武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

[匿名さん]

パート38です。
武蔵小杉ライフ：再開発で変貌する武蔵小杉のタウン情報
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[186: 匿名さん]

>185
もう売れちゃったけどパークハウス大井町。
大井町駅から徒歩3分でエクラスと同じ価格帯でした。
南向き中心だったから割安だったと思う。

[187: 匿名さん]

>>186

今売っている物件で比較しないとね。
で、パークハウスはいつ頃どのくらいで
売り出してたの？
中古出てる？

[188: 匿名さん]

大井町なら、ジェームズ坂のアールブランがお買い得だったよね。モリモトが気にならなければ。

[189: 匿名さん]

>>187
つい最近まで売ってた物件なんだよ。
今月完売しちゃったんだ。うちは抽選で外れた。惜しい物件だった･･･。

[190: 匿名さん]

>188
確かにあそこはお買い得だった。高かったイメージあるけど今は早めに完売させるようにしてるね。まぁ、復活したばかりでファイナンスに余裕は無いだろうから当たり前だけど割安感ある物件を出してくれるのは有り難い。

[191: 匿名さん]

>>189

それは残念だったね。
他に気に入る物件が見つかるといいね。

[192: 匿名さん]

>>185
割高じゃないといえば最近の商社系のデベの小規模マンションが安く出てくるよ。DINKS向けで小規模でも仕様がいい物件が多いから半分投資感覚で買ってる人が多いみたい。大規模物件が好きなんであまり考えてはいないけど、今までは大手が割高でしか出さないのが続いてたから選択肢が増えるのはいいことだと思ってる。

[193: 匿名さん]

つまり割高じゃないとこはもう売ってないんですな
中古だったらどうですか
小杉は駅近タワーが坪230〜265あたりの範囲だけど似たような条件でいけますかね

[194: 匿名さん]

>192
新築で同価格で駅近だとルミナリータワー池袋（池袋徒歩4分）かな。ザ・タワーレジデンス大塚とかもそんなかんじ。豊島区はイメージ悪いとこが川崎に似てるせいか価格も似るのかもね。好き嫌いはある場所だけど便利は便利な地域だよ。

[195: 匿名さん]

中古が値崩れしてんのになぜか新築が高いまま。

分かり易い割高ですね。

[196: 匿名]

＞１９４
池袋は武蔵野台地という地震に強い地盤とのこと、まだ池袋は男性の街のイメージだけどエチカ、エソラとかできて女性の街にもなりつつあります、また東武デパート、西武デパートがあるから小杉とはまた違うけど便利、緑が多い感じは小杉の方が感じられますが、どちらも値段的には同じ、まだとびきり高いわけではない、きれいな街になってしまうとそれなりに坪単価が高くなるのが、傾向です

[197: 匿名さん]

>>194

ルミナリーはホテル街のド真ん中だから参考外だって。

[198: 匿名さん]

池袋自体が検討外ですね
大井町の中古相場は小杉と較べてどんなものでしょうか

[199: 匿名さん]

>198
大井町は中古が少ないからあまり事例がない。たまに売りに出ても待ってる人がいてレインズにも乗らずにすぐ売れてしまうかんじ。ブリリアもシティータワーもまだ完成してないから中古価格の形成はまだこれからだろうけど人気あるからそんなに売りに出ないと思う。

ちなみに、大崎は成約価格だと坪250万円～坪320万円くらい。

[200: 匿名さん]

大井町マンションデベ営業マンが必死で怖い。
遠征してこなくていいのに。

[201: 匿名さん]

>200
たまたま話題にのぼってるから書き込んでるだけで事実だからしょうがない。
他の地域のことが話題に出れば別に書かないよ。

[202: 匿名さん]

大井町ばかりの話題を出すのもなんだから、他にあげるなら、ザ・タワーレジデンス大塚は駅ビルがショッピングセンターになる予定なので、それができればそこそこ便利になるから割安かなって思ってる。いちおう山手線だし。しかも坪240万円で免震でそこそこのグレードある物件なら安いかなと。でも大規模再開発ってわけじゃないし、知名度が低いところが微妙ではあるけど。

[203: 匿名さん]

大塚ねえ・・
交通利便性は格段に劣りますよねえ

[204: 匿名]

大塚ねえ・・
交通以外は全部勝ってますねえ

[205: 匿名さん]

池袋にも新宿にも渋谷にも上野にも秋葉原にも東京にも新橋にも品川にも1本でいけるんだから、
別に複数路線なんかいらんだろ。
都心で帰りが遅くなった際のタクシー代が安い分だけ、交通に関しては大塚が上。

個人的には北は良いイメージがないのでパスだが、交通でムサコの方が上ってもうアホかと。
ムサコ狂信者か鉄道マニアかどっちだ？

[206: 匿名]

もともと江戸城の北は、鬼門の方角としてた為、小塚原処刑場、遊郭とかありました、戦後は朝鮮人とかが多く住んでスラム化してましたが、最近は都心に近いので再開発して南千住など、きれいな街になりつつあります、小杉も工場地帯でしたが、北同様、再開発で頑張ってます、どちらも生まれ変わることを期待してます、どちらも都心に近いのであとは街の品格がよくなることが目標です、居住者同志、努力して頑張りましょう

[207: 匿名さん]

武蔵小杉は山手線の駅と張れるぐらいになったしね。

[208: 匿名さん]

自分も北側はイメージ的にパスなんだけど
今の小杉価格で新築買うくらいなら大塚もありだと思う。

小杉でも中古なら坪230からあるので、
小杉に住むなら中古が買うのが一番いい。

もし今後小杉の価値が上がるなら中古も上がるだろうし、
下がるにしても大きく下がることはなさそうだから。

新築はいくらなんでも割高すぎて絶対小杉に住むんだ！
っていうくらい強い気持ちでないとちょっと手が出せないね、怖くて。

[209: 匿名さん]

処刑場と言えば鈴ヶ森刑場は品川の大井じゃなかった？

[210: 匿名さん]

横須賀線よりは山手線のほうが本数も多く、
夜遅くまであるから交通利便性だけを比較すれば大塚は有利性ありますね。
液状化しない地域ってところも気にする人にとってはポイント高いのでは。

もちろん武蔵小杉は便利でいい街ですが新築はもうかなりの値段しますから
そこより安いタワーというなら選択肢にはなりそう。

北側も思い切った再開発が進めば
都内である分武蔵小杉以上に化けそうな予感はします。
昔ながらの商店街も多いので反対運動が根強いのがネックのようですが･･･。

[211: 匿名さん]

さすがに小杉ネタが尽きて都内マンションの宣伝スレみたいに･･･

煽り情報とネガの罵り合いよりマシだけど小杉の今後のスレなのでそろそろ本題に戻しましょうよ

[212: 匿名さん]

本題といえば、最近武蔵小杉よりも武蔵中原とか元住吉のほうが商業施設できたり、
リニューアルしてるけどなんで小杉にはできないんでしょ？

イタリアンはいくつかできたけど閑散とした商店街とかどうにかならないんですかね。

[213: 匿名さん]

今ちょうどやってるところじゃないですか
駅ビルと隣接商業が出来るだけでも結構変わるだろうし、アリオもできる
進行中の小杉三丁目の再開発で西側の商店街ゾーンも大きく変わる
エルシイとJXの跡地もコンベンションセンターと併設商業施設ができて
北側も生まれ変わりますよ

[214: 匿名さん]

何か最近、盛り上がりに欠けるねえ・・

[215: 匿名さん]

GWTの販売が始まるまではネタも無いしねえ
地価が上がったからってなんだって話しだし
駅ビル完成まではアリオさんに頑張ってスレ保守してもらわないとな

[216: 匿名]

ネタが無いからね～

話題が アリオ→電車 って来てるから
そろそろ地震、地盤の話題になるんじゃないかな。

この4つの話題でパート38までいけたのはある意味凄い。ループしてるだけで内容は同じなんだけどね。

[217: 購入検討中さん]

大井町と小杉が同じ価格帯なら迷わず大井町だねぇ。
小杉は安い、便利、将来性がウリなのに、
今は注目浴びて高騰してるから不確かな後者２つだけで全然話にならない。

でも小杉バブルが弾けて適正価格に落ち着けば小杉人気は再燃するんじゃないかな。
まぁJR小杉駅なんかホームが2つしかないから今でも不便極まりないし、
上り方面の電車は所詮通過駅の一つに過ぎないから乗る前から鮨詰め状態。

今後人が増えて更に不便さも増す一方だとは思うけど、
そんなことは買って通勤時間帯に利用して初めてわかることだからねぇ。

[218: 購入検討中さん]

綱島街道の拡幅はまだかいな。

[219: 匿名さん]

品川区は適正坪単価より70万円高いバブル相場だよ。
止めたほうが良いよ。

[220: 匿名]

>209
本題とは違いますが、小塚原処刑場（南千住）、鈴が森処刑場、小伝馬町処刑場などありました

[221: 匿名さん]

NECは「賃下げ」、シャープは「定昇凍結」 春闘、大手電機メーカーが苦しむ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120324-00000003-jct-bus_all

[222: 匿名さん]

いよいよNEC玉川事業場上丸子工場の安値叩き売りが現実のものとなりつつあるね
そうなれば跡地に横須賀線駅ビル＋隣接商業＆集合住宅の再開発、これはあるよ

[223: 匿名さん]

少子高齢化の中で地価暴落ですな。

[224: 匿名さん]

むしろ高齢化によって交通利便性の高いとこに極端に人気が集まるよ
地価の二極化現象が見られるようになるだろうね

[225: 匿名さん]

盤石なのは東京駅から半径5km圏内ですか？

[226: 匿名さん]

23区だと磐石なのは中央区・港区・品川区・大田区で、それ以外は暴落は避けられないでしょうね

[227: 匿名さん]

少子高齢化が進んだら、都心およびその近傍に住めるようになるんだから、交通利便性なんて意味ない。
アウトレンジから複数路線でアクセスしやすいところなんてのは、割高な分だけむしろ暴落筆頭候補。

[228: 匿名さん]

>>227
今後、増えていくのは高齢者だということを忘れずに。
現在、人が都心に集中するのは主に経済活動が理由であり、その方が効率がいいから。
20年後に団塊ジュニアが引退して働く必要がない人が激増すると、需要が減るのはむしろ都心部。勝負はビジネスの効率よりも住みやすさになってくる。

都心でも住みやすい住宅地は人気を維持するだろうけれど、空気が悪かったり歓楽街が近かったりするところは苦戦するようになる。特に職場や商業地が近いことを売りにしていたエリアは総崩れだろう。
武蔵小杉は川沿いのためにイメージよりも空気は綺麗で、高齢者が嫌う歓楽街はないし、坂が全くなく、病院も公共施設もスーパーもコンパクトにまとまっており、ファミリーだけでなく老人にも住みやすい。

さすがに都心価格に追いつくとまでは言わないが、武蔵小杉は今後も今のポジションをキープし続けるよ。

[229: 匿名]

高齢者は環境変わるのを嫌うよ。そこそこの利便性がありさえすれば地元近いとこで移り住むのを好むよ。だからこそ中央線のタワーが割高と言われながらも強いわけで。

利便性はあきらめられても地元の人同士の繋がりは簡単には切れないからね…。

[230: 匿名さん]

２２８の主張の大半を是としたとしても、交通利便性は武器にならないんだから、
貧弱な商業施設（平日の買い物には十分でも週末は？）の周囲に大量の住宅ストックを抱えた、
思ったほど空気が汚くなく（お世辞にもきれいとは言いがたい）、
コンパクトにまとまった（物は言いようだよね）、決め手がない平地の街ってこと。

これで、周辺相場から突出した価格をキープできますかね？
率直なところ、再開発が起死回生しない限り現状維持はないと思われます。

ネガに反発するだけじゃなく、売り抜け損切りのタイミングを測るって考え方も重要じゃないかな。

[231: 匿名さん]

｡oＯ（ネガに同調したら売り抜け損切り出来なくなるだろ…アホだな…）

[232: 匿名さん]

りそな総合研究所のリポートによれば

止まらない東京圏からの人口流出
～震災を機に九州への転出が大きく増えている～
https://www2.rri.co.jp/chiiki/pdf/tokyo1111.pdf

これが現実だな。
気付いてないのはここの住人だけ。

もともと東京の人口の４～５割は地方出身者なんだから
Uターンに抵抗のない人は多い。

[233: 匿名さん]

ですなー。
買値とイーブンで売り抜ければ御の字だな。

[234: 匿名さん]

>>230
確かに、職場までの毎日往復-20分の節約が時給換算30年でいくらになる！なんて考えてる向きや、本当は品川に住みたいけどしょうがなく武蔵小杉に住んでる層には売れなくなるなあ。
今までは「近さ」という電車利便性がかなり重視されてたからね。

それでも一定の客層には「多方面」という武器が今と変わらない魅力を保つ。特に実家と職場の間に住みたいとか、本社が東京や新橋で事業所が川崎や横浜なんていう、今でもそれなりに武蔵小杉の需要を支えてる層には将来に亘って最も魅力的な場所であり続けるだろう。
また、武蔵小杉は今回の再開発で確実に生活利便性の総合力をつけるのは間違いなく、周辺地域と同じ相場まで落ちるとはちょっと考えにくい。
というわけで、暴落筆頭はありえないと断言するが、今後の展開が若干弱含みなのは認めよう。

そんな中で今後価値をそれなりに維持できるかどうかは武蔵小杉があと10年でブランド化されるかどうかだろうね。
世間的には少しずつブランドが認知され始めてると思うんだけど、どうかな？

[235: 匿名さん]

>>232
そもそも論的に東京は住みにくい土地なのです。
昨今の不況で東京で生活できるだけの経済力維持が難しいのです。
震災を理由にしているが論点間違えている様な気がします。

りそなご苦労様。

[236: 匿名さん]

>232
そう思うならこちらへどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/fukuoka/
帰ってこなくていいよ！

[237: 匿名さん]

小杉に住みたいけど高くて買えない、が現実

[238: 匿名さん]

武蔵小杉がブランドになるはずないでしょう。
自由が丘、二子玉川のように街自体に魅力がなければ話になりません。
確かに、多方面への交通利便性は大きな武器ですが、街自体の魅力というよりは他の魅力ある街にアクセスが良いということに過ぎない。
今は再開発で注目されて人気アンケートでもそこそこの順位をとることがあるが、いずれ下がるのは確実と分析しています。

[239: 匿名さん]

実力以上に高くなっちゃったから、これからの小杉の相場はジリジリ下がっていくでしょう。
むしろ、中古がワンサカ出てくると、思いのほか下げのピッチは早いかもね。少なくとも、上がる要素は見当たらないね。

[240: 匿名さん]

北口含めるとまだ詳細な再開発計画は半分程度しか明らかになってないのに、それは早計じゃないかね。
まあホントは住人も「またがっかり砲だろどうせ」と思ってはいるんだがね（笑）
10年経ってみたら意外にも街としていい線いってるね、なんて話にならんかなーと期待しないで待っている。

[241: 匿名]

市ノ坪の交差点近くって最終的にどうなるの？

綱島街道も府中街道も片側2車線になるの？それとも歩道の幅を広くするだけ？

[242: 匿名さん]

何も無いとこに一括でボーンと作るタイプと違って細かく街区を分けてジワジワ進める再開発なので
街自体の最終形がイメージしづらいってのはあるよね
だからアリオとかシネコンとか、ものすごい局所的な話題で一喜一憂しちゃう
現時点で利便性や雰囲気を評価できてる人でなければ、ちょっと難しい地域かも知れないね

自分は巨大なタワーが12本も林立するとこ想像するだけで興奮しちゃう巨大建築物フェチなので
ここは評価高いよ

[243: 匿名さん]

>>241
2車線同士の交差点になるよ。

[244: 匿名さん]

綱島街道は完全4車線化
府中街道は市ノ坪交差点以南の歩道拡張のみ
だよ

[245: 匿名]

今のところそこまで認知されてないよね。
どこに住んでるのって聞かれて武蔵小杉って答えるとさらに『そこどこ？』って聞いてくる人結構いるからね。結局『川崎』って答えて理解してもらう・・・

山手線の駅名や六本木、青山、赤坂のような日本全国の人に周知されるまでにはならないでしょ。

[246: 匿名]

>243,244
241です。回答有り難うございます。
綱島街道→新丸子から来ると南武線の高架橋から元住吉、木月4丁目越えて日吉まで片側2車線になるんですか？

府中街道→市ノ坪以南ってことは小杉駅近くは何も変わらないんですね。道路沿いの小杉酒場、うなぎや、弥生軒、しゃぶしゃぶ等は閉店しないんですね。

養老乃瀧は今月か来月閉店ですけど。

[247: 匿名さん]

しかし、中途半端な郊外をこれ以上再開発して需要はあるのだろうか？

素朴な疑問です。

[248: 周辺住民さん]

俺達周辺住民が小杉に求めるのは使える実用的な店だと思う。
人やタワマンはもういらないとにかく店が欲しい・・・。

[249: 匿名さん]

＞＞２３１
｡oＯ（無理があるポジはネガ以上に迷惑なんだよ・・・空気読めよ・・・）

[250: 匿名さん]

>>244
>>246
ごめん間違えた244の言う通りだった

[251: 匿名]

確かに　商業地が少ない（藍屋などすごく混んでます）、先に商業地が充実していれば、ﾏﾝｼｮﾝの購入者も増えるのに、、、

[252: 匿名さん]

ここは駅至近に住宅が大量供給されたから人気が出たともいえるわけで、
空き地がいっぱいあるわけでもないこの地で
先に商業地が充実というのも難しかったでしょうね
今現在がいびつな状態なのは誰もが認めるところですが、各所の再開発が進んで
街全体の機能が整ってくれば相当便利で住みやすい街になりますよ

[253: 匿名さん]

だから、少子高齢化が進むから郊外の再開発はもう無理だって。
中途半端に終わるよ。

[254: 匿名さん]

少子高齢化が進むと都心の空洞化が進んでドーナツ化が激しくなるってのが常識
ここはちょうどドーナツの輪に乗った郊外型再開発の中心地だよ
ここが中途半端に終わるほどの人口減少が起きたら日本は終了だよ

[255: 匿名さん]

小杉が沈下しても、日本は大丈夫ですよ～

[256: 匿名さん]

>>253

そういう意味では、寧ろ、23区内でも、一切、手を加えられないところの方がマズイと思うが。

[257: 匿名さん]

>>255
日本に来てまだ日が浅いのですね？
日本語の勉強お疲れさまです。
あなたにもわかりやすいように書きますね。

254さんは、小杉の土地が安くなったせいで日本が危なくなる、とおっしゃっているのではありません。
日本が元気なら小杉の土地は安くならない、とおっしゃっているのです。

これからも日本語の勉強頑張ってくたさいね。

[258: 匿名さん]

それにしてもアリオのプレスリリース出ないな。
工事延期とか？

[259: 匿名さん]

>254
もっと世の中を勉強したほうが良いね。

[260: 匿名さん]

アリオと言えば、グループの赤ちゃん本舗とロフトは確実に入るのかな？
亀有のアリオは今度Ｈ&Ｍ入るみたいだけど、小杉は無理か・・・
グループと言えば、西武百貨店が入るとの噂も。

[261: 匿名さん]

>258
今週中にプレス発表がないと何かあったのかと疑われてもしょうがないですな。

[262: 匿名さん]

＞＞261

何で今週中なの？

[263: 匿名さん]

東京機械解体工事の着工が2012年3月予定だからだろう
別に解体工事ごときでリリースは出ないと思うけどな
更地にして建設工事を開始するのが7月だか8月だかだよね
そんときにリリース出るんじゃないの

[264: 匿名さん]

＞＞260

西武百貨店のギフトショップなら橋本のアリオに入っているけどね。そのことかな。

[265: 匿名さん]

そうじゃなくて、アリオの１/３位が西武百貨店って噂聞いたけど・・・ガセかな？

[266: 匿名]

着工は当然延期でしょ。まだ用途変更と建設許可の問題解決してないし。

[267: 匿名さん]

は？　用地変更と建築協定の件、まだなんかもめてんの？
用地変更が前提にあったからあんなタワーに住めるっつうのにそこんとこ棚に上げて
ほんとパーク民の自分勝手さには反吐が出るな

[268: 購入検討中さん]

全くそのとおり。駅前であんなに高いマンションに住んでいて地目変更でゴネるなんて狂気の沙汰。

新パーク住民にも嫌がらせしているようだね。

[269: 匿名さん]

不動産価格の割高さに民度が追いついてねえ（笑）

まあ、じきに不動産価格の方が民度にあわせて下方修正されるだけだろうけど。

[270: 匿名]

>260
でもイトーヨーカドーが入るなら西武とロフトは無理じゃないか。売るものが被るし。

[271: 匿名さん]

ヨーカドーで1/3強を占めるからね。

[272: 匿名]

>265
もし本当に3分の1が西武ならキーテナントが西武百貨店というリリースになるはずだから整合性とれないね。ギフトショップで入るとかなら可能性はありそうだけど。3分の1ってのらガセじゃないかな。

[273: 匿名さん]

>>269
期待しているのはわかる。
武蔵小杉でマンション買いたいんだね。
でなければこの板見ないもん。
憧れていないで買えるように頑張りなさい。

[274: 匿名さん]

ロフトはどこのアリオにも入ってるので現実味あるけどね
松本のアリオみたいにポートダーバンや第五空間を西武が出店するという形態はあるかもね

[275: 購入検討中さん]

今日、GWTのMRに行ったら、営業の人が、”今度できる商業施設の名前はアリオに確定したわけではないです。ヨーカドーグループが、もうちょっと高級路線の商業施設を入れることを検討している”とのことでした。
ヨーカドーグループの高級路線ってあったっけ？って不思議に思いましたが、一応ご参考まで。
単に、GWTの営業の方がマンションを売りたいから言ってるだけかもしれませんが・・・。

[276: 匿名さん]

日経新聞の路線価の地図では武蔵小杉のひとり勝ちでしたね。

[277: 匿名さん]

それって営業がGWT隣接商業とゴッチャにしてないかなあ
確かに隣接商業は「高級路線で行く」とは謳ってるよね
まあ、これも話半分に聞いといたほうがいいでしょうが

[278: 匿名さん]

しかしまあ、これほどネガの皆さんが必死になる板も少ないですね（笑）

[279: 匿名さん]

>276
高値づかみしてしまったデベは今後どうする？

高級路線をひた走るしか道は無い。

[280: 匿名さん]

>275
でも運営会社が株式会社モール・エスシー開発だからそれはないよ。実績でもほとんどアリオしかやってないし、そもそも三井は関わってないからそんなの知るはずもないし。公開されてるイメージバースもまんまアリオだよ。三井は今のパーク売る時も気の利いたテナントを階下に入れるみたいなこと言って売ってたのに結局ダイエーだったし、本当適当だな･･･。

[281: 匿名さん]

坪300で売るにはアリオじゃプラスになんないしね。営業も必死。

[282: 匿名さん]

フーディアム2Fについては本当に残念だ
こういうところこそパーク民は一致団結して抗議運動でもすればいいのに

[283: 匿名さん]

2000年代、大型商業施設の地方進出が進んだのは、イオンなどが起こしたイノベーションにより、流通網が目覚ましい発展を遂げた成果だ。これらの流通革命は、低迷する我が国の経済にあって、消費者に多大な利益をもたらした。しかしその一方で、00年代も半ばを過ぎると、地方の商店街をシャッター商店街化するなどの問題もささやかれてきた。さらに現在では、そうした郊外から撤退し、地元住民はゴーストタウン化にあえいでいるという。これは行き過ぎたイノベーションの、もうひとつの側面なのか？

[284: 匿名]

テナントもボランティアじゃないんだから出店する場所選ぶでしょ。

残念ながら小杉は眼中に無いんだろうなぁ

服ならバーニーズ、ｴｽﾄﾈｰｼｮﾝよりUNIQLO、GAP、
家具・雑貨ならCassina、BALSﾄｰｷｮｰよりニトリ

小金持ちの再開発住民だけでビジネス成り立つならあり得るけど実情を考えるとこれが小杉の現実じゃないかな

[285: 匿名さん]

ユニクロは是非入って欲しいね