武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

[匿名さん]

パート38です。
武蔵小杉ライフ：再開発で変貌する武蔵小杉のタウン情報
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[186: 匿名さん]

>185
もう売れちゃったけどパークハウス大井町。
大井町駅から徒歩3分でエクラスと同じ価格帯でした。
南向き中心だったから割安だったと思う。

[187: 匿名さん]

>>186

今売っている物件で比較しないとね。
で、パークハウスはいつ頃どのくらいで
売り出してたの？
中古出てる？

[188: 匿名さん]

大井町なら、ジェームズ坂のアールブランがお買い得だったよね。モリモトが気にならなければ。

[189: 匿名さん]

>>187
つい最近まで売ってた物件なんだよ。
今月完売しちゃったんだ。うちは抽選で外れた。惜しい物件だった･･･。

[190: 匿名さん]

>188
確かにあそこはお買い得だった。高かったイメージあるけど今は早めに完売させるようにしてるね。まぁ、復活したばかりでファイナンスに余裕は無いだろうから当たり前だけど割安感ある物件を出してくれるのは有り難い。

[191: 匿名さん]

>>189

それは残念だったね。
他に気に入る物件が見つかるといいね。

[192: 匿名さん]

>>185
割高じゃないといえば最近の商社系のデベの小規模マンションが安く出てくるよ。DINKS向けで小規模でも仕様がいい物件が多いから半分投資感覚で買ってる人が多いみたい。大規模物件が好きなんであまり考えてはいないけど、今までは大手が割高でしか出さないのが続いてたから選択肢が増えるのはいいことだと思ってる。

[193: 匿名さん]

つまり割高じゃないとこはもう売ってないんですな
中古だったらどうですか
小杉は駅近タワーが坪230〜265あたりの範囲だけど似たような条件でいけますかね

[194: 匿名さん]

>192
新築で同価格で駅近だとルミナリータワー池袋（池袋徒歩4分）かな。ザ・タワーレジデンス大塚とかもそんなかんじ。豊島区はイメージ悪いとこが川崎に似てるせいか価格も似るのかもね。好き嫌いはある場所だけど便利は便利な地域だよ。

[195: 匿名さん]

中古が値崩れしてんのになぜか新築が高いまま。

分かり易い割高ですね。

[196: 匿名]

＞１９４
池袋は武蔵野台地という地震に強い地盤とのこと、まだ池袋は男性の街のイメージだけどエチカ、エソラとかできて女性の街にもなりつつあります、また東武デパート、西武デパートがあるから小杉とはまた違うけど便利、緑が多い感じは小杉の方が感じられますが、どちらも値段的には同じ、まだとびきり高いわけではない、きれいな街になってしまうとそれなりに坪単価が高くなるのが、傾向です

[197: 匿名さん]

>>194

ルミナリーはホテル街のド真ん中だから参考外だって。

[198: 匿名さん]

池袋自体が検討外ですね
大井町の中古相場は小杉と較べてどんなものでしょうか

[199: 匿名さん]

>198
大井町は中古が少ないからあまり事例がない。たまに売りに出ても待ってる人がいてレインズにも乗らずにすぐ売れてしまうかんじ。ブリリアもシティータワーもまだ完成してないから中古価格の形成はまだこれからだろうけど人気あるからそんなに売りに出ないと思う。

ちなみに、大崎は成約価格だと坪250万円～坪320万円くらい。

[200: 匿名さん]

大井町マンションデベ営業マンが必死で怖い。
遠征してこなくていいのに。

[201: 匿名さん]

>200
たまたま話題にのぼってるから書き込んでるだけで事実だからしょうがない。
他の地域のことが話題に出れば別に書かないよ。

[202: 匿名さん]

大井町ばかりの話題を出すのもなんだから、他にあげるなら、ザ・タワーレジデンス大塚は駅ビルがショッピングセンターになる予定なので、それができればそこそこ便利になるから割安かなって思ってる。いちおう山手線だし。しかも坪240万円で免震でそこそこのグレードある物件なら安いかなと。でも大規模再開発ってわけじゃないし、知名度が低いところが微妙ではあるけど。

[203: 匿名さん]

大塚ねえ・・
交通利便性は格段に劣りますよねえ

[204: 匿名]

大塚ねえ・・
交通以外は全部勝ってますねえ

[205: 匿名さん]

池袋にも新宿にも渋谷にも上野にも秋葉原にも東京にも新橋にも品川にも1本でいけるんだから、
別に複数路線なんかいらんだろ。
都心で帰りが遅くなった際のタクシー代が安い分だけ、交通に関しては大塚が上。

個人的には北は良いイメージがないのでパスだが、交通でムサコの方が上ってもうアホかと。
ムサコ狂信者か鉄道マニアかどっちだ？

[206: 匿名]

もともと江戸城の北は、鬼門の方角としてた為、小塚原処刑場、遊郭とかありました、戦後は朝鮮人とかが多く住んでスラム化してましたが、最近は都心に近いので再開発して南千住など、きれいな街になりつつあります、小杉も工場地帯でしたが、北同様、再開発で頑張ってます、どちらも生まれ変わることを期待してます、どちらも都心に近いのであとは街の品格がよくなることが目標です、居住者同志、努力して頑張りましょう

[207: 匿名さん]

武蔵小杉は山手線の駅と張れるぐらいになったしね。

[208: 匿名さん]

自分も北側はイメージ的にパスなんだけど
今の小杉価格で新築買うくらいなら大塚もありだと思う。

小杉でも中古なら坪230からあるので、
小杉に住むなら中古が買うのが一番いい。

もし今後小杉の価値が上がるなら中古も上がるだろうし、
下がるにしても大きく下がることはなさそうだから。

新築はいくらなんでも割高すぎて絶対小杉に住むんだ！
っていうくらい強い気持ちでないとちょっと手が出せないね、怖くて。

[209: 匿名さん]

処刑場と言えば鈴ヶ森刑場は品川の大井じゃなかった？

[210: 匿名さん]

横須賀線よりは山手線のほうが本数も多く、
夜遅くまであるから交通利便性だけを比較すれば大塚は有利性ありますね。
液状化しない地域ってところも気にする人にとってはポイント高いのでは。

もちろん武蔵小杉は便利でいい街ですが新築はもうかなりの値段しますから
そこより安いタワーというなら選択肢にはなりそう。

北側も思い切った再開発が進めば
都内である分武蔵小杉以上に化けそうな予感はします。
昔ながらの商店街も多いので反対運動が根強いのがネックのようですが･･･。

[211: 匿名さん]

さすがに小杉ネタが尽きて都内マンションの宣伝スレみたいに･･･

煽り情報とネガの罵り合いよりマシだけど小杉の今後のスレなのでそろそろ本題に戻しましょうよ

[212: 匿名さん]

本題といえば、最近武蔵小杉よりも武蔵中原とか元住吉のほうが商業施設できたり、
リニューアルしてるけどなんで小杉にはできないんでしょ？

イタリアンはいくつかできたけど閑散とした商店街とかどうにかならないんですかね。

[213: 匿名さん]

今ちょうどやってるところじゃないですか
駅ビルと隣接商業が出来るだけでも結構変わるだろうし、アリオもできる
進行中の小杉三丁目の再開発で西側の商店街ゾーンも大きく変わる
エルシイとJXの跡地もコンベンションセンターと併設商業施設ができて
北側も生まれ変わりますよ

[214: 匿名さん]

何か最近、盛り上がりに欠けるねえ・・

[215: 匿名さん]

GWTの販売が始まるまではネタも無いしねえ
地価が上がったからってなんだって話しだし
駅ビル完成まではアリオさんに頑張ってスレ保守してもらわないとな

[216: 匿名]

ネタが無いからね～

話題が アリオ→電車 って来てるから
そろそろ地震、地盤の話題になるんじゃないかな。

この4つの話題でパート38までいけたのはある意味凄い。ループしてるだけで内容は同じなんだけどね。

[217: 購入検討中さん]

大井町と小杉が同じ価格帯なら迷わず大井町だねぇ。
小杉は安い、便利、将来性がウリなのに、
今は注目浴びて高騰してるから不確かな後者２つだけで全然話にならない。

でも小杉バブルが弾けて適正価格に落ち着けば小杉人気は再燃するんじゃないかな。
まぁJR小杉駅なんかホームが2つしかないから今でも不便極まりないし、
上り方面の電車は所詮通過駅の一つに過ぎないから乗る前から鮨詰め状態。

今後人が増えて更に不便さも増す一方だとは思うけど、
そんなことは買って通勤時間帯に利用して初めてわかることだからねぇ。

[218: 購入検討中さん]

綱島街道の拡幅はまだかいな。

[219: 匿名さん]

品川区は適正坪単価より70万円高いバブル相場だよ。
止めたほうが良いよ。

[220: 匿名]

>209
本題とは違いますが、小塚原処刑場（南千住）、鈴が森処刑場、小伝馬町処刑場などありました

[221: 匿名さん]

NECは「賃下げ」、シャープは「定昇凍結」 春闘、大手電機メーカーが苦しむ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120324-00000003-jct-bus_all

[222: 匿名さん]

いよいよNEC玉川事業場上丸子工場の安値叩き売りが現実のものとなりつつあるね
そうなれば跡地に横須賀線駅ビル＋隣接商業＆集合住宅の再開発、これはあるよ

[223: 匿名さん]

少子高齢化の中で地価暴落ですな。

[224: 匿名さん]

むしろ高齢化によって交通利便性の高いとこに極端に人気が集まるよ
地価の二極化現象が見られるようになるだろうね

[225: 匿名さん]

盤石なのは東京駅から半径5km圏内ですか？

[226: 匿名さん]

23区だと磐石なのは中央区・港区・品川区・大田区で、それ以外は暴落は避けられないでしょうね

[227: 匿名さん]

少子高齢化が進んだら、都心およびその近傍に住めるようになるんだから、交通利便性なんて意味ない。
アウトレンジから複数路線でアクセスしやすいところなんてのは、割高な分だけむしろ暴落筆頭候補。

[228: 匿名さん]

>>227
今後、増えていくのは高齢者だということを忘れずに。
現在、人が都心に集中するのは主に経済活動が理由であり、その方が効率がいいから。
20年後に団塊ジュニアが引退して働く必要がない人が激増すると、需要が減るのはむしろ都心部。勝負はビジネスの効率よりも住みやすさになってくる。

都心でも住みやすい住宅地は人気を維持するだろうけれど、空気が悪かったり歓楽街が近かったりするところは苦戦するようになる。特に職場や商業地が近いことを売りにしていたエリアは総崩れだろう。
武蔵小杉は川沿いのためにイメージよりも空気は綺麗で、高齢者が嫌う歓楽街はないし、坂が全くなく、病院も公共施設もスーパーもコンパクトにまとまっており、ファミリーだけでなく老人にも住みやすい。

さすがに都心価格に追いつくとまでは言わないが、武蔵小杉は今後も今のポジションをキープし続けるよ。

[229: 匿名]

高齢者は環境変わるのを嫌うよ。そこそこの利便性がありさえすれば地元近いとこで移り住むのを好むよ。だからこそ中央線のタワーが割高と言われながらも強いわけで。

利便性はあきらめられても地元の人同士の繋がりは簡単には切れないからね…。

[230: 匿名さん]

２２８の主張の大半を是としたとしても、交通利便性は武器にならないんだから、
貧弱な商業施設（平日の買い物には十分でも週末は？）の周囲に大量の住宅ストックを抱えた、
思ったほど空気が汚くなく（お世辞にもきれいとは言いがたい）、
コンパクトにまとまった（物は言いようだよね）、決め手がない平地の街ってこと。

これで、周辺相場から突出した価格をキープできますかね？
率直なところ、再開発が起死回生しない限り現状維持はないと思われます。

ネガに反発するだけじゃなく、売り抜け損切りのタイミングを測るって考え方も重要じゃないかな。

[231: 匿名さん]

｡oＯ（ネガに同調したら売り抜け損切り出来なくなるだろ…アホだな…）

[232: 匿名さん]

りそな総合研究所のリポートによれば

止まらない東京圏からの人口流出
～震災を機に九州への転出が大きく増えている～
https://www2.rri.co.jp/chiiki/pdf/tokyo1111.pdf

これが現実だな。
気付いてないのはここの住人だけ。

もともと東京の人口の４～５割は地方出身者なんだから
Uターンに抵抗のない人は多い。

[233: 匿名さん]

ですなー。
買値とイーブンで売り抜ければ御の字だな。

[234: 匿名さん]

>>230
確かに、職場までの毎日往復-20分の節約が時給換算30年でいくらになる！なんて考えてる向きや、本当は品川に住みたいけどしょうがなく武蔵小杉に住んでる層には売れなくなるなあ。
今までは「近さ」という電車利便性がかなり重視されてたからね。

それでも一定の客層には「多方面」という武器が今と変わらない魅力を保つ。特に実家と職場の間に住みたいとか、本社が東京や新橋で事業所が川崎や横浜なんていう、今でもそれなりに武蔵小杉の需要を支えてる層には将来に亘って最も魅力的な場所であり続けるだろう。
また、武蔵小杉は今回の再開発で確実に生活利便性の総合力をつけるのは間違いなく、周辺地域と同じ相場まで落ちるとはちょっと考えにくい。
というわけで、暴落筆頭はありえないと断言するが、今後の展開が若干弱含みなのは認めよう。

そんな中で今後価値をそれなりに維持できるかどうかは武蔵小杉があと10年でブランド化されるかどうかだろうね。
世間的には少しずつブランドが認知され始めてると思うんだけど、どうかな？

[235: 匿名さん]

>>232
そもそも論的に東京は住みにくい土地なのです。
昨今の不況で東京で生活できるだけの経済力維持が難しいのです。
震災を理由にしているが論点間違えている様な気がします。

りそなご苦労様。