火を使う業種のテナントは入らないと聞きました。
残念だけど、パン屋さんは無理かな。

[337: 匿名さん]

正面にあるみずほ銀行の場所はテナント料がワンフロアー月400万円でした。
みずほ銀行ほどの立地ではありませんが、ここもテナント料が高いと思います。
相当資金力があるところしか出店出来ないでしょう。
想像の域を出ないですが、ソフトバンクのように資金力がありながら2階に位置しているような店舗が移転してくる可能性はあります。
後は大手不動産チェーンや調剤薬局でしょうか。
そういえば住友不動産も北口ビルに店舗がありますね。

[338: 匿名]

>336
火を使わない店って電磁調理器も含むのでしょうか？
せめてお洒落なカフェだと良いです
調剤薬局は既に近くにありますし、個人的には不動産屋だったら残念です。

[339: 匿名さん]

カフェは儲からないんだよね。
テナント料が高過ぎて、特に個人店は望み薄。
大資本のカフェは既に駅前にあるしね。

[340: 匿名さん]

>330
やっぱり、ここの値段おかしいよね。
赤坂なら賃貸に出すと倍の金額はとれそうだよね。
ここは投資には向いていない場所、だからこそ買いたいって人が買うんでしょうね。
転勤等が無いなら、そういう買い方もありだとは思います。

[341: 匿名さん]

赤坂は崖に面してる部屋があるから上下の幅が大きいだけだよ。下限に釣られて見に行ったけど条件いい部屋はやはり赤坂プライス。

だからと言ってここの価格を正当化するつもりもないが。

[342: 匿名さん]

東京市部で投資家向けって吉祥寺以外にあるのかな。

[343: 匿名さん]

>342
吉祥寺こそ最も投資に向いていないと思うよ。
値段の高さの割に賃貸に出すと安いから。

[344: 匿名さん]

>341
>地上10階 地下2階建て(建築基準法　地上9階地下3階建て)
安いのは地下住戸部分ですよね。
上層階以外、陽が当たらない物件・・・

[345: 匿名さん]

火を使う業種＝飲食店はNGですかぁ。残念。
ソフトバンクはあり得そうですね。不動産は(窓に間取り情報が張り出されるので)景観が
悪そうであまり好ましくないですね。
住人で一番使えそうなのはクリニック系ですかねー。

[346: 匿名さん]

ね、Ａタイプの最上階、いくらだったかなんで教えてくれないの？

[347: 匿名さん]

>346
そんなに気になるなら直接聞いたほうが良いんじゃないですか？

[348: 匿名さん]

346
6890万ですよ。
すでに売れましたが。

[349: 匿名]

>348

本当に6890万円ですか？
19階は億もありうると聞いていましたし、14階でも7000万円でしたから。
下の階も下がったと言うことでしょうか？

[350: 匿名]

億のはない。

場所と面積に他より儲けるための+1000万を考えて住友にとっては妥当な値段設定では？