年収に対して無謀なローン その２１

[匿名さん]

その２１へ突入です。

以下テンプレです。

冷静客観的なレスを心がけ、煽りアラシ投稿はスルーしましょう。

ここは無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のスレです。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。

年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・選択金利のタイプ％年数・貯蓄額・昇給見込・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)が付き易いのでお試しを。

相談者への注意：辛辣なレスがつく事がありますがそれもまた意見。一意見として聴くように！ お礼のレスも忘れずに！
返答者への注意：相談者に対し冷静客観的なレスを心がけ、イジメ・追い込みをしない事！

例）

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等分かれば更に良い）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。



このテンプレートに沿って質問すると、回答が付きやすいかと思います。

※前スレ
その２０http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/206088/
その１９http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/191652/
その１８http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/176672/
その１７http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/163446/
その１６http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/144228/
その１５http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/74535/
その１４http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/62602/
その１３http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/29959/
その１２http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/30010/
その１１http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/30076/
その１０http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/30134/
その９http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/30232/
その８http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/30190/
その７http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/30339/
その６http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/30422/
その５http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/30532/
その４http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/30460/
その３http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/30094/
その２http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/31017/
その１http://admin.bo.mikle.com/admin/sysope/thread/30793/

【本文を訂正しました。2012.3.21　管理担当】

[201: ビギナーさん]

>200さん

東電ではありません（汗）
恐らく、「近々年収が下がる」という部分かと思いますが（汗）
（名ばかり）管理職となりそうなので、残業代が出なくなるので、、、。
特に、管理職初年度は、税金が収入に対して高くなるので厳しくなることは予想しています。
月々、10万円前後の支払いであれば、どうにかやっていけるかとは思っているのですが。

[202: 購入経験者さん]

１９９さん
一旦年収下がっても、45才で1000万なら問題ないですよ。結構貯蓄もきっちりされてるし。
25年ローンなら変動がメインで良いのでは？
固定5年１．６％は分が悪い。

[203: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[204: ビギナーさん]

>202さん

アドバイスありがとうございます。
変動か固定かについては、非常に迷っております。
確かに固定金利は、一定期間金利が変わらない安心感がありますが、高いですよね。。。

繰上げ返済の動機づけのためにも（笑）、変動をメインにしたミックスも検討してみます。

[205: 購入検討中さん]

世帯年収（手取り月２３～２５万円、ボーナス年2回）
　本人　　税込３６０万円　正社員
　配偶者　税込９０～１０３万円　パート


■家族構成　
　本人　２７歳
　配偶者　２７歳
　子供１　６歳
　　　　　4歳
　　　　　2歳

■物件価格・
　１４９０万円　中古マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代
　９３００．９２００．９０００ ／月

■住宅ローン
　・頭金　０万円　諸経費あり
　・借入　１５９０万円
　・変動　３５年・０．９７５

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　９０万円

■昇給見込み
　あり

■定年・退職金
　６５歳
　退職金不明　


■その他事情
　エアコンのローン10万
車のローンなどなし
現在県営住みだが治安が悪く生活環境悪いので早く引っ越してマンション買うか旦那の地元【田舎】に帰省するか悩み中。
この年収子供3人居ますけど、無謀ですかね？？
今真剣に悩んでいます。
どなたか相談に乗って下さい。

[206: 購入検討中さん]

２０５です。借入金額訂正１５９０万→１４９０万です。
失礼しました。

[207: 匿名さん]

>>205

返済比率的には14%程度なので大して問題は無さそうなのですが、管理費・
積立金・駐車料金がそこそこ高いですね（中古だから仕方ないでしょうが）
それを加えると、毎月の負担は76,500円ほど。固定資産税もかかります。
現在の生活感で、この支出はどうでしょうか？

[208: 購入検討中さん]

203です。

貯蓄分の外貨300ドルじゃなくて30,000ドルでした…
アドバイスよろしくお願いいたします！

[209: 匿名]

205さん…
まだ、お若いですけど、どちらにお住まいかは分かりませんが1490万のマンションは築年数はいか程でしょう？ お子様３人いらっしゃるとなると４LDKが必須条件ですか？ その物件（立地とか）が気に入って仕方ないなら…でしゃばり全開ですが、最近は平面駐車場１台無料とかあったり（もしくは格安）、築浅で2000から2300万辺りの物件を買った方が修繕費等も安く済み、案外最初の総支払いが安く済んだりすることもあるので色々とシュミレートしてみて下さい(-^〇^-) 駐車場9000×12×35＝380万円って…って思います。その方が住宅ローン控除も満額受けれるのでは？？

[210: 購入経験者さん]

205さん
年収から、ローン＋管理費等＋固定資産税等は、行けると思います。
家は欲しい時が買い時です。
１４９０万円の中古は賢明な選択と思います。新築３０００万円とかであれば、貴方にとっては無謀な領域です。

中古なら、管理状況も見えているでしょうし、住環境の雰囲気も掴めるでしょう。
修繕積立金を多く徴収しているようで、良いと思いますよ。ともかく、購入前に管理組合の議事録の写しを貰ってください。
少なくとも、管理費や修繕積立金の成り立ち（値上げの経緯）を把握し、マンション管理組合の預貯金全額を把握してください。
将来の修繕計画も、ぜひ把握して購入してください。
大規模修繕前の一時金を百万単位で徴収なんてことが無いことを確認してくださいね。

でもね、余計なお世話を言えば、貯金が少な過ぎなので、年収の半額は残預金になるように。
更に余計なお世話を言えば、頭金は入れたいですね。理想は２割。
となると、あと４００万円くらいは貯めてから購入する方が、安心でしょう。
う～ん、他の賃貸に移って、あと２００万円貯めてから。。。どうでしょうか。。。

[211: 購入検討中さん]

２０５です。
御意見ありがとうございます。
物件は３LDKと少し狭いですが…築17年です。
35年住むつもりはなく後２０～３０年したら売るつもりです。
場所は愛知県です。
購入金額が安いので売る時に例え４００～５００万になっても諦めがつくかな。
と考えています。
それか今話が出てるのは知り合いの工務店が安く一軒家を造ってくれるとかで。。２３００万の一軒家を建てようか悩み中です。
土地１０００万上物１３００万ですので小さい家ですが４LDKは確保でき希望学区にも引っ越しできるみたいです。
ただ。。東海地方はいつ地震が来てもいいと言われているので一軒家ですと、それなりに貯えがないといざという時に不安だな。。と考えています。
マンションの場合は家の中だけ地震保険に入れば外観とか破損した場合管理会社が治してくれるんですよね？？
知識があまりなく間違った思いこみでしたらすみません。
確かに一軒家の方が新築で駐車場もかからずローンもマンション買うよりは安いですが…
勇気がありません。
貯金が少なすぎますね。
確かに給料入って毎月８万～位は黒字なのにいつの間にか使ってしまうという浪費家なので先にローンで落とされれば使うお金もなく、ないならないなりに生活するのかな？と考えていますが^_^;
それか旦那の実家長野で土地１００坪で４８０万位の土地を買って上物１５００万位で建てて２０００万前後の家を建てるか今人生の別れ道になっています。
長々とすみません。人生の先輩方に少しでもアドバイス頂けたらと思いここに相談させていただきます。
宜しくお願いします。

[212: 契約済みさん]

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等分かれば更に良い）
　本人　　税込440万円　　正社員(手取り月25～31、ボーナス年2回)
　配偶者　税込103万円以内　パート(配偶者の給料で貯金をしている状態)

■家族構成
　本人　28歳
　配偶者　29歳
　子供１　11歳
　子供2　1歳10ヶ月
　子供3　夏に産まれる予定

■物件価格・種類
　2620万円（諸費用込）　新築戸建て(注文住宅)

■住宅ローン
　・頭金　0万円
　・借入　2700万円
　・変動　35年　0.975予定(仮審査まで通った段階)

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　30万程（教育費別途で学資保険加入中）

■昇給見込み
あり

■定年・退職金
　65歳定年後
　退職金不明

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　上記家族＋妻の母同居予定(時期未定)　

■その他事情
　・現在2人目が保育園(月額32000円)、妻の母に月2万の仕送りをしております。
　・妻は出産ぎりぎりまで働き、その後4月まで産休予定です。(3人目が保育園に入れるかどうかで変更あり)
　・借り入れが物件価格より多いのは、上乗せした分で車を購入するためです。(現在は軽に乗っている為子供が3人になると乗れない為)
　・現在は賃貸、駐車場込みで月7万支払っております。

　・妻の母が同居すれば、2万円の仕送りはもちろんなくなります。

契約まで終わっているものの、皆様のレスを読んでいたら我が家は無謀なのでは・・・と
不安になり書き込みさせていただきました。

宜しくお願いいたします。

[213: 匿名]

205さん…ほんとうの岐路に立っておられますね!! 私が205さんだったら、お子さん３人に希望学区で2300万の新築なら迷いなくそちらで建てますが、地震のことを言われると強くも推せないですね。 世界各国から日本の住宅の耐震性は賞賛されましたが、地盤軟弱と津波には勝てないですもんね。 中古マンションは築17年ということで、そこを新築で買われた方々のお子さんが中高生になられてる頃かと。騒音問題のトラブルがなければよいですが…と案じてしまいます。 結局、長野が安パイな気もしますが、姑問題や暮らしの変化に（奥様が）満足できるかに掛かってきますよね～。
地震で家が流されなければ、2300万の家が一番家族の笑顔が浮かんでる絵が想像できます。

212さんは、無謀じゃ～ないと思うけど、大冒険なよね…。 新たな固定資産税や車の維持費も上がっちゃうけど、勇気と希望で頑張っちゃいましょー！ 300万ほど頭金（or貯蓄）作ってにするか？

[214: おばさん]

２０５さん

地震でマンションが壊れた時、その補修費は修繕積立金と地震保険から出されます（管理会社はお金を預かっているだけです）が、不足すれば当然ながら住民の自己負担です。住民同士が円満に合意できるような金額ならよいですが、そうでない場合、モメますよ。地震が怖いという理由だけで戸建てよりマンションを選ぶのはあまり意味がないように思います。築17年のマンションよりは、しっかり耐震に配慮した新築戸建ての方が安心な気がしますが。
また、お子さん３人で３ＬＤＫのマンション生活は、騒音で上下階の住民に気を使わなければならないこと、お子さんたちが中高校生になったときにスペース的に厳しいことを思うと、今の県営住宅に比べて快適な暮らしと言えるかどうか…。私だったら、もう少し頑張って戸建てを建てます。

ただ、第一に考えるべきはマンションか戸建てかではないですよね。
頭金０円でローンを組もうとしていることです。県営住宅で家賃が安く、お子さんたちが小さい今が２０５さん家では一番の「貯め時」のはずです。それなのに、まずは「いつの間にか使ってしまう」生活をしていて貯金が100万程度しかない。そういう人がローンを組んだたら、ローンで自動的に取られてしまうので残りでなんとか生活できる…と本気で思っていますか？　これからお子さんたちにかかるお金は上がる一方なのに、無理ですよ。

まずは、今すぐローンを組んだつもりで、強制的に毎月8万円ずつ貯めてみては。4年で400万円貯めることができればローン組んでも安心でしょう。県営住宅であと4年、頑張ってみませんか。

[215: おばさん]

２０３さん

ローンは年収の５倍をやや超えるが、本人は公務員、手元に400万円以上残しており、教育費も別途用意がある。
何も心配いらないでしょう。
というか、２０３さんが無謀なローンなら無謀じゃないローンの人なんていないのでは。
もう少しお子さんが大きくなれば奥様もパートに出られるでしょうし。

[216: おばさん]

２１２さん

ローンの返済額が現在の家賃と同程度ということで、とりあえずはなんとかなりそうですが、最大の心配は奥様がご出産後に仕事復帰できるかどうかですね。
こんなこと書くと縁起でもないと怒られそうですが、現実問題として、出産は命に関わる大事です。奥様が出産後に思うように仕事復帰できない可能性も含めて、もっと家計を切り詰める必要があると思います。奥様の収入０でも、２１２さんの収入から貯金ができるように。
車の購入は、後にした方がよいのでは。車はローンに組み込むのではなく、今から車購入貯金を開始して、現金買いすべきです。軽自動車に家族5人は乗れませんが、家族全員で遊びに行く時は公共交通機関を使うなどの工夫はできるはずです。どうしても家族5人でドライブしたいのなら、貯金、がんばりましょう。

[217: 地元住民]

２１２さん、
年収の６倍以上の債務、頭金なし、子ども三人。
はっきり言って、無謀です。
お子さんが学校に行って、突発的な教材費が必要になっても買えない、
そんなレヴェルの家計です。
お子さんの将来のことを考えるならば、頭金が年収程度になるまで賃貸をおすすめします。

奥さんのパート、計算に入れたらダメですよ。
計算に入れても、不可能です。

[218: 地元住民]

２１２さん、固資税なども考えていますか？
賃貸と本当に同じレベルの月費用で済むと思っていますか。
金利が上がったらどうしますか？

甘いことを言う人もいると思いますが、
２１２さんの家計状態は、なにか突発的な事が起こったら即、
家を手放さなきゃいけないレベルです。

わたしが関係者であれば、
契約済みとのことですが、違約金払ってでも、契約破棄するよう進言します。

[219: 購入検討中さん]

２０５です。
皆さんありがとうございます。
２３００万の一戸建てという金額自体は無謀ではないでようか？？
確かに築17年という事は子供達もバタバタ暴れ回る年頃ではないですよね。
そうなると雑音などのトラブルは気になります…
マンションでも足りなかったら自腹なんですね。。。というか足りないっていう頭がなかったです…
てっきり修繕積立費払えば何も払わなくていいとばかり…
そうなると一戸建てですね。
今の家にもう少し我慢して住んでというのも考えましたが、息子の入学式に行った時の光景が…とてもじゃないけどこんな所には何年も住みたくないと思ってしましました。
親もチンピラみたいな人も沢山いましたし実際初登校で何発も殴られて帰ってきて『もう学校行きたくない』と泣いている息子を見ると、ここでは安心して毎日過ごせない気がしました。
やはり移住と教育は連鎖するんだな。と実感。
買えるものなら住宅を買って子供達に少しでも治安が良い学区を提供させてあげたいと親としては切に願っている所です。
その点では田舎は大体ここの子はあそこのお宅の子だ。とか分りますし近所と連携して子育てできそうで気持ちが揺らいでます。
しかし、姑との関係はイマイチ…そこが問題ですが…
本当に悩んでいます。
貯金をもっとしとけば良かったと悔いが残りますが、この県営に住むという選択肢は私の中では薄いです。
教育費はなんとか学資保険に入っておりますので少しはありますが…
長々と失礼しました。

[220: 匿名]

登校初日に殴られるとか、荒れた中学生だなぁと思ったら６歳なんですね…。それは確かに切実な状況と言えますね。

やはり一戸建てが理想ですが、借り入れ額としてはきついでしょう。
今と同じ家賃の賃貸に引っ越してお金を貯めるか、やはり子供の事を第一に考えて長野の実家が良さそうですね。学校で何かあってからでは手遅れですし…

[221: 買替えさん]

お知恵をおかしください。

急に旦那が家を買替えようと言い出しました。
家族構成
旦那…年収８７０万(昇給あり)
妻…専業主婦(働いても良い)
子ども…小中学生３人
ペット…小型犬

現在の住宅…分譲マンション築９年の残債あり。(売却したら相殺〜の査定)

検討物件…新築マンション(今の近所)物件価格約￥３千９百万とプラス諸費用。

自己資金…￥５０万(少ないのは、車の買い替えと子ども３人の教育費そして歯の矯正の為、出来れば貯金を出したくない)


管理、修繕費は約￥２万くらい。


銀行で諸費用含めて、約￥４千万〜くらいのローンを組む予定。


毎月の支払いは変動で３５年、ボーナス払いなしなら￥１２万〜位なので大丈夫そうですが…。


車の買い替え分を頭金に入れてとも考えましたが、車のローンの方が金利高いですし迷います。
子どもにもこれから、ますますお金もかかるので心配です。


旦那は払える自信ありですが、私は家なんて高価な買物を買替えるなんて考えてもいなかったですし、今さらもっと貯金しとけばよかったと後悔してます。

自己資金少ないですし、無謀ですよね？
アドバイスお願い致します。

[222: おばさん]

２２１さん

そもそも御主人はなぜ買い替えをしたいと言ってるのですか？
たった築9年のマンションを手放したい理由は？
売却して利益がでるならわかりますが、売却して相殺では、単にこれまでの9年間、無駄に利息だけ払ってきただでもったいないですよね。損してでも売りたい理由は何ですか？

[223: 匿名]

年齢と貯金額も記載願います

[224: 買替えさん]

>２２２

今の家が３ＬＤＫで、５人と１匹家族では、狭いからです。
私は子どもたちが成長すると出て行くから、そうなったら広い家は必要じゃなくなると、思うのですが。
旦那はその時また考えると言います。
検討物件は１００㎡〜です。

>２２３

すみません、
旦那は３９歳です。
貯金額は￥５百万くらいと、学資保険があります。

[225: 匿名]

>>221
旦那さんはお子さんの成長に合わせて広めのマンションに買い替えしようとしているのですか。
マンション10年買い替え説っていうのもありますし、大規模修繕や資産価値のことを考えているのかも知れませんよ。
売却してローンが相殺できるマンションってけっこういい物件にお住まいなんですね。
モノによっては数年で大損です。
ご主人と金銭的なことはよく話し合われてどういう選択が良いか決められるといいですね。

ちなみにうちは、今回購入したマンションは10年前後で買い替えるつもりで夫婦で話し合って買いました。
その時の相場を見計らってのことですが、マンションの老朽化問題と自分達の老後が重ならないようにしようと思っています。

[226: 匿名]

221さん、月12万ならなんとか…と甘く考えない方がよいのでは？ ９年前よりも確実に９年ほど歳をとってるんですよ？ お見かけのとこサラリーマンさんのような気がしますが定年が60才であれば20年＝月18万（25年＝月15万）で考えておいた方が賢明では？？しかも0.9の金利が35年続くという前提で…。 マンションで100平米を超えると固定資産もグッと上がるとも聞きますし。
子が巣立って、5、60平米のお考えが端っからおありなら、100平米超えの賃貸を探して、月々の支払いの満足いく物件（築年数は今より下がるかも）でお探しになられた方がいいのでは？ 銀行さんより大家に儲けさす方が大きなリスクは避けれるのではないでしょうか？

[227: 買替えさん]

>225

マンション１０年買い替え説は初めて聞いたのですが、あるモデルルームの営業担当が、良いタイミングです〜と言ってたのを『営業トーク』と流してました。
他にも住宅控除がまた１０年間￥３００万を貰えますよ〜と．．．本当ですか？


旦那は今の家の査定が良いうちに買い替えをしたいようです。
築１０年過ぎたら一気に下がると予測。
あと、３５年ローンを組む自分の年齢のタイムリミット。
何より一番の理由は、家族が快適に暮らせる広さが欲しいのでしょう。
少々、楽観的な性格で私は反対に心配性です。


225さんはご購入されたマンションを１０年前後で売却予定なのですか。
購入価格や、その時の相場によるのでしょうが、築１０年以内なら人気物件だと資産価値はそんなに下がらないと思います。

[228: 買替えさん]

226さん

旦那は会社役員なので一応は定年なしですが、７０歳まで働こうと思っているみたいです。
子どもが社会人になると繰り上げも進む予定ですが、１５年くらい先ですからそれまでがきついですね。

１００㎡固定資産税はかなり高いですか？？なるほど。
賃貸でこの広さ、うちの近所ではないです。子どもの事を考えて、学校は転校したくないので難しいですね。

参考になりました。
ありがとうございます。

[229: 209＆213です。]

205さん、私は2000～2300万の築浅マンションを勧めましたが、本心は戸建てを願ってました。それが2300万で戸建てが買えるなら絶対その方がいいですって！ 1490万の中古マンションでもどなたかが76500円＋固資税と試算を出していました。なんだかんだとカネがかかるのがマンション（支払いが終わっても）です。 一方戸建ては2300万の金利１％だと約65000円です。２％に上がって約76000円です。 固資税は10年間は住宅ローン控除で相殺＋αになると思います。戸建ての上物は固資税下がってきますし、庶民には（背伸びしない条件で）戸建ての方が実際には向いていると思いますよ～！ 雨漏りさえしなければいいんです！そこに家族の笑顔があれば！ うちも戸建てで、頭800繰上300で残債がちょうど2300ですf^_^;まだまだ
うちは、子宝にまだ恵まれてないので…支払い的には楽ですが、少し苦しくなっても子どもが欲しいなぁと考えています－余談でした。
団信で旦那さまも自分が死んでもこの家を妻や３人の子に残せると思うと安心も生まれるのでは？
何よりお子さんの環境をよくしてあげましょうよ!?上下階に気を遣っての生活もかわいそですわ。
まっ、まずは…エアコンのローンを始末しないと、審査に影響するかも！？ですが…。

[230: 購入検討中さん]

ご意見ありがとうございました。
てっきり無謀かと思っていましたが、みんなこんなもんってことでしょうか？
2900万ローンが行けそうなら上物も「ただの箱」にならずに済みそうです！
検討中の土地を買えるように、早く建築をお願いする業者を決めたいと思います。
ありがとうございました。

[231: 購入検討中さん]

203です。

上記NO.230はNo.215さんに頂いたご意見へのレスでした。
書き方失敗しました；すみません。

[232: 購入経験者さん]

２２１さん
思い切って、二軒目の購入にすれば？一軒目は賃貸に回して確定申告する。ローン金額の方が家賃収入より多くても、事業として赤字だから、税金が還付されたり低減されるよ。
まあ、二軒目買う時にまだ一軒目に住んでると、ローン審査に通らないかな？どうかな？
私は、転勤族で一軒目（違う都市の物件で売却したら300万くらい損が出るかな？）を賃貸にしていて、社宅に住んでいて確定申告したら（年間40万の赤字）、二軒目のローン（４５００万）に都銀二社とも受かって、購入しました。
税金は年間5万減額（不動産事業が赤字とみなされたため）されました。
ご参考まで。

[233: 匿名さん]

ローンの金額のうち、経費とみなされるのは金利の部分だけですよ？
例えば賃貸10万円で貸して、ローンが12万円ありうち3割が利子の場合

家賃の収入　120万円
ローンの支払い　144万円　：　これだけだと赤字のようですが
そのうち利子分　43万円強
・・・つまり　120万円－43万円＝78万円の黒字
まあ、このほかに減価償却もありますが、マンションだと少ないです。
管理費修繕費などはその分をそのまま上乗せする感じですから
普通は行ってこいです。

＞232さん　確定申告大丈夫ですか？

白色申告で商売でないし間違うこともありますけれど、わざとやったら
脱税です。
単純計算の上の場合は給与収入と不動産収入の78万円を足して、
所得税を追加納付することになります。

それより、203さんでしたっけ？
お子さんの年が気になる～～

[234: ２３２]

２３３さん
全く違います。自分が住んでおらず賃貸にしている場合＝事業とみなされます。よって、家賃収入－ローン支払＝赤字の場合、給与所得から赤字分が差引され課税されます。
10年以上確定申告を放置していましたが、今回、申告したら5年分税金が還付されました。約50万。
そして今年の税額が修正されて紙切れが会社経由で渡されました。
まあ、固定資産税は当然掛かりますが。

[235: マンション投資家さん]

233さん

不動産による所得が事業所得となるには、一定の規模(いわゆる5棟10室)が必要です。
一軒貸しではおそらく不動産所得です。
またローンの元金部分は税務上の費用にはなりえません。
減価償却と混同されているのでは？？
232さんがおっしゃっていることが正しいですよ。

[236: 買替えさん]

232さん

賃貸ですか〜凄い！
実は銀行さんや、住宅営業マンの方にも同じ事を提案されました。銀行さんは今のローンをアパートローンに変更して賃貸で貸して、新規で住宅ローンを組む事を提案され、住宅営業マンの方は、今のまま(公庫)か借換え＆新規ローンを…という提案でした。

私は残債＆￥４千万の借金を背負うのが怖くて、「無理無理無理〜！」って叫びましたが。

でも232さんのお話しを聞いて、気になってきましたので、銀行にもう一度詳しく聞いてみます。
うちでは審査ＮＧ出るかもですが。


大変参考になりました。
ありがとうございました。

[238: 購入検討中さん]

２０５です。
明日一応一戸建ての話し合いに行って来ます。
大体の金額が出るそうなので、その金額と相談して一戸建てかマンション中古か決めたいと思います。
相談に乗って下さった皆様本当にありがとうございました。
また迷ったら相談させていただいても宜しいでしょうか？
すみません。。。それと賃貸進めて下さった皆様賃貸は検索しましたが７万オーバーばかりでした。。。
７万以上払うならそのまま中古マンションや戸建てという結論になりました。
また報告致します。
それでは本当にありがとうございました。
年収に対して２３００万借入は少々きついですが頑張りたいと思います。

[239: 匿名さん]

＞235さん　＞232さん
233です。
ちょっと話がよくわからないので教えてください。

事業でなく、１軒だけ賃貸にしている場合（転勤中の元の家）などで
その場合にはローンは全額経費計上できるのですか？

私も同様で仕方なく賃貸にだしてますが、ローン部分のうち経費に
計上できるのは金利部分のみでしかも全体が赤字の場合には土地の
金利もみとめられない。
減価償却も認められるのは建物部分の金額だけではなかったかと。

だから4000万円のマンションのうち土地と建物が50％ずつなら
2000万円のみの減価償却で30万円くらいにしかなりません。
だから上の例でもうけ78万円から30万円を引いた48万円が所得となり、
もちろん法人ではないのですから、通常の所得税の対象になるのでは
ないでしょうか？

確定申告用紙も⑧減価償却費の次は⑨借入金利子ですよね？？？
120万円（賃貸料）－144万円（ローン支払い）＝△24万円、
さらに減価償却で△54万円の赤字という計算になるのですか？

[240: 購入経験者さん]

「年間ローン費用－賃貸収入＝赤字」、の場合、赤字分を収入減として計算されます。「給与所得－赤字分＝総所得」。その分、税金が減額されます。経費ではありません。
黒字の場合、ローンの金利の部分も経費処理できるのかどうかは、存じ上げません。

ちなみに経費としては、一定の交通費（現地への）なども参入できます。

[241: 匿名さん]

うちも転勤でマンション1室貸してますが、確定申告時に税務署で＞233さんと同じにローン分は含めない書き方で指導されました。

＞232さんと＞233さん、どちらが正しいんでしょう…？

[242: 匿名さん]

ローンの支払い＝元金＋利息
経費に含まれるのは利息のみ。
元金は経費ではありません。
従って、２３３さんが正解です。
２３２さんは本来支払わなければいけない税金に対し、還付を受けてしまった、ということで、一刻も早い修正申告をすべきです。

[243: 購入経験者さん]

えっ？税務署に行って指導受けて申告したんだよ。なんか勘違いしてませんか？
まあ、修正申告なんかしませんけど。
スレ違いなのでもう終了しましょう。

[244: キャリアウーマンさん]

ちょっと　注意なんだけど

税務署へ行ってもね　アレだよ

修正すべきが有れば　修正だよ

ちゃんと　回答書にハン押してもらった？

[249: 購入経験者さん]

スレッドと関係ないので、両方とも止めてください。
もしくは、別スレ立ててそっちでどうぞ。

[250: 契約済みさん]

このスレ、いいですね。
歴史的低金利で、皆さんも私と同じ変動でしょう？
いざとなったら共倒れ、そのときは日本も終わっています。