武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

[匿名さん]

パート38です。
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[624: 匿名さん]

常識では安い北向きのコンパクトな物件ほど値段は下がりません。
元が安いので一番値上がりします。

逆に高い部屋ほど値下がりも激しいと思います。
もちろん眺望などもありますから一概には言えませんが。

どの方角の部屋が上がってるか調べればわかりますよ。

[625: 匿名さん]

>622
実際には部屋ごとに違います。間取りや向き、広さや階数は地震の後では高層のほうがいいってもんでもないようで。部屋の使い方が悪いとそれで安くなる場合もあるし。データで出せるのは平均化した数値上のものだけど実際に買うなら自分で調べて考えればいいと思います。

個人的な考えですが、小杉で競争力があるのは「南向き・60平米・5000万円台前半・2LDK以上」かと。中古でもなかなか見かけない価格帯と広さでたまに見かけてもすぐに掲載されなくなるので人気がありそうです。即日完売したブリリアに多かった部屋の間取りでもあるし。

[626: 匿名さん]

>>624
そんなの決まってないよ、分譲時に割安だったか割高だったかだけじゃないの。
分譲時に10倍で抽選した部屋は、売れてすぐに1割増しで中古に出してもすぐ売れる。
同様に、最後の最後まで売れなかった部屋はすぐに同額で中古に出しても売れるはずがない。
方位とか階数とかで決められないよ。

[627: 匿名さん]

626さんに同意します

[628: 匿名さん]

≫626
こんなデータもありますよ。

中古分譲マンションにおいて、北向きの割合は都区部では12％に上る（首都圏全体では7％）
タワーマンションが増えているのは一因だが、約７割が20階未満でタワーではない
向き別に新築時からの中古価格騰落率を算出すると、北+11.4％上昇に対して南は-5.4％で格差は16.8％
北東・北・北西の平均が+11％、南東・南・南西の平均が-1.9％で格差は12.9％

因みに投資目的で真っ先に売れるのも割安な北向きが多いです。

あくまでも傾向ですけど。

[629: 匿名さん]

60平米って
競争力あるのでしょうか？

需要(=競争力)があるのは70平米の3LDKでは？

[630: 賃貸住まいさん]

なるほどなるほど。
改行すいませんでした。
元々の値段が高いがゆえに上下幅は無視できないですね。
そうなると買い手の求める要件はいろいろあれど、やはり手を出しやすい値段というのが判断材料の大きな要素となりやすいんですね。当たり前といえば当たり前ですが・・。
武蔵小杉の立地は今後に期待でき、住みたいと考えているわけですが一生住む訳ではない理由があるので将来、売るときのことを考えるとコストパフォーマンスのいい物件が欲しいと考えています。
参考になります。ありがとうございます。

[631: 匿名さん]

郊外にタワマンは違和感大き過ぎ。

永続性があるとは到底思えないけど、
皆さんどうですか？

[632: 匿名さん]

利便性良いからいいんじゃない
住みたい町ランキングでも上位だし

需要あるから違和感なし

[633: 匿名さん]

>629
60平米と言うより大事なのは価格帯ですね。小杉あたりで探してる予算で一番多いのは5000万円半ばくらいだと不動産の販売やってる人から聞きました。70平米くらいだと今の相場だと5000万円半ば超えることが多く予算オーバーです。この価格帯はローンの支払い＋維持費の金額が月15万円超えてくるラインなので家賃と比較したときに心理的抵抗が生じやすいのではないかと。

60平米が現状の小杉相場でちょうどそれくらいでおさまるのと70平米くらいと比較した時に住めなくもないから狭くてもいいから安く買いたいという人に人気があるんじゃないかと思います。

[634: 匿名さん]

欲しいと思う人がたくさんいたからここまで売れてきている。
631は買わなければいい。それだけの話。
永続性があるかどうかなんて余計なお世話。買わない人は考えなくていいよ。

[635: 賃貸住まいさん]

エクラスの価格帯を聞いたとき、間取り・大きさ・階、すべて同じでしたが方角が違うだけで１千万近く違った記憶があります。
安い方角物件にしても神奈川にしては高い価格のイメージで、さらにこの差にびっくりしました・・。
ということは、将来、10年ほどして売るなり貸すなりを考えるなら、いい方角（そもそもタワマン乱立で10年後にいい方角があるのかわかりませんが一般的に南とか・・）で選んで数百万高く買うより、安い方角の方がコストパフォーマンス(損となっても重傷は負わない程度)的にはいいのかもしれませんね。
武蔵小杉の価値が上がるのか、上がっても一時的(そもそも都内じゃないんですし)なのかは正直、わかりませんがポテンシャルは秘めた土地柄であるとは考えているのでもう少し情報収集していきたいと思います。

[636: 匿名]

>628さん

しかし、皆がそれを意識しすぎると、
新築の北向きは逆に人気がでて、新築値段はあがってしまい、

中古で値下がりすることになりますね。

[637: 匿名さん]

日本人は北向き嫌いですからね。
高くなれば売れなくなるだけです。

やはり南向きより安めにしないと売れないんでしょう。
逆にいえば南向きを安く設定するデベはいないということです。

[638: 匿名さん]

６３５さん


安い方角、高い方角
どちらをかったほうがよいのか。。



結局割安な方角を買うが正解だと思います。


私はたまたま値上がりしたタワーマンションを
所有してますが、値上がり率は概ね安い方角のほうが
高いです。

でももともと高い方角の間取りでも割安？な間取りでは
値上がり率高いケースもあるんです。

で、どの方角、間取りが割安なのか？？

素人にはわからないので誰か教えて欲しいです！

[639: 匿名さん]

南向きが高いのは人気があるという以外に都内含めてもなかなか中古が出てこないというのもあります。中古では待っていてもなかなか買えないから高値だとしても新築で買うしかない。このへんの中古も南向きに絞って探すとかなり件数が減ります。

築浅のうちは割高なほうは不利だけど築年数が経ってくると差がつきますよ、北と南では。早めに売るなら安い方、売りのがかなり先なら高いほうも検討するってところだと思います。

個人的にやってて一番いいと思ってるのは、とりあえず割安なほうを買っておいて割高だった部屋がたまたま安く出た時に買い換えることですね。

[640: 匿名さん]

南向きも普通に売りにでてるけどね。
南向きに絞ると少ないってタワマンなら1/4になるから当たり前なんだが。

[641: 匿名さん]

南向き信者ですね
日本人に多いって
どこかの記事で読みました

[642: 賃貸住まいさん]

ふむふむ。なるほど。
しかし武蔵小杉の弱点は方角の特権が未確定なところもあるのが悩ましいところです。タワマンの一般的な付加価値として高層階で景色を楽しむなんてのもあるかと思うのですが南向きでお見合いになったり影になったり・・。景色もダメとなったら方角の利点が無くなり上乗せされた分虚しくなりそうで・・。
今後、エクラスのとなりに近所にもタワマンが建つ予定みたいであの辺において方角はあってないような気もします。
そうなると割安な北はちょっと魅力にも思えてきました。
タワマンにおいて北向きで不自由な話って聞きますか？
高層階において北向きであってもさほど暗さ(光が回り込むから？？)は気にならないなんて話を聞いたことがあります。

[643: 匿名さん]

タワーの北側住んでます。
夏暑くなくて快適ですよ。
お見合いじゃないので光も十分明るいです。

デメリットは特にいまのところ無いです。

[644: 賃貸住まいさん]

貴重な情報ありがとうございます！
値段とのバランス考えると武蔵小杉にするなら方角によるリスクはあまり考えないようにします。
そのかわりせっかくの立地なので駅から近いとこにはしようかと。

[645: 匿名さん]

小杉に買うこと自体の良し悪しは、よーく考えたほうがいいよ。

[646: 匿名さん]

それに加えて(その前に？)
購入するか賃貸のままとするか

よーく考えてね

[647: 賃貸住まいさん]

もちろんです。
都内のタワマンとさして値段かわらないですからね・・・。
都内だとどーせならと方角こだわったり階数こだわったりして結局高くなりそうですが・・。

[648: 匿名さん]

>640
そういう意味じゃなく、東や西に比べると南向きの中古で出てくる数は本当に少ないですよ。そもそも南向きは分譲時に広い部屋が多いから東や西にある部屋より戸数が少ないから単純に1/4でもないし、高くで買ってる分、長く住むこと前提で買ってる人が他の向きよりも多いので売りにも出にくいせいです。

[649: 賃貸住まいさん]

あー、なるほど。。
そうですね・・。
中古も含めてバランスの良い物件を探して見ます。結局、出せる金額は限界ありますしね。
再開発予定なんかも今後調べて見ます。
いろいろご丁寧に皆さんありがとうございます。

[650: 匿名さん]

神奈川県出身の団塊Jrの購入が終わる前に、
中古は売るべきでしょう。
2年もすれば高値で売るのが難しくなるよ。
ここは都心部じゃなくて郊外だからね。

[651: 匿名さん]

＞648
じゃあ、またデータを。

中古マンション向き別流通度合。
2006ー2010 196000戸。

23区 南61％ 東西28％ 北12％
東京市部 南74％ 東西23％ 北3％
埼玉県 南79％ 東西19％ 北2％
神奈川県 南76％ 東西20％ 北4％
千葉県 南85％ 東西13％ 北2％
首都圏 南70％ 東西23％ 北7％

デベは高く売れる南向きになるべく向けてマンションを建てるから、
圧倒的に南向きの中古が多いんですよ。

[652: 匿名さん]

郊外マンション。
売るなら2年の内にしないとヤバいよ。

[653: 匿名さん]

ネガはスルーしましょ

[654: 匿名さん]

中古ネタが続いてるのでデータ。

パークシティー武蔵小杉（ペリエジャパン）

データの平均値

所在階 価格 坪単価　　　平米　　継続月数
2010年 36.20 7,512万円 294万円 83.27 3.10
2011年 30.48 6,636万円 287万円 75.23 4.50
2012年 30.73 6,554万円 268万円 80.77 5.45


所在階 価格 坪単価 間取 平米 向き データ取得 継続月数
38 7,690 260.4 2LDK 97.6 北 2012年1月 　5
12 6,980 246.4 3LDK 93.6 南西 2012年2月 　1
37 7,150 263.8 3LDK 89.6 東 2012年1月 　9
34 7,384 272.6 2LDK 89.6 西 2012年1月 18
24 6,870 255.4 3LDK 88.9 東 2012年1月 　2
47 7,718 312.9 2LDK 81.6 南 2012年2月 　7
37 5,980 258.2 3LDK 76.6 西 2012年2月 　1
44 6,585 284.4 3LDK 76.6 西 2012年1月 　12
23 5,980 258.4 3LDK 76.5 東 2012年1月 　1
18 5,380 279.8 2LDK 63.6 西 2012年2月 　2
24 4,380 266.6 1LDK 54.3 北 2012年1月 　2
40 4,905 298.6 1LDK 54.3 北 2012年1月 　12
45 9,495 290.3 2LDK 108.1 西 2011年10月　11
59 18,077 582.2 2LDK 102.6 南 2011年3月 　9
27 7,550 258.8 4LDK 96.4 南 2011年8月 　4
53 8,913 307.3 2LDK 95.9 東 2011年3月 　3
44 8,580 296.5 2LDK 95.7 南 2011年11月　11
16 7,305 254.3 3LDK 95.0 東 2011年3月 　4
39 6,780 250.1 3LDK 89.6 東 2011年9月 　1
15 6,005 259.3 2LDK 76.6 西 2011年8月
15 5,980 258.4 2LDK 76.5 東 2011年8月 　2
33 5,980 259.3 3LDK 76.2 西 2011年10月　1
7 5,680 250.6 2LDK 74.9 東 2011年12月　3
22 5,980 268.9 3LDK 73.5 西 2011年1月 　1
36 6,237 280.5 3LDK 73.5 東 2011年9月 　7
24 6,240 283.7 3LDK 72.7 南 2011年3月 　3
8 5,080 232.1 2LDK 72.4 東 2011年8月 　3
8 4,860 250.6 2LDK 64.1 東 2011年5月 　1
13 5,580 290.2 2LDK 63.6 東 2011年2月 　2
36 4,865 294.5 1LDK 54.6 北 2011年11月　7
50 4,480 271.1 1LDK 54.6 北 2011年8月 　3
28 4,680 284.4 1LDK 54.4 北 2011年5月 　4
45 5,290 321.8 1LDK 54.3 西 2011年4月 　5
38 4,100 267.9 1LDK 50.6 西 2011年10月　2
56 12,800 348.2 2LDK 121.5 東 2010年11月　4
27 8,780 297.3 2LDK 97.6 北 2010年7月 　2
43 7,932 280.1 4LDK 93.6 南 2010年12月　7
23 8,480 315.0 2LDK 89.0 南 2010年6月 　1
31 7,200 270.7 2LDK 87.9 南 2010年12月　3
32 8,180 310.4 3LDK 87.1 2010年7月 　1
29 6,180 277.9 3LDK 73.5 西 2010年9月 　2
37 6,113 276.3 3LDK 73.1 東 2010年11月　6
41 4,680 283.3 1LDK 54.6 北 2010年11月　3
43 4,780 289.3 1LDK 54.6 北 2010年7月 　2

[655: 匿名さん]

既に売り急いでいる人が結構いるんだなあ。
こんなの見ると焦っちゃうよ。

[656: 匿名]

データ見る限りじゃ2010年は高すぎるな。坪270万円超えると売りにくそうな印象。

[657: 匿名さん]

成約価格は3ヶ月未満で表示価格の５～10パーセント引き。半年以上かかった物件は2割くらいいってるのもあるだろうな

[658: 匿名さん]

住まいサーフィンによると平均で坪250万とのこと。

[659: 匿名さん]

郊外マンションの場合、
買いそびれた団塊Jr相手に売り抜けてしまうのが最善の策ですよ。

[660: 匿名さん]

継続月数が3ヶ月未満264万円なんで成約価格は平均250万円台ってとこでしょうね。
それにしても2012年に入ってまだ3ヶ月なのに中古の数が多いような･･･。
これはアリオショック？

[661: 匿名さん]

千何百戸のなかで
十数戸を
多いと見るか？少ないと見るか？

[662: 匿名さん]

実質2ヶ月で十数戸ですからね。
この後に売り出される戸数次第だけど少なくはないでしょう。
少なくとも去年より増えてるのはなぜでしょうね。

どうやら広めの部屋が多いようですけど。

[663: 匿名さん]

>662
このところの超円高で製造業の海外流出が恒常的に続く雰囲気になったから、郊外のマンションを早めに手放そうとする動きでしょう。

[664: 匿名さん]

＞６６０
アリオショックか単なる供給過剰かはわかりませんが、
買いが弱っているのは確かなようですね。

もし、アリオショックが再開発の失敗として市場に浸透し、中古の売り手が増えるとすれば、
即効性ではなくこの先じわじわと利いてくることでしょう。

[665: 匿名さん]

＜パナソニック＞携帯生産、海外に移管へ…円高リスクを回避
毎日新聞 4月1日(日)20時14分配信

　パナソニックは１日、スマートフォン（多機能携帯電話）を含めた携帯電話の生産を今夏にも海外に全面移管する方針を明らかにした。全体の約５割を占める国内生産分を海外工場などに移す。今年度から開始する海外市場再参入に対応し、円高リスクを回避するために生産体制を見直すことにした。同社によると、携帯電話をすべて海外生産するのは国内メーカーでは初めてという。

[666: 匿名さん]

>663
そういえば小杉は電気メーカーに勤務しているそこそこの年収のサラリーマンで住んでる人が多いと街の不動産屋で聞いたことがあります。それならば円高や決算が最悪になのも影響してるかもしれませんね。リストラや賃金カットに増税のオマケ付きですからね･･･。

[667: 匿名さん]

>664
そのようですね。小杉に限らず市場全体として買い手は減ってきてるようなかんじもありますが･･･。今年に入って売りが多かったのも、たまたまかもしれないのですが、他のタワーでは2012年になってから去年よりも売りが増えたかんじもなかったので少し気になりました。

[668: 匿名さん]

地震の影響もあるでしょね。東京湾北部直下型地震は震度7になりましたから。市場全体でタワーの買い手は確実に減っていますよ。関西圏は増えているみたいですが。

[669: 匿名さん]

アリオショックとかまだ言ってんのか。ネタが無いからっていい加減にしろ。
私はバカですって大声で叫んでるようなものだぞ。

残念ながら663や666の言う通り。
FやN、およびその関連企業のかなりの数の幹部社員が小杉に住んでいる。
交通利便性により相対的な小杉人気は続くと思うが、
これら一定の層が持ち家を維持できなくなるケースがこれから増えるとなると、
この先中古市場は多少軟化傾向が続くかもしれない。

[670: 匿名さん]

アリオショック(笑)

いまなにもない「ゼロ」から完全上乗せで大規模商業施設ができるのに、
「ショック」なんてのはこの掲示板のオリジナルも甚だしいですね。
「建たない」と決まったとしても、他に商業施設はできるのに、
「未定」からアリオに決まったことを理由に売却(笑)

知識もなく情報収集力もない荒らしの人には、
こういう単純な理由がありがたいのですかね(笑)

[671: 匿名さん]

>>６６２
＞実質2ヶ月で十数戸ですからね。
＞この後に売り出される戸数次第だけど少なくはないでしょう。
＞少なくとも去年より増えてるのはなぜでしょうね。


「少なくはない」「増えている」の根拠となる具体的な情報ソースを教えて下さい。

[672: 匿名さん]

>>670
ずっと前から住んでる人には未定がアリオになっただけだけど
最低でも湘南テラスモールかたまプラテラスみたいのが
出来ると思ってた、決定前に買った人にはもの凄い下方修正だと思うんだが。

[673: 匿名]

>671
今は>654のデータ見ながら話題になってるところ。