武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

[匿名さん]

パート38です。
武蔵小杉ライフ：再開発で変貌する武蔵小杉のタウン情報
http://www.musashikosugilife.com/
武蔵小杉ブログ（武蔵小杉ライフ　公式ブログ）
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/

過去スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9438/
【２】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9421/
【３】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9101/
【４】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9245/
【５】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8978/
【６】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8979/
【７】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8919/
【８】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8878/
【９】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8808/
【10】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8721/
【11】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8603/
【12】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8310/
【13】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48801/
【14】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53589/
【15】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60478/
【16】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65358/
【17】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/68379/
【18】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/70394/
【19】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71351/
【20】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73041/
【21】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75694/
【22】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/78352/
【23】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83040/
【24】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/86589/
【25】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89401/
【26】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92652/
【27】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/136187/
【28】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142538/
【29】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/146248/
【30】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149307/
【31】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/154690/
【32】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/167537/
【33】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/179807/
【34】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182301/
【35】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/186295/
【36】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197834/
【37】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208327/

[561: 匿名さん]

>558
・59階建てで、地域全体に日本のマンションで最長の影を落としているのに、我慢しろと強要
・他人には我慢しろと言い、自分たちの部屋に影を落とすなと主張

→　掲示板での発言の揚げ足取り。
　　公にいつ、どこで、だれがこのような主張をしましたか？
　　脳内世間と脳内道徳は、あなたの脳内だけにしてください。



・第二種住宅用地で容積率800%ということを疑問を持たなかったと主張

→　地区計画法に基づく地区計画指定により容積率が緩和されているのであって、
　　将来の土地用途の変更を前提として容積率８００％なのではありません。
　　すこしは勉強しましょう。


・用途変更を聞いていなかった、どこかに証拠があるのかと主張

→川崎市から不動産事業者、及び地域住民などに説明された事実はなく、ミッドスカイタワーが販売された平成20年以前に川崎市が発表した行政文書に、用途変更に関する記述は一切存在しない、
これについては都市計画審議会の場で第三者有識者からも川崎市の不備について公に批判がされています。

[562: 匿名さん]

地区計画法→×
都市計画法→◯
に訂正です。

[563: 匿名さん]

・第二種住宅用地で容積率800%ということを疑問を持たなかったと主張
・用途変更を聞いていなかった、どこかに証拠があるのかと主張


それでゴネたわけでもなく、用途変更はスケジュール通りに決定したのに、なにが問題なのかな？
道徳的な問題ですか？(笑)

[564: 匿名さん]

その反面、ステーションの人達は立派だ。自分達が周りに迷惑を掛けているのを理解して、自分達の権利を振りかざさない。

[565: 匿名さん]

＞道徳的な問題ですか？(笑)

道徳的な問題でしょ。
道義というか、常識というか。

そこで（笑）を付けられるなんて、どんだけ心が腐ってんだよ。
正直引くわ。

[566: 匿名さん]

とどのつまり、貴方の脳内世間の脳内常識だけが、
ネガキャンの根拠なんですね(笑)

法律の定められた手続きのなかで、
要望書を提出することが、道徳に反するなら
日本中の再開発はほとんど全て道徳に反してますね(笑)

[567: 匿名さん]

法律の範囲内であれば、どんな主張でもクレーマーやモンスターと言われる筋合いは無い
もっと世の中を勉強して出直してきなさい！！

[568: 匿名さん]

どんな主張でも、って、
あなた要望書の中身を全然知りませんよね？

[569: 匿名]

なんかぎすぎすしてきましたね。
パークの人たちも素晴らしい商業施設ができて武蔵小杉の街がよくなることを期待しているでしょうし、ゴネてるといってパークの人たちを悪人扱いした書き込みをする人はパークに恨みがあるのか、武蔵小杉住人の仲を悪くしようとしているのか…武蔵小杉の住人なのでしょうか？

[570: 匿名さん]

「揚げ足取り」、「ネガキャン」とレッテル貼り付けて嘲笑するのはナチの手法。

人の発言をちゃかして（笑）をつけるなんて、人としてのレベルが分かります。

[571: 匿名さん]

もう武蔵小杉となんの関係もない、
道徳だのナチだの心腐ってるだの
個人に対する誹謗中傷しか言えないんだから、
ネガキャンは諦めて内輪モメに帰ってはいかがですか？

貴方の発言は掲示板と関係ないし、この掲示板では無価値です。

[573: 匿名さん]

http://www.townnews.co.jp/0204/2012/03/30/140196.html

公示地価 中原区は上昇
住宅地、商業地ともに県内第１位のアップ率

　国土交通省が今月発表した公示地価（今年１月１日時点）で、中原区は住宅地の平均変動率が神奈川県内の市区町村別で唯一上昇したことがわかった。商業地でも県内第１位の上昇率となった。

（中略）

　中原区の住宅地は、県内で唯一上昇、プラス０・４％となった。平均価格も県内トップで31万９３００円（前年31万２９００円）。県土地水資源対策課では「武蔵小杉の再開発が進んだことで街が変わり、東京から近く交通利便性にも優れていることが要因」としている。

　区内の商業地でも、上昇率がプラス１・２％と県内第１位。上昇率順では区内の３地点がトップ３（新丸子町９２２の１、新丸子町６９５の５、新丸子町７５２番の１）だった。上昇した住宅地に近い商業地が上がった形となった。平均価格は前年の57万１３００円から58万６２００円となり、県内で第３位。

[574: 匿名さん]

ロビーや玄関の大改修を無償でさせるなんて、どうやったらできるのでしょうか？
クレーマー以外の何者でもない気がしますが・・・

[575: 匿名さん]

パークシティの内輪ネタは、内輪でお願い致します。

[576: 匿名さん]

>>574
必死ですね。
既存パークの事は興味ないから書くな。

[577: 匿名さん]

>>574
あっちでもこっちでも何度も同じ事を書かないで。
興味ないです。

[580: 匿名さん]

ホントに迷惑だから出て行ってくれないかな。
パーク住人が傲慢だろうが恥知らずだろうが「武蔵小杉の今後」には全く影響ないから心配しないでいいよ。
さようなら。

[581: 匿名]

氷山の一角ってことないですよね？

[582: 匿名さん]

一時期在庫が減ったなぁと思ってたらまた少しずつ中古の在庫増えてきたね。
普通、本当に便利なところはなかなか引っ越したがらないものだけどまだ商業施設ができないのが影響してるんだろうか。

[583: 匿名さん]

中古の在庫が増えているという情報のソースは？
根拠も示さずに増えたの減ったの言われてもね。

[584: 匿名さん]

>583
ヤフー不動産見たらわかるよ。

[585: 匿名さん]

Yahoo不動産が市場動向を反映しているとは到底いえませんが。

仮にある程度の指標になるとして、具体的な数字で示してください。
顔の見えない他人に自分の意見を伝えるなら、情報ソースを示すのが最低限の常識ですよ。

[586: 匿名さん]

>585
やけにつっかかるね。別に数字で出してもいいけど過去のデータは調べられないよ？
去年の中古件数は築浅物件だけで48件ほどあった。それがこの2月までに15件ほどになっていたのでだいぶ減ったなぁと思ってたらまた28件になってたから増えてきたと書いた。

不動産取引情報というレインズ情報を見れるサイトで見ても過去1年間で40件ほど成約が掲載されているから48件という数字はだいたい合ってるかなと思うんだよね。

実際に中古ウォッチしてれば、中古件数が増えてるのなんてわかるんだから、イチイチ中古相場に関することに突っかかるのはどうかと思うよ。

[587: 匿名]

中古が増えてるって言われると何か不都合でもあるのでしょうか？

[588: 匿名さん]

情報ソースの提示なんて、至極当たり前のリクエストで、
なぜ「突っかかる」ことにされるのかな？

リクエストしないとソースが出てこない時点で、
他人とのコミュニケーションの姿勢として正常ではあるませんよ。

[589: 匿名さん]

まあまあ、いきなり喧嘩腰やめようよ。
582はネガるつもりはないんじゃないの？

個人的にはGWTの販売情報が具体的になってきたからじゃないかと思ってる。
数が増えないのは売りと買いが均衡してるってことだけど、
GWTの情報が具体的になってきたのでいったん買いが止まってるのではないかと。
しかしGWTがかなり強気できたので、来月あたりはまた中古減ってるんじゃないのかねー。
普通に年度末の需要の動きもあるだろうけど。

あとは、8000万円台だけが3戸残ったエクラスの値引き待ちだったり？
それはないか。

[590: 匿名さん]

うんうん、喧嘩腰よくないお(＾ω＾)

[591: 匿名さん]

根拠根拠厨が、Yahoo不動産とレインズ以上の根拠を出せば済む話。

[592: 匿名さん]

いま中古で売りにでる可能性がある戸数は、
だいたい3500戸くらい？
それが15戸→28戸だと、0.43%→0.8%ですね。

数字を出さなければ、
「なんと中古物件が倍増！」ともいえるし、
「わずか0.37%の微増、希少性は高止まり！」
とも言えるわけです。

こういう誤解を招かないよう、
きちんと具体的な根拠を提示すべきですし、
根拠を示さずにあれこれいう人には、
具体的な根拠の提示を求めていきましょう、
ということです。

[593: 匿名さん]

根拠を求めるのはいいけど、ギスギスしすぎじゃないの？
ポジ側に余裕が無いと見られると、長い目では市場にも影響しかねないよ。

[594: 匿名さん]

ポジを装った釣りじゃないの？
ネガが増えるのが至上の喜びで、いちいち反感を煽っているようにしか見えん。

この人が本気でムサコラブだとしたら、まさに、無能な働き者は・・・ってやつだな。

[595: 匿名さん]

いちいちソース出せはこういう掲示板ではやりすぎ。

特に中古相場は小杉を気にしてる人にはソースなんてなくてもある程度わかることだし、

むしろ中古相場を知られたくなくってムキになってるようでマイナスイメージになるよ。

もし間違ってると思ったり、でたらめやあいまいな情報には自分なりの根拠で反論すればいい。

それも掲示板のマナーでしょ。

[596: 匿名さん]

悪い噂を捏造するような、あからさまなネガに対しては「ソース出せ」はいいと思う。
しかし今回はどう考えてもそうじゃない。
ポジに余裕がないのか、そういう雰囲気を醸し出すためのネガの釣りなのか。
後者だとしたらちょっと高度過ぎないか？ここのネガはここんとこ頭悪い奴ばっかりだぜ。

[597: 匿名さん]

>596
同感。新手のネガかもしれないね。

[598: 匿名さん]

>592
希少性に頼り始めたら
その地域は衰退トレンドに入ったってことだよ。

[599: 匿名さん]

東京湾北部地震、川崎市にとっても他人事ではなさそうですね。震度7は勘弁してほしい。

[600: 匿名さん]

ここのポジ、おかしいのが続きすぎなんだけど、文章から受ける印象はどうも同一人物。

「パチンコはエクラスの下駄じゃない。」と主張
　　でも、同じ敷地建物に入居するってソースを自分で貼ってる

「パーク住民は全くゴネてない」と主張
　　でも、ポジなのに自分から（笑）とか脳内とか連呼して雰囲気を最悪に

「中古が増えてるソースだせ」と主張
　　でも、Yahooやレインズを示されても屁理屈に終始、自分からはソースに基づく反論なし

・・・これで釣りでないなら、何がしたいんだ一体？

[601: 中原区民]

東京湾北部地震の資料は作為的に地区名等は明記を避けているようですが、
震度７(レッド表示)はどうも六郷土手を中心に川崎区/幸区辺りですかね？
所詮、震度７か震度６強かの違いで用心に越したことはありませんが～。

[602: 匿名さん]

行政が予測した通りに大地震がきたためしなし
むしろ記載のない場所こそが危ないと考えるべき

[603: 匿名さん]

>>600
言われてみれば…。
ネガも単純に貶すだけじゃなく進化してるのか。
殺虫剤撒かれて耐性ついたゴキブリみたいなもんか？ｗ

[604: 匿名さん]

普通に考えてポジだろｗ
そんなにイジメるなよ。

[605: 匿名さん]

ペリエジャパンにパークとコスタの中古坪単価部屋別に全部出てるんだから下がってるのは一目でわかる。反論できるならどうぞ

[606: 匿名さん]

>>605
サイト名だけ出すんじゃなくて数字も出してよ不親切だなあ…。
605がやってくれないなら俺がやるわ。

パークシティ武蔵小杉
http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=a2tzcGNt
　2011年3月の坪単価＝297.86万円
　2012年3月の坪単価＝286.28万円
　騰落率＝-3.9%
確かに下がってるねえ。

THE KOSUGI TOWER
http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=a2tzdGt0
　2011年3月の坪単価＝271.93万円
　2012年3月の坪単価＝246.50万円
　騰落率＝-9.4%
1点だけのデータじゃ何とも言えないけど、かなり下がっちゃってる印象。

参考までにパークシティ豊洲
http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=dGt0cGN0
　2011年3月の坪単価＝319.80万円
　2012年3月の坪単価＝284.70万円
　騰落率＝-11.0%
さすが湾岸エリア…これは悲惨。震災の影響は大きかったことでしょう。

さらに東京エリア全体の平均
　2011年3月の坪単価＝340.0万円
　2012年3月の坪単価＝321.0万円
　騰落率＝-5.6%
2011年3月を最後に新たな物件は登録されていないので、
これは市場全体の経年落下率の平均と見ていい。

ということで平均と比較して、小杉はパーク健闘、コスタ苦戦。湾岸は壊滅。
しかしそもそも今タワマンってどうなの？ってとこなんじゃないの。

[607: 匿名さん]

さすがに1箇所の値段の差で、下がっている、は
無理がありますね〜

[608: 匿名さん]

成約件数5件て書いてあるけど。

[609: 匿名さん]

分譲価格の平均と2012年3月との比較だと、
コスギタワー ＋17%
パークシティ武蔵小杉 ＋19%
パークシティ豊洲 ＋24%
ですね。

コスギタワーは2011年3月がゼロ件で異常値では。
やはり情報ソースを示していただけると、
すごく有益になりますね。

[610: 匿名さん]

数字は見方によっていろんな意味づけできるもんね。
「一目でわかる」ってのは頭の悪さを認めているようなものだねｗ

[611: 匿名さん]

＞６０９
まさか、ペリエジャパンの数字が成約値だとは思ってないよね？

[612: 匿名さん]

成約値ではない、という前提が明らかなのだから、
その前提で数字をみればよいのでは？

成約値だとおもってないよね？という指摘も、
情報ソースを示していただいたからこそ出来る議論ですよね。

なんの根拠もなく上がった下がった、増えた減ったを繰り返すより、
遥かに建設的で有益だと思います。

[613: 匿名さん]

あからさまにミスリードを誘っておいて、指摘されたら、

＞その前提で数字をみればよいのでは？

ってどこのマスゴミの遣り口かと。

[614: 匿名さん]

今日もSFTの前の一軒家の叔父さん駐車違反者と口喧嘩。
パトカー３台呼んで大喧嘩、ほとんどキチガイのように怒鳴りまくってた。

[615: 匿名さん]

へぇ
私も以前目撃したことあります
一軒家にすんでいるとは？！

[616: 匿名さん]

もともと中古価格が下がってるという話しは、パークシティーの70平米台で5000万円台の部屋が市場に出る前に売れずに広告掲載されるようになったからだよね。データとしてどうかというよりも、そういうのがネット掲載されるようになると印象として下がってるかんじがする。

安ければネット上に掲載される前に売れることが多いけど坪260万円、250万円台などがネットで中古物件として見かけるようになれば中古が下がってるという印象になるでしょう。

自分的には、去年は広い部屋や高層がよくネットに掲載されてるのを見かけたので、新築のエクラスと競合してた影響が大きいのではないかと思ってる。エクラスで余ってた間取りも同じような広さだったから。

今はそのエクラスも完売間近で、GWTは一段高くて競合しそうにないから、去年見られたような坪250万円台の中古を見かけることは今年は少ないかも。

[617: 匿名さん]

で
結論は？

下がっていない？

[618: 匿名]

なかなか下がらないと思う。

不景気で手が出ない人が多いようですが、


買った人は勝ち組ですよ。


やはり、首都圏最大の再開発ですからね。

[619: 匿名さん]

住まいサーフィンによると現在のパークの暴騰率は−1.4％。
去年の10月時点では1.3％だったので少しづつ下がってますね。

因みにサンプル数は136件。
物件により上下がありますが、平均では買値を割っています。

[620: 匿名さん]

現状では明らかに下がってるとまではいえないが確かなのは上がらなくなったこと。
それなら経過年数とともに徐々に下がるというふうに見るのが普通でしょう。

[621: 匿名さん]

>619
ブームであらかたの人が買いましたからね。
都心部と違って顧客が神奈川方面に限られているからこれからは厳しいでしょうね。

[622: 賃貸住まいさん]

賃貸から分譲に乗り換えようと思っているのですが、皆さんが提示しているマンション分譲価格上がった下がったというのは方角・階数などは考慮されてるものなのでしょうか？たとえば全体的に数値は下がっているがある階層以上の物件は下がらないとかこの方角は下がらないとか・・。そういうところはあるものなんですかね？坪単価なども階数・方角などによって同じ間取りでもだいぶ分譲価格違うので評価しずらいし。。将来、貸す・売るの際にタワーマンションだったらせっかくなら高層階がいいっていう人や景色が開けてるほうがいいっていう人もいそうなので・・。それとも中古販売になるとあまりそういうのは考慮されず十把一絡げに扱うものなのでしょうか・・。

[623: 匿名さん]

読みにくいので
改行してもらえると助かります

[624: 匿名さん]

常識では安い北向きのコンパクトな物件ほど値段は下がりません。
元が安いので一番値上がりします。

逆に高い部屋ほど値下がりも激しいと思います。
もちろん眺望などもありますから一概には言えませんが。

どの方角の部屋が上がってるか調べればわかりますよ。

[625: 匿名さん]

>622
実際には部屋ごとに違います。間取りや向き、広さや階数は地震の後では高層のほうがいいってもんでもないようで。部屋の使い方が悪いとそれで安くなる場合もあるし。データで出せるのは平均化した数値上のものだけど実際に買うなら自分で調べて考えればいいと思います。

個人的な考えですが、小杉で競争力があるのは「南向き・60平米・5000万円台前半・2LDK以上」かと。中古でもなかなか見かけない価格帯と広さでたまに見かけてもすぐに掲載されなくなるので人気がありそうです。即日完売したブリリアに多かった部屋の間取りでもあるし。

[626: 匿名さん]

>>624
そんなの決まってないよ、分譲時に割安だったか割高だったかだけじゃないの。
分譲時に10倍で抽選した部屋は、売れてすぐに1割増しで中古に出してもすぐ売れる。
同様に、最後の最後まで売れなかった部屋はすぐに同額で中古に出しても売れるはずがない。
方位とか階数とかで決められないよ。

[627: 匿名さん]

626さんに同意します

[628: 匿名さん]

≫626
こんなデータもありますよ。

中古分譲マンションにおいて、北向きの割合は都区部では12％に上る（首都圏全体では7％）
タワーマンションが増えているのは一因だが、約７割が20階未満でタワーではない
向き別に新築時からの中古価格騰落率を算出すると、北+11.4％上昇に対して南は-5.4％で格差は16.8％
北東・北・北西の平均が+11％、南東・南・南西の平均が-1.9％で格差は12.9％

因みに投資目的で真っ先に売れるのも割安な北向きが多いです。

あくまでも傾向ですけど。

[629: 匿名さん]

60平米って
競争力あるのでしょうか？

需要(=競争力)があるのは70平米の3LDKでは？

[630: 賃貸住まいさん]

なるほどなるほど。
改行すいませんでした。
元々の値段が高いがゆえに上下幅は無視できないですね。
そうなると買い手の求める要件はいろいろあれど、やはり手を出しやすい値段というのが判断材料の大きな要素となりやすいんですね。当たり前といえば当たり前ですが・・。
武蔵小杉の立地は今後に期待でき、住みたいと考えているわけですが一生住む訳ではない理由があるので将来、売るときのことを考えるとコストパフォーマンスのいい物件が欲しいと考えています。
参考になります。ありがとうございます。

[631: 匿名さん]

郊外にタワマンは違和感大き過ぎ。

永続性があるとは到底思えないけど、
皆さんどうですか？

[632: 匿名さん]

利便性良いからいいんじゃない
住みたい町ランキングでも上位だし

需要あるから違和感なし

[633: 匿名さん]

>629
60平米と言うより大事なのは価格帯ですね。小杉あたりで探してる予算で一番多いのは5000万円半ばくらいだと不動産の販売やってる人から聞きました。70平米くらいだと今の相場だと5000万円半ば超えることが多く予算オーバーです。この価格帯はローンの支払い＋維持費の金額が月15万円超えてくるラインなので家賃と比較したときに心理的抵抗が生じやすいのではないかと。

60平米が現状の小杉相場でちょうどそれくらいでおさまるのと70平米くらいと比較した時に住めなくもないから狭くてもいいから安く買いたいという人に人気があるんじゃないかと思います。

[634: 匿名さん]

欲しいと思う人がたくさんいたからここまで売れてきている。
631は買わなければいい。それだけの話。
永続性があるかどうかなんて余計なお世話。買わない人は考えなくていいよ。

[635: 賃貸住まいさん]

エクラスの価格帯を聞いたとき、間取り・大きさ・階、すべて同じでしたが方角が違うだけで１千万近く違った記憶があります。
安い方角物件にしても神奈川にしては高い価格のイメージで、さらにこの差にびっくりしました・・。
ということは、将来、10年ほどして売るなり貸すなりを考えるなら、いい方角（そもそもタワマン乱立で10年後にいい方角があるのかわかりませんが一般的に南とか・・）で選んで数百万高く買うより、安い方角の方がコストパフォーマンス(損となっても重傷は負わない程度)的にはいいのかもしれませんね。
武蔵小杉の価値が上がるのか、上がっても一時的(そもそも都内じゃないんですし)なのかは正直、わかりませんがポテンシャルは秘めた土地柄であるとは考えているのでもう少し情報収集していきたいと思います。

[636: 匿名]

>628さん

しかし、皆がそれを意識しすぎると、
新築の北向きは逆に人気がでて、新築値段はあがってしまい、

中古で値下がりすることになりますね。

[637: 匿名さん]

日本人は北向き嫌いですからね。
高くなれば売れなくなるだけです。

やはり南向きより安めにしないと売れないんでしょう。
逆にいえば南向きを安く設定するデベはいないということです。

[638: 匿名さん]

６３５さん


安い方角、高い方角
どちらをかったほうがよいのか。。



結局割安な方角を買うが正解だと思います。


私はたまたま値上がりしたタワーマンションを
所有してますが、値上がり率は概ね安い方角のほうが
高いです。

でももともと高い方角の間取りでも割安？な間取りでは
値上がり率高いケースもあるんです。

で、どの方角、間取りが割安なのか？？

素人にはわからないので誰か教えて欲しいです！

[639: 匿名さん]

南向きが高いのは人気があるという以外に都内含めてもなかなか中古が出てこないというのもあります。中古では待っていてもなかなか買えないから高値だとしても新築で買うしかない。このへんの中古も南向きに絞って探すとかなり件数が減ります。

築浅のうちは割高なほうは不利だけど築年数が経ってくると差がつきますよ、北と南では。早めに売るなら安い方、売りのがかなり先なら高いほうも検討するってところだと思います。

個人的にやってて一番いいと思ってるのは、とりあえず割安なほうを買っておいて割高だった部屋がたまたま安く出た時に買い換えることですね。

[640: 匿名さん]

南向きも普通に売りにでてるけどね。
南向きに絞ると少ないってタワマンなら1/4になるから当たり前なんだが。

[641: 匿名さん]

南向き信者ですね
日本人に多いって
どこかの記事で読みました

[642: 賃貸住まいさん]

ふむふむ。なるほど。
しかし武蔵小杉の弱点は方角の特権が未確定なところもあるのが悩ましいところです。タワマンの一般的な付加価値として高層階で景色を楽しむなんてのもあるかと思うのですが南向きでお見合いになったり影になったり・・。景色もダメとなったら方角の利点が無くなり上乗せされた分虚しくなりそうで・・。
今後、エクラスのとなりに近所にもタワマンが建つ予定みたいであの辺において方角はあってないような気もします。
そうなると割安な北はちょっと魅力にも思えてきました。
タワマンにおいて北向きで不自由な話って聞きますか？
高層階において北向きであってもさほど暗さ(光が回り込むから？？)は気にならないなんて話を聞いたことがあります。

[643: 匿名さん]

タワーの北側住んでます。
夏暑くなくて快適ですよ。
お見合いじゃないので光も十分明るいです。

デメリットは特にいまのところ無いです。

[644: 賃貸住まいさん]

貴重な情報ありがとうございます！
値段とのバランス考えると武蔵小杉にするなら方角によるリスクはあまり考えないようにします。
そのかわりせっかくの立地なので駅から近いとこにはしようかと。

[645: 匿名さん]

小杉に買うこと自体の良し悪しは、よーく考えたほうがいいよ。

[646: 匿名さん]

それに加えて(その前に？)
購入するか賃貸のままとするか

よーく考えてね

[647: 賃貸住まいさん]

もちろんです。
都内のタワマンとさして値段かわらないですからね・・・。
都内だとどーせならと方角こだわったり階数こだわったりして結局高くなりそうですが・・。

[648: 匿名さん]

>640
そういう意味じゃなく、東や西に比べると南向きの中古で出てくる数は本当に少ないですよ。そもそも南向きは分譲時に広い部屋が多いから東や西にある部屋より戸数が少ないから単純に1/4でもないし、高くで買ってる分、長く住むこと前提で買ってる人が他の向きよりも多いので売りにも出にくいせいです。

[649: 賃貸住まいさん]

あー、なるほど。。
そうですね・・。
中古も含めてバランスの良い物件を探して見ます。結局、出せる金額は限界ありますしね。
再開発予定なんかも今後調べて見ます。
いろいろご丁寧に皆さんありがとうございます。

[650: 匿名さん]

神奈川県出身の団塊Jrの購入が終わる前に、
中古は売るべきでしょう。
2年もすれば高値で売るのが難しくなるよ。
ここは都心部じゃなくて郊外だからね。

[651: 匿名さん]

＞648
じゃあ、またデータを。

中古マンション向き別流通度合。
2006ー2010 196000戸。

23区 南61％ 東西28％ 北12％
東京市部 南74％ 東西23％ 北3％
埼玉県 南79％ 東西19％ 北2％
神奈川県 南76％ 東西20％ 北4％
千葉県 南85％ 東西13％ 北2％
首都圏 南70％ 東西23％ 北7％

デベは高く売れる南向きになるべく向けてマンションを建てるから、
圧倒的に南向きの中古が多いんですよ。

[652: 匿名さん]

郊外マンション。
売るなら2年の内にしないとヤバいよ。

[653: 匿名さん]

ネガはスルーしましょ

[654: 匿名さん]

中古ネタが続いてるのでデータ。

パークシティー武蔵小杉（ペリエジャパン）

データの平均値

所在階 価格 坪単価　　　平米　　継続月数
2010年 36.20 7,512万円 294万円 83.27 3.10
2011年 30.48 6,636万円 287万円 75.23 4.50
2012年 30.73 6,554万円 268万円 80.77 5.45


所在階 価格 坪単価 間取 平米 向き データ取得 継続月数
38 7,690 260.4 2LDK 97.6 北 2012年1月 　5
12 6,980 246.4 3LDK 93.6 南西 2012年2月 　1
37 7,150 263.8 3LDK 89.6 東 2012年1月 　9
34 7,384 272.6 2LDK 89.6 西 2012年1月 18
24 6,870 255.4 3LDK 88.9 東 2012年1月 　2
47 7,718 312.9 2LDK 81.6 南 2012年2月 　7
37 5,980 258.2 3LDK 76.6 西 2012年2月 　1
44 6,585 284.4 3LDK 76.6 西 2012年1月 　12
23 5,980 258.4 3LDK 76.5 東 2012年1月 　1
18 5,380 279.8 2LDK 63.6 西 2012年2月 　2
24 4,380 266.6 1LDK 54.3 北 2012年1月 　2
40 4,905 298.6 1LDK 54.3 北 2012年1月 　12
45 9,495 290.3 2LDK 108.1 西 2011年10月　11
59 18,077 582.2 2LDK 102.6 南 2011年3月 　9
27 7,550 258.8 4LDK 96.4 南 2011年8月 　4
53 8,913 307.3 2LDK 95.9 東 2011年3月 　3
44 8,580 296.5 2LDK 95.7 南 2011年11月　11
16 7,305 254.3 3LDK 95.0 東 2011年3月 　4
39 6,780 250.1 3LDK 89.6 東 2011年9月 　1
15 6,005 259.3 2LDK 76.6 西 2011年8月
15 5,980 258.4 2LDK 76.5 東 2011年8月 　2
33 5,980 259.3 3LDK 76.2 西 2011年10月　1
7 5,680 250.6 2LDK 74.9 東 2011年12月　3
22 5,980 268.9 3LDK 73.5 西 2011年1月 　1
36 6,237 280.5 3LDK 73.5 東 2011年9月 　7
24 6,240 283.7 3LDK 72.7 南 2011年3月 　3
8 5,080 232.1 2LDK 72.4 東 2011年8月 　3
8 4,860 250.6 2LDK 64.1 東 2011年5月 　1
13 5,580 290.2 2LDK 63.6 東 2011年2月 　2
36 4,865 294.5 1LDK 54.6 北 2011年11月　7
50 4,480 271.1 1LDK 54.6 北 2011年8月 　3
28 4,680 284.4 1LDK 54.4 北 2011年5月 　4
45 5,290 321.8 1LDK 54.3 西 2011年4月 　5
38 4,100 267.9 1LDK 50.6 西 2011年10月　2
56 12,800 348.2 2LDK 121.5 東 2010年11月　4
27 8,780 297.3 2LDK 97.6 北 2010年7月 　2
43 7,932 280.1 4LDK 93.6 南 2010年12月　7
23 8,480 315.0 2LDK 89.0 南 2010年6月 　1
31 7,200 270.7 2LDK 87.9 南 2010年12月　3
32 8,180 310.4 3LDK 87.1 2010年7月 　1
29 6,180 277.9 3LDK 73.5 西 2010年9月 　2
37 6,113 276.3 3LDK 73.1 東 2010年11月　6
41 4,680 283.3 1LDK 54.6 北 2010年11月　3
43 4,780 289.3 1LDK 54.6 北 2010年7月 　2

[655: 匿名さん]

既に売り急いでいる人が結構いるんだなあ。
こんなの見ると焦っちゃうよ。

[656: 匿名]

データ見る限りじゃ2010年は高すぎるな。坪270万円超えると売りにくそうな印象。

[657: 匿名さん]

成約価格は3ヶ月未満で表示価格の５～10パーセント引き。半年以上かかった物件は2割くらいいってるのもあるだろうな

[658: 匿名さん]

住まいサーフィンによると平均で坪250万とのこと。

[659: 匿名さん]

郊外マンションの場合、
買いそびれた団塊Jr相手に売り抜けてしまうのが最善の策ですよ。

[660: 匿名さん]

継続月数が3ヶ月未満264万円なんで成約価格は平均250万円台ってとこでしょうね。
それにしても2012年に入ってまだ3ヶ月なのに中古の数が多いような･･･。
これはアリオショック？