ディアナコート駒場

[匿名さん]

東京電力駒場住宅跡地の計画です。

所在地：東京都目黒区駒場１丁目731－2他（地番）
交通　：井の頭線 「駒場東大前」駅　徒歩3分
　　　　山手線 「渋谷」駅　徒歩23分
間取り：未定
総戸数：29戸
階数　：地上5階、地下1階
高さ　：16.99m

建築主：モリモト
設計者：アーキサイトメビウス
売主　：モリモト
施工　：北野建設
管理　：モリモトクオリティ
着工　：平成24年7月1日（予定）
竣工　：平成25年10月中旬(予定)
入居　：未定

旧称：（仮称）駒場１丁目ＰＪ


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[204: 匿名さん]

屋外機械式って、見た目かっこ悪いわな。
使い勝手も悪そうだけど。

天カセもLDだけは残念だね。全居室は必要ないけど、主寝室にはつけてほしかった。

[205: 匿名さん]

井の頭線が使えないと思う時点で検討除外でしょ。
路線のネガは必要無し！！

[206: 買い換え検討中]

屋外機械式駐車場は、維持管理コストが将来的にすごい高額になります。

[207: 匿名さん]

機械式駐車場の維持管理費はこのサイトに詳しく出てますね。
http://www.merm.jp/column/column100401.html

[208: 匿名さん]

そもそも何故屋外機械式にしたんだろう？
駅前再開発だって具体的には何も決まってないから、
本物駒場アドレスのディアナコート期待してた人も多いと思う。
でも、機械式駐車場だから止めるって人っているのかな？

[209: 匿名さん]

プラウドが今やこうなった状況ですから
こちらにはプラスでしょう。
しかし再開発がどうなるか待って損はないかと
思います。
一つ目は駒場のあの立地は駒場住民からは全く稀少ではない。
二つ目は再開発が大手が売り主なら立地含めてモリモト
、野村共に終わりでしょう。
三つ目は売り主がもし潰れた時、約40年後の建て替えの時
にどこが売り主になるのでしょうか？現実的に失礼ながら
モリモトさんがさすがにその頃存在してない可能性は高い
ので質問しました。子の世代の資産まで気にするだけ無駄
とは思いますがいかがでしょう。
売り主は別にして野村より良いものを作ってるのは評価します。

[210: 匿名さん]

よく施工会社がつぶれるよりはましと聞きますが
実際どうなんでしょうか。営業さんには聞き辛いし。

[211: 匿名さん]

209さん
再開発のマンションの竣工はいつですか？

[212: 匿名さん]

駅前の再開発が決まったとしても、詳細計画策定や既存施設の取り壊し、新規建設と
完成は５年～１０年後とか、それぐらいのタイムスパンでしょうね。
吉祥寺駅は再開発工事真っ只中で、渋谷駅の再開発もこれから本格的に始まります。
10年後のリセールは、価値が出るでしょう。
でもその間の自分の生活に有益な環境かといえば、ちょっと考えてしまいます。
増税前のタイミング、他のマンションの値段設定も強気・・・いろいろ悩み始めました。

[213: 匿名さん]

そうなんですよ。
再開発ががマンションに決まったら、また次を待った方がいい等のコメントを読む予感がします。
結婚するタイミングが分からなくなってしまうのに似てるような気もしますね。
物件は色々な面でいいと思うのですが、リセールを考えてる人が多いのでしょうか？

[214: 匿名さん]

そもそもそこそこ高い価格帯の上、井の頭線沿線、特に不便
で何もない駒場ですからリセールを期待する人はいないでしょう。
じっくり永住する立地です。失礼ながらモリモトさんが数十年後
も生き残っている可能性は。。ですよね。
再開発がスーパーなど複合施設のみであれば駒場の資産価値
は上がる可能性はありますが恐らくマンションが入りますし。

[215: 匿名さん]

瑕疵担保保証って事業主が倒産したらどうなるんでしょう？
保険で7割出ると聞いたことがあるんですが3割は自己負担なんでしょうか？
間違ってたら恐縮です、、、。

[216: 匿名さん]

同業他社的発言多。会社存続をちらつかせ、不安感を煽っている。

[217: 匿名]

215さんへ
そもそも売り主が倒産した時の為に入る保険であって、売り主が倒産しなければ使わない保険です。

限度額は2000万円で免責金額は10万円です。割合ではございません。

[218: 匿名さん]

リセールが効くに越したことはないでしょうけど、駅前再開発がマンションになるとして、
スーパーがゼロのままというのは考えにくく、小規模でも商業施設がセットで出来ると思います。
前駅の利便性が悪いままでは、せっかく開発しても買いたい人がいないでしょう。
住んでみたらここの良さもわかるかも知れませんけど、他から転入を検討する人が、この不便さを納得するとは
思えません。その位日々の買い物は不便です。その点、５年後は地元民も期待してます（笑）

また、駒場野公園は数年前、淡島通り沿いに拡張したし、駅前のあの敷地までが公園広場の類で終わり、
とはならないと思います。
元々マイナーな駅だし、渋谷での乗り換えの不便さはあっても、田園都市線の混雑を避けたい人も少なからずいるでしょう。
諸々を補える物件の魅力があるか、また周辺環境を重視するか、検討する人の価値観次第で評価が大きく変わるんじゃないでしょうか。再開発が高級駅前物件となるのか、戸数の多い集合住宅になるのか、相対的なところもありますし。
数十年後までは分かりませんが、モリモトの財務状況は現時点で悪くないみたいですよ。（財閥系営業マンの話）
以前も出た話、もともとマンション事業の方は調子良かったみたいですし。

[219: 匿名さん]

＞218
日々の買い物が便利な郊外にすんでいますが、にぎやかになりすぎて落ち着かないです。
駅前に何もなくても渋谷まで２駅ならいいと思うのは隣の芝生？

[220: 匿名さん]

>>214

そうですね、何だかんだで住んだら永住決定になりそうです。引っ越すとしても同じ地域内になるかな、それは予算との相談ということで。

私はまずはこの土地に住みたい、そんな気持ちです。
駒場東大前で初めて住むマンションとしては価格もハードルが高くはないです、それに間取りも今ぐらいの広さ、井の頭線というだけでも利便性の恩恵を受けられるのですがマンションもとても良く、条件が揃っています。

[221: 匿名さん]

価格はもう出ているのですか？

[222: 匿名]

MRで教えてもらえますよ

[223: 匿名さん]

南向きで坪どの程度でしょう？
モリモトさんでもありプラウドより安いんでしょうか？

[228: 購入経験者さん]

連休にMR行ってきましたが、南向きで坪380-400程度です。結構高いですね。正式価格はまだ発表になっていません。
屋外の機械式駐車場がネックです。

[229: 匿名さん]

グランドヒルズや上原なみの高さですが
戸数も少なく強気でも買う人はいますね。
駅の反対側や大手ならその価格でもまだ
納得ですがやはり坪20万位は高い。

[230: 匿名]

坪どれくらいですか？

[231: 匿名さん]

駒場アドレスだし、納得してる人は多いと思う。

[232: 匿名さん]

所詮一丁目と評価するかされど駒場と評価するか。
モリモトで坪400万は有り得ないと思う一方それなり
に仕様も上げて来ているともとれる。しかし一昔前の
お徳な感覚はモリモトにはなくなってしまったのは残念。

坪400万ならNTTの猿楽町を待ちたい、あちらは坪450万
以上も有り得るが最近代官山も坪400超えると一気に需要
も減るし向きによっては坪400万以下も有り得ると予想。
それ考えるとモリモト、駒場一丁目で現状は割高である。

[233: 検討中の奥さま]

同感です。確かに仕様は上げてきたと思いますが、南向きでも朝日マンションが大きく立ちはだかりますし。また駒場は駒場でも駅の北口とは全く違いますからね。周りは小さな戸建てが密集しています。坪350-360くらいなら検討します。

[234: 匿名さん]

南は間取りもプラウドと違い一工夫してるけど
日当たりは一番悪い可能性もあります。
実際の価値は立地といい233さんの言うのが適正
と思いますが高値でも戸数的に売れますね。
ただ希少性など考慮するとリセールは厳しく
将来的にはデベも考慮するとプラウド以下になるかも。

[235: 匿名さん]

プラウド以下にはならないと思いました。
造りも最近あまり見ないグレードだと感じましたけどね。
間取りがとても気に入りました。
価値観の違いでしょうか。

[236: 匿名さん]

プラウドも見学しましたが、間取りはこちらですね。
規模とそれに伴う共有施設の充実度も異なりますし、価値観次第でしょう。設備に対して管理費は割高感があるかも知れません。
駒場4丁目とは雰囲気が全く違いますよね。この辺のマンションを見てる方とはまた違う層なのでは？サンクス近くに土地が出ていますよ。1丁目は淡島通りから井の頭線にかけて、道も細く入り組んでいて小規模住宅密集地です。あとは駅前再開発の成り行き次第でしょうか。

[237: 匿名さん]

サンクスの横はマンションですか？おっしゃるように4丁目と1丁目では
天地の差があります。4丁目は土地もほぼ上原と同等ですよね。
ここの価値がどうなるかは同じく再開発次第、モリモトさんの体力次第です。

[238: 不動産購入勉強中さん]

週末に周りを歩いてみましたが、緑環境は良いですね。
日常使いのお店がほとんどないのがネックです。また学校があんなに近いのか、と改めて思いました。
平日にも歩いてみて、どれくらい賑やかなのか確認したいと考えています。
四方角地が売りでしたが、やはり住宅地とあって、ご近所さまや校舎の視線が気になるところです。
立体駐車場も、頻繁に使うことを想定すると、やはり不便です。
現地見てみると、いろいろ妥協しないといけない点が多い物件であり、やはり値付け次第ですかね。

[239: ご近所の奥さま]

淡島通りから駅前への道、平日の午後は学生さん(東大よりは周辺中高生)が鈴なりです。特にローソンやサンクスの前は…朝の通学時間帯はあまり出ないのでわかりませんが…
日本工業大学付属の子供達は、校舎北側にも出入り口があるので、登下校がマンション向かいの正門だけではないと思いますが、念のため平日朝も確認された方がよろしいでしょう。

[240: 物件比較中さん]

価格決定が今日と聞きましたが、ご存知の方いらっしゃいますか？

[241: 匿名さん]

猿楽町は480とのこと。仕入れが高すぎて、これ以上下げられず、のらりくらり売るのでしょう。

[242: 匿名さん]

あのデベで坪480なんて余程ツタヤに拘る人以外は誰も手を出さんでしょう。
仕入れが高いというがそもそもＮＴＴの土地だったんじゃないですか。

[246: ビギナーさん]

価格でましたね。Aタイプの3階で1億超えてました。

[247: 匿名さん]

猿楽町はNTTから押し付けられたんでしょ！

[248: 匿名さん]

賃貸ならいいけど深夜2時までお隣で騒がれたらたまりません。
駒場のこの立地良りは当然数段上ですが猿楽町なら他に閑静な立地
がありますのでそこか蔦谷に行けるくらいの立地がベストです。
坪480万て麻布か南青山の好立地の坪単価ですよ。

[249: 匿名]

価格が出たというあたりから更新がないのは、それだけ高くて魅力が減っているのでしょうか？

外観はクラッシィの用賀のようなエントランス横の張り出しで、この地ならではのこだわりは感じませんが、内装はチャレンジしているのか、興味あります。

[250: ビギナーさん]

内装はかなりいいですよ。上質な感じで安っぽさがないです。こういう内装のマンションが増えてほしいものです。

[251: 匿名さん]

駒場一丁目価格を期待した人はドン引きだろうな。
財閥系ならともかくモリモトなのにって人が多い
のは事実だろうけどデベ、リセール抜きにすれば
なかなかまとまった物件と思います。

[252: 匿名]

ピアース三軒茶屋が出ましたね。
地下駐車場だそうで、車持ちとしては、こちらの方が魅力的だなー

[253: 周辺住民さん]

駒場の良さは、住んでみて分かる良さが有るんですよ♪
渋谷まで歩ける距離ですが、そこまで煩くなく、自然もたくさんです。
商店街の活気は薄れましたが、今でも夏祭りやバザーなど、田舎を感じられる部分もあり、
とてもホッコリする場所なんです。

[254: 購入検討中さん]

どのくらい販売が進んでるんですかね？？かなり良いかなと前向きに検討してるのですが。。。

[255: 匿名さん]

どんなにマンションがよくても、どんなにホッコリする場所でも、機械式というだけで意外と購買意欲って落ちてしまうんですよねー

[256: 匿名さん]

うちも旦那が地下駐車場が絶対条件なのでここは見送りになりました。
私は結構乗り気だったのに。

[257: 匿名さん]

駐車場拘るなら太子堂かな。
田都徒歩圏内、バス使えば渋谷までの距離は
こちらと大差ない上に生活利便性は数段上なのに
ピアースということで安いのは魅力。向きによって
だが坪330万位で買えそうな間取りも多そう。

[258: 匿名さん]

太子堂でしょ(笑)

[259: 匿名さん]

着工が予定通りじゃなかったのはもめてたから
販売が遅れたのももめてたから
結局周り住民の反対に耳も貸さずに工事始めた←今ここ

[260: マンション投資家さん]

どうですか、売れ行きは？　いい物件だがね。

[261: 匿名さん]

出遅れた。いくらくらいですか？

[262: 匿名さん]

一億前後です。半分位、売れてるみたいです。

[263: 賃貸住まいさん]

半分か。いい物件ですが、もう1000万くらい下げれば即日完売なのに。

[264: 匿名さん]

即日完売して何かいいことあるんですか？？
丁度いい設定だと思いますが。。

[265: 賃貸住まいさん]

在庫を一日でも早くはかすことはビジネスの鉄則です。不動産であれ同じです。在庫が残った場合にかかるコストは日々雪だるま式に膨れます。即日完売＝安売りではなく、予定利益を早めに確保＝確定させることが、安定的な企業経営の、これも鉄則です。もっと儲けられたのに、、という発想がいまだにこの業界にはびこっているのは体質でしょうか。

[266: 匿名さん]

なるほど！わかりやすい解説ありがとうございました。

[267: マンション投資家さん]

265さん。その通り。トヨタはジャストインタイムで在庫管理をし、できるだけ持たないようにすることでコストを徹底的に管理してきました。それから外国為替でいえば為替予約をして円高円安リスクを抑える。これは決して儲けるためにやるのではなく、利益を確定させるためにやるのです。予定した利益を今月1億確実に得ることのほうが、半年後にもしかして1億5000万得ることを待つことよりずっと大切なことです。そういったビジネスの常識からしたら顧客の反応をみて価格設定するなんて、露天商じゃあるまい。

[268: 周辺住民さん]

経営破綻後もこの企業のＤＮＡは変わっていませんね。

[269: 匿名]

スーパーは近くになくて不便、変な施設が近くに5年くらいある、価格は1億越え？

庶民には手が届かないし、借りに3億円の宝くじが当たっても買おうとは全く思わない物件。

どこがそんなに良い？箇条書きで教えて下さい。

[270: 検討中]

モデルルームがサイトで公開されましたね。
豪華絢爛で、力が入ってます。リビングのドアの意匠が上原と似ています。
全体としては上原ほどいいものを使って作っている感じはありませんが、好みの問題かな。。。。
さすがにリビングの大理石は標準じゃないですよね？笑

[271: マンション投資家さん]

リビングの大理石以外は全て標準だそうです。

[272: 匿名さん]

地下のお部屋はリビングの床を大理石かフローリング、どちらでも選べるそうです。標準仕様。モデルルームのタイプのお部屋は売却済だそうですが、７０平米のテラスもついて、一億を切るとはお買い得だと思いました。

[273: 匿名さん]

地上機械式駐車場なので、地下駐車場と違い普段は雨ざらし、夏は炎天下にさらされ、たまったものじゃないですね。以前機械式でしたが車の痛みが早いです。あと、ナビがおかしくなったり。。。
また、入居世帯数に対しての駐車場の数も圧倒的に少ないです。
（１世帯１台分もない！それどころか、何世帯かに１台分の駐車場スペースしかない！）

通常は地下全て駐車場にする所を、地下まで住居にして売り出し、いかに儲けようとしているのが良く分かります。
閉鎖的な地下に住もうと言う人もあまりいないと思いますが、そこまでお金にしようとする所、一度潰れたモリモトらしい感じがしました。また、こういう地下に宗教団体などが入居しないか心配です。

[274: 匿名さん]

地下だと宗教団体が入るの？
入るんなら、上の階だって可能性あるんじゃないの。
地下だと宗教団体…。どういう発想？

[275: 匿名さん]

近隣に学校が多い為、相当数の学生、会社員がエントランス前を行き来する、人通りの非常に多い場所です。
特に日本工業大学付属学校のまさに正門脇ですので、全校生徒が毎日行き交い、閑静な高級住宅街とは程遠いです。
この学校は大きくなっているので、近隣に空き地が出た時に買って広げていこうとしていますので、
周辺も空きが出た場合将来的に学校が買い、学校の校舎が建つかもしれません。

駒場と言っても高級住宅街と言われているのは４丁目（線路を挟んで反対側）で、１丁目は庶民的住宅街です。
これを知っている人も多く、線路を挟んでどちら側か聞く人も多いです。

[276: 匿名さん]

アドレス内の格差が駒場のように著しい立地
は妥協出来るか難しい問題です。
ここは四丁目価格とかなり高めの設定ですが
戸数が少ないしプラウドよりまともな間取り
が多いので難なく完売はすると思います。
皆さんが御指摘のように庶民的な立地なので
ここに大金払うなら三茶のピアースはコスパ、
立地は良いと思います。駒場アドレスに拘る
ならば論外ですがアドレスに拘るならこそ駒場
なら一丁目以外に住むのが賢明とも思います。

[277: 匿名さん]

２９戸に対して駐車場１８戸はおそらく借りれない事も視野にいれておかなくてはなりませんね。
機械式なのであまり台数が多くて借りる人がいない事を考えると、将来的に修繕費などもかかりますし
これ位が妥当なのでしょうか。マンション外で借りるとなると相場は３万５千円位ですね。
結構１丁目は今の所、空き駐車場がありますね。

[278: 匿名さん]

プラウド駒場キャンセルでましたね。プラウド駒場のほうが、ディアナより安いですね。やはりプラウドですかね？

[279: 匿名さん]

うけますね。駐車場一家に一台って,,,どんな田舎ですか？

[280: 匿名さん]

この辺りでは、住居数に対して半分位の駐車場数が普通では？

[281: 匿名さん]

古くなるにつれて野村とモリモトの差が如実に
出るのでリセール考えたらプラウドでしょうが
辺鄙な立地とはいえ大橋よりは駒場が上なのも
一生変わらない事実でしょう。

[282: 匿名さん]

駒場より青葉台が上なのも一生変わらない事実でしょう。

[283: 匿名さん]

＞２８２

青葉台で購入可の新築ＭＳってあるの？

[284: 匿名さん]

なるほど、やはり野村のブランドバリューはすごいんですかね。プラウド見に行きたいと思います！！

[285: 匿名さん]

プラウド駒場の人がどこに住んでるの？
駒場ですよは内心恥ずかしい。
ここは近隣の人に何丁目に住んでるの？
一丁目ですよも少し恥ずかしい。
青葉台4丁目とかは駒場一丁目同様ショボイ
立地だから一概に良いとは言えないですよ。

[286: 購入経験者さん]

リセール考えたらプラウドは買えないよ。あんなうなぎの寝床見たいな細長い田の字住戸、おまけに東西向きの中古、まともな価格で売れると思ってるのか？

[287: 匿名さん]

では今ならどこのマンションならまともな価格で売れますかね？？

[288: 匿名]

寝床と言えば、

枝雀散歩道 ～『寝床』 あれこれ～ 桂南光

[289: マンション投資家さん]

286 そのとおりですね。プラウドでも駒場はひどいです。中古市場であのレイアウト、向きでは絶対売れない。しかも後数年で中古市場にどっとでること間違いなし。

[290: 賃貸住まいさん]

すでに出てますよ。新古物件で。

[291: ビギナーさん]

どうして書き込みないんですか？
人気ないのかな

[292: 契約済みさん]

ここに書き込みするような暇な人じゃ買えない物件だからじゃないかな。。。

自分含めてねっ！

[293: ビギナーさん]

結構売れてるみたいですね
自分も迷ってます
立地・仕様共に気に入ってますが、ちょっと高いので…

[294: 申込予定さん]

私たちも、いろいろ比較しましたが、
間取りが良かったのが大きいですね。

確かに私たちも予算より高かった（笑）

[295: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ここは本当に良い。
買える方が羨ましく思います。
予算かなりオーバーでした。
駅前開発に期待します。

[296: ビギナーさん]

駅前が開発されたら、マンションの価値はどうなるんですか？

[297: 匿名さん]

相手が大手だとこちらのリセールは厳しいだろうね。
まあ割高だし中古にだしたら即含み損でしょうし
環境が良いので永住するなら資産価値無視で良いでしょ。

[298: 匿名さん]

プラウドが出ててたよ。。
あんまり良くなかったけど。

[299: 匿名さん]

予算オーバーの方もいらっしゃるんですね、
余程の魅力がある物件とみました、それにこの少ない戸数です、希少さも加わって多少のオーバーなら後悔をしなさそうだなと思いました。

まだ残っているんですよね?
同じく予算からはみ出るであろう我が家、見習って妥協しない決断をしようと思いました。
＞＞296　
私個人は開発による利便性の向上で物件価値の向上が伴ってくると予想します。

[300: 匿名さん]

2/3が販売済と聞きました。高めの部屋が残ってるみたいです。価格面でピアース三軒茶屋と迷う人多いんでしょうか?

[301: ビギナーさん]

こことプラウドが出来たんだからスーパー需要は相当あるはずなのに、
作られないのは何故ですか？

[302: 物件比較中さん]

>>301

敷地、でしょうかね。。
空いていたとしても所有者が許さなかったり、近隣が許さなかったりもあるのだと思います。
出店されれば誰しもにとって便利になることが想像できますが、交通量の増加や、近隣に対する声・音、こういった懸念も。
でも新しく住む側としては、増えては欲しいですよね、いつも渋谷まで行くには若干距離があります。
日々の買い物先は近くにもう少しあっていいように思います。

[303: 周辺住民さん]

私はネットスーパーと生協で十分です。
あれば、使うと思いますが（笑）

駅前の再開発なら敷地は問題なさそうですね。