プラウドシティ元住吉ってどうですか？Part2

[匿名さん]

プラウドシティ元住吉／「(仮称)プラウド元住吉Ⅲ計画」の購入を検討中の方や近所の方などと情報交換したいと思っております。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区井田三舞町130番（地番）
交通：東急東横線 「元住吉」駅 徒歩9分
間取：2LDK＋S ～4LDK 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.12平米～87.33平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：菱重エステート

物件URL：http://www.proud-web.jp/motosumiyoshi/
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：未定

[205: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

素人でもうしわけありません。
もし、震災でマンションが全壊（あるいは一部倒壊）した場合でも、ローンは支払い続けるんですよね？？

保険とか何か 打つべき手はないでしょうか。

[206: ご近所さん]

火災保険に地震特約をつけられますよ。

[208: 匿名さん]

上質の顧客は若干早く販売したお隣の日吉(地所)に取られてしまったようですしね。6000万超の部屋は苦戦するのではないでしょうか。

[209: 匿名さん]

上質の顧客っていう
表現が気になりました。

不動産会社にとっては、お金があまりない客は
質が劣る顧客と見られるんですよね

細かいところのコメントですみません

[210: 匿名さん]

地震保険は火災保険と違って、ほとんどかける意味はないです。
生活再建に必要な一番最初のお金、という感じで、決して、原状回復するためのものじゃないです。
保険会社にもそういわれましたし、金額的にもあきらかです。

[211: 匿名さん]

元住吉は下町の雰囲気のある住みやすそうな街ですが、6000万超を払うなら、都心アクセス抜群の武蔵小杉か、ハイソな住環境且つ横浜アドレスの日吉、の両隣駅の方がよいような気がします。。そういう意味では中途半端。もう少し安くしないと売り切るのに時間かかるんじゃないでしょうか。

[212: 匿名]

とはいえ、私の希望の部屋(6000弱)は現状倍率四倍といわれました。第一期で出ているところは即完売するのでは？

[213: 契約済みさん]

要望書はあてにならないですよ。このマンションで高い部屋を買うのはババを引くことになるかもね。

[214: 契約済みさん]

即日完売は甘いでしょう。きっと苦戦するよ。検討者は焦らずじっくりいった方がいいよ。

[215: 契約済みさん]

よっぽど元住吉が好きな人以外はちょっと微妙だよね。プラウドっていっても最近はショボいのも多くてブランド力も落ちてきてるし。

[216: 匿名さん]

日吉も販売前はあんな地下を買うやつはいないとか、散々な言われようでしたけどね。
ここはどうなることやら・・・

[217: 契約済みさん]

日吉は地下はともかく立地が抜群によい。ここは悪くはないけどそれほどでもない。

[218: 匿名さん]

HPの物件概要ですが入居時期が、5月予定から7月に遅れましたね。工事遅れが原因でしょうか。

[219: 物件比較中さん]

中庭に面した部屋は風通しが悪そう。
そして、バルコニーを面して向かいの部屋とも目が合ってしまいそうなので、
終日カーテンは開けられないかな。

所詮は川崎で駅から徒歩9分で坪250万以上ってのは、
とても高い気がするな。

以前、上小田中に住んでたことがあるが、
現地の雰囲気は似たようなもん？
垢抜けない雰囲気ではあったが、
暮らしやすく好きだったな。

それでも坪250万ってのは、川向こうのくせにボリすぎ。

[220: 匿名さん]

ずっと以前に資料請求しただけで高くて諦めていたんだけど、留守中に営業から電話が入っていたよ。
案外苦戦中なのかな。

[221: 匿名]

南向きは確実に割高。他の向きもやや割高だと思う。

全体的にもう少し下げないと完売は時間がかかりそう。

[222: 匿名さん]

やはり駅からの距離があるので高く感じます。
いくら環境がいいとはいっても９分であの値段だと考えますよ。

徒歩９分でＯＫと思うのは元住吉を以前から知っている層なので
そういう層にとっては価格的に受け入れにくいのでは。

戸数もそこそこ多いですし、
価格調整はあると思います。

[223: 匿名さん]

坪250はこの辺(ブレーメン側徒歩10分圏内)の相場じゃないかな。両隣の小杉や日吉はもっと高いし。250で高いと感じるなら、ここの価格下げを期待するより他を探した方が賢明。

[224: 社宅住まいさん]

価格調整って何ですか？下がる？
その前に契約したひとは、運悪い？ということでしょうか。

[225: 匿名]

まぁ売れ残ったら価格下げるのは普通でしょ。人気ある部屋は先に売れるし、ない部屋は余る。結局下がるのはそういう部屋だし、一概に運が悪いとはいえないんじゃない。

[226: 匿名さん]

要望書の反応次第で予定販売価格を下げるのは良くある話。

[227: 社宅住まいさん]

225-226 San
そういうことでしたか。確かに自分で欲しい所を選らんだのであれば、運が悪いことはないですね。ありがとうございました。

[228: 匿名さん]

>233
駅から徒歩５分以内とかだと地縁のない人もわりと見に来ます。
でも徒歩９分となると地縁のない人が
すぐにいいなと思うような物件でないのは確かです。

地縁のある人で300世帯集めるのってけっこう大変なので
部屋によって予定価格より正式価格は下がると思います。

それに野村はだいたい予定価格を高めに出して
正式では少し下げましたという売り方をよくしますしね。

[229: 匿名]

２２８さん
なるほど、参考になる分析です。
ありがとうございます。

[230: 匿名]

価格が下がる可能性があるなら、要望書ってまだ出さない方がいいですか？

要望書が入った住戸は、他が下がっても下がりませんか？

[231: 匿名さん]

>230
要望書は値段を調整するのと集中しないように調整する目安に使われるので自分が出さなくても他の人が出してれば出さない意味はなくなります。また、出さないと購入者としての本気度も示せないので本当に買うかどうか向こうも判断つかなくて扱いがぞんざいになることもあります。

なので要望書は出すことをお勧めします。ただ、希望住居に対して出す場合でも、金額が高いと思ってるなら、安いと思う・高いと思うというような記入項目があるはずなので、正直に「高い」と書いて営業さんにも今の予定価格だと難しいので価格次第で他も検討したいというふうには話しておいたほうがいいです。

その場合は、もし希望の間取りドンピシャリは人気があって価格調整の対象にならなくても、その他のちょっと条件の落ちる間取りなどを要望書出した人が買いやすいように価格調整して勧めてくれます。

もし三井や住友だったら大した調整もしないので要望書出す意味ないですが（笑）野村はそのへんの調整はうまくて、それがいつも即日完売に繋がってるようなので要望書では正直に伝えておくほうがいいです。

[232: 匿名]

２３１さん、アドバイスありがとうございます。要望書はだします。

[233: 匿名さん]

ここに6千万出すのと、戸建に7千万出すのとどちらが良いでしょうか？

もちろん戸建はもう少し郊外です。

[234: 購入検討中さん]

↑そんなの、あんたのライフスタイル次第だろ？

[235: 匿名さん]

>233
何を重視するか。
もう少し郊外でいいなら6千万円あれば元住吉でも戸建は買える。
7千万円あれば日吉でもそこそこのとこには住める。

[236: 匿名さん]

東西のガーデン棟とアベニュー棟が重なるところの
通路に吹き抜けがありますが、吹き抜けって
どの程度の光がとれるものなのでしょうか。
下の方の階はほとんど光が入らないのでは？

[237: 匿名]

価格調整はバランスを考えてすると思っていたから要望書はすぐ出してました。
毎回落選ですが…。

[238: 匿名さん]

日吉に外れ、ここと白楽と大倉山で迷ってます。どれもそれなりにいいとは思うのでが、何か決定打に欠け決めきれません。元住吉の最大の売りってなんだろう。。。

[239: 匿名さん]

ブレーメン。

[240: 匿名さん]

ブレーメンだね、やっぱり。あと、3つの中では一番都心に近い。建物は白楽には敵わないです。

[241: 匿名さん]

目黒線！

どれも各停の駅ですが、元住吉は目黒線が通っているので
大倉山と白楽と比べても電車の本数が全然違います。

[242: 匿名]

大倉山と白楽では利便性が論外でしょ～！
定年後に住むのはいいかもだけど、通勤するならありえないよ

[243: 匿名さん]

ブレーメン、目黒線はもちろんのこと、あと平坦。

[244: 匿名さん]

そう、平坦。ただ、地盤の緩さ(液状化危険度高)が気になり、思い切れない…… 。平坦地の宿命でしょうか。

[245: 匿名さん]

横浜市と川崎市。アドレスの印象は劣りますが、その辺はどうなんだろうか。。

[246: 匿名]

白楽は当分完売しなさそうだから、とりあえず大倉山のインプレストと比較検討してみては？大倉山の直床三井は論外だろうし。

[247: 匿名さん]

インプレスト、良さそうだけど時期がちょっと遅いんですよね～。あとここも地盤が心配との噂です。
白楽は長期優良で設備仕様は申し分無いんですが、如何せん駅力が弱すぎる。
ホント決め手に欠けますね。

[248: 匿名さん]

説明会で聞いた情報では、プラウドシティ元住吉付近はN値60でしたよ。
インプレスト大倉山は、横浜市の地盤Viewで確認出来ますが高くても20。

[249: 匿名さん]

地盤View見てみましたが、14.5mまでしか載ってませんでした。
これじゃ比較出来ませんね。

[250: 匿名さん]

南向き5000万円くらいであれば検討しようかとも思っていたのですが、6000万円台は予算オーバーでした。
立地は最高なんですけどね。

[251: 購入検討中さん]

第一期ではどれくらい売るのでしょうか？
やはりいい間取りの部屋は第一期で完売状態になるのでしょうかね？
戸数が多いのでどうしたものか迷っています。

[252: 購入検討中さん]

プラウドシティ元住吉らへんてN値60て話でしたっけ？？
地盤改良はしなくても大丈夫だという話は覚えてるのですが。。。
私も地盤が引っかかってるので悩みます…

[253: 購入検討中さん]

壁厚180か。薄いよ。
中庭で騒ぐ子供の声も反響して聞こえてきそう。
なんであんな設計なんだろう。
残念。

[254: 物件比較中さん]

Ｎ値と液状化はまた違いますよ。
Ｎ値は堅い支持層の事ですが地層に水分を多く含んでいればＮ値が高くても液状化はします。
ここはどうでしょうか。調べてみないとです。