武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

[匿名さん]

パート38です。
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[604: 匿名さん]

普通に考えてポジだろｗ
そんなにイジメるなよ。

[605: 匿名さん]

ペリエジャパンにパークとコスタの中古坪単価部屋別に全部出てるんだから下がってるのは一目でわかる。反論できるならどうぞ

[606: 匿名さん]

>>605
サイト名だけ出すんじゃなくて数字も出してよ不親切だなあ…。
605がやってくれないなら俺がやるわ。

パークシティ武蔵小杉
http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=a2tzcGNt
　2011年3月の坪単価＝297.86万円
　2012年3月の坪単価＝286.28万円
　騰落率＝-3.9%
確かに下がってるねえ。

THE KOSUGI TOWER
http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=a2tzdGt0
　2011年3月の坪単価＝271.93万円
　2012年3月の坪単価＝246.50万円
　騰落率＝-9.4%
1点だけのデータじゃ何とも言えないけど、かなり下がっちゃってる印象。

参考までにパークシティ豊洲
http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=dGt0cGN0
　2011年3月の坪単価＝319.80万円
　2012年3月の坪単価＝284.70万円
　騰落率＝-11.0%
さすが湾岸エリア…これは悲惨。震災の影響は大きかったことでしょう。

さらに東京エリア全体の平均
　2011年3月の坪単価＝340.0万円
　2012年3月の坪単価＝321.0万円
　騰落率＝-5.6%
2011年3月を最後に新たな物件は登録されていないので、
これは市場全体の経年落下率の平均と見ていい。

ということで平均と比較して、小杉はパーク健闘、コスタ苦戦。湾岸は壊滅。
しかしそもそも今タワマンってどうなの？ってとこなんじゃないの。

[607: 匿名さん]

さすがに1箇所の値段の差で、下がっている、は
無理がありますね〜

[608: 匿名さん]

成約件数5件て書いてあるけど。

[609: 匿名さん]

分譲価格の平均と2012年3月との比較だと、
コスギタワー ＋17%
パークシティ武蔵小杉 ＋19%
パークシティ豊洲 ＋24%
ですね。

コスギタワーは2011年3月がゼロ件で異常値では。
やはり情報ソースを示していただけると、
すごく有益になりますね。

[610: 匿名さん]

数字は見方によっていろんな意味づけできるもんね。
「一目でわかる」ってのは頭の悪さを認めているようなものだねｗ

[611: 匿名さん]

＞６０９
まさか、ペリエジャパンの数字が成約値だとは思ってないよね？

[612: 匿名さん]

成約値ではない、という前提が明らかなのだから、
その前提で数字をみればよいのでは？

成約値だとおもってないよね？という指摘も、
情報ソースを示していただいたからこそ出来る議論ですよね。

なんの根拠もなく上がった下がった、増えた減ったを繰り返すより、
遥かに建設的で有益だと思います。

[613: 匿名さん]

あからさまにミスリードを誘っておいて、指摘されたら、

＞その前提で数字をみればよいのでは？

ってどこのマスゴミの遣り口かと。

[614: 匿名さん]

今日もSFTの前の一軒家の叔父さん駐車違反者と口喧嘩。
パトカー３台呼んで大喧嘩、ほとんどキチガイのように怒鳴りまくってた。

[615: 匿名さん]

へぇ
私も以前目撃したことあります
一軒家にすんでいるとは？！

[616: 匿名さん]

もともと中古価格が下がってるという話しは、パークシティーの70平米台で5000万円台の部屋が市場に出る前に売れずに広告掲載されるようになったからだよね。データとしてどうかというよりも、そういうのがネット掲載されるようになると印象として下がってるかんじがする。

安ければネット上に掲載される前に売れることが多いけど坪260万円、250万円台などがネットで中古物件として見かけるようになれば中古が下がってるという印象になるでしょう。

自分的には、去年は広い部屋や高層がよくネットに掲載されてるのを見かけたので、新築のエクラスと競合してた影響が大きいのではないかと思ってる。エクラスで余ってた間取りも同じような広さだったから。

今はそのエクラスも完売間近で、GWTは一段高くて競合しそうにないから、去年見られたような坪250万円台の中古を見かけることは今年は少ないかも。

[617: 匿名さん]

で
結論は？

下がっていない？

[618: 匿名]

なかなか下がらないと思う。

不景気で手が出ない人が多いようですが、


買った人は勝ち組ですよ。


やはり、首都圏最大の再開発ですからね。

[619: 匿名さん]

住まいサーフィンによると現在のパークの暴騰率は−1.4％。
去年の10月時点では1.3％だったので少しづつ下がってますね。

因みにサンプル数は136件。
物件により上下がありますが、平均では買値を割っています。

[620: 匿名さん]

現状では明らかに下がってるとまではいえないが確かなのは上がらなくなったこと。
それなら経過年数とともに徐々に下がるというふうに見るのが普通でしょう。

[621: 匿名さん]

>619
ブームであらかたの人が買いましたからね。
都心部と違って顧客が神奈川方面に限られているからこれからは厳しいでしょうね。

[622: 賃貸住まいさん]

賃貸から分譲に乗り換えようと思っているのですが、皆さんが提示しているマンション分譲価格上がった下がったというのは方角・階数などは考慮されてるものなのでしょうか？たとえば全体的に数値は下がっているがある階層以上の物件は下がらないとかこの方角は下がらないとか・・。そういうところはあるものなんですかね？坪単価なども階数・方角などによって同じ間取りでもだいぶ分譲価格違うので評価しずらいし。。将来、貸す・売るの際にタワーマンションだったらせっかくなら高層階がいいっていう人や景色が開けてるほうがいいっていう人もいそうなので・・。それとも中古販売になるとあまりそういうのは考慮されず十把一絡げに扱うものなのでしょうか・・。

[623: 匿名さん]

読みにくいので
改行してもらえると助かります

[624: 匿名さん]

常識では安い北向きのコンパクトな物件ほど値段は下がりません。
元が安いので一番値上がりします。

逆に高い部屋ほど値下がりも激しいと思います。
もちろん眺望などもありますから一概には言えませんが。

どの方角の部屋が上がってるか調べればわかりますよ。

[625: 匿名さん]

>622
実際には部屋ごとに違います。間取りや向き、広さや階数は地震の後では高層のほうがいいってもんでもないようで。部屋の使い方が悪いとそれで安くなる場合もあるし。データで出せるのは平均化した数値上のものだけど実際に買うなら自分で調べて考えればいいと思います。

個人的な考えですが、小杉で競争力があるのは「南向き・60平米・5000万円台前半・2LDK以上」かと。中古でもなかなか見かけない価格帯と広さでたまに見かけてもすぐに掲載されなくなるので人気がありそうです。即日完売したブリリアに多かった部屋の間取りでもあるし。

[626: 匿名さん]

>>624
そんなの決まってないよ、分譲時に割安だったか割高だったかだけじゃないの。
分譲時に10倍で抽選した部屋は、売れてすぐに1割増しで中古に出してもすぐ売れる。
同様に、最後の最後まで売れなかった部屋はすぐに同額で中古に出しても売れるはずがない。
方位とか階数とかで決められないよ。

[627: 匿名さん]

626さんに同意します

[628: 匿名さん]

≫626
こんなデータもありますよ。

中古分譲マンションにおいて、北向きの割合は都区部では12％に上る（首都圏全体では7％）
タワーマンションが増えているのは一因だが、約７割が20階未満でタワーではない
向き別に新築時からの中古価格騰落率を算出すると、北+11.4％上昇に対して南は-5.4％で格差は16.8％
北東・北・北西の平均が+11％、南東・南・南西の平均が-1.9％で格差は12.9％

因みに投資目的で真っ先に売れるのも割安な北向きが多いです。

あくまでも傾向ですけど。

[629: 匿名さん]

60平米って
競争力あるのでしょうか？

需要(=競争力)があるのは70平米の3LDKでは？

[630: 賃貸住まいさん]

なるほどなるほど。
改行すいませんでした。
元々の値段が高いがゆえに上下幅は無視できないですね。
そうなると買い手の求める要件はいろいろあれど、やはり手を出しやすい値段というのが判断材料の大きな要素となりやすいんですね。当たり前といえば当たり前ですが・・。
武蔵小杉の立地は今後に期待でき、住みたいと考えているわけですが一生住む訳ではない理由があるので将来、売るときのことを考えるとコストパフォーマンスのいい物件が欲しいと考えています。
参考になります。ありがとうございます。

[631: 匿名さん]

郊外にタワマンは違和感大き過ぎ。

永続性があるとは到底思えないけど、
皆さんどうですか？

[632: 匿名さん]

利便性良いからいいんじゃない
住みたい町ランキングでも上位だし

需要あるから違和感なし

[633: 匿名さん]

>629
60平米と言うより大事なのは価格帯ですね。小杉あたりで探してる予算で一番多いのは5000万円半ばくらいだと不動産の販売やってる人から聞きました。70平米くらいだと今の相場だと5000万円半ば超えることが多く予算オーバーです。この価格帯はローンの支払い＋維持費の金額が月15万円超えてくるラインなので家賃と比較したときに心理的抵抗が生じやすいのではないかと。

60平米が現状の小杉相場でちょうどそれくらいでおさまるのと70平米くらいと比較した時に住めなくもないから狭くてもいいから安く買いたいという人に人気があるんじゃないかと思います。

[634: 匿名さん]

欲しいと思う人がたくさんいたからここまで売れてきている。
631は買わなければいい。それだけの話。
永続性があるかどうかなんて余計なお世話。買わない人は考えなくていいよ。

[635: 賃貸住まいさん]

エクラスの価格帯を聞いたとき、間取り・大きさ・階、すべて同じでしたが方角が違うだけで１千万近く違った記憶があります。
安い方角物件にしても神奈川にしては高い価格のイメージで、さらにこの差にびっくりしました・・。
ということは、将来、10年ほどして売るなり貸すなりを考えるなら、いい方角（そもそもタワマン乱立で10年後にいい方角があるのかわかりませんが一般的に南とか・・）で選んで数百万高く買うより、安い方角の方がコストパフォーマンス(損となっても重傷は負わない程度)的にはいいのかもしれませんね。
武蔵小杉の価値が上がるのか、上がっても一時的(そもそも都内じゃないんですし)なのかは正直、わかりませんがポテンシャルは秘めた土地柄であるとは考えているのでもう少し情報収集していきたいと思います。

[636: 匿名]

>628さん

しかし、皆がそれを意識しすぎると、
新築の北向きは逆に人気がでて、新築値段はあがってしまい、

中古で値下がりすることになりますね。

[637: 匿名さん]

日本人は北向き嫌いですからね。
高くなれば売れなくなるだけです。

やはり南向きより安めにしないと売れないんでしょう。
逆にいえば南向きを安く設定するデベはいないということです。

[638: 匿名さん]

６３５さん


安い方角、高い方角
どちらをかったほうがよいのか。。



結局割安な方角を買うが正解だと思います。


私はたまたま値上がりしたタワーマンションを
所有してますが、値上がり率は概ね安い方角のほうが
高いです。

でももともと高い方角の間取りでも割安？な間取りでは
値上がり率高いケースもあるんです。

で、どの方角、間取りが割安なのか？？

素人にはわからないので誰か教えて欲しいです！

[639: 匿名さん]

南向きが高いのは人気があるという以外に都内含めてもなかなか中古が出てこないというのもあります。中古では待っていてもなかなか買えないから高値だとしても新築で買うしかない。このへんの中古も南向きに絞って探すとかなり件数が減ります。

築浅のうちは割高なほうは不利だけど築年数が経ってくると差がつきますよ、北と南では。早めに売るなら安い方、売りのがかなり先なら高いほうも検討するってところだと思います。

個人的にやってて一番いいと思ってるのは、とりあえず割安なほうを買っておいて割高だった部屋がたまたま安く出た時に買い換えることですね。

[640: 匿名さん]

南向きも普通に売りにでてるけどね。
南向きに絞ると少ないってタワマンなら1/4になるから当たり前なんだが。

[641: 匿名さん]

南向き信者ですね
日本人に多いって
どこかの記事で読みました

[642: 賃貸住まいさん]

ふむふむ。なるほど。
しかし武蔵小杉の弱点は方角の特権が未確定なところもあるのが悩ましいところです。タワマンの一般的な付加価値として高層階で景色を楽しむなんてのもあるかと思うのですが南向きでお見合いになったり影になったり・・。景色もダメとなったら方角の利点が無くなり上乗せされた分虚しくなりそうで・・。
今後、エクラスのとなりに近所にもタワマンが建つ予定みたいであの辺において方角はあってないような気もします。
そうなると割安な北はちょっと魅力にも思えてきました。
タワマンにおいて北向きで不自由な話って聞きますか？
高層階において北向きであってもさほど暗さ(光が回り込むから？？)は気にならないなんて話を聞いたことがあります。

[643: 匿名さん]

タワーの北側住んでます。
夏暑くなくて快適ですよ。
お見合いじゃないので光も十分明るいです。

デメリットは特にいまのところ無いです。

[644: 賃貸住まいさん]

貴重な情報ありがとうございます！
値段とのバランス考えると武蔵小杉にするなら方角によるリスクはあまり考えないようにします。
そのかわりせっかくの立地なので駅から近いとこにはしようかと。

[645: 匿名さん]

小杉に買うこと自体の良し悪しは、よーく考えたほうがいいよ。

[646: 匿名さん]

それに加えて(その前に？)
購入するか賃貸のままとするか

よーく考えてね

[647: 賃貸住まいさん]

もちろんです。
都内のタワマンとさして値段かわらないですからね・・・。
都内だとどーせならと方角こだわったり階数こだわったりして結局高くなりそうですが・・。

[648: 匿名さん]

>640
そういう意味じゃなく、東や西に比べると南向きの中古で出てくる数は本当に少ないですよ。そもそも南向きは分譲時に広い部屋が多いから東や西にある部屋より戸数が少ないから単純に1/4でもないし、高くで買ってる分、長く住むこと前提で買ってる人が他の向きよりも多いので売りにも出にくいせいです。

[649: 賃貸住まいさん]

あー、なるほど。。
そうですね・・。
中古も含めてバランスの良い物件を探して見ます。結局、出せる金額は限界ありますしね。
再開発予定なんかも今後調べて見ます。
いろいろご丁寧に皆さんありがとうございます。

[650: 匿名さん]

神奈川県出身の団塊Jrの購入が終わる前に、
中古は売るべきでしょう。
2年もすれば高値で売るのが難しくなるよ。
ここは都心部じゃなくて郊外だからね。

[651: 匿名さん]

＞648
じゃあ、またデータを。

中古マンション向き別流通度合。
2006ー2010 196000戸。

23区 南61％ 東西28％ 北12％
東京市部 南74％ 東西23％ 北3％
埼玉県 南79％ 東西19％ 北2％
神奈川県 南76％ 東西20％ 北4％
千葉県 南85％ 東西13％ 北2％
首都圏 南70％ 東西23％ 北7％

デベは高く売れる南向きになるべく向けてマンションを建てるから、
圧倒的に南向きの中古が多いんですよ。

[652: 匿名さん]

郊外マンション。
売るなら2年の内にしないとヤバいよ。

[653: 匿名さん]

ネガはスルーしましょ