クロスエアタワーってどうですか？Part10

[匿名]

クロスエアタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/93014
Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150232/
Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/162543/
Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171956/
Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188777/
Part6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/199106/
part7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209448/
part8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/216947/
Part9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/218600/

所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩5分
東急東横線 「中目黒」駅 徒歩15分
山手線 「渋谷」駅 徒歩19分
間取：1R～3LDK
面積：30.96平米～123.83平米
東京都保留床売主：東京都
特定建築者保留床売主：東急不動産
特定建築者保留床売主：東京急行電鉄
特定建築者保留床売主：三井不動産レジデンシャル
特定建築者保留床売主：有楽土地
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急リバブル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：三井不動産レジデンシャル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急ライフィア
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：有楽土地住宅販売
物件URL：http://www.meguro-air.com/
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー


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【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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[921: 匿名さん]

ここは武蔵野台地ではないという点で、周辺の優良地盤高台立地とは完全に異なります
武蔵野台地の分布をみれば一目瞭然です
目黒川沿いの川沿い立地かつ低地なのでその点もここの不安要素ですね

[922: 匿名さん]

東横線の中目黒から８駅も都心から離れる武蔵小杉は行きたくないね
中目黒から通えるクロスと比較したら可哀想ですよ

[923: 匿名さん]

919さん
この辺りは供給が限られていますので、湾岸のような値崩れリスクは無いと思っています

[924: 匿名さん]

やはり、新築、９０平米以上、予算１億、大手町勤務、駅から５分で、クロスエアタワーより良い物件はなさそうですね。

[925: 匿名さん]

何度も価格下げたり、今の売れ残りみても
既に値崩れが起きてるのが現実ですが。

田園都市沿いのタワーは軒並み中古でかなり
値が下がるということは需要は足りてるのでは。

[926: 匿名さん]

飯田橋の千代富士見のタワーとか神宮前レジデンスもわりといいと思う。

[927: 匿名]

飯田橋や神宮前のが全然高い気がしますが…
(その分質も違うと思うけど)

[928: 匿名さん]

二つとも１億では９５平米は買えませんね。

[929: 匿名さん]

>924さん
大手町まで5分は無理でしょう。

[930: 匿名さん]

神宮前は北向きに買える部屋あるよ。千代田富士見はないかもね。

[931: 匿名さん]

９２５さん
田園都市沿いのタワーとは？プリズムのことですか？
プリズムは出だしが、９０平米１億５０００万円ととんでもないスタートだったので下がっただけですよ。３年おちであの低仕様ですから、今の相場は８０００万ぐらいです。妥当でしょ。クロスの新築９５平米１億と同等レベルだと思っています。割高割安という意味で。

[932: 匿名さん]

北向きは嫌ですね。クロスなら南東で日当たり良好部屋が買えます。
飯田橋のあのどぶ池沿いのマンションはとても買う気にはなれませんね。

[933: 匿名さん]

駅近のプリズムで8000万ならここは中古になった
瞬間7000万になってしまうのが現実ですね。
2500万の含み損はさすがに辛いです(汗)

神宮や飯田橋とは購入層が立地的にもかぶらないでしょう。
立地的にはやはり小杉、豊洲辺りが競合になるのでしょうか。

[934: 匿名]

小杉とはかぶらないんじゃないかな。小杉の購入者の7割は川崎市民らしいから。ここを欲しいのは目黒区の人な気がするから東横線の低層マンションの購入者とかぶってるかも。
あとは大井町や大崎とか。

[935: 匿名さん]

小杉の人はわからないけど、
豊洲検討中の人は池尻大橋には興味ないと思う。

[936: 匿名さん]

ジャンクション横でOKの人が飯田橋をどぶ池沿いと言うのはうけるね

[937: 匿名]

ここは高輪台と似てる気がする。

[938: 匿名さん]

元々目黒区の人はまさかこの立地の大橋は
選ばないと思う。
神奈川県からの通勤に四苦八苦してる人は
結構いるんじゃないか。

[940: 匿名さん]

いいえ、利便性を考えれば大橋に来ると思うよ
田園都市線駅近、中目黒も利用可能、少し歩けば天下一の渋谷も利用できる

[941: 匿名さん]

大橋アドレスって一番目黒で格が落ちますよね。
池尻の方がメジャーで世田谷区を好む人もいる位
なのにワザワザ都落ちしますかね。
駅近なら池尻かそもそも中目黒住みたいななあ。

[942: 匿名]

目黒区に住みたいけど駅近マンションがいいとなるとあまり選択肢がないからねぇ。
中目黒や目黒は価格的に住める人が目黒区でも地主クラスに限られるから。

[943: 匿名さん]

いろいろと妥協しないと住めないマンションですね

それにしてもいきなり２５００万円の含み損って購入者は太っ腹にも程がありますね
まぁ無理な値付けだし人気ないからしょうがないですけど

[944: 匿名さん]

気に入っての永住目的なら、いくらで買ってもいいんじゃない？

[945: 匿名さん]

そう気に入っての永住なら

でもやっぱり資産性って気になりますよね

[946: 匿名さん]

郊外マイナー駅のタワマンって意味あんの？

[947: 匿名さん]

（渋谷、代官山、中目黒）徒歩圏内の物件は価値下がると思うのが可笑しい

[948: 匿名さん]

ここを渋谷、中目黒、代官山の徒歩圏なんていうにはおこがましい距離だけどね
中目黒生活圏まで○分なんていい加減な表現じゃなくて、クロスエアー○○駅　何分ってかけば、到底徒歩圏とは言えないことがはっきりする。逆に生活圏なんて表現で街のはじっこまでの時間をむりやり書くのは確信犯。

ここは池尻大橋駅５分の池尻大橋徒歩圏物件です。
それ以上でもそれ以下でもありません。

現実を直視しないのはここの掲示板のポジの人に共通する悪い癖ですね

[949: 匿名さん]

渋谷、中目黒、代官山徒歩圏ってことにしとく方が売りやすいからね。

[950: 匿名さん]

948
徒歩圏だろうが生活圏だろうが、あくまで個人的な感想である
事実で書いているだけで、ヤキモチする必要がない

[951: 匿名さん]

渋谷で帰宅難民になってみれば、利便性がわかると思うよ。
中目黒は価格的に無理だけど、大橋なら買える人が買う！
でいーでしょ。

環境許容できないなら、山の手の高台に住めばいいだけで、
クロスエアーのネガ書く必要なくね？

[952: 購入検討中さん]

今、中目黒がつく住所に住んでいるけど駅まで徒歩15分くらい。
これって徒歩圏･生活圏ではないのかしら？

中目黒駅からクロスエアタワーまでの道のりが好きでこの物件検討中だけど…。
どうなんですかね。

[953: 匿名さん]

948のいう通り。
近いのはしょぼい池尻の駅だけで渋谷も代官山も中目も遠い。
天気も気候もいいときに何とか歩けないこともないってレベルで日常的には無理。

[954: 匿名さん]

953さん
毎日渋谷、代官山、中目黒へ遊ぶ訳がない
週末だけで充分、だからクロスで満足する人が多い

[955: 匿名さん]

クロスから
家族好きな中目黒飲食店までほとんど徒歩★１０分以内★
家族好きな代官山ツタヤまで自転車で★６分★
娘達大好きな109まで自転車で★５分★
妻が楽しみしているヒカリエまで自転車で★７分★

電車を使わず、楽に行ける距離ですが
これでもメチャ遠いですかね？

[956: 匿名]

クロスエアと神宮前を迷って神宮前にしたくちです。
このスレ見てたらおかしい比較してましたかね、私。。

[957: 匿名さん]

>952
気に入ったら購入でいいと思う。
距離感については会社と同じビル内に住んだ方がいい人や駅直結のマンションの住んだ人がいい人も多いようなので。

[958: 匿名さん]

>955
自転車は一人一台必要になりそうですね。
輪場不足は足りるのだろうか？

[959: 匿名さん]

失礼
駐輪場は足りるのだろうか？
の投稿ミスです。

削除してもらってかまいません。

[960: 匿名さん]

マンション内の駐輪場よりも出かけた先の駐輪場が無いと思う。
有料駐輪場を利用するなら電車やタクシーの方がいいかも？

[961: 購入検討中さん]

>957さん
そうですね、気に入れば良いですよね。

山手通りを五反田方面に行くのは暗くつまらない道のりだったので、逆方面のクロスはお気に入りです。

レス有難うございました。

[962: 匿名さん]

＞＞952
徒歩１５分でも徒歩圏、生活圏です
ネガさん達の影響を受けないようにしてください

[963: 匿名さん]

~圏って便利な言葉だよね。
いくらでも拡大解釈できるから。

[964: 匿名さん]

１０９やヒカリエに自転車で行ってどこに止める気？あそこら辺をを自転車で通るってかなり迷惑だよ
あと結構アップダウンあるから電動自転車じゃないと渋谷行くのはつらいかな

あと、クロスって自転車置き場が１戸に１台分あるかないかだよね？
家族で代官山まで行くのに１人だけ自転車で行くの？

どこも歩くにはちょっと遠い距離だし、自転車はマンションに置ききれないし微妙だね

[965: 匿名さん]

955さんは営業になりかわり頑張ってくれてますが
購入者としては含み損、環境についてはいかがです？
購入者の考えは重要です。

[966: 匿名さん]

だよね・・・>964
955さんは実際に自分で渋谷や代官山に自転車で行ったことないんじゃないの。。
渋谷も代官山も自転車で走り回るには坂も多く停める場所もなくかなり不便なのに。

ここの立地は中途半端だよ。渋谷中目黒代官山にアクセス自慢できるような場所じゃない。
行けないこともないよってくらいの話。

[967: ご近所さん]

中目黒は近いと思いますが…。

[968: 匿名さん]

10分歩くのが近いと感じる人もいれば遠く感じる人もいますからね。
自分だったら歩きや自転車も面倒なのでタクシー使っちゃいそうです。
歩くといってもこの辺空気が汚いし。

[969: 匿名さん]

渋谷、中目徒歩圏内で環境が許容範囲内の立地なら
大手が入札してるし今の価格で三井なら売れてるはず。
そうならないのは推して知るべし。

[970: 匿名]

ネガさんたちはどのマンションなら文句がないの？
教えてくれたらそこを見に行く。

[971: ご近所さん]

>968
まぁ、人の感覚はホントそれぞれですからね。
徒歩10分でもタクシーとはリッチですね。うらやましい。
私はこの周辺空気の汚さをあまり感じた事がありません。鈍感なのか？
ずっと住んでるから慣れてしまったかも。

[972: 匿名さん]

http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=dG1ncHR0
のように今月の隣のしょぼいプリズムの坪単価が３４６万円です。
例えばクロスの３７１１号室は９５平米で約１億円で販売してますが、
３４６×９５÷３．３＝９９６０万円です。プリズムは３年中古、クロスは新築を考えれば、悪くとも妥当値、普通に見れば割安。
２５％損なんて、不動産知らないド素人さんの発言ですね。
値引きしてほしいという妄想人の願望いがいのなにものでもないです。

[973: 匿名さん]

ジャンクションの中に住まう不動産に詳しい玄人さんですかw
カッコいいなあw

[974: 匿名さん]

プリズムをこき下ろしてもクロスが売れるわけじゃないから止めた方がいいですよ

プリズムは駅近だから、クロスとは違ったニーズを満たしているってのもあるかな
いずれにしても、プリズムにもクロスにも坪約３５０万出す価値があるかな？

欲しいと思えば買えばいいと思うけど、最近あまり売れてないところを見るとそういう人は稀少みたいだね
まぁみんなアホじゃないから、じきに値崩れするのが目に見えてるからかな

[975: 匿名さん]

972さんの提案は無理があります。

比較にはプリズムとクロスの土地代が同じ、
駅距離が同じ、真のプリズムの販売価格に
有意差がないのが前提となります。

土地代としては立地、価格はプリズムの方が
価値が上、ましてや駅距離まで考えると
坪300万では常識のある不動産購入経験者なら
躊躇します。あくまで資産価値の観点ですので
クロスでも含み損何て気にしない方なら問題ない。

永住の方は特に資産価値なんて気にする必要ないし。

[976: 匿名さん]

この立地を永住目的で買うのは厳しい気がします。

[977: 匿名さん]

普通に考えて外見はクロスのがまし。
プリズムは駅近という最大のメリット
があるしクロスより高いのは当たり前。
実際のプリズムの成約も坪300万といった
とこです。それでも直ぐ売れないのが現実。
少々駅から離れてもどうせ世田谷、
目黒に住む最大のメリットは環境が良いという
事が全てです。目黒に住んでますとはなかなか
人には言えません。渋谷区なら良かったと思う。

[978: 匿名さん]

駅近のプリズムで公示価格346万という情報は有り難い。
実際の成約は280万から320万というとこでしょう。
こういう最近の生の情報は近隣物件には参考になります。
池尻は幹線道路沿いで坪300万前後、環境の良い高台立地で
坪350万前後が今の相場ですかね。プラウドは程良い価格
みたいで完売近いみたいですね。

[979: 匿名さん]

プリズム坪340万でも売れてないのね。
ならクロスがその価格で今厳しいのは仕方ないよ。
この兄弟タワーは地権者の方々が多いのも価格が
どんどん下がる原因の一つになってるのかも。

[980: 匿名さん]

９７２です。
９７５さんに反論します。プリズムは徒歩２分、クロスは５分とその点だけはプリズムに軍配が上がります。ただ、仕様は１０点満点でクロスを５店としたらプリズムは３点です。４１階と２７階の差があるだけに目の前に行けばわかりますが、プリズムは貧相に見えます。今後は大きい方、小さい方とかなり差別的な評価も受けるでしょう。ぱっと見でどちらに住みたいかといわれたら、大きい方でしょう。
更に土地の簿価がとおっしゃってますが、東急が安くしいれたことは誰でも知っています。でも、マンションの価値は、簿価で決まるものではありません。時価です。１戸建てなら土地の価格は大きく価格に影響しますが、タワマンを更地にして返却するわけではないので、土地の価格ではなく、部屋の空間の価値を買っているのです。その辺をお間違えなく。

[981: 匿名]

主観的な御意見。

[982: 匿名さん]

972,980の最大の間違いはプリズムの３４６万を実値段と思い込んでるところでしょうね

[983: 匿名さん]

982さん
９７２のサイトをよくごらんなさい。
３４６万円は、現在売るに出ている３件の平均坪単価。
ただし、今年に入ってから３月までに４件約３００万で制約してますよ。
３年中古で３００万だったら、クロスの平均３２５万はぜんぜんたかくないんじゃない。

[984: 匿名さん]

983
なんで、クロス＞プリズムなの？
どっちも一長一短あるから値段は一概には評価できないぞ

[985: 匿名さん]

９８４さん
おっしゃるとおりです。個人の趣味の問題もあります。
ただ現地行って並んでいるのをみれば、クロスの方が良いという人の方が多いのではないでしょうか？ということだけです。他意はございません。

[986: 匿名さん]

うーん、どうだろう。
クロスが大きいけど大量に売れ残ってる物件になったら、そこには住みたくないと思うし、現状そうなりそうです。
プリズムは駅近いし、当初よりも値を崩したとはいえ概ね売り切って、今の値段からはそう大きくは変わらないことが予想されます。
逆にクロスは新築値段だから、中古になると同時に大きく値が下がることが予想されるので何とも言えないですね。

あと、現地行くと高速の高架が何より目立つし、どっちも圧迫感ありますね。

[987: 匿名さん]

素人ですが一応二回マンション購入した経験が
あります。土地の代金というのはマンション価格に
含まれますよ。(通常契約書に記載あります)
30坪ですと大橋の平均坪単価は特殊な土地を除いて
坪200万はしますよね。通常土地代が6000万と箱代
よりも高くなってしまうのが一般的です。
だからマンションって所有権とはいえ高いと感じます。

マンションの価格も戸建てと計算方法は同じです。
よって仕様も低いレベル、そして土地代は知る人も
知る価格ですから相当割高だと考えてしまいます。
また皆さんその考えだから環境云々以前に価格で
敬遠され今の不人気に繋がってしまってしまうのでは。

[988: 匿名さん]

↑そんなの常識。だからエミナースのプラウド
は高いし、ここはもっと安くないと割に合わない。

プリズムは駅近で希少なタワーとは思いますが
入札の経緯はどうだったんだろう。ここもクロス
と同様だったら今の価格でも駅近とはいえ高いな。

[989: 匿名さん]

タワーマンションだから実際の敷地の地面の面積に対して建物床面積が広くなって土地所有割合はかなり少ないですよね
大きい事がいい事のように書いてるけど、そういう点はマイナスなのでは？

それを考えると、土地＋建物の土地分はかなり少ないことになる
なのに建物のあの仕様じゃ割に合わないと思うけどね

[990: 匿名さん]

高いと思うなら、郊外の注文戸建てに変更すればいいのでは？
マンションだから土地代は払いたくないとは言えないんだし。

[991: 匿名さん]

>990
そういうことを言ってるのではないと思うが

[992: 匿名さん]

んじゃ、環境云々のネガは坪250だったら買うの？
坪200万だったらどうする？
ネガは批判したいだけだから、いくら安くても
買わないんだよねぇ。
坪200万なら買うってネガはいる？

[993: 匿名さん]

いるでしょうね。便利だもん。
でも、そんなに下げる必要も無いでしょ。
時間かかっても売れるからさ。

[994: 匿名さん]

ネガではないが250だと含み損が微妙だが
200なら検討したい。けど5年後でしょう。
自分が住まず賃貸なら健康も問題ないしね。

ネガも住むかは別として200なら買う人いるっしょ。

[995: 匿名さん]

不動産の将来価格が正確にわかるなら
不動産投資で確実に儲けられるね

中古で坪250以下になるという自信があって
安くなれば欲しいなら、その時まで待てば？

[996: 匿名さん]

駅5分、渋谷1駅、スーパー、図書館が同じ建物
利便性は抜群のマンションだと思いますけどね
駅直結にはかないませんが

[997: 匿名さん]

995さんに同感ですわ。

[998: 匿名さん]

955さんに同じく同意。
地権者物件が多数なので坪250万以下には
いすれなりますがそこで手を挙げるかで
収益を見込めるかはわかりません。
竣工前にそこまで値引きはしないでしょうし。
中古になってから歯抜けのマンションをいくら
安く買ってもリスクは減るが利益はでないし。
投資出なければ普通に人気のあるマンションが
一番含み損は少ないんだけど抽選とかもあるし。

[999: 匿名さん]

★注目度３位★まで上昇しましたね。
東京の春は素晴らしい。
ヒカリエ、東急プラザ原宿表参道、スカイツリー、ダイバーシティ、木更津。
クロスから★徒歩＋電車で１０分以内★に施設（ヒカリエ、東急プラザ原宿表参道）に入れますね。
同じく自転車なら１０分にも着きます、
最高に便利なクロスエアタワーは５月の契約数を注目したいです。
人生一度の買い物はやはり生活最高に便利なクロスにします★

[1000: 匿名さん]

>999
まだ購入してないんですね。部屋は決めましたか？
アクセスランキング上位維持してますね。続きそうです。

[1001: 匿名]

今年の大量供給で安く出ると思ってたら予想外の高値で次々と団塊の世代が戸建売って住み替え用に買ってるので競争になってるかんじです。
タワーは今出てるのを逃すと５年とか待たなきゃいけないけど団塊世代はそんなに待てないですからね。

この需要が落ち着く頃には家が余って価値は下がるでしょうけどそれまで10年とかかかるので待ってられない人は多少妥協してでも買うしかないかんじになってるようです。

変わりに戸建は売れないようで下がってます。若い人が戸建、高齢者はマンションの時代になるかも。

[1002: 匿名さん]

1000さん
どこの物件を見ても、クロスより魅力的なものが現れず、
納得してサインをさせていただきます。
1001さん
戸建に住むのが昔のイメージだと思います。
今はマンションの時代ですよ、これからも続きそうです。

[1003: 匿名さん]

999がまだ契約していないことに驚きだな

あと、２月頃は景気の回復で３月の契約数に注目してなかったかな？結局売り出しも１４戸と少なくて、全部契約に至らなかったし
５月もこの調子だと好転の要素もないからまた足踏みなのかな

[1004: 匿名さん]

団塊の世代、はバブル時代に郊外の割高戸建てを買った世代ですよ。
今売ったって都心のマンションに買い替えする金額にはなりません。
住み替えなら、郊外のマンションを買えるだけ。

[1005: 匿名さん]

1004に同意だな
３LDK主体のマンションなどは３０台後半〜４０台前半が購入のメインの層
もちろん、団塊の世代の中で裕福な層は余裕で買えるでしょうが、それは一握り

需要のメインは団塊の世代ではない

[1006: 匿名]

違うよ。団塊の世代の中で親から相続したのをやっと自由に使えるようになって手放し始めた。
もちろん団塊ジュニア世代の買いそびれ需要もあるけど購入者の年齢どんどんあがってるから。

[1007: 匿名さん]

今日の原宿と表参道は非常に賑やかでしたよ。
確かにクロスから今日オープンした東急プラザへはメチャ近いですね。
電車なら５分、自転車なら１０分、徒歩なら２８分ですね。笑

[1008: 匿名さん]

団塊の世代がどうこう言っているようですが、
65才になって住宅を買い直すなら、先のことも考えてもっと
介護設備の整った施設にするよ。
地震でエレベータが止まったら自室にも帰れないタワマンは
検討候補にすらならない。

[1009: 匿名さん]

それがそうでもないのが不思議なところ。
まあ団塊の世代が先々考えるような人たちだったら日本はもうちょっとよくなってた。

[1010: 匿名さん]

団塊の世代は、色々あった世代だからね。
バブルで上手く立ち回れずに、バブル崩壊で損失をした人達が大部分だから。
期待しても無理。

[1011: 管理担当]

管理担当です。

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