ジオタワー天六ってどうですか？part3

[契約済みさん]

たまたま書き込みしたら、1000件を超え新しいスレッドを、、、と言われ、たてることに致しました。

来年8月からは天六住まいです。天神天満界隈を愛していきたいと思っております。どうぞ、よろしくです。



所在地：大阪府大阪市北区天神橋6丁目
交通：
地下鉄谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
地下鉄堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.22平米～126.11平米
売主・事業主：阪急不動産
物件URL：http://www.geo-ten6.jp/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[775: 匿名希望]

アドレスはかなり大事だと思います。北区は環状線の内と外で違いが大きいのでは？

[779: 購入検討中さん]

常識的な話しですが、中古になった際の資産価値の高さというのは需要と供給のバランスで決まるので、高い価格を維持するにはその物件を欲しいと思う潜在顧客が多いことが条件になります。

で、ジオの場合ですが。

・好き好みが極端に分かれる立地であること
（好き好みが分かれる＝潜在顧客が少なくもないが多くもない）
・周辺の分譲マンション供給数が極端に多いこと
（関西全ての駅の中で11番目に多いので駅直上というポイントはある分はまだマシだが、比較対象が極端に多い）
・立地上、用途がほぼ住居用に限られること
（SOHO事務所などにも使えるような立地の方が賃貸に出した場合の潜在顧客が多い＝売買顧客も多い）
・天六自体が今後更に栄えれば問題ないが、商業施設が廃れた場合は上のマンションも一緒に廃れる
（うえほんまちハイハイタウンが良い見本）
・今後再開発が見込めるような場所ではない

上記の理由などから、この物件の資産価値維持への過度の期待はしない方が良いと思います。
（駅直上＝高い資産価値を将来に渡って維持）というのは全ての物件に関して言えるわけではありません。
駅直結でも激しく値下がりしている物件は沢山あります。
今後の北区の再開発は北ヤードや茶屋町が象徴するように、梅田至近の地域に集中していくと思われます。

ここの掲示板のポジ方々はジオの将来に渡る資産価値を過大に評価し過ぎです。
投資目的の方が早期の売り抜けでも狙っているのでしょうか？
普通に生活する分にはとても良い立地だと思いますし、とても良い物件だとは思いますが資産価値にばかりスポットを当てて妙な過大評価をするのではなく、もう少し生活する上でのこの物件の良さをアピールして欲しいです。

[780: 購入検討中さんＴ]

【私のスペック】

４３歳、男、独身

資産：２，３００万円（普通預金５００万円、ＦＸ１，０００万円、株：５００万円、未請求のアフィリエイト３００万円）
手取りの月給：２３万円
月のローン支払額：１２万円
ボーナス時の支払額：夏、冬ともに１０万円

手取りのボーナス（夏）：４０万円
手取りのボーナス（冬）：９０万円
＝手取りの年収：４００万円
副収入１：アフィリエイトで月に３～５万円
副収入２：ＦＸのスワップが月に７万円

頭金：６００万円
狙っている物件：４，４６０万円の部屋

車：無し

・・・こんな私ですが経済的に大丈夫でしょうか？？？

[781: 匿名希望]

その通り。下町だからサラリーマンや富裕層が買わなくても駅直結の魅力でサービス業の人達が賃貸で需要がありそう。賃貸マンションみたいになりそうだけど勝ち組マンションです。

[782: 匿名さん]

専業主婦と結婚したりするとつらいのかな。

[783: 匿名さん]

>>779さん
わからんでも無いですがいい夢見てもいいじゃないですか。どうなるかなんて結局わかりゃせんて。

[784: 匿名さん]

この物件は【駅直上】ですが周辺環境は誰もが好む訳ではなく、あくまでも【下町】です。

その辺のことを考えると、ここで言われているほど将来に渡って資産価値が高いとは思えません。

でも、住みやすくて良い下町ですよ、天六は。

[788: 匿名さん]

>>ジオ気に入らなければ、
>>グラフロか堂島がお勧め！

なんでこの二つの高級マンションがジオの比較対象になるのか意味が解りません。

雨の日とか台風の日とかをやたらと押しますジオのポジの方々にとっては毎日が雨なのでしょうか？

阪急百貨店に行くにしてもたまたま雨の日に当たる確立なんて年間通してみればそんなに多くないと思いますが。

毎回電車で行くよりも、梅田徒歩圏内でワンメーターのマンションから雨の日だけタクシーで行く方がよほど経済的だし、東梅田の駅から歩く必要もありません。
大阪市営地下鉄は一区間200円からなので二人以上で行くとなると、片道400円です。

ポジ押しに必死になるのはいいけどなんかもうちょっと違う視点で良いところのアピールをして欲しいです。

[791: 匿名さん]

グラフロが視野にある人が天六はさすがに無いです。

[794: 匿名さん]

そうですね、そんな細かな計算する人が購入するマンションじゃないでしょう。
雨であろうが晴れていようが、タクシー乗りたい気分の時は乗るでしょうし
電車で行こうと思う時は電車で行くでしょう。
お金じゃなく気分の問題です。

[796: 匿名さん]

>>789
貴方はハイハイタウンの新築時の値段知ってるの？
リフォームの費用なども含めたら全然ですよ。
普通に値落ちしてますが・・・・

[797: 匿名さん]

残念ながら潜在需要の低い下町ではあまり期待できませんね。

ってかこことグラフロを同列に並べるとか頭悪すぎw

[803: 匿名さん]

なんか必死ですね。
どこからそんな組み合わせが…
グラフロに準じるのは堂島がやっと。それ以外なら新築じゃないがジオグランデ、キタハマ、TTO、CTOといったところでしょ。
天六が悪いとは言わんがなぜグラフロと同格にしたがるの。却って恥ずかしいからやめて下さい。

[808: 匿名さん]

その通り！
【天六駅利用】ならね！
但しその天六駅周辺は今後開発の余地もなく、マンション供給数もやたらと多いですがね。
開発の余地があるのは梅田至近の場所のみです。

[822: 匿名さん]

1人でどんだけ書き込む気（笑）

[824: 匿名さん]

マクドナルドw
王将w
サイゼリヤwww

[825: 匿名さん]

うざ、この一行とばし。内容もたいしたこと書いてないし。

[831: 匿名さん]

色んなお店が近辺にありますが、使う使わないは別として
色んなお店が近隣にあるのは、普通で考えて便利だと思います。
阪急ファミリーストアは買い物しやすいので、近所にあるのは嬉しいです。

[833: 匿名さん]

そうですね！最高ですね！

[834: 匿名さん]

１０年後大阪市内で住めるのは駅直結だけ

[835: 匿名さん]

ここはシングル、DINKS、老夫婦にとっては良い場所かもしれませんね。
落ち着いている雰囲気の方がよくて、天六のガヤガヤした下町的な雰囲気をあまり好まない方には最悪の立地ですが前述の人達にとっては最高の立地でしょう。
あとは物の割りに若干高価格なところを受け入れること。
ボリュームゾーンである層が好む立地ではないのでリセールバリューは諦めること。
ニーズがマッチする人には最高の物件だと思います。

[836: 匿名さん]

センプレを見たら大阪が厳しいのがわかる。
まさかＣＴ天満を超えるとは思わなんだ。。

[837: 匿名さん]

>>832
ここって四方抜けてますか？
西側には20階超の賃貸マンションがあるし、南側北側東側にも10階超のビルやマンションがありますが。

[847: 匿名]

他のマンションはどうでもいいよ。ここが気に入れば買えばいいでしょ。他のマンションを悪く言う必要はないんじゃない。

[852: 匿名さん]

下町ではない都市部か、若しくは人気住宅地ですね。

[860: 匿名さん]

駅直結型タワーマンションは
２０年後の希少性を考えてもそれだけで価値がありますね。
下町であろうがなかろうが
関西初の３線駅直結という最高の立地は将来においてもアドバンテージを維持しますよ。

[861: 匿名さん]

そうですね。これだけタワーマンションが乱立してくると眺望だの設備だの免震だのメリットは薄まってきます。これからのタワーマンションは地域のランドマークとしての存在感、デカさも必要でしょうね。あと立地も駅徒歩3分程度では弱い。やっぱり直結、しかもターミナル。これが無いと選ばれないでしょうね。

[862: 匿名さん]

駅直結が資産価値優位なのは基本的にある程度郊外の物件だけです。
なぜなら郊外の駅直結であれば通勤、買い物、子育て、の３つのニーズを全て埋めることが出来るからです。
マンションの資産価値でアドバンテージを維持するには潜在顧客数の多さが不可欠です。
これは当たり前の話しですが、欲しい人が多い＝値段が高くなる、ということです。
全てのニーズを完全に埋めるのは難しいですが、最低限前述の３つが埋まっている物件でないと高い資産価値は維持できません。
天六ジオの場合は３つ目の「子育て」に関してはほぼ価値はゼロに等しいです。
加えて下町的な雰囲気の場所なのでそれも潜在顧客数を大幅に減らす要因になります。
なのであまり過度な期待を煽るのは止めましょうね。

[864: 862]

>>863
私はこのマンションの周辺をよく知る者として「天六」について言ってるのです。
「天神橋筋」全体で言えば南森町周辺など子育てしやすい場所もありますよ。
天神橋筋といっても広いですからね、なんせ日本一長い商店街ですから。

[865: 匿名さん]

子育てし終えてしまった者の意見として、子育てしやすい環境って
言われて考えると、大きな公園や図書館が近くにあったりと言う環境を
思い浮かべます。
でも、子育てを終えた者として、思い出してみたらそんなに子供を
連れて公園へ通った事もなかったと思います。
公園が近くになくてもそれなりに、親は子供が喜ぶような環境を作ってやれる
ようなきがします。
今は、幼稚園へ通う年齢も早いので近隣の環境ってそんなに関係ないかも
わかりません。

[866: 862]

>>865
親によって子育ての仕方はそれぞれ違うので確かにそういった意見も納得できますね。
ただし、中古になった際の資産価値という側面でみると通勤、買い物、子育て、の３大ニーズがバランス良く満たされている物件が有利になり、ここのように偏りが激しい物件はあまり期待できません。
ここの購入者？の方々は資産価値の面で過大評価をしている節が多いので、読んだ方々に変な誤解を招くのではないかと危惧しています。
私も個人的趣向から、ここを自分が住む物件として真面目に検討していますが、資産価値の面でやたらと煽られると投資目的の素人が手を出すのではないかと心配になってしまうのです。

[868: 匿名さん]

子育ては、親の資産力と自己責任の問題ですね。

ジオを購入した住人の方々が、全て同じ教育を受けなければならない

のであれば子育て問題をジオの購入問題として語ってもよろしいですが、

「個々の住人の問題である子育て問題」と

「全員が恩恵を受ける、３線駅直結型ジオの１０年後の不変価値や希少性による競争力の高さの優位性」

とはそもそも関係ありません。

下町であろうが、子育て云々関係なしに、物件そのものの価値。

１０年、２０年後、天六ジオは周辺、近隣の中古物件よりも

有利なのは明らかと思いますね。

[870: 匿名さん]

「下町だから」「学校が」とネガが言う方は

具体的にどこの物件を勧めるのかな？

アンサーがほしいですね。

[872: 契約済みさん]

他社物件と比較してこちらを契約しました。
娘がおりますので学校区については確かにマイナスポイントでしたが、もとより私学を予定していましたので当方にはまったく関係ありません。
それよりも、比較物件の現地を夜に駅から歩いてみましたが、娘をひとりで歩かせる気にはなれませんでした。
むこうのスレではネガポジの応酬が繰り広げられていますが、結局は自分にとってのメリット・デメリットをどう考えるかなのですから、他人の結論にケチをつけても意味がありません。
当方にとっては駅の直上にある事の方が、学校区や直近の周辺環境よりもお金を出す価値があったということです。
将来、同様の結論を出せる人がいれば売却は可能なのでは？と思っていますし、同じ天六駅だとしても当方は駅まで徒歩３分必要なら契約していません。つまり、最寄り駅の周辺にどれだけ多くのマンションが供給されようと、駅の直上とその他のマンションではまったく意味合いが異なります。
子育てに関する価値がゼロと判断される基準そのものがあまりに主観的すぎて見ていて不愉快です。少なくとも、暗い夜道を毎日数分歩かせるよりも、駅の直上に帰宅させる方が子育てにおいては安心材料です。

[873: 匿名さん]

中崎エリアは家賃も下がってますからこれからどんどんスラム化していきますからね。
保身にもカネが必要ってことですな。

[874: 匿名さん]

>>872
ここのネガレスは主に統計データを基にした結果を述べているだけです。

>>同様の結論を出せる人がいれば売却は可能なのでは？

とか言いますがこれこそ主観的過ぎる意見だと思います。
自分の脳内で価値があると思えるなら買えばいいと思います。
しかし、市場価値はそれとは別の評価をすることをお忘れなく。