プラウドシティ元住吉ってどうですか？Part2

[匿名さん]

プラウドシティ元住吉／「(仮称)プラウド元住吉Ⅲ計画」の購入を検討中の方や近所の方などと情報交換したいと思っております。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区井田三舞町130番（地番）
交通：東急東横線 「元住吉」駅 徒歩9分
間取：2LDK＋S ～4LDK 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.12平米～87.33平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：菱重エステート

物件URL：http://www.proud-web.jp/motosumiyoshi/
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：未定

[381: 匿名さん]

坪250って、安過ぎませんか？
隣の日吉・武蔵小杉は徒歩10分圏内なら坪270～280くらいはしますよ。
去年のプラウド元住吉ディアージュはもう少ししませんでしたっけ？
ディアージュに比べればこちらの方が良い立地環境なのに。

[382: 匿名さん]

日吉は分かりませんが武蔵小杉徒歩10分圏内は坪280しないよ。坪250が相場。

[383: 申込予定さん]

いよいよ６月３０日から申込登録開始です。
第１期販売戸数はまた増えたみたいですね。

＠坪250位なのは、
南向きより圧倒的に数の多い、西向きと東向きが価格を抑えているからでは？

[384: 物件比較中さん]

南向き３階の73.01平米は幾らですか？

[385: 匿名さん]

5800前後じゃない？
価格表手元にないので記憶と推測ですが。

[386: 匿名さん]

安いですね。元住吉ってこんなもんでしたっけ？

[387: 匿名さん]

徒歩6分のディアージュが255だから、こんなものでは。
元住吉の安さの真髄は徒歩10分のパークハウスを見れば…

[388: 匿名さん]

あちらは駅の反対側で環境全然違うからね。

[389: 匿名さん]

元住吉に現在住んでいてプラウドシティー元住吉の購入を前向きに検討している者です。オズ通りとブレーメン通りとでは雰囲気が全く違います。地元に住んでいる人の多くはブレーメン通り側の方がランク上だと思っています。そういう意味では、パークハウスとの比較は意味があまり無いように感じます。
第一期では坪単価250万で販売。第二期はこれを超えるわけがないので、坪単価230-235万で販売されると予想しています。第一期での完売がなければ、第二期で更なる値下げが期待できるかも。

[390: 匿名さん]

私の予想は一期が即日完売して二期は少し坪単価上がると予想します。二期は坪単価260万円と予想。

[391: 匿名]

2期で値上がりすることって滅多にないですよ。
条件がよい人気の部屋はだいたい第1期で売れてしまうから2期は余りものってかんじになります。
そこで値上げすると検討者が離れてしまって結果即日完売に差し支えるのでバブルの頃はよくあったけど最近はやらなくなってます。

[392: 匿名さん]

296戸もあるから２期でも条件のよい部屋もまだありそう。坪単価変わらないと予想。

[393: 匿名さん]

以前に同じ質問をみたことがあるかもしれませんが、第一期（200邸）は完売するのでしょうか？

[394: 匿名さん]

1期は要望書が出ている間取りしか売り出さないんだから、そりゃ完売でしょう。肝心なのは人気の間取り以外が主体となる2期。

[395: 匿名さん]

第一期での分譲が185→200に増えたという事は、それだけの要望書を集めたという事？矢張り人気物件なんでしょうか？

[396: 匿名さん]

凄いですね。
抽選に外れた人は１期２次があるかもだし、案外と早く売れてしますかもですね。

[397: 購入検討中さん]

先日モデルルームに行ったら、南向き３階以上は第一期で全て販売対象になりました、とのこと。３階以上ならセレクト対応フロアとなるみたいなのですが、第二期になってしまうと3階以上であっても工期の残日数の関係上、セレクト対応ができない所がある為のようです。
あと、要望書の数も多くなってきて倍率の緩和の為もあるのかと思いますが。

南向きで上の方の階を希望していたら、第一期で完売してしまうと思うので、後からだとキャンセルが出ない限り厳しい感じです。

[398: 匿名さん]

営業さんも必死ですね(笑)
どう考えても、そんなに慌てて駆け込むような物件じゃないでしょ。
検討者の皆さん、どうか冷静に。。。

[399: 申込予定さん]

第2期以降でどれぐらい順調に販売されるかは不透明な部分も多分にありますが、
第1期で南向きを中心とする人気住戸が早々に完売してしまうのは、
マンションギャラリーに通ってる方ならわかるのではないでしょうか。
私は営業の方の必死な書き込みとは思えません。

[400: 匿名さん]

展開が日吉のパークハウスと似てますね。日吉も高い高いと言われながらもあっという間に完売しました。

[401: 匿名]

元住吉10分 大規模 もうでないよ 人気間違いなし

[402: 匿名さん]

「マンションギャラリー」に「通う」のですね!!

「人気物件」は違うわ～

[403: 匿名さん]

いや、実際「通う」よ。ほんとに。
5月上旬に要望書入れたけど、以降毎週末なんだかんだでセミナーやら説明会やら・・・
セミナー行って、その後に営業と話して情報を教えてもらう感じ。

買おうとしてる人はきっとわかるけど、結構面倒（＾＾；

[404: 匿名さん]

元住吉10分は今後も出ると思います。いろんな駅で
どんどんマンションできてるので。

[405: 匿名さん]

＞400
日吉は圧倒的に希少性高かった。
こちらの元住吉は大規模という意味合いでは珍しいかもしれないが、マンション自体はそこそこ出るので、焦って買うほどでもない。

[406: 匿名さん]

400さん
ちょっと違うかな。そもそもこちらは高くはないですよね。それにたぶん2期では苦戦しそう。

[407: 匿名さん]

人気物件！急がないと無くなっちゃうよ！と、検討者を煽るのは野村の常套手段です。気を付けましょう。
本気で検討している人は登録が近付いてきたら倍率上がるような書き込みは控えるのが普通ですもんね。

[408: 匿名さん]

406さん
南向きは6000万スタートではなかったでしたっけ？？
それなりに高かったと記憶しています。
私は途中で検討を諦めてしまいましたが、最近価格改定して安くなったのですか？

[409: 匿名さん]

４０６さんの相場感はズレていると思います。

[410: 匿名さん]

中庭に面してる物件は殆ど価格改定なしです。

[411: 匿名さん]

406です。
あくまで『日吉と比べれば』高くはない、という意味でした。あちらは日照良いところは坪280～310という感じでしたから。
それに駅からは若干近いけど周辺環境は良くないディアージュよりも平均坪単価が安いんだかた、決して高くはないと思いませんか？

[412: 申込予定さん]

東や西、一部南向きは安めだと思う。
でも今希望している部屋（南向き）は高いかなぁ。。。

妹が営団地下鉄の駅から徒歩9分の場所(23区内)に土地を探して4200万だったから検討している、と言っていた。ここの予算あったら建物含めて買えそうだと思った。
でも職場、川崎方面だし戸建ては面倒なのでここを検討している訳だが、もう少し価格が抑えられていると嬉しかった。（そしたら、ものすごい倍率になっていると思うけど）

ちなみに、中庭南向きは5200万円台スタートで、外側の南向きは約5300万円スタートになったよ。

[413: 匿名さん]

日吉のパークハウスに比べれば実際の価格は高くはないかもしれません。
ただ、日吉は東横線の急行・通勤特急の停車駅、グリーンラインも通っています。
それに比べ、元住吉は各停の駅。
しかもこちらは徒歩９分となると、やはり若干高いのではないでしょうか。

プラウド価格なのか、小杉バブルの影響なのか・・・どちらでしょうね。

[414: 匿名さん]

東横線沿線で、駅から徒歩10分以内、且つ、低層階の大規模物件は過去（この10年）にあまりなかったと思います。元住吉には大手企業の社宅が幾つか残っていますが、失われた10年、そしてリーマンショックでも売りに出なかった土地です。プラウドシティー元住吉と同規模のマンションがこの先5ー6年で元住吉に建つことはないと思います。高い物件だと思いますが、長くマンションを探している人ほど、このマンションの良さ（希少性）を感じると思います。

[415: 匿名さん]

市ヶ坪のプラウド元住吉は結構規模は大きかったような。。
200戸ぐらい？

[416: 匿名さん]

低層を希望している中で、大規模である必要はあるのかな？カフェラウンジやらキッチンスタジオやらライブラリーやら無くてもいいような共用施設がそんなに必要ですか？
70～100戸程度あれば十分に魅力ある高級低層マンションとなるはず。それくらいの戸数であれば元住吉でもどこかの社宅跡地等で今後も出てくるでしょう。

[417: 匿名さん]

低層なのは、１５メートルの高さ制限があるからで、「大規模」なのは、部屋を可能な限り多く造り込んだ結果ともいえる。世帯数が多いと各戸の負担額は比較的少なくて済むが、共用施設は全ての世帯を満足しないので、このマンションに「いくらなら出すか」「何が気に入ったか」「何が嫌か」は人それぞれ。
どの物件でもそうですが。

[418: 匿名さん]

そもそも元住吉ではなく武蔵小杉、新丸子なら低層10分以内がたくさん売り出されてますね。過去10年スパンだと。

[419: 匿名さん]

418さん
それって東横線沿線の駅から徒歩10分以内、低層階、そして大規模物件（200邸以上）での話ですか？この5年ほど左記条件でマンション探しをしていますが、これらを満たす物件はなかったと記憶してます。

[420: 匿名さん]

100くらいはあっても、200はあんまりないかもですね。
そこまで大規模にこだわるかは人それぞれなんで何とも言えないですが。

ここほど大きい土地ではありませんが、ブレーメン抜けたところの左手にある駐車場もプラウドになるそうな。
（ヴェレーナ？かどこかのMRがあったところ）
希望の部屋が埋まってたので営業に聞いたら、そんな話になりました。
駅から真っ直ぐな分、ここより少し近いかな？

[421: 匿名さん]

元住吉に住んでいますが、住環境という面ではプラウドシティー元住吉の方がいいですよ。

[422: 匿名さん]

＞414さん,＞419さん
大規模って、そんなにこだわる条件ですか？私は例えばパークハウス日吉やインプレスト大倉山くらいの規模(100未満)でも十分に満足です。。過去に低層・大規模の物件を検討したこともありますが、団地みたいな印象だったので止めました。

[423: 匿名さん]

タワーマンションであれば、低層階に商業施設があったり、高層階に展望ラウンジ等の共有施設にもそれなりにメリットがありそうですが、低層マンションの大規模メリットって、、、ガーデンくらいかな。

[424: 匿名さん]

420さん

もう少し詳しい場所が知りたいです。

[425: 匿名さん]

ガーデンも日吉や大倉山くらいの広さがあれば十分かな。。。
他に大規模のメリットって何があるんだろう。。。そりゃ、世帯数が多いから一戸あたりの負担は小さくなるのでしょうが、メリットの少ない共用施設であればいらないかな。。。

[426: 購入検討中さん]

>420さん

リリエンハイム手前のセブンイレブン横の駐車場(月極)ですか？
それとも
リリエンハイムを過ぎてすぐの信号のある交差点の
駐車場(コインパーキング？)でしょうか。

[427: 匿名さん]

タワーマンション好きの人もいれば、低層階の大型マンションが好きな人もいる。好みは人それぞれですね。いま不動前に住んでいて東急目黒線沿線のマンションを探しています。同じ大規模物件でも武蔵小杉のタワーマンションは少し建ちすぎ感がありますよね。希少性という意味では(目黒線沿線で)、低層階の大型マンションの勝ちかなと思っています。

[428: 匿名さん]

420さん
ウイルローズのMRがあった所じゃないですか？
市況説明会で話してた野村が買った東横物件は元住吉だったということですね。

同じプラウドが同じ街に出来ることを教えてくれるなんて、野村らしくないというか、ちょっと意外です。
ブレーメン沿いだし遠くないのでそちらも気になります。
シティ程大きくない分、施工期間も短そうですし。

[429: 匿名さん]

要望書(西側の道路に面した部屋)を出していますが、現在の倍率は2倍との事。中庭に面した物件の倍率が高い為、高い倍率を嫌がる顧客の一部が東西の道路に面した部屋に流れこんできています。。。

[430: 購入検討中さん]

ブレーメン沿いで今後プラウドが建つとしても、もし信号のある交差点の角地だったら、ちょっと煩そうで悲しい。。。
もうちょっとメインストリートから離れているなら、今回のプラウドの抽選が外れてしまっても次回に期待して待ちたいです。

[431: 周辺住民さん]

再びやってまいりました（失礼します）。
そうですか、あの駐車場跡地、プラウドになるのですか。５０～７０ぐらい？？かな？？どうでしょう？

ちなみに、すでに閉鎖されていますし、周りの環境は確認できますよ。
規模は小さいですが、眺望的には、東西南北、全滅な雰囲気がしていますが…

いわゆる、周りに建つ建物に囲まれている土地です。
歩くには、今のプラウドシティより楽に感じるかもしれませんね（商店街を突っ切ってくる感じになるので）

[432: 購入検討中さん]

431さん、ありがとうございます。
今度、元住吉へ行くときに見てみたいと思います。

[433: 匿名さん]

低層階が好き（タワーは嫌い）なのは理解できますが、大規模にこだわる理由が良く解りません。どなたか教えて下さい。

[434: 匿名さん]

私も理解出来ません。不動前のかたが営業さん書き込みに見えてしまいます。大規模にこだわる理由教えてください。

[435: 匿名さん]

磯子の某ホテル跡地の物件なんかも管理費バカ高いようで悲惨な感じになりそうですし。。。

[436: 匿名さん]

理解出来なければ購入検討から外せばいいだけじゃないの？
欲しい人の気持ちを理解する必要も無いし。

[437: 匿名さん]

いや、私が見逃している低層・大規模ならではのメリットがあるのではないか、と思っている次第です。是非教えて下さい。

[438: 匿名さん]

都内の高層マンションに住んでます。震災の時はたまたま午後半休をとっていて家にいましたが、あの尋常じゃない揺れは勘弁です。マンションを買い換える時は低層階マンションにしようと思ってますよ。

[439: 匿名さん]

一番違うのは修繕積立のところかと。
あとはタワー嫌いでも大規模ならではの設備や管理でしょうか。
共有施設はどうでも良いけど、管理人&警備員常駐など。
ディスポーザーなんかは70くらい部屋がないと、修理の際に管理費にかなり跳ね返りますし。

とはいえ、お金の面は100部屋もあれば足りるかもしれませんね。
子育てなんかも含めて、マンション内の価値観が比較的近い住民でコミュニティーを形成できる点を前向きに捉えるとか、大規模にメリットを感じるかは人それぞれかと。

[440: 匿名さん]

この物件はお買い得なんでしょうか？資産価値の観点で。

[441: 周辺住民さん]

>432さん

いえいえ、どういたしまして。
お役にたてれば幸いです。自分も遠くでなかなか来れない友人のために、下見隊してます。

>440さん

断言はできない事だと思いますが、買値が高いので、利回りはあまりよくないかもしれませんね。
東急東横線という意味ではものすごく下がる事はないにしても、少子化でマンションそのものの購入層が減りますから
いつまでの価値か？というところもポイントだと思います。
近隣マンション中古市場は、少し上がっているところはあれど、大幅に上がっているわけではないです。
上がった価格は、プラウド購入金額には届いていないようです。

[442: 匿名さん]

元住吉に住んでいます。昨日MRの前を通ったら、資料請求数5000突破、MR見学者数1000組突破と広告してました。この数字は多いんでしょうか？

[443: 匿名さん]

>439さん
勉強不足で申し訳ありませんが、教えて下さい。
90戸(30戸の建物×3棟)と300戸(30戸の建物×10棟)があったとして、何故大規模(300戸)の方が修繕積立金が低く抑えられるのでしょうか？　建物の構造が似たレベルであれば修繕費用も似たような水準になると思うのですが。。。

[444: 匿名さん]

私も共用施設は「あったら使うかもしれないけど無くても困らない」という感じなのですが、大規模マンションのメリット、、、考えてみました。

・小規模マンションと比べ、管理組合の役員の順番が頻繁に回ってこない。
・修繕費の積立や組合がしっかりしているケースが多い。
・共用施設や共有サービスへの価値を支払う住民が住む（＝経済的に安定している人達？）
・修繕については「1回の注文で幾ら」みたいな計算方法で人件費が一番高そうなので、いっぱい戸数がある方が1回発注分の一戸割り当てが安いのかな？と思いました。(個人的試算です)

いかがでしょうか？
他の方の意見もぜひ聞きたいです。

大規模マンションメリット↓
http://chukomanshonacchi.com/p6.html
大規模VS小規模比較↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3433/

[445: 匿名さん]

大体90戸程度あれば規模のメリットはある程度享受できると思う。
あとは広々エントランスなどをはじめとする共用施設をどう考えるかかなあ。

個人的には大規模すぎると意見交換・集約が難しいのと
やっぱり共用施設が最初に盛り込まれすぎてて
そこにかかる費用自体は割安でも維持管理運営の手間暇やマナーの徹底などが
管理組合の負担になってきて大変な気がする。

[446: 匿名]

大きすぎると意見がまとまらずに将来的に団地みたいになりやすいので100戸から200戸くらいのほうがヴィンテージマンションにはなりやすいそうです。
意外に賃貸にまわりやすい駅前ほど修繕問題では揉めやすいから長く住むなら住環境を重視してる人が住みたくなるような物件がよいとか。

[447: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[448: 匿名さん]

皆さんのご意見をお伺いする限りでは、「大規模であること」は譲れない条件ではない方が多そうですね。100戸クラスの低層マンションはちらちら見かけますので、そういう意味ではプラウドシティ元住吉に大規模の希少価値を強く感じる方はごく僅かということですね。であれば、この価格で敢えて飛び付く必要はあるんでしょうか。何か野村不動産の戦略にはまってしまっている人が多そうな気がします。。。

[449: 匿名さん]

ここのエントランス広々でしたっけ？

[450: 匿名さん]

規模のメリットを教授出来るのは90戸ぐらいから。
ヴィンテージマンション目指すなら100-200戸。
共有施設に価値を見出すなら200-300戸。
ってとこでしょうかね。

[451: 匿名さん]

低層なのはこの辺りが15ｍの高さ制限があるからだそうです(プラウドシティ元住吉は14.99m)。保育園等を儲ける義務(300戸～)のない296戸は確かに戸数は多く、検討者が気に入れば買うまでのことで、他人の意見は参考に過ぎない。営業さんは都合の悪いことはあえて言わないのが常識。

[452: 購入検討中さん]

中規模（90戸以上）で、住環境が良くて、東横線or目黒線10分圏内で、南向きが5500万円くらいで買えるところ、
というポイントでここ1年探していましたが、とりあえずここが一番希望に近かったです。
今までMRを見たとろだと・・・

武蔵小杉今井仲町・・・戸数が少なく、値段もぎりぎり
プラウド綱島・・・駅から少し距離があり、都内勤務なのでちょっと遠い
ネスティア菊名・・各棟が小さく規模のメリットが無い（ディスポーザー等も無い）
三井大倉山・・・・都内に通うのに少し不便。そして直床はちょっと・・・　　
三菱日吉・・・・・希望に近かったのですが、地下と半地下は嫌＆南向き3F以上は予算的に厳しい
三菱住吉・・・・新幹線と、辺りの雰囲気が少し寂しい。それから69㎡は少し狭い
多摩川テラス・・・道路沿いで環境がとても悪く、値段も高い

もちろん、上記物件が良いと思う人も沢山いると思います。あくまで個人的な感想ということで。
今後も色々出るんでしょうけれど、MRも8件目なので、そろそろ決めようと思ってます。

[453: 匿名さん]

駅徒歩 6分、第１種低層住専の静観な邸宅街、97戸。先月完売した三菱日吉はヴィンテージマンションとなる要素が満載ですね。逃した魚は大きい・・・。

[454: 匿名さん]

ここはさすがにヴィンテージマンションにはならないでしょ

[455: 匿名さん]

そもそも神奈川にヴィンテージマンションってありましたか？都内にはパークマンションとか広尾ガーデンヒルズとかありますが。

[456: 匿名さん]

ヴィンテージマンションとは？？？

[457: 匿名さん]

ググって見ました。
広尾ガーデンヒルズが紹介されてます。

http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200511080335.html

[458: 匿名さん]

こちらかインプレスト大倉山で迷っていますが、
どちらも決め手にかけるというか・・・

マンションに詳しい方　資産性という観点でアドバイスお願いします。

それとプラウドシティ元住吉は、管理費や駐車場代が高い気がするのですが。

[459: 匿名さん]

駐車場代っていくらくらいですか？

[460: 匿名さん]

売主と目黒線で元住吉。

[461: 匿名さん]

>458
前にも出てましたが、東横線のみか、目黒線もあるかの違いは大きいと思いますし、武蔵小杉の開発が成功すれば隣駅の元住吉の人気も安定するでしょうね。

あとは横浜と川崎という名前の違い。個人的には気にしませんが、アドレスは一つの価値のようですので若干大倉山に歩がある？

インプレストの価格は分かりませんが、浅いところの地盤は軟弱そうなのでその工事費用で高くつきそうな気も。

資産価値の面では、総合的には元住吉のほうが上かと思います。
生活面では、元住吉のほうが全然いいと思います。

[462: 匿名さん]

何年後の資産価値？武蔵小杉の中古が溢れる時期になったら暴落しそう。

[463: 匿名さん]

たしかに現在の小杉はミニバブルで、元住吉の不動産価格にも少なからず影響が出ている。今は適性な価値よりも割高のタイミングでもあり、将来の値下がりリスクは大倉山より元住吉の方が高そう。

[464: 匿名さん]

プチバブルだから、値下がりリスクは元住吉のが大きい。
でも数年後の大倉山は、街自体の価値が今よりもっと下がってそう。

[465: 匿名]

大倉山は暴落しそう。
利便性がぜんぜん違う。

[466: 匿名さん]

元住吉メリット：都心アクセス
大倉山メリット：横浜アドレス

でも、どっちもどっちかなあ。
武蔵小杉VS日吉で悩むならわかるけど。

[467: 匿名さん]

明日と明後日は登録説明会ですね。

[468: 匿名さん]

別物件で参加したことがありますが、登録説明会自体は大した内容ではないですよ。デベ側にとっては最終意思確認・票読み・倍率調整(倍率が付く人に他の間取りに誘導)などでとっても大切のようだけど。

[469: 匿名さん]

で、駐車場代っていくらくらいですか？

[470: 匿名さん]

2万円前後ですよ。

[471: 申込予定さん]

16000円(機械式)～21000円(平置き)

[472: 匿名さん]

今日の段階で第一期売り出し（200戸）のうち、薔薇が183戸についてました。

[473: 匿名さん]

検討者に「人気物件なんだ」「申し込んで損は無さそうだな」と思わせる、いつもの野村の戦略ですよ。
実際のところは、要望書を出しても申し込まない人もいるし、間取りを変更する人もいるし、登録後にキャンセルする人も出てきます。
登録1週間前で薔薇が全戸に付いていないようなら、即日完売は無理でしょう。第1期2次はありそうですね。

[474: 匿名さん]

473さん
第一期2次では値段が安くなったりするんでしょうか？

[475: 匿名さん]

＞474さん
まだ値下げはしないんじゃないでしょうかね。

[476: 匿名さん]

そもそも即日完売が無理かどうかも不明

[477: 匿名さん]

第一期で200戸完売しない場合、人気がない物件と思い登録をキャンセルする人ってでてくるんでしょうか？

[478: 匿名さん]

キャンセルする人が出るか出ないかを予想しても意味がないでしょう。人気がある、という基準で買われますか。様々な条件が自分の条件や希望に合うから住むために買うものだと思っていました。人気を気にする人は投資目的で考えるのでしょうか？もしそうなら武蔵小杉を狙うべきだと思いますが…。武蔵小杉や元住吉は、今でも少しずつ、物件が余ってきているそうです。いま、武蔵小杉に多く建設中で、この物件付近の人口がぐっと増えない限り、じきに過剰供給になると予想されます。

[479: 匿名さん]

あまりにも教えてくんなので良識あるかたからのありがたい苦言がありました。

[480: 匿名さん]

完売しようがしまいが、気持ちが固まらないまま登録する人は必ずいるので、200戸もあればキャンセルは10戸以上多分出るでしょうね。でもキャンセル住戸は一般公開される前に抽選落選者から優先的に案内されるので表にはそんなに出ないかもしれませんね。