武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

[匿名さん]

パート38です。
武蔵小杉ライフ：再開発で変貌する武蔵小杉のタウン情報
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[66: 匿名さん]

エルザタワー55とか昔はよく聞いたな。

[67: 匿名さん]

確か川口の方は昔からそごう百貨店もあるね
駅前の顔はあくまで百貨店

一方、武蔵小杉はこのままだとアリオ…

[68: 匿名さん]

>>63
小杉に住んでいない人からの見解は読んでも意味がないね。
小杉タワー群に住んでいる実態生活はまったく違います。
アリオ歓迎ムードですよ。

所得層から言えばそこそこの年収の人が住んでいますが実利を求めているんです。
ブランド物を小杉で買います？
同じヴィトン商品でも小杉で買うのと銀座で買うのは意味が違います。
なので小杉にかりにヴィトンショップがあっても銀座に行って買うのです。

わかる？

[69: 匿名さん]

エルザタワー５５はビンボークジ引いたね。
あれは最悪な物件です。

[70: 匿名さん]

>>68
小杉でヴィトンが売っててもヴィトンなんか買いませんよ。
発言がズレすぎてる。イメージのことを言ってるわけで
極端なことを言えば中身がアリオでも、名前がコスギテラスとかだったら
問題無いって人は少なくない。小杉タワーはもともと値段が安い頃のタワーだし
そりゃアリオは歓迎でしょうね。エクラスやGWT購入者とは意見が違ってくるでしょうが。

[71: 匿名さん]

エクラスやGWTの購入者はアリオと分かった上で買うわけなので
アリオだから価値が低いなんて考える人はいないんじゃないかな
あと、神奈川県民はアリオの存在自体をあまり知らないので
イメージがどうのとか気にしないと思いますね
むしろアリオのイメージが向上するかも知れませんよ

[72: 匿名さん]

高級＝ヴィトンっていう発想、なんとかならない？
例えば、成城石井、飲食店も少し良いもの、イルムス、アクタス。
こんなものが入る商業施設があれば生活が豊かになるでしょ。

アリオではどれも無理なんだよ。

[73: 匿名]

仮にそうだとしてもいいんじゃない？
武蔵小杉の住人は普通の人たちだよ。
普段の買い物は普通のスーパーに行くよ。

[74: 匿名さん]

成城石井なんて普通の人達が行くところ。
お菓子やジャム、酒類、生ハム、サーモン等種類が豊富で楽しいですよ。

別に全てのものを成城石井で買うわけでは無いのでは？

[75: 匿名さん]

なんかアリオさんは武蔵小杉の住民におかしな幻想を抱きすぎです
年収1000万の生活が想像できないのかも知れませんが、普通の庶民ですよ
ジャージ着て特売の卵買いに行きますよ

[76: 匿名さん]

紀伊国屋でなくてもいいからたまに成城石井、エストネーションでなくていいから少なくともアローズってところでしょ普通。先住民が川口レベルなんで共有出来そうにない。

[77: 匿名さん]

川崎市に何を期待してたの？
昔から一貫してイメージ良くないし高級感とは無縁の所ですよ？

[78: 匿名さん]

川口も武蔵小杉も同じ郊外、
結局同じ運命をたどるんだから、
姉妹都市になってなかよくやれば良いじゃん。

[79: 匿名]

なら川口がいいな。

[80: 匿名さん]

川崎市はイメージが悪いままでいい、アリオ歓迎って
小杉住民が少なからず居るのが今の武蔵小杉の苦境を招いてるんだろうな

結局外側だけ立派にしても、先住民を完全に駆逐出来るわけじゃないから
都内側の人が小杉に引っ越してきて、ギャップにぶち当たるのは仕方ないことなのかも

[81: 匿名さん]

東京北西区部と埼玉が生活圏の人は川口に住むし
東京南西部と横浜川崎が生活圏の人は小杉に住む
比較可能な要素などひとつもないよ

[82: 匿名さん]

そうそう。大宮、池袋、新宿がいい人は川口、自由が丘、中目黒、代官山、渋谷、原宿、表参道がいいひとは武蔵小杉。
言ってる意味、わかるよね？

[83: 匿名さん]

小杉新住民は、神奈川の奥のほう在住だった人たちがメインです
これまで1時間半かけてえっちらおっちら通勤してたサラリーマン家庭が
いっちょ奮発して便利なとこ住むかーっつって選ぶのがここ小杉です
都内側の人て、何いってるんですかw

[84: 匿名さん]

>>83
神奈川の奥の方の人達が坪300なんて買えるわけがない。
その辺の人達はまだ小杉が安かった頃（小杉御三家辺り）の人達だろう。
それぐらいまではまだ坪220-230で買えたからな。

[85: 土地勘無しさん]

ここの人って面白いね

[86: 匿名さん]

面白いでしょ
武蔵小杉には人を狂わす魔力があるね

[87: 匿名さん]

あ、神奈川の奥のほうってもしかして秦野足柄あたりを想像しちゃった？
そりゃあ無理だわw
ウケルw

[88: 匿名さん]

小杉御三家って何だよw
なんかカッコいいなオイ

[89: 匿名さん]

高級感を求めるなら初めからそう言う街を選べば良かったね
そうすれば不動産屋に騙される事もなかった

[90: 匿名さん]

確かに川口に比べると随分高値づかみになってしまいましたね。

[91: 購入検討中さん]

パーク直結の商業施設が高級店を受け持ちます。

[92: 匿名さん]

エクラスやGWTは、分かってて買った人だけだろうから
本当の意味で高値掴みはブリリアやシティなどの便乗値上げマンションだよな

[93: 匿名]

上っ面で中身のない人間特有だな。名前がアリオじゃなきゃいいとか。(薄笑)　小杉にわざわざ住んどいて、無い物ねだりはバカ丸出しだな。タワマンに引っ越して小杉ヅラして、旧住民がどうとか。自分らがほんの少数派だってことを知らんらしい。

[94: 匿名さん]

特別な郊外じゃなくて
普通の郊外って自覚が必要だね。

[95: 匿名さん]

え、70さんは典型的部外者でしょ
実際に住んでてこの意見はなかなか無いよ

[96: 匿名さん]

武蔵小杉の夜は未だに珍走団走り回ってるからね。ほんとびっくりするよ

[97: 匿名さん]

珍走団は武蔵小杉と言うより神奈川全体的な問題
漫画の影響力は侮れない

[98: 匿名さん]

確かに横浜でもそこかしこに珍走がいる
湘南方面は言わずもがな
未だにイートーマキマキとかやってるの聞くと実は結構なオッサンじゃないのかと思う

[99: 匿名さん]

小杉や新城に高級店とか、なんか想像したら笑える。
個人的には旧フロムに毛の生えた程度の店舗でＯＫ。

[100: 住民さん]

>>95
>>63もな。アリオができたら価格が暴落とか引っ越すとかありえねぇ～w

[101: 匿名さん]

アンチには何言っても理解できないらしい。
俺らは電車利便性に金払ってるんだから、商業施設の中身なんてどうでもいいの。
アリオを積極的に歓迎しているというより、今より便利になればその方がいいねってだけ。
そもそも神奈川県民の俺らはアリオなんて名前今回初耳だっつーの。イメージもクソもないわ。

>>71や>>75はよくわかってる。
>>63や>>80はピントズレ過ぎ。

[102: 不動産購入勉強中さん]

武蔵小杉、武蔵中原、武蔵新城、武蔵溝の口
南武線兄弟を応援します。

[103: 匿名さん]

初耳ってことはアリオがどんなもんかも知らんのでしょ。
完成して始めて気付くんだろうな。


http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/d/d7/Ario_Kameari.JPG

日吉のユニーみたい。今はアピタだっけか。

[104: 匿名さん]

ジャージで卵買いに行くのが当たり前、アリオどころかフロムに毛が
生えたようなのでも今が便利になりさえすればそれでいい。

もしそういうのが本当なら、今の坪単価は保ちようが無いわな。
人の意識が変わらなければ外面だけ良くても内面はカッペのまま、ということを示す好例。

不動産価格が坪300まで上昇したのは、小杉が代官山や中目黒や
自由が丘みたいに変わっていくことを期待されていたからだろうし
それが実現出来そうにないということになれば、小杉のバブルは崩壊する。

[105: 匿名さん]

この不動産価格は、稀に見る交通至便性が評価されてのことですが
アリオさんがその要素を無視し続けるのが不自然でなりません

[106: 匿名さん]

>>105
利便性だけで上がれるのは坪250ぐらいまでだよ。
鉄道利便性だけで言えば北千住・赤羽辺りもたいして変わらないし。

[107: 匿名さん]

バブル部分がかなりあるって事だね。
ハイリスク物件満載。

[108: デベ]

じゃおまいら、GWTを坪250で売ったら申し込み殺到してくれますか…(´･ω･`)？

[109: 匿名さん]

てか、坪300とか言ってるのGWTだけだろ
一人だけ空気読めない子みたいになっちゃってるじゃねえか
ま、住友タワーは何があろうと坪400で突き通してくれると信じてるが

[110: 匿名さん]

>>108-109
そもそも坪単価は下がるより上がる方が嬉しいに決まってる
坪単価が上がるのは評価の上昇の裏返しだからな

その当たり前のことを望まない一部の住民は
中国の賃貸物件に住んでる連中と変わらんよ
まあそれこそ小杉に住んでるって言っても分譲組じゃなくて
賃貸で安アパートとかに住んでるだけかもしれんが

[111: 匿名さん]

坪単価を維持するためにハイソなセレブwのフリをしなきゃならん街なんて
肩が凝るばかりで住みたくないですね
正直、110さんのような部外者にはすっこんでて頂きたいわけだけど
そうはいかないもんかね

[112: 匿名さん]

>>111
セレブのフリじゃなくて今の坪単価が保たれていくように街が成長して行くのであれば
自然と住民が置き換わっていくということかと。
それを拒むのであれば、バブルは崩壊し再開発は持続不可能になっていくわな。

そのどちらがいいか、ということ。１つだけわかっていることは
現状の中途半端な状態を維持することは出来ないということ。
そもそも再開発が始まった時から、小杉は劇的に変わりつつあるのだからね。

[113: 匿名さん]

街のあるがままを受け入れることが、なぜ街の成長を拒むことに繋がるんですか？
それとも高級な商業施設の建設計画に反対運動が起きた事実でもあるのですか？

[114: 匿名さん]

他の商業施設もシネコンも小杉に来たくないんだからしょうがない。この事実は受け入れるしかないですよ。

[115: 匿名さん]

再開発を拒んだり拒むまで行かなくても積極的に推進しようと
してこなかった結果が表れているのが新川崎。
小杉のみなさんもそこまで高級な物は望んでない、という人でも
新川崎みたいになるのは、さすがに嫌でしょう。

[116: 匿名さん]

>112
セレブのフリじゃなくて今の坪単価が保たれていくように街が成長して行くのであれば自然と住民が置き換わっていくということかと。>
郊外だからそれは無理です。必ず行き詰る。

[117: 匿名さん]

ഀ㰊⁡慮敭∽瑟灯㸢⼼㹡
>>106
>利便性だけで上がれるのは坪250ぐらいまでだよ。
>鉄道利便性だけで言えば北千住・赤羽辺りもたいして変わらないし。

それは君の考察が甘いだけだよ。
北千住・赤羽と武蔵小杉の決定的な違いは２つ、東横ブランドと、背中の街（＝横浜）の重要性。

まず東横ブランドに異論はあるまい。赤羽や北千住にブランド路線は通っていない。

次に背中に何があるかという点だが、例えば赤羽の背中は大宮。武蔵小杉の背中は横浜。この違いが非常に大きい。
こちらの資料の5ページ目にはさいたま市と横浜市の就労人口が記載されている。
http://www.minto.or.jp/center/pdf/u52_07.pdf
さいたま市は48.6万人、横浜市は142.9万人、実に約3倍の差。つまり、赤羽に住んで大宮に勤めに行く人よりも、武蔵小杉に住んで横浜に勤めに行く人の方がずっと多い。
これはどういうことかと言うと、赤羽の下りはスッカスカ。武蔵小杉の下りはそれなりに混雑。そういうことなのだよ。
電車利便性が同じ？全然違う。武蔵小杉の電車は全方位が通勤に有益なのだ。（立川はちょっと遠いが…）

これら2つの差が今の武蔵小杉の高値を支えている。250が上限なんてのはこの街に住んでいないよそ者の感覚だ。話にならないね。


参考までに、赤羽と武蔵小杉の平日朝8時の電車本数を比較しておく。
途中で止まる電車は考慮していない。あくまで「方面」のカウント。

・赤羽の平日8時台
京浜東北線 東京23 大宮21
埼京線 池袋18 大宮11
宇都宮線 上野08 宇都宮04
高崎線 上野08 高崎04
湘南新宿ライン 大船05 大宮06

上り62 下り46（うち大宮方面46）


・武蔵小杉の平日8時台
南武線 川崎20 立川23
横須賀線 東京08 大船11
湘南新宿ライン 新宿05 大船06
東横線 渋谷24 横浜22
目黒線 目黒19 日吉17

上り76 下り79（うち横浜方面39）

[118: 匿名さん]

本気で23区と競いたいなら、小児医療費無料を中学生まで拡大して所得制限を外してみせろ。

[119: 匿名さん]

朝の東横線下りもガラガラだけど？

[120: 匿名さん]

それでは以上を総合し査定します。

北千住、赤羽　坪184万円、3LDK家賃13万円
武蔵小杉　坪212万円、3LDK家賃15万円

[121: 匿名さん]

ポジさん必死だな。

好きですかわさき愛の街♪だな
新住民はこの曲知らないか、、、

[122: 匿名]

何をもってその値段が正当化されるのか、そこが問題だろ。
値段だけを切り出したら、「やっぱ割高だねココは」で終わり。

[123: 匿名さん]

>>119
余裕で座れちゃう赤羽の下りよりは全然混んでる。
東横は8時台だと基本的には座れない。

[124: 匿名さん]

117さん、背中という表現が面白いです。
どちらかというと川崎の方が近いですし路面の商店街の規模では横浜以上とも思えますが、横浜の魅力は大きいですね。
実用面ではこっそり川崎利用という感じでしょうか。
それにしても過去スレの多さには驚きました。
どれほどムサコの人気があるのかを改めて知った気がします。

[125: いつか買いたいさん]

勤務地とかにもよるよね。
うちは小杉よりも川崎のほうが使いやすい。
池袋のほうに勤務地なら赤羽のが便利だろうし。

小杉のバブル感は否めないと思うけど。
駅近くの道路も整備されない限りかなり不便さを感じる。

[126: 匿名さん]

なんにせよGWTの売れ行きが小杉の今後を占うベンチマークになるよ
楽しみだね

[127: 匿名]

>どれほどムサコの人気があるのかを改めて知った気がします。

海の豊洲、陸のムサコ。人気ですね（笑）

[128: 匿名さん]

>>123
そもそも電車のキャパが違うしね
8両編成の東横線はどうしても乗車率があがる
横須賀線(下り)とかも寝て通勤できる

[129: いつか買いたいさん]

武蔵小杉って最初は買いだったけど、今は静観者が多くない？
タワマンの値崩れとかも気になるしね。
住んでいる人からしたらポジで当然だけど、
冷静に考えると。。。

[130: 匿名]

今は高いから妥協して徒歩10分ぐらいの物件買うと将来後悔することになるかな？

[131: 匿名]

小杉で坪330とかだったら絶対に買わないでしょ？
坪300未満で今の内容ならわりと妥協も少なくて買いやすいけど、坪300超えちゃうと普通のサラリーマンクラスなら妥協しなきゃいけないこと増えるよ。北向きとかお見合いとか広さとか。

都内の物件でも妥協するなら坪330とか普通にある。

そしたら小杉に買う理由がない。

[132: 匿名さん]

小杉徒歩10分なら新築で坪200未満だよ
中古タワマンなら築5年以内徒歩5分以内で230〜250で買える
駅直結とか考えなければ別にバブルでも何でもないよね

[133: 匿名さん]

郊外は多少の差があっても、
ほとんどが坪単価200万円以下になると予想。

優秀な武蔵小杉は200万円ちょっと越えるレベルかな？

[134: 匿名さん]

>>131
自分はシティタワー武蔵小杉は坪330を余裕で超えてくると思うけどな。
最初は売れ残るだろうけど、最終的にはそれでも完売すると思う。
交通至便なとこの駅近タワマンはそれだけ値段が高い。

大井町や大崎や三鷹も、最初は完売は無理だと思われてたけど結局完売したし。

[135: 匿名]

その前に区役所隣の野村じゃないの？

[136: 匿名さん]

今後の予定

2013/03: エクラス•駅ビル
2014/03: 野村タワー
2014/04: グランドウイング
2015/03: アリオ
2016/03: 住友タワー
2017/03: JXタワー
2018/03: 大成タワー

[137: 匿名さん]

あ、野村は2015/03か
間違えた

[138: 匿名さん]

公示地価出たけど首都圏住宅地では木更津市・君津市と川崎市中原区だけ＋ですね。
上げ率も首都圏1位。
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/15.html

[139: 匿名さん]

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/50.html
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/51.html

まさに川崎1人勝ち状態。何が人を川崎に駆り立てるのか。

[140: 匿名さん]

>>134
住友はどこでも高い値段付けるわけじゃないよ。
高値で出した後あんまり売れないと人見て個別に値下げしたりもするし。
供給少ないところとかいちおう場所選んで割高にしてる。

ここは中古の数が多いのとシティータワー自体の戸数も多いから坪330は超えるのは厳しい。

[141: 匿名さん]

>134
釣りかな？野村の三鷹（武蔵野タワーズ）以外はまだ完売してない。
大崎は坪350から坪330、310と少し値下げして売ってたけおかげで高額物件だけ残してほぼ完売。大井町のはまだ平均坪330で分譲中のやつではなくて？大井町は人気で中古も少ないから今の価格でも何とか完売しそうだね。

[142: 匿名さん]

>134
世の中の動きが分かっていないね。

首都圏出身者の購入の山は越えて、右肩下がり、
代わって需要は地方からの上京者になるから、
これから先郊外が高値で売れることは無いよ。

[143: 匿名さん]

住友を知らん人が多いようだな。
ありえない値付けで売り出し売り切る恐ろしいデベロッパースミトモ。
坪330万は確実だろう。
商用私設できた後だからかなり調子に乗った価格となるだろう。

[144: 匿名さん]

住友タワーは東横駅・新駅それぞれに5分以内となる最後のタワーだからな
しかも目の前には出来立てホヤホヤのアリオと駅直結商業施設、ピカピカの駅ビルに新ロータリーもある状態で販売開始
過去最高値を記録する可能性は充分ある

[145: 匿名さん]

大成タワーってなに？

[146: 匿名さん]

スミフは最高値を付けるだろうね。
ただ、全く売れないだろう。
アリオが出来た方が売れないよ。

可能性で売ってる街だからな。
実際にショボい商業施設出来たのを見て高値で買うやついるのかね？

[147: 匿名さん]

街の可能性じゃなく電車利便性で売ってるんだってば。
何度言ったら分かるんだ。

ただ、逆に言えば駅直結でも何でもないスミフはGWT以下じゃないと売れない。
そこは間違いない。

[148: 匿名さん]

>>145
大成はこれだね。
http://shinkosugi.jp/redevelopment/schedule.html

[149: 匿名さん]

アホだな。
再開発で売ってるに決まってるだろw

再開発無しで電車利便性だけならこんなに売れてはいなかったよ。

[150: 匿名さん]

鉄道利便性だけで上がってると思ってる人は現実が見えて無さ過ぎる。
鉄道利便だけでいえば、武蔵小杉を上回る所はたくさん存在する。

[151: 匿名さん]

>150
たとえばどこ？

[152: 匿名さん]

東京駅から半径5km圏内

[153: 匿名さん]

武蔵小杉より安けりゃ俺が買うから物件名教えてくれｗ

[154: 匿名さん]

東京駅以西以南で候補お願いします

[155: 匿名さん]

自己防衛で
いろいろ条件付けたらだめだよｗ

[156: 匿名さん]

素直にありませんっていえよ
武蔵小杉検討者の行動圏考えたらごく当たり前の条件だろ

[157: 匿名さん]

今後の予定

2013/03: エクラス•駅ビル 坪290
2014/04: グランドウイング 坪300
2015/03: アリオ
2015/03: 野村タワー 坪270
2016/03: 住友タワー 坪330
2017/03: JXタワー 坪285
2018/03: 大成タワー 坪270

[158: 匿名さん]

ライバルの二子玉はかなり順調みたいだね。
http://www.tokyu-land.co.jp/news/2012/pdf/20120321.pdf

「二子玉川ライズ・ショッピングセンター」は、3/19に開業1周年を迎え、
開業から1年間の来館者は延べ約1,800万人を数え、また開業後の「二子玉川駅」の乗降人員数は、
開業前の2010年と比較すると、2割程度増加。
二子玉川ライズ・オフィスも満室で稼動を継続するなど、順調な滑り出しみたい。

[159: 匿名さん]

ニコタマ嫌いのパークちゃんが喰いついてきそうなエサだね。

[160: 匿名さん]

たしかに武蔵小杉より
交通利便よいとなると
品川田町大崎ぐらいだと思うが
武蔵小杉より高い

川崎駅は安いが
武蔵小杉のほうが利便性よい

私も利便性よくて
安い物件知りたい

[161: いつか買いたいさん]

川崎駅って安くなくない？
小杉バブルはいつまで続くのかな。

[162: 匿名さん]

バブルってのは値上がり期待の過剰投資が実需のない値上がりを呼ぶ悪循環のことだろ。
今このご時世で誰が不動産に余った金突っ込むんだよ、有り得ないだろうが。

小杉も今後は再開発が落ち着くと軟調な相場に移行することも考えられるが、それは基本的に実需の動き。
「バブルが弾ける」という慣用句通りの値動きはないから、欲しい物件があれば買えばいい。すぐには下がらないよ。

[163: 匿名さん]

>>162
日銀がインフレを呼び込む為に金刷ってその金でREIT(不動産）を買い支えまくってるんだが。

[164: 匿名さん]

川崎駅は
駅直結物件がないので単純比較は
できないですが、武蔵小杉と比べると
平均坪単価は安いです。

あと大井町は
利便性は武蔵小杉と同等か若干劣るけど
武蔵小杉より高い

[165: 匿名さん]

利便性だけなら横浜や品川の方が上位互換。

横浜は東急だけじゃなく京急も使えるし、JRも東海道・京浜東北も使える。
品川は山の手・京浜東北・東海道・横須賀に、
蒲田の高架が秋に完成すれば空港へのアクセスも良くなる。

横浜でも坪300も出せば駅近タワマンに住めるし、品川も
シティタワー品川が中古売買解禁で狙い目では。